Продажный "Большевик": кому достанется земля на Шулявке

Фонд госимущества готовится продать легендарный столичный завод «Большевик». Сколько государство может выручить за лот, кто станет обладателем одного из самых привлекательных участков в Киеве, и что возведут на месте предприятия, сообщает Экономическая правда.

Киевский застройщик Андрей Ваврыш эмоционально объяснял журналистам, почему столица должна не осваивать новые земли, а заниматься реновацией промышленных территорий в черте города.

"Почему город не развивается? Мы охраняем былую славу советской промышленности: былую славу завода "Большевик", былую славу завода "Артем". "Нельзя, не трогай, ты не построишь!" — вот интегральный показатель нашего уровня градостроительной политики", — иронизировал CEO Saga Development.

Завод "Большевик" принадлежит государству, и является убыточным. Главный актив предприятия — большой участок земли вдоль проспекта Победы, рядом со станцией метрополитена "Шулявская".

Именно за земельный участок будут соревноваться участники будущих торгов, которые объявил Фонд госимущества в рамках "Большой приватизации". Если подготовка будет проходить без задержек, аукцион может состояться летом 2021 года.

Лакомый кусок столичной земли

Киевский чугунолитейный и механический завод в далеком 1882 году основали чешские предприниматели. Через 40 лет завод, в рамках национализации советами, получил название "Большевик". В 2018 году, в ходе декоммунизации, его название изменили на Первый киевский машиностроительный завод (ПКМЗ).

Предприятие специализируется на металлообработке, производстве цилиндров, гидродомкратов, роторов, переработке резины и пластмасс. Лучшие времена предприятия остались в прошлом. В 1996 году на заводе работало около 6 тыс. человек, в 2021 году осталось чуть более 200 сотрудников.

На территории более тридцати зданий, однако для нужд завода частично используются только два помещения. Остальные — сдаются в аренду или пустуют. На аренду приходится до 80% денежных поступлений ПКМЗ.

Отсутствие инвестиций в обновление материальной базы и неэффективное управление привели к снижению конкурентоспособности, недостатку заказов и убыткам. Самому молодому станку на заводе исполнилось 48 лет.

"Завод" Большевик " — пример того, как крупные предприятия, из-за коррупции и неэффективного управления, приходят в упадок, обрастают долгами и становятся бременем для налогоплательщиков", — рассказали представители Фонда госимущества.

В 2020 году Первый киевский машиностроительный завод получил 22 млн грн убытка, а общая сумма долга превысила 500 млн грн. Ежегодно предприятие обязано платить в бюджет столицы 40 млн грн земельного налога.

По словам и. о. председателя правления ПКМЗ Леонида Крупника, возобновить производство на территории завода невозможно. Фонд госимущества включил завод в приватизационный список, и планирует продать его в июне 2021 года.

Для этого парламент должен разблокировать большую приватизацию, а Кабмин — утвердить условия приватизации ПКМЗ, говорит заместитель главы ФГИ Тарас Елейко.

Завод расположен вдоль магистрального проспекта Победы с одной стороны, и так называемой малой кольцевой дороги — с другой. Потенциального покупателя интересуют не производственные мощности завода, а 35 га земли. Сейчас это — один из лучших и самых интересных больших участков для застройки всех объектов приватизации.

Руководитель компании "КАН Девелопмент" Игорь Никонов отмечает многочисленные преимущества участка, особенно расположение и инженерные коммуникации: "Участок "бомбический "! Ровный, рядом с центром города. Там отличная инфраструктура и мощные сети".

"Объект расположен в стратегическом месте, которое имеет принципиальное градостроительное значение. Нет более прямой и широкой трассы, чем проспект Победы", — говорит управляющий директор Colliers Ukraine Александр Носаченко.

Продать подороже

Елейко считает, что государство может получить за "Большевик" минимум 1 млрд грн. Стартовая цена ПКМЗ на торгах пока не известна, ее определит советник — аудитор из «большой четверки" — компания "KPMG Украина". Она будет сопровождать объект к заключению соглашения с новым владельцем и переводу средств победителем аукциона.

Аудиторы отказались от комментариев, ссылаясь на соглашение о неразглашении информации.

Носаченко считает, что успешность приватизации "Большевика" зависит от грамотной подготовки объекта.

"Завод нуждается в правильной презентации: бизнес-плана с описанием рынка, расчета инвестиций, прогнозируемого дохода. Для составления плана следует определить наилучшее использование объекта", — говорит он.

По его словам, разработка портрета лота расширит перечень участников торгов.

В ФГИ сообщили, аккумулируя все данные:"Мы хотим обеспечить полное раскрытие информации и равный доступ к ней по принципу "все знают все". Реализуем его через виртуальные комнаты данных и предоставление доступа потенциальным инвесторам на завод и к его первичной документации".

По подсчетам Colliers Ukraine, государство на аукционе сможет выручить за "Большевик" 1,3-1,5 млрд грн, или 45-55 млн долл. При определенных условиях — даже больше.

