Когда настанет "дно" цен на недвижимость: лучшее время для покупки с целью инвестирования (не для "жить").

[Hedg 5 837]

42 минуты назад, sellar сказал:

без ипотеки нахомячить на недвигу могут единицы. и те единицы в основном свои жилищные вопросы уже порешали. чтоб заработала ипотека - банкам нужно отбирать, выселять с залоговых квартир и продавать. когда 30-40% населения на субсидиях по оплате коммуналки - недвиге одна дорога вниз. насление за коммуналку платить не в состоянии, не то что копить на недвигу. скорее лишнее продавать будут.

Без ипотеки нахомячить могли всегда единицы. Но не все хомяки обзавелись своим жильем.

На город миллионник на популярных сайтах недвиги было недавно порядка 36 тыс объявлений о продажах. При этом, если отфильтровать фейковые объявления и дублирующиеся, то думаю данный показатель уменьшится минимум на порядок.

Если станет понятно, что дно уже было, то народ начнет активно покупать. Это напоминает ситуацию с валютой. Пока курс низкий и даже немного падает - спроса нет. Цена отличная, но закупаются немногие. Как только рост - сразу появляется спрос.

Мне кажется, что рынок недвиги гораздо более инертен. Если ситуация в стране стабилизируется и пойдет небольшое улучшение - спрос на ликвидную недвигу появится и значительно усилится за пару лет.

Вы сильно недооцениваете колличество обеспеченных людей, которые готовы и могут купить ликвидную недвигу. Неликвид будет долго и сильно падать

Второй вопрос, пока что не видно, что станет драйвером роста экономики и я не вижу даже каких-то реальных планов или попыток его создать.

P.s. это мысли человека, далекого от рынка недвижимости

Змінено 18 вересня, 2017 користувачем Hedg

[Hedg 5 837]

7 минут назад, kot1978 сказал:

Здесь не соглашусь, посмотрите на сколько упали квартиры в баксе в Москве, и не торопятся подниматься, так что нам ещё падать и падать и в скорый подъём ещё пока даже верить рано

Перелом тенденции может занять минимум пару лет и то если для этого будет реальное подкрепление со стороны экономики, доходы граждан и т.д.

Косвенным фактором для меня служит повышение ренты. По моим наблюдениям - оно явно произошло (те кто в рынке надеюсь подтвердят или опровергнут это). Зарплата за неквалифицированный труд также возрасла - что для меня еще один из косвенных факторов.

Ожидаю, что в долларовом эквиваленте цены останутся такие же минимум еще год

Змінено 18 вересня, 2017 користувачем Hedg

[NWEN 9 004]

18 минут назад, sellar сказал:

когда продаван пытается продавать свою даже довольно неплохую недвигу, а она все не продается по "средней" хотелке - мозг продавана не скоро стает на место что покупатели с деньгами в очередь не выстраиваются. коммуналка отрезвляет тем что просто работнику банально невыгодно снимать в аренду жилье в украине.

А если все же продается?

Опять же смотря откуда брать среднюю хотелку...

Просто работник(условный кассир в сельпо) никогда не был и не будет игроком как на рынке купли-продажи так и на рынке аренды. Не те у них доходы.

А отдельные квартиры с более-менее приличными условиями снимают немного другие люди.

18 минут назад, kot1978 сказал:

Здесь не соглашусь, посмотрите на сколько упали квартиры в баксе в Москве, и не торопятся подниматься, так что нам ещё падать и падать и в скорый подъём ещё пока даже верить рано

А при чем тут Москва? В москве рубль нефть и путин, в украине гривна, зерно и шоколад. Я б таки не сравнивал, разные драйверы роста, разные цены, разный рынок.

 

[sellar 1 645]

29 минут назад, Hedg сказал:

Вы сильно недооцениваете колличество обеспеченных людей, которые готовы и могут купить ликвидную недвигу.

Зачем им покупать? Для аренды, и иметь с этим головняк? Для перепродажи? Если для себя то почему именно покупать квартиры, а не допустим землю и строить коттедж. Тут нужно надеятся чтоб возможный очередной девал и сопутствующее "улучшения" и "жизнь по новому" не  заставил недвигу искать очередное дно.

Змінено 18 вересня, 2017 користувачем sellar

[CitizenUkraine 337]

Был осмотр свежего элитного(так было в объявлении от хозяина) новостроя.
Местоположение и название не привожу, чтобы не рекламировать.
Хозяин оказался уже второй перекуп(по переуступке прав), дом из восьми секций(парковки нет), по словам часть уже в эксплуатации, по факту сомневаюсь (т.к. репутация у застройщика скверная по всей Украине).
Уже при входе стало понятно, что "элитное" там только местоположение (до центрального парка пешком 10 минут, ближайшие сетевые магазины также).
Вид из окна отстой.
Квартира сдается без отопительных приборов(автономное отопление, но будет ли котёл неизвестно), входная дверь также сразу выбрасывается.
Межквартирные перегородки непонятно из чего (слышимость отменная), межкомнатные еще хуже.
Внешние стены - 320 мм(5эт/10эт). Это по каким строительным нормам для наших климатических условий?
Внешняя стена в кухне - 100мм. Видимо расчет на то, что человек решившийся там жить отведет часть кухни под лоджию и поставит балконный блок.
Частичное панорамное остекление, но окна 100% неэнергосберегающие и заменить их будет очень проблематично, если все таки строение будет эксплуатироваться.
Вопрос: "можно ли посмотреть подвал(в подвале по словам продавца насосная)".
Ответ: "будете хозяином, тогда и смотрите".
Цена: продавец хочет по 630 (в этом же "строении" продают по 515(видимо первый инвестор) и по 900(скорее всего уже n-й попавший перекуп).
Странно, что кто-то это покупает и перекупает.
Судя по всему первые инвесторы клюнули именно на местоположение по сладкой цене(по слухам на стадии котлована было 315/м2).

