Житло в Києві: чому падає попит і що буде з цінами

Попри пандемію і кілька локдаунів, ціни на оренду квартир у Києві за останній рік не тільки не впали, але навіть зросли, повідомляє Страна.ua.

За даними SV Development, якщо порівнювати орендні ставки з травнем 2020 року, то загалом по столиці вони збільшилися в однокімнатних квартирах на 11 доларів - до 284 доларів. За двушки зростання склало 14 доларів (з 370 до 384 доларів), за трикімнатні квартири - на 18 доларів (з 439 до 457 доларів). При цьому, що цікаво, це не найбільше за рік подорожчали квартири в центрі Києва. У Печерському районі середньостатистична одиниця стала дорожче на майже на 20 доларів (зараз вона коштує - 384 долара на місяць), двійка - на 22 долари (до 498 доларів), трійка - на 26 доларів (до 578 доларів).

При цьому однокімнатні квартири в одному з найдоступніших районів столиці - Святошинському - за рік приросли в ціні на оренду тільки на 11 доларів (до 250 доларів).

"Ще більше, ніж раніше, зараз хочуть у центр. При цьому найдоступніші квартири економ-класу в спальних районах і на околицях, які раніше розбирали, як гарячі пиріжки, вже не користуються таким масовим попитом. Якщо раніше орендарю можна було запропонувати всього пару варіантів житла до 7 тисяч гривень, то зараз - 5-6. Але це не тому, що люди стали жити заможніше. Просто в економ-сегмента київських квартир до 20% відхопив сегмент ще більш дешевого житла - кімнат, гуртожитків, будинків без зручностей в передмісті", - говорить керівник агентства Best & Seller Ірина Луханіна.

З цієї причини господарі найдоступніших квартир так і не змогли підвищити цінники. Спочатку вони заявляють явно завищені ціни - на 25-30% більше, ніж реально готові платити постояльці. Але потім змушені давати знижки. Завищені апетити й у власників більш комфортних квартир, але і тут далеко не завжди є орендарі, готові переплачувати.

"Тепер уся надія проштовхнути нові підвищені ціни - вже на осінь. Господарі квартир розраховують, що з початком нового бізнес-сезону орендоване житло в Києві подорожчає", - додав фахівець міжнародної мережі RE / MAX Михайло Артюхов.

Втім, не факт, що розрахунки власників квартир виправдаються.

Власники заміської нерухомості, які теж планували добре заробити на літньому сезоні, зараз змушені влаштовувати розпродажі, оскільки орендарі масово на дачі так і не поїхали.

"Ціни на заміські будинки наразі чи не вдвічі нижче, ніж у минулому році", - говорить Луханіна.

Дешеві квартири в Києві вже не по кишені

Ми вже писали, що минулого року, на хвилі пандемії, власники київських квартир були змушені знизити ціни. По деяких об'єктах знижки досягали 50-70%.

"Розпродаж" пояснювалася просто - люди просто не могли оплачувати дороге столичне житло, тим більше, що багато хто втратив роботу. Плюс - на ринку довгострокової оренди з'явилося багато квартир з добового сегмента, який через пандемію втратив іноземних постояльців.

Але протягом року господарі раз у раз намагалися взяти реванш і використовували буквально будь-яку можливість, щоб підвищити ціни.

За підсумком, як показує статистика SV Development, середні цінники по Києву все ж виросли, хоч і незначно.

Так, у середньому по столиці знімні квартири подорожчали на 11-18 доларів. Але від району до району ситуація відрізняється.

Скажімо, в Голосіївському районі середньостатистична одиниця коштує 256 доларів, що всього на 9 доларів перевищує минулорічний цінник.

У Дарницькому районі подорожчання за рік - усього 7 доларів. Водночас у Деснянському районі однокімнатні квартири зараз здаються на 12 доларів дорожче, ніж минулого року (по 260 доларів), в Дніпровському - на 11 доларів (за 241 долар в місяць), на Печерську ж і зовсім ціни за рік зросли на 18 доларів (до 384 доларів).

Але, як кажуть ріелтори, - в статистиці враховується ціна пропозиції. Якщо ж говорити про реальні угоди, то тут картинка інша.

"Господарі справді намагаються підвищити ціни, але роблять це дуже обережно, вони бояться відлякати орендарів. Деякі, виставляючи один цінник, за підсумком здають квартиру зовсім по іншому - дають знижки під конкретного орендаря. Останні ж торгуються буквально за кожну гривню. За найдешевші квартири до 7 тисяч гривень навіть знижка в 300-500 гривень для орендарів може бути вирішальною", - зазначає Артюхов.

