Мораторий на продажу земли: собственники останутся бедными

Семь миллионов украинцев не могут распоряжаться своей землей, повідомляє Сегодня.

Это как иметь дом, в котором не живешь, но продать его нельзя. Да, его можно сдать в аренду, но арендатор буде платить раз в год две тысячи гривен. Несправедливо? Но именно так сейчас происходит с землей. Собственник пая может либо сдать угодье в аренду, либо обрабатывать его сам. Чтобы что-то выращивать, нужны деньги. Землю можно бы было заложить, получить заем и начать свое дело. Но так тоже нельзя – банку не нужна земля, которую невозможно продать. Из-за этого знаменитые украинские черноземы одни из самых дешевых в Европе. В 2017 году в Украине средняя арендная плата за один гектар сельскохозяйственной земли составляла 1369 грн (41 евро). В Евросоюзе самая дорогая аренда в Нидерландах – 791 евро/га, а самая дешевая – в Латвии – 46 евро/га.

Так может продолжаться еще бесконечно долго. 20 декабря депутаты продлили запрет на продажу земли до конца 2019-го. Хотя продажа земли — одно из условий реформы, начатой еще в 2001 году. Тогда парламентарии в переходных положениях к Земельному Кодексу прописали мораторий на куплю-продажу сельхозугодий до 2005 года. За четыре года парламент должен был создать правила работы рынка. Но когда сроки начали подходить — запрет продлили еще на год. И так уже 13 лет.

Нельзя продать, но можно отдать за копейки

Украинцы против продажи земли, но отдают ее за копейки первому встречному. Об этом свидетельствуют результаты совместного опроса КМИС, Центра им. Разумкова и Социологической группы Рейтинг. Согласно опросу, если бы сегодня проводился референдум по продаже/купле земель сельскохозяйственного назначения, то украинцы проголосовали бы так: 72% — против, 13% — за, 5% — не голосовали бы, еще 10% — не смогли ответить.

И это при том, что сами собственники земли продают свою землю в обход закона первому, кто предложит за нее хотя бы 1000-1500 долларов. Хотя ее стоимость в два-три раза выше. Всемирный Банк подсчитал, что цены на украинскую земли подскочат до 3 – 3,5 тыс. долларов за гектар.

Самая ходовая схема по которой продают землю — сдача в аренду на 50 лет. При этом, в договоре аренды прописывают пункт, по которому при снятии моратория арендатор имеет первоочередное право на угодья. И как только запрет отменят, они получат паи.

Другая схема — передача пая по договору эмфитевзиса на 100−200 лет. К соглашению прилагаются завещание и доверенность на управление участком. Используют и схемы через суд: паевик якобы задолжал крупную сумму, и в счет этого взимает участок.

"Когда запрет на продажу угодий снимут, земля станет ценным активом. Паи часто отягощают собственников, поскольку угодья приходится сдавать по ценам, которые диктуют аграрии. Когда рынок откроется, цена на землю будет расти на 25−30% ежегодно", – замечает аналитик компании Easy Bussines Дмитрий Ливч.

Мораторий нарушает права человека

Виктор Цицюра и София Зеленчук – обычные собственники паев. Ему – 79, ей – 71. Оба получили небольшие участки сельскохозяйственных земель по наследству в "нулевых". Сами обрабатывать землю пенсионеры не могут, поэтому с тех пор сдают угодья в аренду. Цицюра получает арендную плату когда зерном, когда подсолнечным маслом. А София Зеленчук берет деньгами, в 2016-м ей заплатили 2191 грн (22 евро за гектар).

Больше ничего с землей они поделать не могут. Поэтому оба в 2015-м подали на Украину в Европейский суд по правам человека и выиграли его. Дело известно под названием "Зеленчук и Цицюра против Украины".

Землевладельцы выиграли суд: ЕСПЧ признал мораторий нарушением прав человека. Ни в одной стране Европы нет такого запрета. Поэтому Украина теперь должна выплатить Зеленчук и Цицюре по 3000 евро и запустить рынок земли.

Да и по Конституции украинцы могут делать со своим имуществом все, что хотят. И мораторий на продажу земли нарушает это право. Нарушаются сразу четыре статьи — 14-я, 21-я, 22-я и 41-я. Это тоже стало поводом для обращения в Конституционный Суд Украины. Год назад 55 депутатов подали иск в суд, чтобы признать запрет неконстуционным. Они ссылались на упомянутые статьи Конституции. Однако суд отклонил иск.

Вредный мораторий

Украинские черноземы истощаются, говорят эксперты. Продуктивность в агросфере падает, бюджет недополучает налогов, землевладельцы лишены прав. Все это – последствия моратория.