"Сумма может превысить 1,5 миллиарда гривен, если инвесторы будут активными, а "упаковка" объекта — грамотной", — уточнил Носаченко.

Никонов говорит, что 1 млн долл за гектар — адекватная цена. Он прогнозирует успешные торги, по результатам которых государство получит справедливую компенсацию. В фонде надеются, что выторгуют за актив "несколько миллиардов гривен". Для этого необходимо привлечь максимальное количество участников аукциона.

Участники строительного рынка не владеют информацией о потенциальных инвесторах.

"Нет никаких слухов о договоренности", — заявил источник.

Неотвратимая застройка

Собеседники выделяют две главные проблемы, с которыми столкнется будущий владелец земли: целевое назначение и договоры аренды помещений. Земля находится в статусе постоянного пользования для промышленного производства. Участники рынка считают, что этот статус следует изменить.

"Ни один инвестор не будет развивать производство в городе. Причина — слишком дорогая земля, 50 миллионов гривен за гектар", — говорит Носаченко.

Как сообщили в Фонде госимущества, в приватизационных условиях разрабатывается план "сохранения производства, создание рабочих мест, обеспечение социальной защиты коллектива предприятия".

Одним из вариантов развития событий является перенос части мощностей на Жашковский машиностроительный завод — дочернее предприятие ПКМЗ.

Носаченко считает, что город должен помочь будущему владельцу изменить целевое назначение земли. Для коммерческой или жилой недвижимости расположение на проспекте и близость к метро имеют ключевое значение.

Никонов считает, что на месте "Большевика" необходимо создать современный индустриальный парк с офисными и жилыми помещениями.

"Это идеальное место для индустриального парка. Что-то вроде Unit city, но с большим потенциалом: лабораториями, R&D-центрами, стартапами", — заявил девелопер.

В ФГИ сообщили, что компания "KPMG Украина" предложит проект оптимального использования территорий, который может воплотить новый инвестор.

Третьи лица

Не менее важный шаг фонда накануне торгов — расторжение договоров аренды с третьими лицами в отношении помещений завода площадью свыше 6,3 тыс. кв. м. Также следует решить проблему складов завода, находящихся в частной собственности.

В 2019 году пять зданий на территории ПКМЗ были незаконно отчуждены, и проданы на торгах государственным предприятием СЕТАМ двум частным компаниям. ФГИ обжаловал операцию, и дело дошло до Верховного Суда.

"Право собственности — это гораздо жестче ограничение, чем право пользования. Для будущего инвестора — это "билет на войну". Даже судебные споры не гарантируют решения проблемы для инвестора", — говорит Носаченко.

"Критически важна грамотная процедура признания недействительности прав на эту недвижимость, иначе она станет основанием для обжалования. Следует получить не просто судебное решение, а необратимое решение проблемы", — добавляет эксперт.

Рыночная стоимость завода может снизиться в пять раз, если государство не решит эту проблему. Не исключено, что часть помещений оказалась в частных руках специально.

"Значительная часть договоров аренды является искусственно созданным отягощением", — заявил управляющий директор Colliers Ukraine.

По словам информированного источника, за отчуждением части "Большевика" стоят представители бывшей власти. Компания "Агромил Дистрибьюшн", с которой судится Фонд госимущества, принадлежит Вадиму Колесникову.

В феврале 2021 года Фонд госимущества получил положительное решение Верховного Суда по делу об отчуждении имущества. По решению суда последней инстанции, торги признаны недействительными, а имущество должно вернуться в состав завода.

В фонде говорят, что с помощью решения верховной инстанции смогут победить в трех других судебных делах по отчужденному имуществу, и "окончательно восстановить целостность объекта приватизации".

Глава ФГИ Дмитрий Сенниченко заявил, что "государство получит максимум средств на предстоящем аукционе, а добросовестные инвесторы смогут не беспокоиться из-за присутствия нежелательных соседей".

До сих пор "уставший" мост

Цех №5 ПКМЗ, расположенный на пересечении проспекта Победы и ул. Вадима Гетьмана, хочет выкупить власть. Земля под ним нужна для строительства элемента развязки и правого поворота с проспекта Победы на улицу Гетьмана. Это позволит завершить реконструкцию Шулявского путепровода.

Переговоры КГГА с фондом продолжаются долго и безрезультатно. В 2020 году первый заместитель киевского городского головы Николай Поворозник рассказывал, что ФГИ оценивает цех в 700 млн грн. Город считает эту цену завышенной.

Сенниченко говорит, что решение этого вопроса — в руках киевской власти.

"Пятый корпус — это актив на балансе ПКМЗ. Правление предприятия не может просто так отдать актив, даже для благих дел. Городу было предложено выбрать оценщика, оценить корпус и выкупить помещения в соответствии с законом "Об отчуждении земельных участков для общественных нужд", — заявил он.

По словам Сенниченко, оценочную компанию Киев выбрал, получил оценку имущества, а фонд ее утвердил. Общая дорожная карта КГГА и ПКМЗ уже реализуется.

"Продажа здания цеха городской власти Киева может произойти до приватизационного аукциона", — заверили представители фонда.