Когда настанет "дно" цен на недвижимость: лучшее время для покупки с целью инвестирования (не для "жить").

[NWEN 8 991]

1 час назад, sellar сказал:

такое подкумаривает не меньше морд. ну начнут звонить, половина из них просто интересующиеся "туристы", половина морд...

Слушайте их всех между строк, и анализируйте.

Иных более вменяемых вариантов у нас в стране нет.

P.S. Кстати, а что подкумаривает? Что вариант ушел? Я в отличие от риелторов не пытаюсь после этого впарить еще что-то. И мозги никому не полощу неделями. А то что кому-то неудобно, - ну извините, мне тоже приходится порой перелопачивать горы хлама. Се ля ви.

8 часов назад, Hedg сказал:

Если не сложно, могли бы рассказать о вашем подходе к рынку недвижимости.

•  Предпочитаете брать новострой с 100% оплатой или частично и вносить остальное по мере строительства? Полная оплата обычно самый выгодный вариант с минимальной стоимостью метра, но при этом если это еще ранние этапы строительства, то получаем заморозку капитала на большой период 2+ года. Да и существует риск получить недострой, а деньги уже потрачены.
•  Брать с котлована или уже на более поздних этапах? Брать позже, обычно дороже и выбор меньше, зато вы видите, что объект реально строится и понимаете, что скорее всего он будет завершен(если брать на поздних этапах).
• Вы покупаете с целью перепродажи или для сдачи в аренду (посуточно, долгосрочно)?
•  Если сдавать, то примерно на какую доходность в % от долларового эквивалента инвестиций вы ожидаете? Если на продажу, то на каких этапах? С ремонтом или без.
• Что служит для вас индикаторами, что пора входить/выходить из РН? Тем более что это процесс не такой быстрый..

P.s. мне действительно интересно ваше мнение и взгляд на рн, так что прошу ни в коем случае не воспринимать это как-то негативно.

 

Не сложно, 

цель - перепродажа, но если в перерыве между перепродажами получится заработать на аренде то я не против, но с моей стратегией это малосовместимые вещи.

Котлован, частично, полностью итд, - не суть, главное то какую разницу я могу поднять на объекте и с какими рисками. Конечно же стараюсь минимизировать затраты(тоесть если есть полная сумма, то рассрочка мне не нужна). Чтобы не получить недострой я категорически не рассматриваю всякие ооо рога и копыта у которых меньше парочки сданных домов, ну и пробиваю немного что да как по дому, где именно, - писал выше. В общем я просто ищу хорошие варианты, не зацикливаясь на чем-то одном.

Насчет ремонт/без - имхо, квартиру без ремонта брать выгодней. Но если подвернется хороший вариант с ремонтом, - не побрезгую)

Индикаторы входа-выхода, - анализ имеющейся информации по РН и не только, а так же настроений которые способен отследить.

Кроме того есть один большой индикатор на будущее. Я когда-то тут хвастался что выходил из гривны по максимуму пока студенты развлекались на границе осени и зимы. Так вот, внимательно следите за тем что будет происходить в 2019. Я не дам 100% гарантии что нужно будет повторить быстрые действия по грн и связанному с ней, но вероятность этого достаточно высока. Ну тут sapienti sat, как говорится.

Змінено 23 вересня, 2017 користувачем NWEN

[CitizenUkraine 337]

В 22.09.2017 в 23:27, NWEN сказал:

Интересно, что думают форумчане о самой старой недвиге "сталинках" - со всеми их достоинствами и недостатках. Где их место в "табелях"?

Недавняя "сталинка". Тихий центр, автономка, 3/5.

Ремонту и мебели 7 лет. Состояние 4 из 5 (сразу можно заехать и жить или сдавать(потолок на сдачу 5000).

Соседи разнокалиберные(в большинстве наследники получивших), подвал сухой, коммуникации( по подвалу заменены, по дому частично).

Состояние подъезда: твердая "2" всем плевать.

Продает хозяин уже два года, старт был 55, сейчас 45.

IMHO: как инвестиция - эта "сталинка" в табеле на последнем месте, как первая квартира сойдет(думаю за 40 бы забрали).

