Що буде з ринком нерухомості в 2021 році
Українців готують до нового витка подорожчання квартир - і в новобудовах, і на вторинному ринку. Цього року забудовники хочуть підвищити ціни на 3 -15% в залежності від класу об'єкта. У старих будинках квадратні метри подорожчають мінімум на 5-7%, - попереджають ріелтори, повідомляє Страна.ua.
У продавців відразу кілька аргументів. На первинному ринку розраховують на ажіотажний попит на квартири.
По-перше, через плутанину на ринку, пов'язаної з реформою ДАБІ та загальною кризою в економіці, кількість нових об'єктів в 2021 році різко зменшиться. По-друге, буквально під ялинку, в грудні минулого року, Мінфін запустив Українську фінансову житлову кампанію, яка буде видавати обіцяні дешеві кредити - під 5-7% річних. Правда, не факт, що в цьому році позики дістануться всім бажаючим. Але забудовники розраховують, що це все одно підвищить продаж. Правда, якщо буде фінансування.
На вторинному ринку, навпаки, розраховують, що з новобудовами будуть проблеми. Наприклад, впаде ще пару будівельних пірамід і люди кинуться купувати старе житло, що дозволить продавцям переписати цінники.
Втім, поки це тільки прогнози. І не факт, що вони виправдаються. У минулому році спроба забудовників переписати цінники так нічим і не закінчилося - спочатку вони підвищили прайси, але, зіткнувшись з тим, що продажі відразу ж практично зупинилися, змушені були давати знижки.
У підсумку, деякі категорії житла навіть подешевшали. Не виключено, що те ж саме буде і в нинішньому році. Тим більше що для буму на ринку нерухомості не вистачає головних складових - грошей. Адже добробут більшості українців як мінімум не росте.
Що буде з ринком нерухомості в 2021 році.
Карантин, долар, будівельні піраміди
У 2020 році на ринок нерухомості вплинуло кілька факторів.
По-перше, карантин.
"З другої половини березня до середини квітня, коли" вимкнули "всю країну, продажу нерухомості буквально звалилися. У деяких об'єктах, особливо на початковій стадії будівництва, не змогли реалізувати взагалі нічого, жодної квартири. В цілому по ринку кількість угод упала на 60 -70%. А так як багато забудовників працюють, що називається, з коліс (будують за принципом піраміди - на гроші від продажу квартир в інших будинках - Ред), обвал продажів спричинив за собою і зупинку будівельних робіт. як мінімум на 40% споруджуваних об'єктів роботи тоді або призупинили, або повністю зупинили. Правда, вголос про це говорили деякі - боялися, що подібні заяви ще більше обвалять продаж ", - згадує менеджер проєктів компанії" КПС Груп "Сергій Овчинников.
Але вже влітку, після ослаблення карантину, продажі почали відновлюватися. Цьому сприяв в тому числі той факт, що забудовники стали більш поступливими - запропонували покупцям вигідніші умови з придбання квартир.
"У деяких знижки при 100-процентній оплаті досягали 10-15%, а умови по розстрочці стали лояльнішими - істотно знизився розмір процентних виплат і був скорочений початковий внесок. Тому попит повністю відновився вже в серпні", - говорить Овчинников.
Втім, продажу сприяв другий значимий фактор - курс долара.
Гривня почала стрімко девальвувати. Всього за минулий рік вона втратила близько 20% вартості. А так як ціни на житло в новобудовах зафіксовані в гривні, а більшість покупців зберігають заощадження в доларах, для них зростання курсу американської валюти виявився вигідним. Адже чим вище курс, тим дешевше в доларовому еквіваленті коштує квартира в новобудові.
Побачивши, що квартири розкуповують немов гарячі пиріжки, забудовники вирішили підвищити цінник (хоча прайси і так були пораховані за курсом 28-29 гривень за долар).