Агрофирмам, которые арендуют гектар земли за 20 евро в год, все равно, что будет с землей завтра. Поэтому арендаторам незачем заботятся о плодородности почвы – это не их собственность. Если будет родить плохо – найдут другой участок. За последние 20 лет содержание гумуса в грунте сократилось с 3,36% до 3,14%, отмечают в IMF Group Ukraine. А начиная с 2,5% земля уже не считается черноземом.

Агробизнес не развивается, сетует Тарас Высоцкий, директор Украинского клуба аграрного бизнеса. Предприниматели не могут планировать свою работу дольше, чем на год, потому что неизвестно, что будет завтра. Никто не решается запускать проекты с большими сроками окупаемости – строительство орошения, животноводство.

"Все фокусируются на растениеводстве, зимних, масляных культурах, где сезон продолжается год. Хоть агарный сектор – лидер в экономике, но темпы роста каждый год снижаются. Без привлечения иностранных инвесторов мы не можем расти. При этом аграрные сектора других стран, с которыми мы конкурируем, растут. И если через 3-5 лет мы перестанем расти, то потеряем свою международную конкурентную способность. Аграрный сектор – это 50% продукции, которая экспортируется, и тогда будет сложно говорить о перспективном будущем. Из-за этого мы против моратория", – говорит Тарас Высоцкий.

Когда мораторий снимут, паевики смогут сдавать землю в аренду по рыночной цене. Угодья можно будет продать или взять кредит под залог пая, чтобы купить технику и нанять людей для ее обработки. А бизнес, который купит землю, будет заинтересован, чтобы угодья, в которые вложены инвестиции, сохраняли плодородность и продуктивность, добавляет Дмитрий Ливч.

Продавать иностранцам или нет

Чем свободнее будет рынок, тем больше собственники земли получат выгод.

Мораторий стоит продлить на три-пять лет и за это время подготовиться, считает Кахабер Карели, эксперт по земельным вопросам. Экономист создал свой проект, по которому предлагает запустить рынок земли в Украине.

Для начала государство должно признать свои ошибки и просчеты в проведении земельной реформы, считает Карели. А потом принять два закона. Один должен признать с/х землю частной собственностью граждан, которые ею законно пользуются. Второй – завершить земельную реформу.

Паи в Украине разделены очень неровно. Один участок может быть 0,18 га, а соседний 20 га. Такой разрыв нельзя было допускать, отмечает эксперт.

"Пусть за человеком будет 1-2 гектара, а остальное государство закупает. Еще проблема, что у государства и людей создалось такое мнение, что государство совладелец паев. И это так и есть. Потому что владельцы земли ничего не могут с ней, но и государство ничего не может. То есть они друг от друга зависят. Проблема — вот в этом. Если не будет пересмотрена норма паев – не вижу выхода абсолютно", – говорит Кахабер Карели.

При этом нельзя отменять мораторий в один день. Это грозит Украине довольно серьезными последствиями. К отмене моратория надо подойти крайне осторожно – внести соответствующие изменения в земельное законодательство.

Если запустить рынок земли, то со временем надо его открыть и для иностранцев.

"В некоторых странах ЕС тоже были ограничения на продажу земли. Их пришлось снять, поскольку это мешает свободному передвижению капитала и рабочей силы. Украина должна тоже это учитывать. В Земельном Кодексе Украины записано, что землю нельзя продавать иностранцам. Но людей пугают, что они скупят землю. Мне кажется, что происходит просто запугивание населения, чтобы оправдать ежегодное продление. Ведь рынок земли, правда- неполноценный, и на сегодня существует, но иностранные покупатели так и не появились", – добавляет Карели.

В Украинском клубе аграрного бизнеса полностью "за" свободный рынок. При этом должны быть свои ограничения. Например, чтобы один владелец не мог купить больше 100 га.

"Рынок должен быть максимально открытым, потому что это будет содействовать росту. Конечно, первое время надо будет ограничить доступ иностранцам. Но в конечном итоге должен быть максимально отрытый рынок, чтобы ускорить развитие аграрного сектора и увеличить инвестиции", – считает Тарас Высоцкий.

Однако, если не будет общественного давления, политики не согласятся терять голоса и запускать рынок земли.

Что даст рынок земли:

• можно получить доход, продав землю. За эти деньги можно открыть бизнес. Когда рынок запустится, земля будет дорожать. Сейчас гектар нелегальные скупщики оценивают в 1000 евро. Украинская земля стоит минимум в два-три раза больше.
• рынок земли обеспечит заботливое пользование самой землей, соответственно, ценность пая буде расти.
• заработает микрофинансирование – собственники паев смогут взять кредит для собственного бизнеса, например, выращивания овощных культур или ягод. Можно заложить пай, получить деньги и вложить их в небольшой бизнес. Сейчас для старта бизнеса у собственника пая нет никаких возможностей, поскольку земельный участок не может быть залогом.