Забудовників переводять на євростандарти: бюджетне житло зникне з ринку

Українських забудовників змусять будувати будинки за новими вимогами. Мінрегіон оприлюднив проекти технічних завдань в рамках поновлення державних будівельних норм (ДБН). Для покупців це означає впровадження європейських підходів при проектуванні та зведенні житла та іншої нерухомості, повідомляє UBR.

У той же час опитані експерти відзначили, що нововведення може спровокувати і зростання цін.

За якість доведеться доплатити

Приведення українських ДБН у відповідність з єврокодами експерти називають "суттєвим кроком", який допоможе уніфікувати вимоги до якості будматеріалів і зведення будинків всіх класів, особливо - багатоповерхівок.

Іншими словами, будкомпанії, девелопери будуть реалізовувати свої проекти за євростандартами. Позначитися може це не тільки на якості об'єктів, що зводяться, але і їх вартості.

"Якщо нововведення торкнеться виробників будматеріалів, яким, можливо, доведеться міняти технологію виробництва, підвищувати якість продукції і, відповідно, ціни на свою продукцію, то безумовно собівартість зросте", - зауважив президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України (АФНУ) Юрій Піта .

Схожа ситуація і з нормами з благоустрою, пов'язаного з інклюзивністю.

"Якщо від забудовника будуть потрібні додаткові роботи або ж на дотримання цих норм потрібно буде пожертвувати "п'яддю" землі, відведеної під будівництво, то вони можуть врахувати зрослі витрати в кінцеву вартість квадратного метра", - додав Піта.

Навіть в разі зростання собівартості для покупців нові норми будуть однозначно великим плюсом, підкреслив він.

"Адже відповідність євростандартам - це якась гарантія якості", - зазначив глава АФНУ.

Інша справа, як ці норми будуть дотримуватися, чи не виникне у когось із гравців ринку бажання обійти їх, припустив він.

Експерт заявив, що поки проект техзавдання підлягає обговоренню, тому до їх прийняття говорити про які-небудь більш предметні наслідки їх впровадження - передчасно.

"Але удосконалення ДБН - це необхідний процес для побудови сучасного будівельного ринку", - підкреслив Юрій Піта.

Як будуть будувати будинки

Підготовлений Мінрегіоном проект змін, по суті, є третім заходом в сфері реформування державних будівельних норм в області організації благоустрою територій населених пунктів, помічають експерти.

"Основними напрямками змін, швидше за все, стануть питання ергономіки зонування територій та місць загального користування, їх функціональне призначення, в тому числі проектування і реалізація безпечного, продуманого, різноманітного простору з урахуванням інклюзивності, безбар'єрності та людиноцентричності", - зауважила експерт в сфері нерухомості Вікторія Берещак.

За її словами, вже відомо, що планується встановити нові вимоги по планувальним і технічним рішенням пішохідних зон прибудинкових територій.

Чинна редакція ДБН поки говорить, що девелопери і забудовники в своїх проектах повинні передбачати транспортні проїзди з продуманою логістикою і системою руху.

Зокрема, для великогабаритних транспортних засобів, спецтехніки, а також основні і другорядні пішохідні комунікації, різні функціональні зони (спортивні, для відпочинку і дитячі), велодоріжки, паркомісця, майданчики для вигулу домашніх тварин. Крім цього, потрібно спроектувати систему озеленення.

Сьогодні обов'язковий перелік елементів благоустрою на прибудинковій території повинен включати:

• різні види покриття майданчиків;
• тверде покриття проїзної частини;
• елементи сполучення поверхонь;
• обладнання майданчиків;
• озеленення;
• освітлювальне обладнання;
• урни;
• обладнання для паркування велосипедів.

"Погодьтеся, досить скромні вимоги, які відстають мало не на десять кроків від реальних вимог платоспроможного українця, який шукає квартиру", - констатувала Вікторія Берещак.

Як зауважує експерт, поки покупець "замовляє музику на ринку", це додає до вищесказаного переліку ще чималий список вимог. Наприклад, це і wellness-інфраструктура, комерційні, побутові, соціальні об'єкти, зони рекреації та багато іншого, що в цілому впливає на екосистему житлового комплексу і безпосередньо на ціну "квадрата".

Витрати на створення поліфункціонального, продуманого, безпечного середовища для життя, як правило, тягнуть на себе 30-40% бюджету проектів в середньому класі і "комфорт+".

Безперечно, додає Берещак, вони також позначаються і на ціні "квадрата", а також на розриві між середньостатистичною вартістю "метра" і середньою ціною на ліквідні зараз проекти.

На її думку, витратна частина на проектування і реалізацію благоустрою території житлових комплексів в подальшому буде тільки збільшуватися.

"Думаю, що вона дійде мінімум до 50%, решта складуть: якісні будівельні матеріали, кваліфікована робоча сила, експертиза всіх підрядників, в тому числі в проектуванні, архітектурі, дизайні та інші витрати. Безпечне, комфортне, поліфункціональне середовище не може бути безкоштовним", - зазначила вона.

Головне, впевнена Берещак, покупець готовий платити, про що свідчить зростання попиту на нові формати ЖК і просідання "платоспроможного інтересу" до житла мас-маркету.

Дешевого житла стане менше

Економ-сегмент не тільки морально застарів, а й впевнено програв боротьбу за споживчі серця, вважають експерти. Вони впевнені, що в подальшому у житлових проектів цього класу є два шляхи.

По-перше, зміна девелоперських підходів до продукту, створення і проектування житла в цілому. Великі інвестиції в інфраструктурні проекти на території ЖК спричинять за собою подорожчання "квадрата". Вартість такого житла може впритул підійти до нижньої межі "комфорт-сегмента".

По-друге, це "повільна, але впевнена смерть" і мімікрія під "комфорт-клас" з надією заманити покупця.

"Однак покупець, на щастя, зараз має очі, вивчає, аналізує, розбирається, критично мислить і має перелік чітких вимог і бажань, які визначають його уявлення про сучасне житло", - підкреслила Вікторія Берещак.

За її словами, економ-сегмент в первозданному вигляді "не зможе виграти битву за увагу" і буде втрачати вагу в загальній структурі ринку. Вона нагадала, що за останні два роки його частка вже зменшилася більш ніж на 15%.