Когда настанет "дно" цен на недвижимость: лучшее время для покупки с целью инвестирования (не для "жить").

[Виктор43 145]

34 хвилини тому, snezha сказав:

В Польше обязательно берут залог, в сумме месячной оплаты, на случай ремонта после жильцов. При заселении состояние квартиры записывается и фотографируется. Естественный износ не считается, но то что сломал, испачкал, испортил все за счет жильца. С дочки брали деньги за покраску стены которую она облили кофе.

Аналогично.

[Женька 785]

1 час назад, ANNAMILF сказал:

Новый фонд я от друзей насмотрелась и наслушалась!

Из плюсов только то что новое!

Из минусов:

-строят из говна и палок с наценкой 100% минимум!

-шум от ремонтов соседей будет ещё несколько лет после того как вы закончите ремонт.

-окна и входная дверь если повезёт послужат недолго. (Отдельный квест договорится с застройщиком о том что купите квартиру без окон и входной двери, и поставите свои окна и входную дверь.) Наценка окон и дверей у застройщика минимум в 3 раза! И из цены квартиры они вам не не покажут, потому что это позорище. Начиная от фурнитуры самой дешманской и заканчивая отделкой откосов снаружи внутри.

- внутренние коммуникации это отдельная тема)) так как используют самое дешёвое, то будте готовы в течении пары лет что вас насколько раз затопит по вине некачественных комплектующих которые использовали подрядчики (начиная от труб которые вы после ремонта заботливо закрыли , а соседи ЗАМУРОВАЛИ , некачественной сварки, и соединительных гаек. Насколько помню у киевгорстроя был скандал с тем что трубы лопнули и затопило квартиры с ремонтом.)

 (О том что в половине случаев нужно менять систему автономного отопления, либо как минимум ремонтировать потому что делают тяп ляп уже слушать надоело.

-О нормах по площади двора я молчу, а вы смотрите. (Девятиэтажка где все на машинах, и во дворе делать нечего)

- соцокружение ( молодые и красивые, горячие и не сдержанные, с орущими детьми и скандалами)

- ну и помечтайте о великолепии этого нового фонда когда детки подрастут и будет им по 14-17 лет ( стены расписные , бычки и бутылки по подъезду)

Насчёт комфорта, не уверена что прямо совсем другой уровень) 

Лифт, и мусоропровод? Приятный бонус но не решающий.

Мы же покупаем что бы жить или выгодно сдавать. Покупай на дне. Ремонтируй ,обслуживай , сдавай) 

Насчёт отопления сталинки, выходит примерно то на то со страндартной квартирой. (2.7 против 3м, если и делают погоду то компенсируется толщиной стен)

 

Все очень здраво и мудро написано, однако не соглашусь по поводу соцокружения. Снимаем с супругой квартиру в Киеве, год жили в совминовском доме 80х годов постройки, сейчас переехали в новострой класса комфорт на окраине Киева. Разница чувствуется. В первом случае раз в пару месяцев были какие-то проблемы - то драка, то ментов вызывали, то ревнивый муж выбивал дверь в квартиру жены (и это еще дом в хорошем районе, где квартиры получала советская интеллигенция, что происходит в аналогичных домах на Борщаге или Троещине можно только представить). В новом доме пока слава Богу никаких происшествий не было, соседи в основном молодежь, много представителей сферы ИТ.

[Hedg 5 837]

1 час назад, snezha сказал:

В Польше обязательно берут залог, в сумме месячной оплаты, на случай ремонта после жильцов. При заселении состояние квартиры записывается и фотографируется. Естественный износ не считается, но то что сломал, испачкал, испортил все за счет жильца. С дочки брали деньги за покраску стены которую она облили кофе.

Там, как правило всё проще. У всех белые стены. Никаких обоев и прочего. Да есть залог из котороо будут браться деньги на покрытие затрат, если что-то было испорчено.

Многие обязуют также покупать страховку на случай, что если пожар, потоп или ещё что-то. 

Тот кто сдает, он более защищён, впрочем также, как и тот, кто снимает, хотя тут есть некоторые моменты.

Естественный износ есть у всего и периодически нужно заменять и обновлять. Замки, мебель, сантехника, техника и т.д.

