Ціни на житло: чи чекати подорожчання

Ринок нерухомості в Україні поступово почало оживати з ослабленням карантину, повідомляє Сегодня.

І якщо раніше експерти прогнозували, що ціни на квартири залишаться стабільними, наразі виникло кілька факторів, які можуть вплинути на ринок. Недавно у відставку подав голова Національного банку України Яків Смолій, що позначилося і на курсі долара. До того ж, в Раді зареєстрували законопроект, згідно з яким всі операції з будь-якою нерухомістю мають проходити через посередників - брокерів або ріелторів. Експерти вважають, що прийняття такого Закону спровокує зростання цін на житло.

Що зараз на ринку нерухомості

Зараз ринок житла відновлюється після застою, викликаного koronakrizisom. За оцінками учасників ринку, зросла зацікавленість українців в придбання нерухомості, а будівництво відновилося на 80%. По ряду об 'єктів зберігається невизначеність: не вистачає коштів, особливо якщо будували за рахунок інвесторів покупців, або існують проблеми, пов' язані з дозвільними документами.

Читайте також: "велика будова" Зеленського чи великий піар

"Затяжний карантин змусив забудовників шукати найбільш прийнятні шляхи стимулювання попиту у вигляді всіляких знижок та акцій. Так, найбільший розмір знижок спостерігається в об 'єктах на початкових стадіях будівництва, найменший - в об' єктах на стадії введення в експлуатацію. При стовідсотковій оплаті, залежно від площі квартири, покупець може отримати знижку до 5% - на завершальній стадії будівництва, до 10% - на етапі будівництва більше 6-9 місяців і до 15% - на початкових етапах будівельних робіт. Для стимулювання продажів практично всі забудовники пропонують покупцям найвигідні знижки, що досягають 15% при повній оплаті вартості квартири ", - говорить Олександр Ізар, керівник проекту rusan RESIDENCE.

За його оцінкою, близько половини квартир набувають на старті, ще близько чверті - протягом року після початку будівництва.

"Протягом 3 місяців на первинному ринку коливання вартості не перевищують 0,5-1%, залежно від стадії будівництва. Але при стабільних цін на будівельні матеріали та будівельно-монтажні роботи, а також в умовах планомірно зростаючого попиту, в найближчі 3-4 місяці багато компаній можуть знизити розмір що надаються знижок або ж відмовляться від практики безпроцентної розстрочки, підвищивши при цьому ціни на 3-5% ", - прогнозує Ізар.

Поки ж ціни на первинне житло залишаються стабільними з незначними точковими коливаннями, пов 'язаними з переходом того чи іншого ЖК на новий етап будівництва.

"На стабільність цін, безсумнівно, вплинуло зниження купівельної активності - на 15% в об 'єктах нових форматів і до 70% в об' єктах економ-класу. Через падіння попиту на будматеріали та будівельно-монтажні роботи, яка досягла 50-70%, собівартість будівництва залишилася або на рівні лютого-початку березня, або знизилася на 5-10% - в залежності від складності будівництва, якості використовуваних будматеріалів. І третьою причиною цінового штилю варто вважати стабільність курсу Національної валюти ", - говорить Анжеліка Саакян, директор з маркетингу багатофункціонального ЖК POLARIS Home&Plaza.

Як політична ситуація вплине на ціни

Учасники ринку вважають, що до осені зростання цін на первинне житло не буде, але багато що залежить від збереження незалежності НБУ та поведінки інвесторів та міжнародних донорів. Забудовники говорять, що зацікавлені в стабільності і збереженні курсу гривні.

"Забудовники найбільше зацікавлені в тому, щоб на ринку зберігалася стабільна ситуація, оскільки стабільність впливає на активність покупців. За моїми прогнозами, первинний ринок житла буде залишатися стабільним в найближчі 2-3 місяці. Думаю, що в найближчі дні курс гривні стабілізується і буде перебувати у "коридорі" 26,5-27 грн / дол. ", - каже дар 'я Бедя, керівник з розвитку проектів компанії Citex Development.

При зростанні інфляції учасники ринку мають наміру підвищувати ціни, хоча і побоюються відтоку покупців.

"Інфляція змусить багатьох забудовників переглянути свої ціни. Поріг ж стабільних цін на будматеріали – це 29 грн / дол. Якщо курс гривні опуститься нижче, то і виробники, всупереч невисокого попиту, будуть змушені переглянути ціни. Тобто у гривневому еквіваленті ціни для покупців можуть зрости на відсоток інфляції плюс відсоток підвищення собівартості. Також можливо, як це практикувалося на початку 2019 року, зростання гривневих цін буде з "запасом" - ще як мінімум 5-10%. Таке підвищення може торкнутися навіть тих, хто зберігає заощадження в іноземній валюті ", - говорить Саакян.

