Close button

Ціна квартир злетить: ринок готується до податкових новацій

Ціна квартир злетить: ринок готується до податкових новацій

Податкові нововведення для будівельного ринку, передбачені проектом закону №5600, в першу чергу торкнуться забудовників і їхнього прибутку. Також вони позначаться на українцях, які інвестують в нове житло з метою його подальшого перепродажу або здачі в оренду, повідомляє UBR.

Нагадаємо, Кабмін хоче ввести додатковий податок на операції з нерухомістю, який в деяких випадках буде доходити до 18% від суми угоди. Документ вже прийнятий парламентом у першому читанні.

Ціни будуть підвищувати швидкими темпами

За словами учасників ринку, сьогодні близько 20% всієї нерухомості - інвестиційна. Люди вкладають вільні кошти в купівлю квартир, а після введення будинку в експлуатацію або перепродують, або здають в оренду і отримують інвестиційний дохід.

Але якщо закон вступить в силу, ця діяльність зійде нанівець через свою неприбутковість.

"Чи позначиться закон на всіх. Справа в тому, що якщо у забудовника перестануть купувати - кому від цього легше? Просто покупці не зможуть собі купити, якщо ця ціна стане для них непідйомна", - зазначив засновник компанії KAN Development Ігор Ніконов.

За його прогнозами, вартість житла може злетіти на 30% у зв'язку з тим, що дебет ПДВ у забудовника не на всю собівартість об'єкта. І щоб звести кінці з кінцями, будівельникам доведеться "накручувати" прайси, щоб "хоча б вийти в нуль".

У свою чергу президент Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Юрій Піта каже про можливе поступальне підвищення цін з урахуванням нового податкового навантаження.

"За період будівництва житлового будинку (1,5-2 роки) забудовники плавно підвищують ціни в залежності від стадії готовності об'єкта. Таких підвищень в середньому 8-10 за весь цикл будівництва. У середньому одноразово ціни збільшуються в рамках 3-5%. З урахуванням нових реалій забудовники можуть додати 2-3% до кожного "кроку" підвищення", - зауважив він.

Забудовники покинуть ринок

Ще одна проблема, про яку згадують експерти, - можливе скорочення кількості дрібних забудовників.

Навіть якщо людина купить квартиру в новобудові зараз, а через два роки вона буде готова, ніхто не застрахує його від застосування ПДВ на покупку заднім числом. І тут постане питання - хто його заплатить: забудовник або покупець.

"Уявіть: людина приходить і каже, що хоче оформити квартиру на себе. Він повинен заплатити 20% ПДВ, але не може. Якщо за нього платить забудовник, то виходить, що покупець отримав "безкоштовно надані послуги", а на ці послуги - ще ПДВ! Там ще 4%. Тобто забудовнику потрібно буде зверху заплатити 24%, щоб віддати людині квартиру. Рентабельність багатьох з них не дозволить оплачувати ПДВ замість клієнта, і вони просто збанкрутують", - говорить Ніконов.

СЕО девелоперської компанії ENSO Раміль Мехтієв також вказує на можливість подібних наслідків для ринку.

"Цілком ймовірно, що кількість проектів на ринку, а, можливо, і компаній - скоротиться, так як угод стане менше, особливо в чутливих до цін класах житла - економ і комфорт", - говорить Мехтієв.

Чи зупинять будівництва

У той же час говорити про "заморожування" існуючих об'єктів або збільшення темпів будівництва на шкоду якості ніхто з експертів не береться.

За словами Юрія Піти, протягом останніх кількох років у ринку є запит "на максимально якісні та комфортні об'єкти", які забудовники і реалізовують: 45% житла, що будується - це саме ЖК комфорт-класу.

Та й в цілому девелопмент є досить складним процесом, як з точки зору технологічності, так і залучення фінансування. Тому просто взяти і прискорити поточне будівництво до прийняття закону не вийде.

"Ставити будівництва на паузу ніхто не буде. Це дуже затратно і економічно недоцільно. До того ж у забудовників є зобов'язання перед покупцями. Вичікувати немає причин", - висловлюється про ситуацію власник RE / MAX Central в Україні Валерій Захаров.

Довгобуди можуть повернутися

Однак, за словами експертів, нове оподаткування поряд з іншими факторами (інфляція, подорожчання будматеріалів, зменшення купівельної спроможності) може викликати не тільки зменшення обсягів будівництва, а й повернути тенденцію до "довгобудів".

"Цілком ймовірно збільшення затримок з введенням в експлуатацію до року, це притому, що процес видачі сертифікатів про введення в експлуатацію і без того вкрай повільний через перезапуск реформи ДАБІ. Тому "закручувати вентилі" зараз прийняттям подібного оподаткування - рішення абсолютно необачне і нелогічне", - говорить експерт ринку нерухомості Вікторія Берещак.

Проте подібна спроба посилення податкового тягаря для фізосіб вже була застосована при продажу автомобілів - 18% з третього продажу. І ситуація з нерухомістю є логічним продовженням необхідності поповнювати бюджет.

Ще одним мотивом для прийняття закону є спроба боротьби з бізнесом по скупці квартир приватними особами для подальшого перепродажу.

За словами експертів, забудовники все ж зможуть отримати якусь особисту вигоду від закону, "видаливши" інвесторів з ланцюжка збуту готових квартир. Ті зазвичай вкладаються в будівництво ще на етапі "котловану", а під час здачі проекту можуть пропонувати покупцям квартири за нижчими цінами, ніж будівельники.

"Я знаю забудовників, які оформляли по 100-200 квартир на фізособу. Були у них якісь свої обставини і нюанси. Швидше за все, постраждають саме такі забудовники. А люди, які купили багато квартир - їм буде досить продавати одну квартиру на рік, а не три, щоб уникнути ПДФО в 18%. Єдине, звичайно, при продажу додасться ПДВ і це сильно підніме вартість", - відзначає нам юрист Юрій Брикайло.

Від податків більше постраждає вторинка

Втрати від ПДВ на собі відчує більше ринок вторинного житла - за будь-якого перепродажу власникові житла потрібно буде заплатити 20% від отриманих коштів. На думку експертів, це найбільш спірний момент законопроекту і навряд чи в такому вигляді його приймуть.

Але навіть якщо це станеться - і інвестори, і звичайні продавці будуть шукати обхідні шляхи: від перероблення схем інвестування до продажів за дорученнями.

Такі комбінації можуть бути різними, як і рівень шкоди від таких маніпуляцій для ринку в цілому. І це найгірша ситуація, коли ринок намагається придумати, як викрутитися від поборів і складнощів, резюмує Брикайло.

Новини

Популярні теми форуму

analytics