У Польщі хочуть заборонити ріелторам брати комісію з обох сторін угоди: що зміниться при купівлі житла

Польща готує нові правила для ринку нерухомості, які можуть помітно змінити відносини покупців, продавців та ріелторів. Уряд хоче заборонити одному й тому ж посереднику отримувати винагороду одночасно і від продавця, і від покупця однієї нерухомості.

Але подвійна комісія — лише частина реформи. Проєкт також має обмежити практику, коли людині не показують квартиру без підписання договору з агентством, заборонити публікацію чужих оголошень без договору з власником і дати торговій інспекції більше повноважень для перевірки ріелторів.

Для покупців це особливо важливо: сьогодні людина може самостійно знайти квартиру в інтернеті, зателефонувати за оголошенням і вже перед переглядом зіткнутися з вимогою підписати договір з посередником і погодитися на комісію.

Що саме хочуть заборонити

Основна норма урядового проєкту UD424 сформульована досить чітко: один посередник не повинен отримувати винагороду одночасно від обох сторін однієї угоди.

Зараз польське законодавство прямо цього не забороняє. Ріелтор може укласти окремий договір з продавцем і окремий — з покупцем, а потім отримати винагороду від кожного з них.

Уряд вважає, що така модель створює ризик конфлікту інтересів.

Продавець зацікавлений отримати максимально високу ціну та вигідні умови угоди. Покупець, навпаки, зацікавлений заплатити менше та отримати максимально вигідні умови для себе.

Коли один посередник одночасно отримує гроші від обох, виникає питання: чиї інтереси він фактично представляє під час переговорів.

Це не означає, що покупці взагалі перестануть платити ріелторам

Тут є важливий нюанс.

Пропонована заборона стосується отримання грошей одним і тим же посередником від обох сторін конкретної угоди.

Вона не означає автоматичного правила «ріелтора завжди оплачує продавець» або «покупець більше ніколи не платить комісію».

Покупець, як і раніше, зможе найняти власного посередника, який шукатиме йому нерухомість і представлятиме саме його інтереси. Продавець зможе окремо працювати зі своїм агентом.

Головна зміна полягає в тому, що один посередник не повинен опинитися одночасно фінансово пов'язаним і з продавцем, і з покупцем.

Квартиру повинні будуть показати без нав'язаного договору

Для звичайного покупця не менш важлива інша частина проєкту.

Польська влада окремо вказує на практику, коли людина самостійно знаходить оголошення про продаж або оренду нерухомості, але ріелтор погоджується показати об'єкт лише після підписання з ним договору.

Після цього покупець або орендар стає клієнтом посередника і повинен заплатити йому винагороду, хоча спочатку не звертався до агентства за пошуком нерухомості.

Уряд називає такі випадки фактичним нав'язуванням посередницької послуги.

Після зміни правил ріелтор не повинен буде ставити перегляд нерухомості в залежність від попереднього укладення договору про посередництво.

Ріелторам хочуть заборонити копіювати оголошення власників

Ще одна проблема стосується самих оголошень.

Уряд вказує, що посередники іноді копіюють пропозиції, які власники нерухомості розмістили самостійно, а потім публікують їх від свого імені.

В окремих випадках змінюється і ціна — наприклад, до неї додається передбачувана винагорода посередника.

Це призводить до ситуації, коли одна квартира одночасно з'являється на різних сайтах з різною ціною та різною інформацією, а покупцеві важко зрозуміти, хто дійсно уповноважений її продавати.

Проєкт передбачає два нових правила.

• Посередник зможе публікувати оголошення тільки після укладення договору з власником нерухомості.
• В оголошенні має бути чітко зазначено, що його розмістив посередник, а не безпосередньо власник.

Таким чином влада хоче скоротити кількість дублюючих і неавторизованих пропозицій.

За що саме ріелтор буде отримувати комісію

Ще одне важливе питання — зміст самої послуги.

Зараз польське законодавство значною мірою залишає перелік обов'язків посередника на розсуд договору між агентством і клієнтом.

Уряд визнає, що деякі договори описують роботу ріелтора настільки загально, що клієнту важко визначити, які конкретно дії були виконані за його гроші.

У проєкті тому пропонується встановити мінімальний перелік обов'язків посередника безпосередньо законом.

Тобто незалежно від того, наскільки детально складений конкретний договір, у клієнта повинен з'явитися базовий набір послуг, за виконання яких ріелтор відповідає.

Точний перелік має бути закріплений вже в тексті нових норм.

Чому влада взялася саме за подвійну комісію

Головний аргумент уряду — прозорість.

Коли посередник працює на продавця, зрозуміло, хто є його клієнтом: він повинен шукати покупця, організовувати презентацію нерухомості та допомагати своєму замовнику провести угоду.

Коли його наймає покупець, логіка зворотна: агент шукає відповідні пропозиції і повинен допомагати покупцеві оцінювати умови угоди.

Але якщо платити починають обидві сторони, межа стає менш очевидною.

Саме тому влада хоче перейти до моделі, в якій фінансовий зв'язок посередника з однією стороною угоди повинен чіткіше показувати, чиї інтереси він представляє.

Але ріелтори сперечаються з такою логікою

У самій галузі ставлення до реформи неоднозначне.

Частина фахівців вважає термін «подвійна комісія» занадто спрощеним. Вони вказують, що один агент може укладати два різні договори і виконувати різні послуги для продавця і покупця.

Крім того, заборона оплати з двох сторін сама по собі не гарантує зниження загальної вартості посередництва.

Якщо агент зможе отримати винагороду тільки від одного клієнта, розмір комісії для цієї сторони теоретично може змінитися.

Тому практичний ефект реформи залежатиме не тільки від самої заборони, але й від того, як ринок перебудує тарифи та моделі роботи агентств.

Контролювати ріелторів зможе торгова інспекція

Нові правила передбачається підкріпити більш серйозним контролем.

Розширені повноваження повинна отримати польська Торгова інспекція.

Вона зможе перевіряти, наприклад:

• наскільки чітко клієнту пояснили умови договору;
• чи виконує посередник обов'язковий набір послуг;
• чи не отримує він гроші від обох сторін угоди;
• чи не вимагає підписати договір перед показом нерухомості;
• чи має право публікувати конкретне оголошення;
• чи зазначено в оголошенні, що його розмістило агентство.

Для порушників передбачаються грошові санкції. У більш серйозних випадках влада хоче мати можливість вимагати припинити незаконну практику аж до ризику заборони займатися посередництвом.

Розміри можливих штрафів в опублікованих поки положеннях не визначені.

Коли нові правила почнуть діяти

Поки нічого не змінилося для вже укладених угод.

Проєкт має номер UD424 і знаходиться в переліку законодавчих робіт польського уряду. Його прийняття Радою міністрів заплановано на третій квартал 2026 року.

Після цього законопроєкту ще належить пройти подальшу законодавчу процедуру.

Тому зараз ріелтор, як і раніше, може отримувати винагороду від продавця і покупця, якщо у нього є відповідні договори.

Але напрямок реформи вже зрозумілий: польська влада хоче зробити так, щоб покупець заздалегідь розумів, хто представляє його інтереси, за що саме він платить і чи може посередник вимагати гроші просто за доступ до самостійно знайденої квартири.