Недострои Укрбуда: претензии инвесторов

Продолжаем отслеживать судьбу "пусковой пятерки", ввод в эксплуатацию которой был оговорен отдельным пунктом в меморандуме, заключенном с подачи президента Владимира Зеленского между Укрбудом и Киевгорстроем (КГС) в декабре прошлого года, повідомляє UBR.

Стало известно , почему Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ) отказывается выдавать сертификаты на укрбудовские ЖК, из-за чего застройщики обвиняют чиновников в коррупции.

Выяснилось, что на самом деле одной из причин отказов является то, что Киевгорстрой сдает дома практически без электричества. Эксперты объясняют, что речь идет о классической "схеме" на рынке, с помощью которой недобросовестные застройщики зарабатывают сотни тысяч долларов за каждый ЖК, и ГАСИ в данном случае защищает как свои интересы, так и инвесторов, на каждого из которых в результате чужих манипуляций ложится около $1 тыс. долларов дополнительных затрат.

ЖК "Пектораль"

6 ноября ГАСИ выдала сертификат на 3-5 секции ЖК "Пектораль" (бульвар Кольцова, 7а), являющимся одним из ЖК так называемой "пусковой пятерки" Укрбуда, сдачу которых власти изначально рассматривали как показательный шаг для стабилизации строительного рынка, который представляет из себя финансовую пирамиду, зависимую от настроений ее участников.

Несмотря на задержку в 10 месяцев и два отказа ГАСИ, последовавших в сентябре и октябре, сдачу "Пекторали" с третьей попытки, пожалуй, все-таки можно назвать успехом, ведь это уже третий ЖК из "пусковой пятерки", введенный в эксплуатацию. Ранее, в июне, с четвертой попытки были сданы ЖК "Солнечная Ривьера" и "Новомостицкий".

Кроме того, "Пектораль" имеет и символическое значение для рынка, ведь именно с нее начался в июле неожиданный в коронакризис рост цен в Киеве, когда сразу после сдачи первых домов Укрбуда стоимость квадратного метра в этом ЖК на Борщаговке выросла сразу с 23 тыс. до 30 тыс. грн, после чего подорожание "передалось" другим объектам Киевгорстроя, а затем в связи с его почти монопольным положением на рынке (после передачи укрбудовских ЖК) и другим девелоперам.

С третьей попытки

Путь "Пекторали" к получению сертификата на ввод в эксплуатацию вполне можно назвать тернистым. Ее 1-2 секции были сданы еще в июне вместе с вышеуказанными ЖК, а 3-5 секции приняли только сейчас с третьей попытки. Первая подача, которая была в августе, оказалась сорвана, как следует из ответа ГАСИ, из-за нарушений. Сами инвесторы после собственной инспекции своего будущего жилья, дали такую характеристику недоделкам, опубликовав ее на форуме ЖК:

"1. Детская площадка не оборудована ничем, включая отсутствие резинового покрытия вокруг песочницы (чтобы не травмировались дети).

Озеленение газонов возле детской площадки – полностью отсутствует (если не считать прорастающий бурьян).
Перед сданными 1-2 секциями, по сути, благоустройство газонов выполнено на 10% (если считать вырванный уборщицей бурьян и посаженные ею пять цветков).
Перед 3-5 секциями уложили газон и его поливал рабочий!!!!!
Перед 3-й секцией (около забора) упало дерево, которое закрыло часть клумбы, поэтому газон на части клумбы, заваленной деревом, не уложен (никто дерево не убрал, а озеленители просто обошли это препятствие).
Газон за мусорными контейнерами и вдоль забора (со стороны детской поликлиники) имеет озеленение в виде вновь прорастающего бурьяна.
Часть двора, выходящая на бульвар Кольцова (зона прогулок):

не уложен чернозем на две клумбы вдоль забора;
озеленение перед 1-2 секцией – как описано в п. 2 (т.е. никак);
уложен газон перед 3-5 секциями!!!!! – резкий контраст с 1-2 секциями.

Завершена установка корзин для кондиционеров на 3-й секции!!!!!
Отсутствует безопасный проход к ЖК Пектораль (по адресу бульвар Кольцова):

на бульваре Кольцова его нет вообще;
на ул. Семьи Сосниных есть служебный проезд с раздолбанной дорогой и бурьянными зарослями, которая начинается загаженными развалинами какого-то одноэтажного здания".

Однако дотошные инвесторы не обратили внимания на главный недостаток своего будущего дома, а те, кто все-таки заметил "трансформаторную будку посреди дороги", так и не осознали подлинного значения сути проблемы, которая вполне может обойтись круглой суммой потерь.

Инвесторы надеются, что в самой Пекторали эти проблемы, если верить заключению реформированного ГАСИ, были устранены, но они вполне могут повториться как в других "укрбудовских" ЖК Киевгорстроя, в частности ЖК Гармония и ЖК Харьковский, которых подали на ввод в эксплуатацию одновременно с "Пекторалью", таки и на других объектах КГС и прочих застройщиков. Ведь речь идет о достаточно известной среди девелоперов схеме наживы на инвесторах.

Временная схема подключения электроснабжения

В своем отказе на поданные вначале документы на ввод дома в эксплуатацию ГАСИ объяснило, из-за каких нарушений не может принять дом. Основаниями стали:

непредоставление технического паспорта, актов испытаний оборудования, инженерных сетей, сетей и оборудования, а также документация в соответствии с п. 4.8. ДБН А.3.1-5: 2016;
на объекте не были выполнены все предусмотренные проектной документацией согласно строительным нормам работы, а также не смонтировано и опробовано оборудование, которое влияет на эксплуатацию здания, не обеспечено в полном объеме доступность объекта для инвалидов, а секции 3 4,5 не подключены к электропитанию соответствии с техническими условиями.

