В Україні по-новому оцінять житло при продажу
В Україні вступили в силу нові правила оцінювання нерухомості. Але через зволікання з електронним модулем, задіють їх трохи пізніше.
1 липня повинна була запрацювати оцінка майна без необхідності залучення оцінювача.
Тобто кожен власник майна повинен був отримати можливість у режимі онлайн сформувати довідку про оцінку, яку прийняв нотаріус при продажу нерухомого майна. І все це повинно бути в автоматичному режимі.
Однак, коли призначений термін настав, Фонд держмайна України (ФДМУ) повідомив, що відповідний електронний модуль не буде запущений в зв 'язку з відсутністю фінансування.
"Зараз це звучить дуже дивно, оскільки ФДМУ мав практично сім місяців на запуск зазначеного модуля і супутніх сервісів, і тільки в день набуття чинності відповідних положень Закону No 354 від 05.12.2019 року (якою внесені зміни до податкового кодексу України), Фонд повідомив, що норми Закону не будуть виконані", - розповів юрист компанії DreamDim, експерт з містобудівному та земельному праву Юрій brikaylo.
Тут потрібно взяти до уваги, що тим же законом No354 з 1 липня 2020 року були ліквідовані "авторизовані електронні майданчики", які використовувалися з середини 2018 року, і були фактично посередниками, які заробляли на кожній оцінкою від 1 000 до 1 860 грн.
А Отже, вартість оцінки майна з початку цього року знову стала ринковою (істотно знизилася в порівнянні з 2019 роком).
Для порівняння, ще в грудні 2019-го оцінка обходилася українцям приблизно в 2 300-2 500 грн. Зараз же, наприклад, у Києві - близько 500 грн.
Так чи інакше, на сьогодні в області оцінки поки що все залишається по-старому, попри те, що законодавство змінилося: для отримання звіту необхідно звертатися до оцінювачу.
"Фактично, з сьогоднішнього дня виникла ситуація, коли ФДМУ не виконує вимог чинного законодавства. Водночас, слід зазначити, що з 1 липня дані про всі звітах і про вартість нерухомості повинні публікуватися автоматично в режимі онлайн на сайті ФДМУ. Вони і так публікувалися, але не в режимі онлайн, а раз на тиждень. Це просто буде зручніше, але не змінить ситуацію ", - говорить Юрій brikaylo.
За прогнозами експертів, незважаючи на те, що за 7 місяців модуль не було запущено, і невідомо, розроблені чи необхідні підзаконні акти, а також Враховуючи боротьбу з пандемією, чекати запуску автоматичної оцінки раніше осені не варто.
"Реальней все, вона буде запущена ближче до кінця 2020 року", - вважає Юрій brikaylo.
Питання до майбутньої оцінкою
Питання оцінки майна довгий час був вкрай заполітизоване і корумпований, кажуть експерти.
Непоодинокими були випадки оцінки ліквідних промислових об 'єктів, хороших земельних ділянок та іншого чи не за 1 грн, якщо говорити прямо - по дуже заниженою ціною під конкретного покупця. Це вкрай зручно у випадку, коли мова йде, скажімо, про приватизації держмайна.
"Зруйнувати стару монополію оціночних майданчиків, яких наплодилося за роки багато, якраз і вирішили автоматизацією і діджіталізаціей. Саме так народилася ідея з електронною оцінкою вартості майна, а також формуванням на її основі довідок ", - розповіла нам експерт по ринку нерухомості Вікторія bereshchak.
З одного боку, дуже зручний, здавалося б, правильний крок, який, По-перше, прибирає нечесних на руку хапуг, якщо такі були задіяні в схемі оцінки раніше, а з другої - дуже спрощує життя власникам майна і покупцям.
Фактично без чужої допомоги можна буде згенерувати довідку про ринкової вартості об ’ єкта, яка буде дійсна протягом 30 днів.
Але разом з цим, кажуть експерти, до моменту запуску залишається кілька дуже важливих, принципових питань про механізм роботи нової системи.
"Виникає одразу ряд питань, які, як зазвичай, бувають усе цифровізацію наших державних послуг: яким чином алгоритм оцінки буде враховувати зіставні об 'єкти, підбирати" одноклассников ", на основі вибірки яких формувати ринкову вартість? Чи буде цієї вибірки достатньо? Чи враховуються реальні чинники стану квартири, ділянки, будинки, які потрібно перевірити на місці? ", - каже Вікторія bereshchak.
На жаль, покупець нерухомості на вторинному ринку дуже часто стає жертвою обману.
Не всі знають, як правильно перевірити комунікації або оцінити стан зовнішніх і внутрішніх стін, а також інші технічно нюанси, заховані за марафет.
Більше того, в умовах жорсткого і хаотичного ринку, коли про розсудливості ціноутворення на вторинці промові практично немає (всі намагаються продати подорожче), вивчити реальний співвідношення ціна / якість зі схожими об 'єктами вкрай складно - банально складно виокремити ці альтернативні варіанти.
Хто стоїть за будівництвом Київського ТЦ на проїжджій частині
"Оцінювач, якщо він, звичайно, професійний і компетентний, як раз з цим дуже сильно допомагав", - зауважила Вікторія bereshchak.
Маніпуляції з оцінкою
Є побоювання, що ринкова вартість буде вище або нижче реальної, або обумовленої сторонами. Доведеться або усно чи письмово домовлятися (краще залучати нотаріуса та візувати обом сторонам).
"Тут же існує ризик, що штучний інтелект може" не помітити "заниженою вартістю, яку поставлять спеціально для вигідної угоди. Тому питання з корупцією, думаю, вирішено наполовину ", - зазначила Вікторія bereshchak.
Ще однією серйозною дірою, яка, по суті, впливає на все вищеописане, є відсутність того самого переліку обов 'язкових даних, на основі якого і групуються схожі об' єкти і формується оціночна вартість. Це, знову ж таки, до питання про алгоритмах.
"Вважаю, що поки що це більше схоже на калюжу в пустелі: коли стане зрозуміло, які дані будуть внесені в систему, система почне заповнюватися, нею стануть користуватися правомірно, алгоритми будуть працювати вивірено (за чим потрібно стежити і за допомогою Ші, і за допомогою людини, я вважаю), тоді можна говорити про користь такого нововведення для приватних осіб", - резюмувала Вікторія bereshchak.