[NWEN 8 991]

@CitizenUkraine, это не я вопрос о сталинках задавал, так что Вы меня ошибочно процитировали

но раз я уж начал писать то по посту:
 

1 час назад, CitizenUkraine сказал:

Соседи разнокалиберные

 

1 час назад, CitizenUkraine сказал:

коммуникации

 

1 час назад, CitizenUkraine сказал:

по дому частично

 

1 час назад, CitizenUkraine сказал:

Состояние подъезда: твердая "2" всем плевать.

Продает хозяин уже два года, старт был 55, сейчас 45.

Долго продавать будет, из-за процитированного выше. Это не та сталинка которая пользуется спросом. Я б такое вообще не брал.

[sellar 1 645]

В 23.09.2017 в 18:51, NWEN сказал:

Кроме того есть один большой индикатор на будущее. Я когда-то тут хвастался что выходил из гривны по максимуму пока студенты развлекались на границе осени и зимы. Так вот, внимательно следите за тем что будет происходить в 2019. Я не дам 100% гарантии что нужно будет повторить быстрые действия по грн и связанному с ней, но вероятность этого достаточно высока. Ну тут sapienti sat, как говорится.

на счет рисков девала в 2019 верно замечено. не обращай "верхи" внимание на выборы - небольшие девали могут пройти и пораньше. а с девалом, если он будет - пойдет падение цен на недвигу.

[krypton 27]

http://ubr.ua/market/real-estate/tseny-na-kievskie-kvartiry-stremitelno-snizhajutsja-3854375
Ну что когда там дно уже настанет?

Змінено 27 вересня, 2017 користувачем krypton

[NWEN 8 991]

31 минуту назад, krypton сказал:

http://ubr.ua/market/real-estate/tseny-na-kievskie-kvartiry-stremitelno-snizhajutsja-3854375
Ну что когда там дно уже настанет?

Тем кого сильно напряжет статья по ссылке рекомендовал бы:

1. Не читайте перебрех "икспертов", - смотрите первоисточники для начала. (он кстати там указан)

2. Читая первоисточник, - смотрите что ж это за график и что он означает.

3. Все что читаете, пусть даже в первоисточнике подвергайте сомнению и проверяйте на правдивость.

 

Слегка заспойлерю что сподвигло так написать, - на графиках домика со сглаживанием там такой задорный рост показывает. А без сглаживания, - падение. И надо понимать что это значит, перед тем как верить разным онолитегам

[kot1978 1 005]

В 22.09.2017 в 23:27, NWEN сказал:

Риэлтор и врать незачем? Риелтор как раз заинтересованное лицо. У одного риэлтора хорошо идут коммуны, а другие нормально продают нормальные объекты. Рекомендации многое значат, особенно в нашем городе.

Насчет дохода 1000+... боюсь показаться нескромным но из моего круга общения таких процентов 70-80 наберется.

Я Вам больше скажу. Я только что дотарился, и буду и дальше действовать по своему прогнозу.

А у Вас есть план когда и при каких условиях Вы будете входить на РН и когда будете выходить? Или только так, на поговорить?

Именно что с "достоинствами и недостатками". Их место в табелях очень размыто. Хорошая сталинка, в хорошем(не разваливающемся) доме, хорошем(тоесть место близко к центру но тихое и приличное) месте, с хорошими соседями будет стоить шо ой, - куда там новострою. Но убери хоть один из этих факторов, - и грош ей цена, - или долго продавать или цена на уровне хруща. Такие дела. Это лично мое мнение, и на звание гуру не претендую, но все же мое мнение подкреплено беготней по вариантам.

В общем сталинка жилье на узкий и привередливый сегмент, - но платежеспособный. Вопрос в том, удовлетворяет ли она всем ихним привередам...

Конкретно в моем городе ликвидных сталинок почти не найти. Ну они есть, но, как правило, все хорошее давно уже застолблено и можно и не мечтать. А другое, - кому нужен неликв

 

2 часа назад, NWEN сказал:

Тем кого сильно напряжет статья по ссылке рекомендовал бы:

1. Не читайте перебрех "икспертов", - смотрите первоисточники для начала. (он кстати там указан)

2. Читая первоисточник, - смотрите что ж это за график и что он означает.