[Hedg 5 837]

Только что, sellar сказал:

Зачем им покупать? Для аренды, и иметь с этим головгяк? Для перепродажи? если для себя то почему именно покупать квартиры, а не допустим землю и строить коттедж. Тут нужно надеятся чтоб очередной девал не заставил недвигу искать очередное дно.

Насчет земли и дома - это другая ниша рынка. Дом требует регулярных вложений. Вы становитесь фактически привязанным к месту. Возможно я ошибаюсь, но квартиру в нормальном месте по разумной цене гораздо проще продать, т.е. она потенциально более ликвидна.

Квартиру в крайнем случае вы всегда можете сдать дешевле чем остальные по рыку и свалить туда, куда вам нужно. Т.е. вас не будет беспокоить капающая коммуналка и будет пусть небольшой но доход. Земля в Одессе стоит дорого. За пределами Одессе жить и постоянно ездить - хотят не все.

Насчет зачем покупать?  Затем, что если рассматривать это как долгосрочное относительно надежное инвестирование, то за период 5-10 лет цена вырастет на недвигу, за это время можно пока сдавать имея относительно стабильный пассивный доход в ожидании роста цен.

То что вы пишите  - это риски - они есть всегда. Также есть потенциальные альтернативные издержки.

У каждого свой подход и мнение на этот счет, каждый выбирает свой приемлемый вариант  в соответствии с допустимыми рисками, ликвидностью и прочими факторами.

[kot1978 1 005]

1 минуту назад, Hedg сказал:

Насчет земли и дома - это другая ниша рынка. Дом требует регулярных вложений. Вы становитесь фактически привязанным к месту. Возможно я ошибаюсь, но квартиру в нормальном месте по разумной цене гораздо проще продать, т.е. она потенциально более ликвидна.

Квартиру в крайнем случае вы всегда можете сдать дешевле чем остальные по рыку и свалить туда, куда вам нужно. Т.е. вас не будет беспокоить капающая коммуналка и будет пусть небольшой но доход. Земля в Одессе стоит дорого. За пределами Одессе жить и постоянно ездить - хотят не все.

Насчет зачем покупать?  Затем, что если рассматривать это как долгосрочное относительно надежное инвестирование, то за период 5-10 лет цена вырастет на недвигу, за это время можно пока сдавать имея относительно стабильный пассивный доход в ожидании роста цен.

То что вы пишите  - это риски - они есть всегда. Также есть потенциальные альтернативные издержки.

У каждого свой подход и мнение на этот счет, каждый выбирает свой приемлемый вариант  в соответствии с допустимыми рисками, ликвидностью и прочими факторами.

За 5-10 лет в баксе уверен что нет, в гривне, возможно и то....

[sellar 1 645]

9 минут назад, CitizenUkraine сказал:

Внешняя стена в кухне - 100мм. Видимо расчет на то, что человек решившийся там жить отведет часть кухни под лоджию и поставит балконный блок.
Частичное панорамное остекление, но окна 100% неэнергосберегающие и заменить их будет очень проблематично, если все таки строение будет эксплуатироваться.
Вопрос: "можно ли посмотреть подвал(в подвале по словам продавца насосная)".
Ответ: "будете хозяином, тогда и смотрите".
Цена: продавец хочет по 630 (в этом же "строении" продают по 515(видимо первый инвестор) и по 900(скорее всего уже n-й попавший перекуп).
Странно, что кто-то это покупает и перекупает.

по поводу кухни - расчет что покупан заплатит как за полноценные метры, а потом сделает лоджию.

продаваны нервные, чуют что цена может еще просесть. покупатель стал переборчив.

мне тоже не особо понятно зачем покупают-перепродают. при этом в одном доме идет нормальный разброс цен. при чем покупаны в очередь не стают а зачастую указывают на реальные косяки дома как то абсолютное отсутствие парковки, то что из окон за 10 метров влеплена очередная высотка.

[NWEN 9 004]

14 минуты назад, CitizenUkraine сказал:

по слухам на стадии котлована было 315/м2

Город?

Судя по цене это какой-то лохотрон. Это немногим выше себестоимости собственно работ. А еще есть неоф. составляющая, да и заработать застройщик должен.

[Hedg 5 837]

6 минут назад, kot1978 сказал:

За 5-10 лет в баксе уверен что нет, в гривне, возможно и то....

Время покажет. Если олигархи перестанут откртыто воевать друг с другом, хотя бы введут миротворческую миссию на линии разграничения (даже если вопрос с ато и областями не будет решен полностью), начнет работать право хотя бы на "предреволюционном" уровне (хотя это тоже еще то дно) и просто не будут мешать, то нормализуется ситуация и экономика начнет постепенно восстанавливаться.