Что выгодно строить сегодня в Украине
В Украине сейчас бум строительства — строят жилье, офисные и торговые центры, крупные промышленные объекты и небольшие коворкинги. Все большую популярность набирает формат многофункционального комплекса (МФК). Чистое жилье или коммерция уже не так интересны, а вот за mixed-use из взаимодополняющих центров определенно будущее. И это будет востребовано инвесторами и покупателями с арендаторами, повідомляє Новое время.
Чем интересно жилье
У жилой недвижимости короткий жизненный цикл, а значит, можно быстро вернуть вложенные деньги, при этом достаточно низкий порог входа — нужно $1−2 млн, чтобы выкопать котлован, поставить забор, нанять прекрасных продавцов и крутых маркетологов и запустить продажи. А если уже сформирована репутация, то выход на самоокупаемость становится еще ближе. Безусловно, есть и высокие риски в виде общественности, документации и конкуренции, которые могут легко нивелировать все плюсы.
А торговля
Торговля работает абсолютно наоборот — это длинный и дорогой проект. Самое неприятное в проекте коммерческой недвижимости — необходимость иметь 100% суммы на реализацию. Если мы строим 100-тысячный объект, то нужно сразу достать $100 млн. А это очень серьезная инвестиция, которая требует четкого понимания стратегии выхода — будет ли это быстрая продажа или «пенсионный фонд», эксплуатирующийся до первой реконцепции.
В Украине качественный торговой центр окупается за 5 лет, в худшем случае — 6−7. Есть объекты, которые окупаются 8−9 лет, но там точно много вопросов к концепции. Почему важно иметь 5-летнюю окупаемость? Потому что имея такой показатель, можно продать свой объект институциональному инвестору с ценой соответствующей 8−10 лет окупаемости, и соответственно получить двойной заработок — за период эксплуатации и продажу с большим мультипликатором.
Но если нет понимания, как выходить из коммерческого проекта, то его лучше не начинать. Потому что рано или поздно нужно будет остановиться и сделать реконцепцию, и, если к этому моменту не наскладировать деньги в специальный целевой фонд, проект обесценится и его купят за три года окупаемости.
Это лишь малая доля тех вопросов, которые должен решить успешный девелопер. Само строительство — это, наверное, десятая позиция по важности в реализации проекта. На первом плане всегда концептологи, маркетологи, дизайнеры, юристы и финансисты. Как не жестоко звучит, но почти все проекты недвижимости нацелены только на получение дохода, а не создание архитектурного шедевра. И умение правильно расставлять акценты и сочетать разные подходы в управлении — залог появления в проекте сильных и профессиональных инвесторов.