3. Все что читаете, пусть даже в первоисточнике подвергайте сомнению и проверяйте на правдивость.

 

Слегка заспойлерю что сподвигло так написать, - на графиках домика со сглаживанием там такой задорный рост показывает. А без сглаживания, - падение. И надо понимать что это значит, перед тем как верить разным онолитегам

Ох как же вам не хочется прогореть))) кто говорит что ещё не дно, прикладывает достаточно весомые факты и аргументы, у вас же и ещё некоторых (+ вам ставят) кроме заявлений о диком спросе (опять же который почему то только вам известен) больше ничего!

[NWEN 8 991]

26 минут назад, kot1978 сказал:

 

Ох как же вам не хочется прогореть))) кто говорит что ещё не дно, прикладывает достаточно весомые факты и аргументы, у вас же и ещё некоторых (+ вам ставят) кроме заявлений о диком спросе (опять же который почему то только вам известен) больше ничего!

Я в этой и ветке по Одесской недвижимости прикладывал достаточно фактов и наблюдений которые показывали когда дно и когда и при каких условиях я его ждал. С различными сценариями анализом итд. Если есть желание все можно прочитать.

А прогореть никому не хочется, НО, я например иду за своим прогнозом и не покупал, когда говорил "еще не дно" и покупал когда сказал "можно купить выгодно".

Мне чисто интересно кто-то из тех кто сейчас ратует за то что дно впереди уже продает свою недвижимость в соответствии со своим прогнозом? Или продавать нечего?

Так что каждый сам решает когда ему покупать и продавать. Я свою точку зрения озвучил, не хотите покупать сейчас в тех сегментах, которые я озвучил что пойдет на рост, ради Бога, я же никого не заставляю. Каждый сам принимает решение; так что прикупите, тогда когда подешевеет.

А к разговорах о прогореть- не прогореть вернемся через полгодика где-то, (если не забуду, отпишусь здесь что вышло из моей затеи).

[sellar 1 645]

32 минуты назад, kot1978 сказал:

Ох как же вам не хочется прогореть))) кто говорит что ещё не дно, прикладывает достаточно весомые факты и аргументы, у вас же и ещё некоторых (+ вам ставят) кроме заявлений о диком спросе (опять же который почему то только вам известен) больше ничего!

сколько связанных лиц на застройщиках и сколько народу на пузыре цен на недвигу тоже завязаны. всякие подрядчики, перепотрядчики, работники агенств. сколько повлазило в недвигу. им то хочется как минимум распродатся хоть в ноль, а для этого нужно минимум месяца два...

[ANNAMILF 1 561]

В 27.09.2017 в 18:48, sellar сказал:

сколько связанных лиц на застройщиках и сколько народу на пузыре цен на недвигу тоже завязаны. всякие подрядчики, перепотрядчики, работники агенств. сколько повлазило в недвигу. им то хочется как минимум распродатся хоть в ноль, а для этого нужно минимум месяца два...

В ноль уже не получится)

это фантастика!! ©

Сейчас идём на второй заход кризиса. Разумные сейчас стараются впарить недвигу по вменяемой цене пусть даже и с убытком. Ибо позже убыток будет больше!

Такая же ситуация была на рынке листовой стали в конце 2008 года. 

Некоторые жадные деятели потеряли не только кеш но и части своих предприятий. 

Хотя ничего не предвещало беды. 

Конец года металлурги встретили с забитыми складами, (тк вторая половина декабря и январь февраль мёртвые месяцы) и вот когда нужно было (в декабре - январе) распродать изделия (профлист, оцинкованный лист) в ноль, некоторые решили что так было и раньше ждём.. 

А в марте 2009 цена на готовую продукцию стала дешевле чем закупка сырья в сентябре 2008.

И даже тогда народ не начал чухаться)) 

Дождались убытков, продали в счёт долгов пол завода и сказали что так и было задумано)

Вообщем-то намёк понятный. 

Попкорн, и Ждемс..