"У 2020 році ціни на первинне житло залежали від двох головних факторів: курсу долара і рівня попиту. Через прив'язки до іноземної валюти, практично у всіх сегментах ринку спостерігалося зростання цін. Але таке подорожчання не було рівномірним: забудовники ще враховували попит, рівень очікуваного прибутку саме в доларовому еквіваленті. Багато компаній переписали свої цінники вже по курсу 30-31 гривень за долар, намагаючись закласти в цінник ще й майбутній ризик.
Але при цьому квартири економ-класу подорожчали всього на 5-7%, тоді як житло комфорт-класу - в середньому на 10%, а нових форматів (наприклад, РК закритого типу) - на 12-15% ", - зазначила директор по маркетингу BASA City Вікторія Погасий. Задерли цінники також продавці житла в уже добудованих або майже добудованих будинках. Так як люди боялися брати квартири в новобудовах на етапі "фундаменту", весь попит змістився в сегмент уже готових будинків. "Продажі в об'єктах на завершальній стадії будівництва зросли на 30-40% ", - говорить Погасий,
Втім, цінові експерименти забудовників не пройшли - люди подивилися на нові, підвищені, прайси і вирішили почекати. Тим більше що на той момент багато хто залишився без роботи або втратили в доходах.
Плюс - на ринку сталася чергова НП - рухнула будівельна піраміда "Аркади", тисячі покупців залишилися без грошей і без квартир. І хоча столична влада пообіцяли вирішити їхні проблеми, передавши будинку на аудит "Київміськбуду", градус настороженості щодо новобудов різко підвищився. До слова, ситуація з будинками "Аркади" продовжує залишатися невизначеною. Будинки "Аркади" можуть дістатися будівельній кампанії Stolitsa Group. Про те, що вона добудує житлові комплекси "Еврика", "патріотики" і "патріотики на озерах», кампанія заявила в грудні 2020. Але подробиць поки немає - в які терміни будуть закінчені об'єкти і, головне, чи не доведеться людям за них доплачувати .
Тому страх перед "котлованами" на ринку зберігається. Частина потенційних покупців з-за цього продовжує йти на вторинку, підтримуючи там відносно високий рівень цін (у порівнянні з 2019 роком, вони зросли щонайменше на 10-15%), частина - купує на первинному ринку, але в ужеу готових будинках і у надійних забудовників .
У підсумку закріпити високі ціни на ринку забудовники так і не змогли - багато хто був змушений давати знижки.
"Спочатку на ринку спостерігалося досить різке збільшення гривневих цін - від 500-800 гривень до 3 тисяч гривень за квадратний метр. Але під конкретного покупця були суттєві знижки. Тому у багатьох забудовників зростання цін мав радше номінальний характер", - говорить Овчинников.
"Багато компаній для стимулювання продажів протягом всього року пропонували різні знижки та акції, які дозволяли покупцеві економити до 10% від вартості квартири. Тобто можна сказати, що 2020 рік - це рік" прихованого зниження цін "на нові квартири, за винятком 15 -20% об'єктів підвищеної комфортності, які користувалися активним попитом покупців і які дійсно подорожчали ", - додала Погасий.
Кредит і квартири в дефіциті
Ключове питання - що буде з ринком нерухомості в цьому році.
Поки незрозуміло, яким буде попит на новобудови і вторинку. Так як українську економіку, судячи з усього, чекає непростий рік.
Влада пообіцяла українцям дешевий кредит - під 7% річних (що в 2-2,5 рази дешевше банківських кредитів).
Буквально в останніх числах грудня міністр фінансів Сергій Марченко підписав статут Української фінансової житлової компанії, якій і належить запустити дешеву іпотеку. Обіцяють давати кредити на 20 років під 5-7% річних з початковим внеском не менше 20%.
Українська фінансова житлова компанія буде рефінансувати банки, через які громадяни зможуть брати позики як на покупку квартир так і на будівництво будинків. Варто відзначити, що держпрограма "Доступне житло під 10% річних" в Україні вже діє - її запустили в липні 2020 року. Станом на грудень (тобто за 5 місяців) видано 1,2 тисячі кредитів на суму близько мільярда гривень. Але отримати кредит не так просто, як здається на перший погляд.
