В Польше хотят запретить риелторам брать комиссию с обеих сторон сделки: что изменится при покупке жилья

Польша готовит новые правила для рынка недвижимости, которые могут заметно изменить отношения покупателей, продавцов и риелторов. Правительство хочет запретить одному и тому же посреднику получать вознаграждение одновременно и от продавца, и от покупателя одной недвижимости.

Но двойная комиссия — только часть реформы. Проект также должен ограничить практику, когда человеку не показывают квартиру без подписания договора с агентством, запретить публикацию чужих объявлений без договора с собственником и дать торговой инспекции больше полномочий для проверки риелторов.

Для покупателей это особенно важно: сегодня человек может самостоятельно найти квартиру в интернете, позвонить по объявлению и уже перед просмотром столкнуться с требованием подписать договор с посредником и согласиться на комиссию.

Что именно хотят запретить

Основная норма правительственного проекта UD424 сформулирована довольно четко: один посредник не должен получать вознаграждение одновременно от обеих сторон одной сделки.

Сейчас польское законодательство прямо этого не запрещает. Риелтор может заключить отдельный договор с продавцом и отдельный — с покупателем, а затем получить вознаграждение от каждого из них.

Правительство считает, что такая модель создает риск конфликта интересов.

Продавец заинтересован получить максимально высокую цену и выгодные условия сделки. Покупатель, наоборот, заинтересован заплатить меньше и получить максимально выгодные условия для себя.

Когда один посредник одновременно получает деньги от обоих, возникает вопрос: чьи интересы он фактически представляет во время переговоров.

Это не означает, что покупатели вообще перестанут платить риелторам

Здесь есть важный нюанс.

Предлагаемый запрет касается получения денег одним и тем же посредником от обеих сторон конкретной сделки.

Он не означает автоматического правила «риелтора всегда оплачивает продавец» или «покупатель больше никогда не платит комиссию».

Покупатель по-прежнему сможет нанять собственного посредника, который будет искать ему недвижимость и представлять именно его интересы. Продавец сможет отдельно работать со своим агентом.

Главное изменение заключается в том, что один посредник не должен оказаться одновременно финансово связан и с продавцом, и с покупателем.

Квартиру должны будут показать без навязанного договора

Для обычного покупателя не менее важна другая часть проекта.

Польские власти отдельно указывают на практику, когда человек самостоятельно находит объявление о продаже или аренде недвижимости, но риелтор соглашается показать объект только после подписания с ним договора.

После этого покупатель или арендатор становится клиентом посредника и должен заплатить ему вознаграждение, хотя первоначально не обращался к агентству за поиском недвижимости.

Правительство называет такие случаи фактическим навязыванием посреднической услуги.

После изменения правил риелтор не должен будет ставить просмотр недвижимости в зависимость от предварительного заключения договора о посредничестве.

Риелторам хотят запретить копировать объявления владельцев

Еще одна проблема касается самих объявлений.

Правительство указывает, что посредники иногда копируют предложения, которые владельцы недвижимости разместили самостоятельно, а затем публикуют их от своего имени.

В отдельных случаях меняется и цена — например, к ней добавляется предполагаемое вознаграждение посредника.

Это приводит к ситуации, когда одна квартира одновременно появляется на разных сайтах с разной ценой и разной информацией, а покупателю трудно понять, кто действительно уполномочен ее продавать.

Проект предусматривает два новых правила.

• Посредник сможет публиковать объявление только после заключения договора с собственником недвижимости.
• В объявлении должно быть ясно указано, что его разместил посредник, а не непосредственно владелец.

Таким образом власти хотят сократить количество дублирующихся и неавторизованных предложений.

За что именно риелтор будет получать комиссию

Еще один важный вопрос — содержание самой услуги.

Сейчас польское законодательство в значительной степени оставляет перечень обязанностей посредника на усмотрение договора между агентством и клиентом.

Правительство признает, что некоторые договоры описывают работу риелтора настолько общо, что клиенту трудно определить, какие конкретно действия были выполнены за его деньги.

В проекте поэтому предлагается установить минимальный перечень обязанностей посредника непосредственно законом.

То есть независимо от того, насколько подробно составлен конкретный договор, у клиента должен появиться базовый набор услуг, за выполнение которых риелтор отвечает.

Точный перечень должен быть закреплен уже в тексте новых норм.

Почему власти взялись именно за двойную комиссию

Главный аргумент правительства — прозрачность.

Когда посредник работает на продавца, понятно, кто является его клиентом: он должен искать покупателя, организовывать презентацию недвижимости и помогать своему заказчику провести сделку.

Когда его нанимает покупатель, логика обратная: агент ищет подходящие предложения и должен помогать покупателю оценивать условия сделки.

Но если платить начинают обе стороны, граница становится менее очевидной.

Именно поэтому власти хотят перейти к модели, в которой финансовая связь посредника с одной стороной сделки должна четче показывать, чьи интересы он представляет.

Но риелторы спорят с такой логикой

В самой отрасли отношение к реформе неоднозначное.

Часть специалистов считает термин «двойная комиссия» слишком упрощенным. Они указывают, что один агент может заключать два разных договора и выполнять разные услуги для продавца и покупателя.

Кроме того, запрет оплаты с двух сторон сам по себе не гарантирует снижения общей стоимости посредничества.

Если агент сможет получить вознаграждение только от одного клиента, размер комиссии для этой стороны теоретически может измениться.

Поэтому практический эффект реформы будет зависеть не только от самого запрета, но и от того, как рынок перестроит тарифы и модели работы агентств.

Контролировать риелторов сможет торговая инспекция

Новые правила предполагается подкрепить более серьезным контролем.

Расширенные полномочия должна получить польская Торговая инспекция.

Она сможет проверять, например:

• насколько четко клиенту объяснили условия договора;
• выполняет ли посредник обязательный набор услуг;
• не получает ли он деньги от обеих сторон сделки;
• не требует ли подписать договор перед показом недвижимости;
• имеет ли право публиковать конкретное объявление;
• указано ли в объявлении, что его разместило агентство.

Для нарушителей предусматриваются денежные санкции. В более серьезных случаях власти хотят иметь возможность потребовать прекратить незаконную практику вплоть до риска запрета заниматься посредничеством.

Размеры возможных штрафов в опубликованных пока положениях не определены.

Когда новые правила начнут действовать

Пока ничего не изменилось для уже заключаемых сделок.

Проект имеет номер UD424 и находится в перечне законодательных работ польского правительства. Его принятие Советом министров запланировано на третий квартал 2026 года.

После этого законопроекту еще предстоит пройти дальнейшую законодательную процедуру.

Поэтому сейчас риелтор по-прежнему может получать вознаграждение от продавца и покупателя, если у него есть соответствующие договоры.

Но направление реформы уже понятно: польские власти хотят сделать так, чтобы покупатель заранее понимал, кто представляет его интересы, за что именно он платит и может ли посредник требовать деньги просто за доступ к найденной самостоятельно квартире.