Інвестори отримають майнові права на ще недобудовані квартири

У Верховній Раді вирішили всерйоз зайнятися захистом прав покупців нерухомості (інвесторів) і підвищенням прозорості залучення коштів фіз- і юросіб в будівництво, прийнявши в першому читанні відповідний законопроект, повідомляє UBR.

Йдеться про гарантування прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть побудовані в майбутньому.

Як говориться в пояснювальній записці до документа, тепер ринок будівництва перестане бути непривабливим як для внутрішніх, так і для зовнішніх інвесторів. Їх права нібито будуть захищені від недобросовісних забудовників, що допоможе покласти край довгобудів і їх "кинутим" покупцям.

Проблема в тому, що громадяни і компанії, вкладаючись в нерухомість, дуже часто отримують неповну інформацію про об'єкт, про наявність у забудовника прав на проведення робіт. У них немає доступу до проектної документації і даних про те, як просувається будівництво. Замовники цим користуються, обманюючи покупців.

"У зв'язку з недосконалістю законодавчого регулювання інвестори тривалий час не можуть ні отримати у власність об'єкти нерухомості, ні повернути кошти, залучені в будівництво таких об'єктів", - йдеться в супровідних документах до проекту закону.

Його автори визнають ризики і подвійного продажу об'єкта недобросовісними замовниками.

Серед іншого ініціатива повинна запобігти зміні технічних характеристик об'єкта (поверховості, функціонального призначення об'єкта, технічних поверхів, горищ, підвалів тощо.) Без згоди громадян і компаній, які купили приміщення в об'єкті. Це важливий момент, оскільки з цим пов'язана маса ризиків для покупців.

Майбутній закон спростить порядок надання адмінпослуг за держреєстрацію прав власності на об'єкти нерухомості, щодо яких в Держреєстр речових прав внесено запис про спеціальне майнове право на неподільний об'єкт незавершеного будівництва та майбутній об'єкт нерухомості.

Паралельно документ повинен забезпечити належну охорону об'єктів незавершеного будівництва та майбутніх об'єктів нерухомості, права на які зареєстровані за спадкодавцем в Держреєстрі прав і які входять до складу спадщини. В цілому проект закону покликаний вирішити такі проблеми:

• відсутність системи гарантування виконання замовником будівництва зобов'язань перед інвесторами;
• будівництво об'єктів на самовільно зайнятих земельних ділянках або при відсутності права на виконання будівельних робіт;
• фінансування будівництва за принципом "фінансової піраміди";
• спрямування коштів, залучених від інвесторів житлового будівництва, не за цільовим призначенням;
• прийняття забудовником на себе зобов'язань, які він не міг виконати.

Один з авторів законопроекту, депутат Ігор Фріс, пояснює суть законопроекту наступним чином.

"Ми вводимо в цивільний оборот нове поняття - "спеціальне майнове право на об'єкти нерухомого майна". На сьогоднішній день як забудовники, так і інвестори не є власниками нерухомості при будівництві. Вони є лише власниками будівельних матеріалів", - говорить він.

Щоб обійти цей момент і вийти на фінішну пряму в плані визначення майнового права, автори документа і ввели в проекті закону спеціальне майнове право на нерухоме майно, яке буде належати спочатку забудовнику, а потім буде відчужуватися на користь інвестора.

"Це спеціальне право буде предметом іпотеки, продажу, на нього можна буде накласти арешт, заборону на відчуження. І реєстрація цього права за інвестором буде відбуватися в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно за певною адресою. Це завадить забудовникам продавати по кілька разів ту ж нерухомість", - пояснив нардеп.

Наведуть порядок в попередніх договорах

Щодо попереднього договору купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва та майбутніх об'єктів нерухомості, то тут також вносяться нововведення - такі договори в обов'язковому порядку повинен буде засвідчити нотаріус. Раніше такої норми в законодавстві не було.

Автори законопроекту запропонували, щоб такий договір не міг перевищувати сплати інвестором 10% вартості об'єкта незавершеного будівництва або майбутнього об'єкта нерухомості. Установка інших фінансових зобов'язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором допускатися не буде.

Більш того, такий попередній договір, укладений з метою приховування операції з купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва або майбутнього об'єкта нерухомості, може бути визнаний судом недійсним.

"Договори купівлі-продажу спеціального майнового права вимагатимуть обов'язкового нотаріального посвідчення. Нотаріус перевірятиме наявність у забудовника права на земельну ділянку, дозвіл на початок будівництва, наявність поштової адреси об'єктів і ін.", - говорить Фріс.

Все це робиться для того, додає нардеп, щоб людям "не продавали кота в мішку".

Юристи ж трактують визнання судом недійсного договору, укладеного з метою приховування угоди, таким чином.

"Тут можуть бути, наприклад, такі варіанти. Продавець хоче реалізувати нерухомість, підписуючи з інвестором попередній договір на певних умовах. Приховування полягає в тому, що пізніше він нібито "передумає", вимагаючи від покупця підписання остаточного договору на інших умовах", - зазначив юрист з нерухомості Юрій Брикайло.

Які нові права отримають покупці

Якщо парламент схвалить законопроект, покупець нерухомості отримає право вимагати розірвання договору купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості (при першому продажі) як мінімум в двох випадках.

По-перше, у разі порушення терміну прийняття в експлуатацію об'єкта нерухомого майна більш ніж на шість місяців.

По-друге, в разі зміни без згоди покупця проектної документації на будівництво об'єкта, що ділиться, незавершеного будівництва, до складу якого входить майбутній об'єкт нерухомості, якщо такі зміни вимагають з ним узгодження.

При порушеннях термінів введення в експлуатацію об'єкта покупець повинен повідомити про розірвання договору не пізніше ніж за 15 днів до дати розірвання. А в разі зміни проектної документації треба буде повідомити про розірвання двічі.

Нові можливості для продавців

Продавець отримає право вимагати розірвання договору купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості в наступних випадках:

• прострочення внесення покупцем першого платежу більш ніж на 30 календарних днів;
• прострочення внесення покупцем наступних платежів більш ніж на 45 календарних днів;
• порушення покупцем встановленого договором строку внесення платежів більше трьох разів протягом календарного року, при цьому кожне таке прострочення повинно становити не менше 14 календарних днів;
• в інших встановлених законом випадках.