Чорний список ЖК: навіщо це потрібно і на що чекати інвесторам

В Україні, за різними оцінками, недобудовані і вчасно не введені в експлуатацію близько 5 000 багатоповерхівок. Кожен десятий будинок побудований з порушеннями вимог та закону. Проблему недобудов у країні не вирішували тривалий час. Тепер Кабмін зробив перший крок на цьому шляху – створить чорний список житла, яке не прийняли в експлуатацію, повідомляє Обозреватель.

Такі списки місцева влада має сформувати до 15 квітня і надати їх Міністерству розвитку громад та територій до 15 травня 2022-го. Навіщо це потрібно і чого в такому разі чекати інвесторам проблемних ЖК?

Які будинки вноситимуть до списку?

Скільки недобудованих будинків в Україні та в якому вони стані, поки що сказати складно. Експерти наводять різні цифри. Наприклад, архітектор і активіст Віктор Глеба стверджує, що проблемних будівель у нас близько 5 000. За його словами, майже кожна 5-та багатоповерхівка – недобудова.

"Я називаю це будівельною рулеткою. 5 набоїв і один буде ваш. Як кажуть, крутіть барабан..." – каже Глеба.

Щоб дізнатися, скільки недобудов насправді, в уряді запланували деяку "інвентаризацію". Кабінет міністрів передбачив низку критеріїв, виходячи з яких житлові будинки, які не ввели в експлуатацію, вноситимуть у своєрідний чорний список. Туди включать об'єкти, які:

• належать до об'єктів будівництва із середніми (СС2) та значними наслідками (СС3) – від 5 поверхів та вище;
• фінансування будівництва здійснювалося з використанням залучених коштів фізичних та/або юридичних осіб;
• об'єкти будівництва не прийняті в експлуатацію у строк понад два роки із запланованої дати введення в експлуатацію згідно з договорами, якими залучено кошти фізичних та/або юридичних осіб, або згідно з проєктною документацією;
• будівельні роботи на об'єкті будівництва не провадяться більше двох останніх років.

Про старт формування списку місцева влада має повідомити громадян до 25 грудня. Подавати до нього інформацію можуть як фізичні, і юридичні особи. Житло у тих будинках, які потраплять до переліку, може значно подешевшати.

Зрозуміло, цей перелік не буде включати всіх довгобудів, адже кожен випадок – унікальний і може не потрапити під критерії. Бувають випадки, коли за документами має бути побудований будинок 3-4 поверхи, а за фактом будується на 12, або навколо будівництва йде тільки імітація робіт. Але інвесторам, які переживають, чи потрапить їхній будинок у список, варто спершу дізнатися, навіщо цей перелік і що далі буде з довгобудами.

Навіщо потрібний список?​​​

На кожен із будинків у переліку має бути заведена справа, яка включає, за наявності, інформацію про технічний стан об'єкта, кількість мешканців, дані про замовника, причину призупинення будівництва тощо. Фактично, зібрано повну інформацію. Але навіщо це Міністерство? Чи добудовуватиму вони ці будинки? Цього в уряді поки що не оголосили.

За словами юриста та консультанта з нерухомості Івана Кудояра, подібний список створюється не так для того, щоб виявити проблемні будівництва, а для того, щоб зібрати податки. На його думку, це перший крок до створення реєстру нерухомості, що будується.

"Спочатку буде реєстр будинків, що будуються, потім реєстр квартир. Про реєстр квартир, що будуються, йдеться давно. Він дозволить Кабінету міністрів контролювати забудовника, щоб не було подвійних продажів. Але це робиться не стільки, щоб допомогти інвесторам, а щоб було зрозуміло, скільки будується квартир, за какую стоимость они продаются и сколько взимать налогов. Здесь речь идет об интересах государства", – говорит Кудояр.

Водночас Гліба впевнений: створювати подібний список зусиллями місцевої влади всієї країни – не має сенсу. Адже вся інформація з будівництва вже є в ДІАМ (колишня ГАСІ), і її можна було б систематизувати набагато швидше.