Забудовники кажуть, що доступне кредитування могло б збільшити продажі житла мінімум на 10%.
Але на наступний рік на програми підтримки іпотеки в бюджеті передбачено всього 84,5 млн гривень. При обіцяній сумі кредиту до 2 млн гривень, цих грошей вистачить не набагато.
Інший фактор, який суттєво позначиться на ринку нерухомості, - реформа ДАБІ.
Нагадаємо: ДАБІ планувалося ліквідувати як "корупційну годівницю", створивши замість неї прозору систему видачі дозвільних документів і будівельного нагляду. Але по факту ринок просто поставили на стоп.
"Ситуація близька до колапсу: вже побудовані об'єкти не вводяться в експлуатацію, при цьому багато проєктів, старт яких був запланований на 2020 рік, забудовники відклали. Кількість нових проєктів в 2020 році в середньому було на 30-35% нижче, ніж в 2019 році ", - відзначає експерт ринку нерухомості Вікторія Нерода.
У Києві, за даними головного управління статистики, за 9 місяців минулого року обсяги введеного в експлуатацію житла впали на 49% - до 254,1 тисячі квадратних метрів.
Під кінець року Кабмін визнав, що не встигає з реформою ДАБІ, тому на одному з останніх засідань уряду повернуло містобудівна контроль місцевим органам влади. Але хто розблокує цю будівельну галузь - поки невідомо.
Тому очікування у забудовників не найоптимістичніші. Вікторія Погасий каже, що в нинішньому році кількість нових об'єктів може скоротитися на третину.
"Забудовники не поспішають виводити нові проєкти, особливо це стосується об'єктів економ-класу, попит на які продовжує знижуватися", - пояснила вона.
Варто відзначити, що найдешевше житло "розлюбили" як покупці, так і забудовники. За останні 3 роки кількість нових будинків економ-класу знизилася вдвічі. При цьому зростає попит на ЖК нових форматів (закриті комплекси з гарною інфраструктурою). На такі об'єкти зараз припадає 60% продажів.
Якщо побоювання забудовників виправдаються і будувати будуть мало, можливий дефіцит пропозиції. Що дозволить кампаніям підняти ціни.
Що буде з цінами
Забудовники впевнені - ціни на житло в цьому році будуть рости. В середньому по ринку квартири в новобудовах подорожчають мінімум на 10%. Але в різних категоріях об'єктів цінники перепишуть по-різному.
Вікторія Погасий каже, що найбільше - до 15% - можуть подорожчати об'єкти підвищеної комфортності, так як там, крім збільшення попиту, може зрости собівартість за рахунок подорожчання будматеріалів.
При цьому квартири економ-класу подорожчають не більше ніж на 3-5%, що навіть нижче відсотка інфляції. Плюс не виключені акції і знижки.
Втім, як кажуть самі забудовники, все буде залежати від реальної ситуації в економіці і курсу долара. Якщо криза продовжиться, то люди навряд чи будуть активно скуповувати житло, тому і ціни навряд чи вдасться підвищити.
Інтерес українців до новобудов багато в чому буде залежати ще і від чергових скандалів на будівельному ринку. Багато кампаній продовжують будувати за принципом піраміди (збираючи гроші з покупців, без свого капіталу), що може призвести до нових банкрутств.
Сергій Овчинников говорить, що однією з тенденцій 2021 року стане укрупнення будівельних компаній.
"Ми вже спостерігаємо цю тенденцію зараз. Невеликі компанії все частіше співпрацюють з великими, щоб мати можливість залишитися на ринку. Існуюча конкуренція між забудовниками, дефіцит фінансування, обмежений попит і невизначені правила гри призводять до підвищення« порога »входу на ринок. Новачок без репутації і портфеля проєктів вже не може, як раніше, побудувати проєкт, маючи кошти тільки на три-шість місяців фінансування будмайданчика, а інше потрібно залучити з ринку. Ця схема може спрацювати для великих гравців, але маловідомому забудовнику покупці бояться довіряти свої гроші ", - сказав він.
