Покупаем/снимаем квартиру без неприятных сюрпризов

Сегодня говорим о соблюдении прав при сделках с недвижимостью, сообщает Вести.

Как не купить "проблемную" квартиру

В настоящее время существует электронный реестр прав на недвижимое имущество. Доступ к нему открыт для всех. Там можно посмотреть то, что касается недвижимости, которая внесена в реестр с 2013 года (например, не является ли она залоговой или не под арестом ли она), все, что было внесено ранее, можно узнать у любого нотариуса (стоимость услуги — около 300 грн).

Лучше всего перед покупкой любой недвижимости заключить с нотариусом предварительный договор (стоимость услуги — 2500 грн), и уже в рамках этого договора сам нотариус будет заинтересован обязать продавца продать вам квартиру за оговоренную сумму и в установленный срок. Предварительно в рамках этого соглашения нотариусом будут проведены все необходимые проверки объекта на предмет его «чистоты».

Если хотите узнать, не претендует ли на квартиру какой-либо родственник продавца или не фигурирует ли она в открытых судебных процессах или делах, нужно обращаться к юристам, которые имеют доступ к соответствующим базам. Юристы проанализируют все документы на квартиру, и исходя из анализов этих документов и существующих реестров, сделают выводы — безопасная ли сделка. А узнать, не прописаны в квартире малолетние, можно в центре предоставления административных услуг. Правда, предвидеть все риски все равно, увы, невозможно.

Как безопасно снять/сдать квартиру

Снимая или сдавая квартиру в аренду, всегда страхуйте себя от рисков. Фотографируйте все страницы паспорта человека, у которого собираетесь снимать жилье или которого пускаете в свою квартиру, берите расписку, а лучше всего заключайте договор, в котором обязательно оговорите все суммы, сроки и укажите сам предмет соглашения — квартиру по конкретному адресу. В идеале его нужно заверить у нотариуса.

В договоре, например, хозяин жилья может оговорить размер пени в случае задолженности по арендной плате, а квартиросъемщик может застраховаться от внезапных повышений платы

Важно помнить: сдавать квартиру должен собственник, а не его родственник. Если родственник предъявит вам доверенность на любые операции с жильем, поспешите ее проверить у нотариуса. Доверенность могли давно отозвать.

Если после покупки квартиры объявился наследник

Прежде всего, покупая квартиру, которая досталась продавцу в наследство, внимательно с юристом проверьте круг наследников: все ли получили свои части или, может, где-то остались обделенные родственники. Риск купить квартиру с «сюрпризом» меньше, если речь идет о недвижимости, которая находилась в собственности у продавца более трех лет.

Существует срок исковой давности, он составляет три года. Это период, в течение которого наследник должен вступить в право собственности, если он по какой-то причине медлил, по истечении трех лет доказать что-то может быть проблематично. Поэтому, если вы купили такую квартиру, а на вашем пороге появился некий наследник с документами в руках, можете смело заявлять о нарушении срока исковой давности. Но доказывать это придется в судебном порядке.

Что нужно знать при покупке квартиры у застройщика

Прежде чем заключить договор на покупку квартиры на этапе строительства, проверьте у застройщика следующие документы:

- на отведение земли под застройку (госакт с правом собственности на строительный участок либо договор аренды на земельный участок);

- целевое назначение участка (оно должно звучать как «для строительства многоквартирного жилищного дома», если там указано, что земля выделена «под индивидуальную застройку», то на ней можно возводить здания не выше четырех этажей);

- разрешение на проведение строительных работ.

Риски занижения стоимости при купле-продаже

Продавцы часто хотят занизить стоимость, чтобы платить меньше налога, но я очень не рекомендую это делать — ни покупателям, ни продавцам. В случае возврата недвижимости и возникновения споров покупатель вернет себе только ту сумму, которая указана в договоре. Также если купивший когда-либо захочет продать эту квартиру, то тоже может иметь неприятности, так как у юристов, которые будут проверять документы на квартиру, существенно заниженная стоимость покупки вызовет вопросы. Сама по себе заниженная стоимость — уже повод для обжалования, а для продавца — лишнее внимание от фискалов.

Эксперт: Ирина нежигай, адвокат по сделкам с недвижимостью

Мария Разенкова