Close button

Будівельний ринок пожвавився. У що інвестують

Будівельний ринок пожвавився. У що інвестують

Українці після карантину почали інвестувати в первинне житло на стадії котловану, але недобудови Укрбуду загрожують обвалити ринок, повідомляє UBR.

Завмерлий будівельний ринок показав ознаки життя вперше з початку коронакризу. Інвестиції українців у нове житло на початковій стадії будівництва зросли на 15%. Експерти констатують завершення коронакризу на первинному ринку нерухомості, проте відзначають вкрай негативний аспект, який пригнічує ринок, - безвідповідальність державних і комунальних забудовників, а також недобудови Укрбуду і Аркади. Без дозволу цього фактора ринок продовжить перебувати в комі.

Попит зріс

Незважаючи на масові протести ошуканих інвесторів, у червні-липні порівняно з травнем попит на об 'єкти на початкових стадіях будівництва збільшився в середньому на 15%. Про це розповіла директор з маркетингу багатофункціонального житлового комплексу Polaris Home & Plaza Анжеліка Саакян.

За її словами, на середину липня близько 40% всіх придбань квартир припадає на початкові стадії будівництва, якщо готове тільки пальове поле або побудовано кілька перших поверхів. Понад 25% попиту сконцентровано на об 'єктах, будівництво яких знаходиться на "монолітному" етапі - зведення каркаса будівлі (від 6 до 12 місяців), близько 20% припадає на об' єкти, де вже ведеться облаштування інженерних мереж, монтаж склопакетів, фасадні роботи тощо (від 12 до 15 місяців), а попит на завершальних етапах будівництва становить близько 15% від усього обсягу продажів.

Така статистика свідчить про те, що ринку нерухомості для того, щоб вийти на більш-менш прийнятний рівень після жорсткого карантину знадобилося 2,5 місяця. Насамперед це стосується зростаючого попиту, а також темпів будівництва. Експерти прогнозують, що в найближчі два місяці активність покупців буде досить високою. Це позначиться на зростанні продажів на стартових етапах будівництва.

"Залежно від економічної ситуації в країні, в тому числі курсу національної валюти, а також стабільної вартості будматеріалів і будівельно-монтажних робіт, у серпні-вересні обсяг інвестицій в об 'єкти на початкових стадіях будівництва в середньому по ринку може скласти до 45% від усього обсягу продажів", - вважає Анжеліка Саакян.

Що купують

Понад 70% від усього попиту на початкових стадіях будівництва припадає на об 'єкти нових форматів, будівництво яких почалося в 2020 році і не зупинялося в період карантину - це насамперед багатофункціональні житлові комплекси, об' єкти форматів "місто в місті", live-work-play та ін.

У середньому по ринку зростання вартості 1 кв. м з моменту початку будівництва і до введення об 'єкта в експлуатацію в об' єктах економ-класу досягає 22-25%, в об 'єктах комфорт-класу - 30%, бізнес-класу - 35%. При цьому підвищений попит на об 'єкти нових форматів (категорії комфорт + і бізнес +) викликаний саме високою ліквідністю вкладень - до 50% за весь період будівництва.

"Проблеми незавершених об 'єктів будівництва стали каталізатором того, що покупець став більш виважено підходити до вибору забудовника та об' єкта інвестування. Головними його вимогами на сьогоднішній день є продумана до дрібниць інфраструктура споруджуваного РК, висока ліквідність вкладень, чи велося будівництво в період карантину тощо. Але найважливіше - це реноме забудовника, його досвід на ринку, здатність будувати за рахунок власних коштів, що істотно знижує ризики для покупця ", - вважає Саакян.

Покупець більш ретельно став вивчати фінансові можливості забудовників, його можливість закінчити проект в термін без затримок. Так як на сьогоднішній день інвестор практично не захищений від будь-яких катаклізмів на ринку, саме фінансова спроможність компанії-забудовника є тим "лакмусом", який істотно впливає на остаточний вибір покупця. Іншими словами, наявність фінансування будівництва в достатньому обсязі може стати додатковим аргументом для покупця при виборі конкретного об 'єкта.

"На сьогоднішній день достатнє фінансування, щоб об 'єкт був закінчений в строк, є лише у 17-20% будівництв. Це переважно партнерські проекти (в основному об 'єкти нових форматів - багатофункціональні РК, об' єкти live-work-play, еко-проекти, об 'єкти "місто в місті"), в яких беруть участь 2-3 девелопери. У 25% об 'єктів коштів достатньо на період до 1 року. Ще на 40% об 'єктів коштів вистачить на будівництво протягом 6-9 місяців. А у 15% споруджуваних ЖК коштів вистачить на період до 4 місяців ", - прокоментував UBR.ua керівник проекту Rusaniv Residence Олександр Ізаров.