Но при этом, если сравнить общую доходность, то уверен, что в ЕС она ниже.

 

Просто приведу примерный рассчёт:

К примеру стандартная однушка метров 40 в Вене буде не в центре. Считаем по медиане - 4242 * 40 = 169 680 Евро.

За сколько её можно сдать? Опять же, возьмём по медиане 641 Евро месяц. Часть расходов вроде как несёт и владелец, например на обустройство дома и т.д.

От стоимости сдачи отнимутся скажем 150 евро от расходов на сдачу, а с остальной суммы будет заплачен налог. Для работающиего по найму физлица он будет скорее всего в диапазоне 40%-50%. т.е. скорее всего доход будет 250-300 евро.

Ок. Пусть даже 400 евро человеку останется чистыми.

Сколько он должен сдавать эту квартиру, чтоб окупить её? 35 лет или больше? Сколько раз придётся купить что-то в результате нормального износа?

А если жильё никто не снимает, всё равно придётся платить 150-250 Евро дополнительных расходов.

Какая годовая доходность? 4 800/ 169 680 * 100 = 2.83% годовых. И это по оптимистичным оценкам.

Зато всё по белому. Зато рисков меньше...

Но тут есть один плюс. Почти наверняка стоимость на жилье сильно вырастет за 35 лет. А соответственно данный актив может всё же принести какие-то деньги. Но не забываем, что и с продажи придётся заплатить налоги, т.к. вы заработали.

Плюс стоимость аренды будет постепенно расти вместе со стоимостью жилья.

Но доходность минимальна. И не во всех случаях она покроет инфляцию, т.к. случаев много разных.

Я вот лично предпочел бы в чёрную сдавать, если бы у меня был выбор сдавать хату в черную или в белую.

Змінено 28 квітня, 2020 користувачем Hedg

[ANNAMILF 1 561]

1 час назад, Женька сказал:

Все очень здраво и мудро написано, однако не соглашусь по поводу соцокружения. Снимаем с супругой квартиру в Киеве, год жили в совминовском доме 80х годов постройки, сейчас переехали в новострой класса комфорт на окраине Киева. Разница чувствуется. В первом случае раз в пару месяцев были какие-то проблемы - то драка, то ментов вызывали, то ревнивый муж выбивал дверь в квартиру жены (и это еще дом в хорошем районе, где квартиры получала советская интеллигенция, что происходит в аналогичных домах на Борщаге или Троещине можно только представить). В новом доме пока слава Богу никаких происшествий не было, соседи в основном молодежь, много представителей сферы ИТ.

Как говорят раз на раз не приходится)

Но исключения подтверждают правило. 

[NWEN 8 992]

3 часа назад, ANNAMILF сказал:

-окна и входная дверь если повезёт послужат недолго. (Отдельный квест договорится с застройщиком о том что купите квартиру без окон и входной двери, и поставите свои окна и входную дверь.) Наценка окон и дверей у застройщика минимум в 3 раза! И из цены квартиры они вам не не покажут, потому что это позорище. Начиная от фурнитуры самой дешманской и заканчивая отделкой откосов снаружи внутри.

....

Лифт, и мусоропровод? Приятный бонус но не решающий.

 

А что за проблема выкинуть от застройщика и поставить свою дверь и окна?

И кстати зачем это нужно для аренды? Для квартирантов и так сойдет

 

Мусоропровод в новостройке?😂

Вы с новостройками дело то имели? Там куча минусов других, часть из них описано в Вашем посте, но мусоропровод... хм... Это где такое сейчас строят?

[Amigoalex 695]

Там в Одессе, где дом горел, вообще сочная история.

Началась она с того, что советские санатории снесли, и на их месте начали выгонять 20-24-хэтажки. Все это в 200-500 метрах от моря. 

И вот в один прекрасный момент, когда жадные инвесторы скупали там квартиры по хз какой цене. Начали строить еще один дом на месте единственного уцелевшего сквера. И людям, которым было посрать на то, что аркадия превратилась в бетонную свалку без единого дерева, и лишь санаторий погранцов чудом уцелел, вышли на митинг!)) ахаха, типа против того, чтобы на месте сквера строили дом, который также и заслонит им вид на море))

Сочувствия к таким людям 0.

