Как продать жилье, не попав в руки аферистов

Рынок недвижимости — настоящий водоворот, полный мошенников. Ежегодно они совершенствуют собственные схемы преступного заработка, повідомляє The Page.

Перечень таких схем уже максимально приближен к бесконечности — подделка документов, «продажа воздуха» или даже квартиры с жителями, финансовые махинации и тому подобное. Мы выяснили, как не попасть в руки аферистов.

Если вы — настоящий, полноправный владелец, и хотите продать свою квартиру, для этого вам необходимы правоустанавливающие документы на квартиру.

К таковым относятся:

• свидетельство о праве собственности;
• договор дарения;
• договор купли-продажи;
• свидетельство о праве на наследство;
• свидетельство о доле в общем имуществе супругов или решения суда.

Это перечень документов, которые чаще всего встречаются в быту. Однако их основной признак — именно этот документ подтверждает, что вы — настоящий владелец квартиры и получили ее на законных основаниях.

Если речь идет о договоре, то он должен быть в нотариально удостоверенной форме.

Например, договор приобретения имущественных прав на квартиру, предварительный договор купли-продажи квартиры, инвестиционный договор или договор купли-продажи имущества, которое будет создан в будущем, не являются документами, удостоверяющими ваше право собственности на квартиру.

По завершению строительства жилья и ввода его в эксплуатацию вы как инвестор должны получить у застройщика заверенные копии этих документов (и, как правило, справку застройщика о том, что вы действительно являетесь инвестором вашей квартиры и полностью за нее рассчитались), изготовить технический паспорт на квартиру и зарегистрировать право собственности на квартиру, получив соответствующую Выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Также покупателю необходимо получить справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и справку о лицах, которые зарегистрированы и проживают в квартире, экспертное заключение о рыночной стоимости квартиры.

Эти документы нужны для того, чтобы не купить квартиру «с долгами» или такую, в которой зарегистрированы и проживают другие лица.

Если среди таких лиц есть ребенок, то также надо получить разрешение опекунского совета, ведь покупателю не нужны хлопоты с выселением лиц, которые там проживают на законных основаниях.

Если квартира была приобретена во время брака или совместного проживания одной семьей, продавцу априори необходимо получить согласие другого супруга.

Если тот отказывается предоставить такое согласие или вы по определенным причинам не сможете ее получить, квартиру продать вы не сможете.

Однако, по моему мнению, значительно больший риск при заключении договора купли-продажи несет именно покупатель.

Дело в том, что продавец получает деньги, тогда как покупатель должен получить недвижимость. Но получит ли он ее, зависит от законности заключенного соглашения.

Прежде всего, следует проанализировать правоустанавливающий документ на квартиру. Одним из рисков, на котором стоит сосредоточить внимание — это дата оформления права собственности.

Если оно зарегистрировано, как говорится, «на днях», то стоит задуматься, почему владельцы спешат расстаться со своей недвижимостью.

Конечно, на то могут быть веские основания, такие как болезни родственников, выезд за границу или ситуация, когда лицо давно является собственником, однако до сих пор у него не возникала необходимость оформить право собственности (например, человек вступил в управление наследственным имуществом, однако оттягивал с получением свидетельства о праве собственности).

Попробуйте толерантно выяснить причину такой спешки — для этого можно пообщаться с соседями или просмотреть страницу в соцсетях при ее наличии.

Если вы решили приобрести квартиру в новостройке, то стоит покупать только построенное и введенное в эксплуатацию квартиру.

Иначе вы рискуете просто потерять заработанные средства и, наконец, полностью зависеть от добросовестности застройщика.

Даже если вы полностью оплатите стоимость жилья, однако не получите от застройщика необходимый пакет документов, вы не сможете зарегистрировать за собой право собственности на квартиру.

Судебный способ оформления права собственности является достаточно непростым и часто завершается неудачно.

Также существует риск заключения на одну и ту же квартиру застройщиком нескольких договоров, ведь каких-то реестров имущественных прав на недостроенное имущество просто не существует.

Другой риск — это заключение договора купли-продажи не владельцем, а его доверенным лицом. Достаточно часто такую схему используют для продажи имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, однако оформленного на одного из них.

Если у такого не слишком честного человека по определенным причинам отсутствует штамп в паспорте о пребывании в браке на момент приобретения имущества, и договор подписывает его доверенное лицо, которое может и не знать о браке или скроет этот факт, такое имущество может быть отчуждено. И, конечно, такая сделка может быть оспорена в суде.

Также нужно установить, находится квартира в совместной собственности супругов или лиц, которые в этот период проживали совместно одной семьей.

Если первое можно выяснить из сведений паспорта или Государственного реестра актов гражданского состояния граждан, то с другим немного труднее.

Попробуйте посмотреть информацию на сайте «Судебная власть Украины» и установить, не был продавец участником такого гражданского спора. Опять же, стоит поговорить с соседями.

Вас должен насторожить тот факт, что именно доверенное лицо подписывает договор, а не непосредственно собственник. Это не касается случаев, когда владелец постоянно проживает за границей или по другим уважительным причинам не может явиться к нотариусу.

Читайте также: Налог на недвижимость: сколько должны заплатить

В итоге. Одним словом, потенциальным покупателю и продавцу надо хорошо изучить друг друга и все имеющиеся документы. Нужно обязательно обратиться за помощью к юристу — специалисту в сфере недвижимости. Ведь мы очертили лишь общие правила и случаи, наиболее часто встречающихся. А каждый случай — индивидуальный и требует отдельного анализа.

Зореслава Кудиба

Член Ассоциации юристов Украины, ведущий адвокат АО «Морис Групп»