Що робитимуть зі списком далі?

За словами президента Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Юрія Пити, формування переліку недобудов – це лише перший крок на шляху вирішення проблеми. Далі потрібна "дорожня карта" після завершення цих об'єктів. Піта бачить її так:

• Проведення технічного, юридичного та фінансового аудиту з розрахунком кошторису завершення будівництва того чи іншого об'єкта.
• Підтвердження кількості громадян, які вклали кошти у той чи інший об'єкт та розробка механізму безпроблемного отримання ними квартир після закінчення будівництва.
• Вирішення земельних питань, дозволів на будівництво, підключення до інженерних мереж: якщо, наприклад, будівництво велося незаконно або з порушеннями.
• Залучення девелоперів до добудови тієї чи іншої об'єкта замість різного роду преференції як виділення окремих ділянок під їхні майбутні проєкти.
• Залучення комерційних чи інших кредитних організацій надання пільгових кредитів на завершення проєкту.
• Розробка механізмів інвестиційних конкурсів, у яких головними зобов'язаннями забудовника стали б регламентація термінів будівництва, фінансові та технічні можливості компаній з добудови та контролю над самим будівництвом.
• Розробка ефективних механізмів для уникнення появи нових недобудов.

"Хочу зазначити, що на даний момент більшість новобудов здається з недотриманням графіка: затримка становить від 3 місяців до 1,5 років. – розповідає Піта. – Причин тому кілька: девелоперські прорахунки чи непрофесійний менеджмент, проблеми з місцевими органами влади, минулорічний фіаско реформи ГАСІ, відсутність фінансів (особливо, якщо реалізація проекту ведеться за кошти інвесторів-покупців житла). У будь-якому випадку порядок визначення недобудов виглядає дуже важливим у реформі містобудування, і здатний закласти фундамент вирішення проблеми недобудов. Іншого шляху вирішити цю проблему просто немає".

Що далі буде зі списком, чи є якась "дорожня карта" подальших робіт – в уряді наразі не оголошують. Голова партії "Слуга народу", депутат Олена Шуляк, анонсуючи інвентаризацію довгобудів на своїй сторінці у Facebook, лише зазначила: "Місцеві держадміністрації повинні ретельно вивчити актуальну ситуацію і придумати, що робити з довгобудами, щоб люди нарешті змогли вирішити житлові проблеми".

Чи це означає, що проблему довгобудів хочуть зняти з держави і перекласти на плечі місцевої влади? Гліба впевнений – мета інша. Список формують, щоб виділити найбільш привабливі об'єкти, які можна передати "потрібним" компаніям та закінчити з максимальною вигодою: "Тут хочуть повторити схему "Укрбуду", коли найвигідніші будівництва віддали під добудову за бюджетні гроші. Хтось знову хоче мільярд доларів".

Чого чекати інвесторам?

Поки інвестори недобудованих ЖК думають, чи попадуть їхні будинки в список, і чи варто спробувати продати проблемну нерухомість, експерти запевняють, інвесторам інвентаризація поки ніяк не допоможе. Адже навіть якщо будинок потрапить до списку – добудувати його поки що ніхто не обіцяє.

"При чому тут інвестори? – дивується Гліба. – Те, що держава перерахує недобудови, їм не допоможе. У кожного інвестора своя проблема. І що, що буде список? "Аркада" по ньому добудує "Патріотику"? Ні. Насамперед треба було не списки створювати, а посадити тих, хто дав дозволи на реконструкцію туалету із будівництвом ЖК без документів про землевідведення".

Загалом проблема зараз не в самих довгобудах, а в системі, яка дозволяє забудовникам працювати за своїми схемами й в результаті ні за що не відповідати. Тому навіть якщо в Україні створять реєстр недобудов, або добудують деякі ЖК коштом держави – проблему це не вирішить. Адже поки що влада вирішуватиме питання з одними комплексами, поряд уже зростатимуть нові.