P.S. горел совсем другой дом, но примерно в этом районе.

[логик 961]

12 часов назад, Tes_mk сказал:

вы зачем то все абсолютизируете причем часто до абсурда

 

новострои бывают разного качества, никто не говорит покупать шлак

 

а как проверить - поджечь фасад как в одессе элитка горела 

[логик 961]

11 часов назад, Hedg сказал:

1. Реальная стоимость аренды в Киеве сильно отличается от данных в numbeo ? Обычно там достаточно актуальная информация. В кризис цены конечно же просядут, тут не спорю. Просядут, как минимум в валюте.

2. Не понял, что вы имели ввиду.

3. Я ставлю это в плюс, т.к. к примеру в Австрии, которую приводили выше. Если ты обычный наёмный работник и сдаешь квартиру, то доход от квартиры прибавляется к твоему доходу от работы по найму. Далее со всей этой суммы платятся налоги. Учитывая прогрессивную шкалу, при добавлении новой суммы, вы будете платить больше с этой суммы. Надеюсь понятно пояснил. В результате, если ты зарабатываешь нормально, то с дохода на квартиру ты платишь 40-50(55)%. Затраты на сдаваемое жилье в странах ЕС тоже есть, в том числе и некоторый ремонт и замена чего либо в результате нормального износа. Поэтому, это в значительно большей степени плюс, чем минус. У каждой палки как минимум два конца.

4. А кто мешает вам контролировать коммуналку? Для этого можно зайти в ГЕРЦ и тебе будут показывать данные по твоему жилью. Можно и в привает подключить это. Кто мешает проверить её при выселении? Кто мешает взять некоторую сумму, в качестве залога? Да, залог не покроет все возможные случаи, но большу часть проблем снимет.

зайдите на ютуб или забейте в гугле что творят с арендованным жильем \да и еще в черную без договора\ - и вам надеюсь все станет ясно - не обижайтесь , вы человек наверно порядочный и по наивности думаете что все будут поступать так как вы думаете

[kasper 364]

5 минут назад, логик сказал:

зайдите на ютуб или забейте в гугле что творят с арендованным жильем \да и еще в черную без договора\ - и вам надеюсь все станет ясно - не обижайтесь , вы человек наверно порядочный и по наивности думаете что все будут поступать так как вы думаете

народ не демонизируйте арендаторов, есть опыт сдачи двух квартир более 5 лет, не все так плохо. И да, договор и задаток в размере 100% месячной аренды mast have, как минимум это отсечет проблемных безженежных товарисчей (100% оплаты за мес + 100% задаток + 50% риелтору, норм сумма чтобы проверить платежеспособность )

[логик 961]

8 минут назад, kasper сказал:

народ не демонизируйте арендаторов, есть опыт сдачи двух квартир более 5 лет, не все так плохо. И да, договор и задаток в размере 100% месячной аренды mast have, как минимум это отсечет проблемных безженежных товарисчей (100% оплаты за мес + 100% задаток + 50% риелтору, норм сумма чтобы проверить платежеспособность )

хорошо когда все хорошо кончается .я такой человек \и детей так стараюсь учить\-надейтесь на лучшее - но предполагайте всегда самый худший вариант \не вариант что мы можем даже представить себе этот самый худший вариант\я думаю никто не забыл что сейчас курс гривны должен быть под 18  ну максимум 20 по прошлогодним прогнозам- а тут ковид19 ,рецессия ,мир кризис - я сам еле удержался поменять и на депо - ведь так красиво многие пели\ .я искренне рад что у вас все хорошо со сдачей в аренду жилья , но и на старуху бывает проруха \люблю пословицы и поговорки\ и если что то рассказываете типа - И да, договор и задаток в размере 100% месячной аренды mast have, как минимум это отсечет проблемных безженежных товарисчей (100% оплаты за мес + 100% задаток + 50% риелтору, норм сумма чтобы проверить платежеспособность ) - то было бы все таки честно рассказывать и подводных камнях ,гемороях и т.д. - а то кто то увлечется , влетит и будет вас всю жизнь проклинать .у каждого совета есть побочное действие - это я сам сейчас придумал .