Из этого следует, что изначально Киевгорстрой сдавал дом без так называемой постоянной схемы подключения электроснабжения, и на деле тот имел лишь временную схему, свидетельством чего и является "трансформаторная будка на дороге". Можно сказать, что дом сдавался чуть ли не без электричества.

"Суть в том, что, когда застройщик начинает строительство, он оформляет себе временную схему подключения электроснабжения, которая обеспечивает мощность 100-200 кВт. Этого вполне достаточно, чтобы работал кран и ходили лифты. Но этого недостаточно для 200-300 жилых квартир", – объясняет юрист-консультант по недвижимости Иван Кудояр.

Для сравнения – постоянная схема, при подключении которой убирают "будку на дороге", может обеспечивать мощность 3 МВт. А при работе по временной, акцентирует эксперт, жильцы имеют очевидные проблемы: мощности электричества не хватает, выбивает тумблеры, повреждаются кабеля. Кроме того, электроэнергия поставляется по более высоким для потребителей тарифам. Жизнь в таком доме, даже самый простой быт, становится невыносимым.

ГАСИ отказывает

По словам аналитика SV Development Сергея Костецкого, введение в эксплуатацию дома инспекцией отнюдь не связано с обязательным подключением постоянной схемы электропитания, это разные, по сути, процессы. На первый взгляд, такие отказы могут свидетельствовать как раз о чрезмерной дотошности инспекторов ГАСИ, которых в последнее время активно обвиняют в коррупции и чаще всего как раз в связи с принятием ЖК Укрбуда. Но это только на первый взгляд.

"Сертификат выдается на основе акта готовности дома. Дом получает сертификат, но схема остается временной. Но ГАСИ говорит: у вас временная схема, подключайте по постоянной. Так они страхуют себя от нечестного застройщика, потому что, если потом не подключат и начнется скандал, а застройщик смылся, тогда все вопросы зададут ГАСИ: а вы куда смотрели? А это резонанс, который им ни к чему", – объясняет Кудояр.

Проблема в том, что, хотя застройщик вроде бы и должен сдать дом в полном порядке, после получения сертификата никто принудить его к этому не сможет. Таким образом, разрешение на ввод в эксплуатацию является чуть ли не единственной мерой, которая может заставить строительную компанию исправить недоделки. Однако и застройщики могут давить на ГАСИ, чтобы получить желанный сертификат.

"Киевгорстрой запустил проект ИГ (инициативных групп укрбудовцев, – ред.), которые по сути и есть Киевгорстрой. Все, что говорит и инициирует ИГ, – это воля Киевгорстроя. Через них организовывались митинги инвесторов против любого, кто мешал КГС, – Минобороны, ГАСИ, Банковой. Так они добивались всего, чего хотели", – рассказал источник на рынке.

Читайте также: Куда исчезли деньги "Укрбуда"

Например, с помощью таких митингов в течение трех дней 15-17 июня в центре столицы уже через неделю Киевгорстрой добился ввода в эксплуатацию трех вышеуказанных укрбудовских ЖК. А уже потом инвесторы одного из них – ЖК Новомостицкий – обнаружили многочисленные масштабные недоделки при сдаче, в том числе временное подключение электропитания в подземном паркинге, исправлять которые, вероятно, им придется за свой счет.

Сэкономить на инвесторах

Практика сдачи домов с временным подключением достаточно известная схема, в которую, в том числе, если верить заявлениям СБУ по недавним обыскам в ГАСИ, могли быть втянуты как действующие, так и бывшие чиновники инспекции. С их помощью застройщики, избегая необходимости подключать новостройки по постоянной схеме электроснабжения, зарабатывают очень большие деньги.

На форумах можно найти рассказы жильцов, которые не один год живут в домах с временной схемой, переплачивая за промышленный тариф, который существенно выше тарифов для населения. "Я думаю, это правда, такие случаи бывают, и жильцы потом уже сами решают, как выйти из ситуации", – считает Сергей Костецкий.

Если застройщик получил сертификат, то дальнейшие проблемы он попросту сбрасывает на управляющие компании, которые заменили бывшие ЖЭКи. Как правило, такие компании в новостройках создают сами же застройщики, подписывая по факту у самих себя приемку ЖК (после ГАСИ) с любыми проблемами. Ведь управляющая компания живет не за счет застройщика, а за счет самих жильцов. При этом даже и управляющая компания сама не сможет справиться с проблемой.

"Сами жильцы с этим не справятся, нужно нанимать специальную компанию, там нужно тянуть кабеля, собирать документы. А документов на ввод в эксплуатацию трансформаторной будки в 10 раз больше, чем на ввод в эксплуатацию всего дома. Постоянное подключение может обойтись в 100, 200, 300 тыс. долларов", – рассказывает Кудояр.

Даже в пересчете на одного инвестора эта сумма весьма затратна. Если в доме 200-300 квартир, то на каждую приходится около $1 тыс. сверх уже потраченных на приобретение жилья средств. И это, не считая стоимости сгоревшей вследствие нагрузки техники, переплаты за завышенные коммунальные тарифы и ежедневных нервных стрессов от выбитых пробок.

"Нужно оформлять пакет документов, а это долгий процесс. Это может тянуться как полгода, так и 5 лет. Конечно, это должен делать застройщик. Но, к сожалению, не всегда они это делают", – резюмирует Иван Кудояр.