Австралия урезает налоговые льготы для инвесторов: почему банки нервничают

Правительство Австралии меняет правила для инвесторов в жилье, прирост капитала и трасты. Рынок уже отреагировал падением банковских акций, так как реформа может охладить спрос на ипотеку.

Австралия объявила о крупнейшем пакете налоговых изменений более чем за четверть века. В центре реформы - ограничение льгот для инвесторов в недвижимость, пересмотр налога на прирост капитала и минимальная ставка для дискреционных трастов.

С 2027-2028 финансового года механизм negative gearing для жилой недвижимости разрешат использовать преимущественно для новостроек. Это означает, что инвесторы, покупающие уже существующее жилье после бюджетного дедлайна, больше не смогут списывать убытки от аренды против зарплаты или другого широкого дохода. Для инвестиций, сделанных до 19:30 по восточному австралийскому времени 12 мая 2026 года, действующие правила сохранятся до продажи актива.

Также с 1 июля 2027 года Австралия заменит 50-процентную скидку с налога на прирост капитала индексацией на инфляцию. Правительство объясняет это возвращением к налогообложению реального, а не номинального дохода. Одновременно для реализованного прироста капитала введут минимальную ставку 30% после индексации.

Отдельный удар придется на дискреционные трасты, которые часто используют состоятельные семьи и владельцы активов для налогового планирования. С 2028-2029 года для таких структур введут минимальную ставку 30%. Исключения предусмотрены для части фиксированных трастов, благотворительных структур, пенсионных фондов, наследственных имуществ и отдельных категорий доходов.

Официально правительство подает реформу как способ помочь покупателям первого жилья. По оценке властей, изменения должны поддержать выход на рынок еще около 75 тыс. владельцев жилья в течение следующего десятилетия и направить больше капитала в новое строительство, а не в конкуренцию за уже существующие дома и квартиры.

Финансовый рынок отреагировал нервно. По данным Financial Times, акции Commonwealth Bank of Australia падали более чем на 10%, а под давлением оказались и другие крупные банки. Причина проста: если инвесторы меньше будут покупать жилье в кредит, банки могут столкнуться с замедлением роста ипотечного портфеля.

Для Украины эта история важна не из-за австралийского рынка жилья самого по себе. Она показывает, как изменение налоговых стимулов может быстро повлиять на поведение инвесторов, цены активов и банковские оценки. Это особенно актуально для стран, где рынок недвижимости, ипотека и налоговые льготы остаются чувствительными политическими и финансовыми темами.

Реформа также подает более широкий сигнал инвесторам: государства все чаще ищут дополнительные доходы не только через зарплатные налоги, но и через активы, капитальные доходы и структуры владения имуществом. Для рынков это означает, что налоговая политика может стать таким же важным фактором, как ставки центробанков или цены на недвижимость.

По материалам: правительство Австралии, The Guardian, Financial Times