На цінах на вторинному ринку може позначитися і законопроект про ріелторської діяльності.

"Поки ніхто не береться говорити, наскільки зросте вартість квартир на" вторинці ", адже не зовсім ясно, як буде функціонувати ринок ріелторських послуг. Але найголовніше питання: це скандали, чутки, пов 'язані з цим законопроектом. Якщо говорити глобально, то будь-яка нестабільність в якомусь сегменті ринку нерухомості може побічно аукнуться і в інших сегментах ", - пояснює Саакян.

У той же час, Олександр Хмелівський, незалежний експерт і кандидат економічних наук, пояснив, що відставка голови Нацбанку і девальвація гривні, якщо вона відбудеться, призведуть до зростання вартості нерухомості саме у гривневому еквіваленті. В той час, як зростання цін у валюті чекати не варто.

"Доходи населення істотно скоротилися, тому попит на нерухомість буде залишатися низьким. Що стосується введення обов 'язковості послуг ріелтора при укладенні угод - це призведе до додаткових витрат для покупців чи орендаторів. Зараз багато угод як на покупку, так і на оренду укладаються без участі ріелторів. Люди самі знаходять нерухомість і укладають угоди. За послуги ріелторів доведеться платити. Як правило, ріелтор бере близько 5% при покупці нерухомості і місячну плату при оренді. Також введення реєстру угод дозволить владі стягувати податки по операціях з нерухомістю. Тому не виключено, що продавці нерухомості і ті, хто здає в оренду, спробують перекласти суму податків на покупців чи орендаторів. Це може в перспективі привести до зростання цін на нерухомість і вартості оренди. Але низький попит буде стримувати зростання цін ", - говорить Хмельовський.

Сергій Родлер, аналітик TeleTrade, зазначив, що продажу нерухомості все ще тримаються на 20-30% нижче докризових значень. До того ж, незважаючи на зниження облікової ставки, ринок іпотеки в країні так і не зародився через високу вартість позикових коштів - близько 12-15%, з урахуванням всіх додаткових комісій і страхування.

"У тому випадку, якщо у людини є достатньо грошей для купівлі квартири, то нерухомість може стати відмінним способом зберегти свої заощадження. Головною загрозою для капіталу, як і раніше, є падіння курсу гривні. Причому, відставка голови НБУ, відомого за свої прагнення по стабілізації курсу, відкриває двері для більш драматичних змін. По всій видимості, гривню можуть девальвувати у другому півріччі: вартість нацвалюти цілком може знизитися до 28-30 грн за долар. Таким чином, на довгостроковому інтервалі інвестиції в житло має принести відчутний ефект. До того ж великою є ймовірність того, що до кінця року вартість квартир зможе відновитися до рівня 2019 року на тлі зниження ставок по іпотеці і зростання попиту ", - коментує ситуацію Родлер.

Максим oryshchak, аналітик "центру біржових технологій", додав, що зараз в Україні настане час покупця - це той період, коли у населення низька купівельна спроможність, в країні політична нестабільність з причини внутрішніх і зовнішніх факторів, Національна валюта має шанс на девальвацію, так як економіка на спаді, західні кредити не стимулюють зростання, а лише підтримують державу від дефолту.

"Ціни на нерухомість зростати не будуть. Той, хто захоче продати своє житло, змушений буде йти на поступки перед покупцем, чекати вигідну угоду не вийде. Найдорожча нерухомість збережеться в Києві і тут, звичайно ж, зниження цін варто чекати в останню чергу. В цьому регіоні найбільша економічна активність, люди завжди будуть їхати за работой в столицю, тому поточна середня вартість квадратного метра квартири в діапазоні 1250 доларів, ймовірно, збережеться ", - пояснив експерт.

Що чекає ринок нерухомості в майбутньому

Експерти пояснюють, що майбутні ціни залежать від стабільності в країні та курсу валют. Але, якщо говорити про Києві, тут на вартості житла може також позначитися політична невизначеність і що наближаються місцеві вибори.

"Усі ми знаємо, що під час активної політичної боротьби покупець не вирішується на купівлю житла. На період революцій ринок зупиняється. Всупереч політичної "чорнусі", яка у найближчому майбутньому поллється изо всех "приймачів", не виключаю, що окремі політичні сили, скориставшись ситуацією, коли ринок будівництва перебуває в стадії реформування, спробують розхитати його різними "акціями непокори", заробляючи собі додаткові електоральні бонуси ", - припускає Ізар.

Саакян ж пояснює, що вже запрацювала єдина електронна система - базовий елемент всього пакету реформ в будівельній галузі. Тому ринок поступово стане більш відкритим і прозорим, корупційні ризики знизяться, адже система прибере "людський фактор" при отриманні дозвільної документації на будівництво.