Він також говорить, що середній час експозиції дешевих квартир (тобто період від моменту, коли житло виставляється в оренду до укладення угоди) за останній рік збільшилася. Зараз воно затягується до 1,5-2 місяців.

"Це означає, що пропозицій на ринку багато, і попит за ними не встигає", - пояснив Артюхов.

За його словами, традиційно в Київ щорічно приїжджало близько 200 тисяч людей з регіонів. Вони поповнювали армію потенційних орендарів і забезпечували зростання попиту на орендоване житло. Але за останній рік потік приїжджих різко знизився, тому ринок оренди живе зараз в основному за рахунок міграції постояльців - люди переїжджають в інший район, дешевші або, навпаки, більш комфортні квартири і т.д.

"Раніше дешевих квартир у Києві було не так багато - буквально по пару варіантів на одного орендаря. Зараз, наприклад, на Голосієво, можна знайти 5-6 варіантів до 7-8 тисяч гривень місяць. Причому, господарі йдуть на різного роду поступки (скажімо, готові здавати житло постояльцям з домашніми вихованцями). Загалом претендентів на дешеві квартири стало менше. Але не тому, що люди різко розбагатіли. Швидше, навпаки, до 15-20% у сегмента київського економ-житла відхопив ринок недорогих об'єктів у передмісті, гуртожитки, навіть ліжко-місця. Тобто, люди шукають варіанти, ще більш дешеві, ніж найдешевша квартира в Києві", - зазначила Ірина Луханіна.

Останнім часом люди активно шукають такі недорогі варіанти через профільні групи в соцмережах і навіть їздять по приміських селах з питаннями - чи не здає хто частина будинку, літню кухню без зручностей до 3-4,5 тисячі на місяць. Тобто, хочуть заощадити не тільки на самій оренді, але і на послуги ріелторів.

Варто відзначити, що таких варіантів зараз чимало. Скажімо, в Борисполі по 1,5 тисячі гривень на місяць здаються ліжко-місця в приватному будинку, а за 5 тисяч гривень у селі Княжичі під Києвом можна довгостроково зняти невеликий садовий будиночок площею 44 квадратних метра на декількох орендарів. До Києва пропонують добиратися на маршрутці або електричці, але до зупинки ще потрібно йти 10-15 хвилин пішки. У будинку є вода і туалет.

"Інтернет не заведено, вирішуйте самі", - йдеться в оголошенні.

"Але при цьому господарі київських квартир усе ще не втрачають надії здати їх подорожче. Спочатку виставляють цінники до 25-30% вищими за реальні, і тільки коли житло довго не здається, розуміють, що доведеться стримати апетити", - додала Луханіна.

За її словами, на літо, а це фактично мертвий сезон на ринку оренди, господарі вже не роблять ставку. Тепер перенесли плани щодо підвищення цін на осінь, розраховуючи, що на той час коронавірус остаточно відступить, економіка, а разом з нею і зарплати, підуть у ріст, до Києва повернуться студенти і приїжджі з регіонів, і можна буде підвищити цінники.

Президент Асоціації фахівців з нерухомості Юрій Піта вважає, що вже з середини літа, якщо скасують карантин, може активізуватися бізнес. Це поверне людей до великих міст, зокрема до Києва.

"В результаті зросте попит на орендоване житло, зокрема, малогабаритні квартири біля метро, і підвищаться ціни. Вартість оренди квартир площею до 35 квадратних метрів може вирости на 10%, а житла до 50 квадратів - на 3-5%", - вважає Піта.

Втім, поки незрозуміло, чи виправдаються ці очікування. Адже з наступного опалювального сезону очікується різке зростання тарифів на опалення і гарячу воду - до 30-60%. Чи зможуть люди оплачувати підвищені платіжки, та ще при цьому і платити дорожчу оренду - велике питання.

Швидше за все, буде рости попит на найдешевші варіанти проживання - гуртожитки, кімнати, будинки без зручностей в передмісті і навіть ліжко-місця.

"Простіше продати, ніж здати"

За словами Михайла Артюхова, ринок оренди все більше розшаровується.

"Один сегмент - найдешевші квартири до 7-10 тисяч. Це одинички в спальних районах і на околицях, на які претендують найменш забезпечені орендарі. Наступний сегмент - квартири до 20 тисяч. Тут основна аудиторія практично не змінюється. Це все ті ж небагаті орендарі, але з більшими сім'ями. Вони шукають уже не одинички, а двійки або трійки.

Далі йде стрибок - відразу квартири по 1-1,5 тисячі доларів і вище. Тут мова йде вже про більш комфортне житло - в нових будинках, з непоганими ремонтами. На них останнім часом якраз непоганий попит. Знімають підприємці, столичні і з регіонів, IT-шники, фахівці київських компаній з непоганими зарплатами. Головні вимоги по таких квартирах - не в області ціни, торг йде, скоріше, за сервіс і рівень комфорту. Наприклад, орендарі шукають варіанти з хорошим новим ремонтом, сучасним дизайном, цінуються різного роду «фішки», скажімо, система "розумний будинок" та ін.", - розповідає Артюхов.