Низька база

Втім, вважає аналітик SV Development Сергій Костецький, дана статистика виглядає гідно виключно завдяки ефекту низької бази - первинний ринок будівництва з початку року просів настільки сильно, що навіть такі обнадійливі показники говорять не стільки про оптимізм ринку, скільки про його занепад.

"Станом на сьогодні половина людей, які торік хотіли купити квартиру на первинному ринку, пішли на вторинний. Більше 20% пішло на вторинку за останні пару місяців після припинення карантину. Це дуже серйозна тенденція і вона буде продовжуватися. І те, що попит зріс лише на 15%, це погано. Він повинен був вирости в рази. Тому що сьогодні інвестиції в нерухомість - єдино можлива інвестиція в Україні. Адже по суті немає ні банківської системи, ні якоїсь іншої інвестиції ", - вважає Костецький.

Згідно з дослідженнями SV Development, люди повністю втратили довіру до первинного ринку нерухомості і намагаються не інвестувати в будівництво, а купувати житло на вторинному ринку, щоб уникнути ризиків, тим більше що різниця квартир на ринку первинного і вторинного житла невелика.

"Ми дослідження проводимо 90% кажуть, що бояться, але ризикують. Ну, а що робити, якщо гроші лежать. В основному на первинку заходять або суперопитні інвестори, які все знають, або люди, які бажають придбати квартиру не на етапі котловану, а трохи пізніше. Раніше заходили в основному на етапі котловану. І є такий фактор, що між первинкою і вторинною несуттєва різниця за ціною 100-150 доларів на квадратному метрі, це невелика сума ", - вважає Костецький.

Недобудови Укрбуду

На відміну від інших сфер економіки, уражених коронакризовою, на будівельний ринок чинить вкрай негативний вплив також ситуація навколо недобудов, чиї інвестори перекривають вулиці і мітингують біля держустанов. Навіть незважаючи на публічну обіцянку президента Володимира Зеленського ще в грудні минулого року вирішити проблему об 'єктів державного Укрбуду, які передали добудовувати забудовнику - Київміськбуду (КМР), який належить комунальному господарству Києва, процес практично не зрушив з мертвої точки.

"Кушнір (президент Київміськбуду Ігор Кушнір - ред.) на всіх переговорах з ініціативною групою лається матом, він взагалі нормально не вміє говорити, на всі прохання і запити з боку постраждалих інвесторів на зустрічах він, не соромлячись, відповідає - йдіть нах... й, я вам нічого не повинен", - прокоментував UBR.ua один з інвесторів Укрбуду, які беруть участь у переговорах з Київміськміськбудом.

З 28 об 'єктів Київміськбуд прийняв перед Новим роком тільки п' ять "пускових" проектів, які обіцяв здати до кінця січня, але без пояснення причин здав тільки наприкінці червня три об 'єкти з п' яти, які за фактом були побудовані і заселені ще Укрбудом і всього лише не були до кінця документально оформлені. У той час, як тільки паперове оформлення завершених об 'єктів зайняло понад півроку, об' єкти, побудовані на 95% і потребують незначних зусиль, так майже і стоять без руху.

"Держава якось по-поганому реагує на цю ситуацію з Аркадою і Укрбудом. Якщо Укрбуд, Аркада, Київміськбуд не здатні добудувати, то як далі вірити ринку? Раніше моніторили так - забудовник надійний, якщо це державна компанія, якщо будує багато об 'єктів, якщо вже багато побудував. Все це обвалилося після недобудов Аркади і Укрбуду. Будували компанії близькі державі? Близькі. Збанкрутували? Збанкрутували. Людей кинули? Кинули. Київміськбуду передали об 'єкти, але він все одно нічого не добудовує. Люди скаржаться, нервують, і на ринок це згубно впливає ", - вважає Костецький.

За його словами, справжньому відродженню будівельного ринку допоможе тільки негайна активізація Київміськбуду в добудові об 'єктів Укрбуду, також держава повинна втрутитися в ситуацію навколо будівництв Аркади, інвестори яких в останній місяць своїми акціями створюють найсильнішу "антирекламу" інвестиціям в нерухомість.

"Не варто ігнорувати інвесторів, вони не дарма страйкують. Коли це станеться, люди зрозуміють, що держава допоможе, і будуть інвестувати в первинний ринок. По суті той міхур, який надувався, лопнув, ринок обрушився і за інерцією щось купує ", - резюмує Костецький.

Олексій Єрмоленко

Новини

Популярні теми форуму

analytics