Чингіз Кішіев додав, що для відновлення довіри покупців до первинки і щоб перестрахуватися від нових пірамід, потрібно прийняти закон про захист прав інвесторів (проєкт уже є в Раді).
"Але він може суттєво ускладнити забудовникам життя. У проєкті є норма про гарантійні площі, які не можна реалізовувати до моменту введення об'єкта в експлуатацію. Виконати її можуть кампанії з достатнім капіталом, що дозволяє будувати без оглядки на рівень попиту і продажів. Тобто забудовники поступово почнуть відмовлятися від схем перехресного фінансування і зменшувати частку фінансування за рахунок коштів покупців ", - говорить експерт.
Квартири в старих будинках подорожчають на 10%
Від ситуації на первинному ринку безпосередньо залежить, що буде з ринком житла в старих будинках. Минулий рік був сприятливим для вторинки. Через зміцнення гривні нові квартири в доларах подорожчали, тому багато покупців або вирішили почекати, або переметнулися на вторинному.
Додатковий приплив покупців забезпечили будівельні скандали - спочатку з "Укрбуд", а потім з "Аркада".
У підсумку, як каже директор агентства нерухомості Best & Seller Ірина Луханіна, цінники на житло в старих будинках помітно підросли. Особливо високим попитом користується так звана "нова вторинка" - квартири в уже заселених новобудовах.
За даними SV Development, середньостатистичний квадратний метр житла в старих будинках за минулий рік виріс на 50 доларів - до 1068 доларів. Це означає, що двушка в 50 квадратів за рік подорожчала на 2,5 тисячі доларів.
При цьому в Голосіївському районі ціни виросли на 47 доларів за квадрат (до 978 доларів), в Дарницькому - на 54 долара (до 797), в Печерському - на 67 доларів (до +1662) і т.д.
Ріелтори кажуть, що квартир на вторинному ринку явно не вистачало. При уявній достатку пропозицій, за хорошими варіантами за адекватними цінами буквально шикувалися черги. На одну квартиру претендувало мінімум два потенційні покупці.
На ринку повернулося навіть таке вже порядком призабуте поняття, як "аукціонний продаж", тобто люди перекуповували сподобалися їм квартири (нерідко ті, що вже були під заставою), пропонуючи більш високу ціну. Але подорожчання торкнулося не всіх квартир. Деякі, навпаки, розпродавалися зі знижками (господарі поступалися до 10% від заявленої ціни і більше). Це стосується дорогих квартир в центрі і "убитих" на околицях столиці.
Як і на первинному ринку, найдешевше житло (20-30 тисяч доларів) стало користуватися меншим попитом, а інтерес до квартир середньої категорії (40-60 тисяч доларів), навпаки, виріс.
У цьому році ситуація на вторинному ринку залежить від декількох факторів.
Перший - курс долара. Як говорить Луханіна, в ситуації зі старим житловим фондом працює правило: чим вище курс долара до гривні, тим нижче ціни в доларах, і навпаки. Тобто якщо долар подорожчає до 30 гривень і вище (а такі прогнози теж є), ціни на вторинне житло можуть просісти на 3-5%.
Але якщо курс утримається в рамках 29 гривень, впливу на цінники на житло не буде.
Другий важливий фактор - ціни і пропозиція на первинному ринку. Якщо квартири в новобудовах подорожчають, як прогнозують експерти, на 10-15%, вторинка може додати в ціні до 5%. Якщо ж при цьому буде ще й дефіцит нового житла і покупця кинуться на вторинку, подорожчання може скласти до 10%. Тут багато також буде залежати від того, чи з'явиться дешева іпотека.
Але найголовніше - що буде з економікою і доходами українців. Якщо країну накриє масштабна криза, люди будуть масово втрачати роботу, а зарплати перестануть рости, продаж житла знизяться.
Тому, замість того щоб підвищувати цінники, продавцям доведеться їх опускати. Навіть якщо будуть заявлені високі ціни по прайсу, люди можуть розраховувати на різні акції від забудовників або великий торг від власників квартир у старому фонді.
Людмила Ксьонз