Пропозиція в цьому сегменті стає дедалі більше. Її забезпечують численні інвестори, які останнім часом активно скуповують київське житло в надії добре заробляти на оренді.

"На кожного потенційного орендаря доводиться по 5-10 варіантів квартир, але, тим не менш, хороші варіанти за адекватною ціною швидко йдуть. У нас були випадки, коли люди взяли час подумати, а за цей час квартира вже пішла, що для них стало сюрпризом, адже ціна досить висока", - додав експерт.

Ірина Луханіна відзначає, що власники порівняно дорогих квартир хочуть вичавити з них по-максимуму, тому ставлять завищені цінники.

"Господарі вклалися в покупку житла і ремонт, тому вважають, що їх квартира в новому будинку навіть не біля метро може коштувати тисячу доларів на місяць. Але орендарі хочуть ближче до центру. Тому віддадуть перевагу зняти за такі гроші житло меншої площі, але в центрі. У підсумку квартира в новобудові на околиці площею 60 квадратів реально здається вже не за тисячу доларів, а за 600-700", - розповідає Луханіна.

Тенденція масового переселення орендарів ближче до центру набирає обертів. Особливо активно шукає варіанти в центрі Києва молодь, пари без дітей.

"Вони віддадуть перевагу зняти квартиру в 38 квадратів в центрі в старому будинку, ніж за такі ж гроші одиничку в 60 квадратів в новобудові в спальному районі", - зазначає Луханіна.

Але загалом дорогих квартир - і в центрі, і вона околицях - в Києві здається дуже багато.

"У підсумку простіше продати таку квартиру, ніж здати її в оренду. Продаються такі варіанти на місяць швидше, ніж здаються в оренду", - додала Луханіна.

Мода на інвестиції в житло, яка зараз спостерігається в Києві, в результаті може привести до "затарювання" ринку оренди, і ставки просядуть.

"Люди активно вкладаються в ремонти, роблять справді якісно, як для себе. Тому хочуть здавати житло дорожче. Але оскільки варіантів стає все більше, в результаті далеко не всі отримують ті гроші, на які розраховували. Так що час окупності інвестицій в квартири збільшується з 10 років до 12-13 ", - говорить Ірина Луханіна.

Заміський розпродаж

Неприємний сюрприз отримали і власники заміської нерухомості. Минулого року на хвилі пандемії на цьому ринку був справжній ажіотаж - за рекордними цінами здавалися не тільки котеджі, але і старі дачі, будинки на відстані до 50-60 кілометрів від Києва.

Цього року власники будинків під Києвом розраховували на не менший грошовий сезон. І спочатку, в березні, всі підстави для цього, здавалося б, є - попит на заміську нерухомість з початком весняного сезону активізувався.

Але за підсумком ніякого буму не сталося.

"Попит зараз відносно невисокий. По-перше, з'явилося багато варіантів для літніх відпусток - та ж Туреччина, Греція, Албанія та інші країни відкриті для українців. По-друге, підводить погода. Тому за місто на природу прагнуть не так активно, як торік", - зазначає Михайло Артюхов.

За його словами, середні ціни на заміську нерухомість зараз на третину нижче, ніж минулого року.

Ірина Луханіна каже, що багато будинків здаються і вдвічі дешевше, ніж навесні 2020 року.

На спеціалізованих інтернет-майданчиках повно оголошень про здачу будинків під Києвом. Причому - багато недорогих варіантів. Скажімо, за 6,5 тисячі гривень на місяць можна зняти пів будинку в Горенці, поруч ліс і озеро. За 7 тисяч гривень на місяць пропонується на літо будинок площею 70 квадратів в Хотянівці, біля Десни. У будинку - два санвузли, є кондиціонер, побутова техніка. Правда, ремонт і меблі досить скромні. За 8 тисяч гривень здається будинок у селі Літки Броварського району. У будинку дві кімнати (загальна площа - 50 квадратів), є гаряча і холодна вода, але туалет на вулиці.

"Об'єкти дешевші ще більш-менш активно здаються. Але і тут люди перебирають, скажімо, неготові, як в минулому році, їхати за 50 кілометрів від Києва, шукають щось ближче і з покомфортнее. А ось будинки по 2 тисячі доларів простоюють. можливо, ринок активізується пізніше, коли погода покращиться. Але особливого ажіотажу і, тим більше, зростання цін, швидше за все, не буде", - підсумувала Луханіна.