Цена на землю взлетит до $5000 за гектар
В течение пяти лет после запуска рынка земли сельскохозяйственного назначения ее стоимость в Украине может приблизиться к уровню в $5 тысяч. Но в ближайшие два-три года продать пай можно будет в среднем лишь за $1,5-2 тыс./га, сообщает UBR.
Впрочем, эта планка может продержаться и более длительный срок. Во всяком случае сейчас соглашаться на более дорогостоящие предложения по выкупу земли не хотят даже крупные предприятия.
Такие оценки предоставили эксперты и участники рынка. Мы выяснили, с какими ценами аренды и продажи с/х участков Украина запустит оборот земель, за какой срок стоимость паев достигнет европейских значений, и будет ли выгодно "придержать" участок, сдавая его в аренду.
Реальная цена гектара через 2-3 года
С 1 июля должен заработать рынок земли. Власти заявляют, что никаких предпосылок для отсрочки реформы не предвидится, и предрекают, что стоимость гектара будет расти в течение следующих 5-10 лет. C нынешнего уровня она может вырасти в два-пять раз.
Опрошенные эксперты солидарны, что сейчас цена 1 га – в зависимости от региона, удаленности, качества земли – составляет $1-1,5 тыс.
На старте стоимость с/х земли будет сравнительно низкой. Не единственной, но одной из первостепенных причин этого станет "активное желание населения улучшить свое материальное состояние"
, считает руководитель отдела аналитики Forex club Андрей Шевчишин.
"Можно ожидать, что избыточное предложение земли будет по крайней мере ближайший год сдерживать цены на сегодняшнем уровне", – полагает эксперт.
Подтолкнуть цены вверх, добавляет он, может только спрос со стороны "конечных потребителей" – агрохолдингов, фермерских объединений. Однако с этого года покупать сельскохозяйственные угодья смогут только физлица.
Юрлицам для выкупа арендуемых площадей придется ждать начала 2024 года.
При этом определенные ограничения сохраняются и для физлиц: один покупатель не сможет приобрести более 100 га. В то же время собственник обязан будет предоставить преимущество в выкупе земли ее совладельцу или действующему арендатору.
"До 2024 года, пока не включится рынок юрлиц, не думаю, что интерес "физиков" будет настолько большим, чтобы кардинально что-то изменить. Хотя какие-то тенденции к росту, понятно, будут", – отметил исполнительный директор и совладелец агропромышленного предприятия Agricom Group Петр Мельник.
По его мнению, с открытием рынка земли сделки по ее выкупу будут стартовать с $1-1,2 тыс./га, а предельные значения установятся на уровне $2,5-3 тыс. Средний же диапазон – больше 60-70% сделок – будет держаться в рамках $1,5-1,7 тыс./га ближайшие 2 года.
Подтверждается это и опытом части соседних с Украиной стран. По словам эксперта по земельным вопросам организации "Украинский клуб аграрного бизнеса" (УКАБ) Эллины Юрченко, в Чехии, Венгрии, Болгарии и Словакии покупка земли в первые три года после запуска рынка не стала обходиться дороже.
Учитывая особенности украинского рынка земли (недопуск к нему иностранцев, агрокомпаний, большое предложение, мелкие паи), существенного роста цены на землю ожидать не стоит и в Украине, подмечает Юрченко.
"По оценкам экспертов, за 2-3 года она потенциально вырастет на 30-40%", – указывает она.
Подошлют к землевладельцам своих сотрудников
Хоть юрлица пока не имеют возможности выкупить арендуемые участки, тем не менее, заниматься "собиранием земель" компании будут пробовать и до 2024 года.
Земельный фонд Agricom Group составляет 28 тыс. га (входит в Топ-100 крупнейших агрокомпаний по этому показателю), а арендуемые компанией участки находятся в трех регионах страны: Житомирской, Черниговской и Луганской областях. Как объясняет Мельник, компанией было принято решение выкупать свои участки.
До 2024 года в агропредприятии решили проанализировать опцию покупки участков своими физлицами-представителями.
Как отмечает Эллина Юрченко, такую стратегию нельзя назвать "схемой".
"Если к арендатору-компании придет владелец земельного участка с предложением купить землю, то у арендатора один единственный выход – передать свое преимущественное право на доверенного человека. Таким доверенным лицом может быть сам владелец аграрной компании или его родственники", – пояснила Юрченко.
Однако, по данным Agricom, фермеры пока не спешат приходить к ним с предложениями о продаже.
По словам Мельника, это происходит из-за "рабочих механизмов и регламентов"
купли-продажи. Пока они не будут сформированы, "все мы будем проходить несколько кругов ада", что, в свою очередь, "всегда работает на понижение цены"
: охлаждается спрос и точно также – предложение, объясняет руководитель агропредприятия.
По вышеуказанной причине только от 3 до 5% арендодателей Agricom Group изъявляют желание продать землю. Но даже они "не имеют твердого убеждения, что они будут это делать"
, констатирует Мельник.
Сейчас к высоким ценам не готовы
Как отмечает исполнительный директор Agricom, те из арендодателей, кто допускает возможность продажи земли с открытием рынка, рассматривают предложения начиная от $1-1,5 тыс. Выше этой планки пока не готова предложить и сама компания.
"Если это будет $2 тыс. "с чем-то", то я буду не готов купить землю. Это же рентабельность, бизнес, экономика…", – пояснил Петр Мельник.
В то же время после устранения нынешних ограничений на рынке и отработке всех механизмов продажи – цены могут существенно вырасти.
Дело в том, что периоды намного более высоких цен на сельхозземли в Украине уже случались.
Как отмечает Андрей Шевчишин, во время "теневой" скупки земли через механизм долгосрочной аренды на 50 лет, бывшей в период до кризиса 2008 года, "стоимость гектара в Киевской области или в очень хороших черноземных регионах могла достигать и $5 тыс".
"К средней цене в $5 тыс. рынок в перспективе все равно будет стремиться. Вероятно, ее он достигнет в течение пяти лет. Хотя, возможно, из-за мирового кризиса на это уйдет чуть больше времени", – считает аналитик Forex club.
Кредиты могут всколыхнуть рынок
В соседних с Украиной странах, в частности, в Польше, отмечает руководитель аналитического департамента Concorde Capital Александр Паращий, цена 1 га колеблется в районе $5-7 тыс. Однако он усомнился, что к этой цифре Украина выйдет в среднесрочной перспективе.
"Очевидно, что если юрлица будут ждать 2024 года, то до этого момента они будут заинтересованы убедить рынок, что ничего покупать не будут – максимум за $500/га. Честно говоря, какого-то ценового рывка в 2024 году я не ожидаю", – говорит Паращий.
К тому же, добавляет аналитик, многие производители могут принять решение остаться в арендных отношениях с владельцами земли.
"Можем посмотреть на опыт России, где не произошло массовой скупки земли", – сказал он.
Преимущественно арендными остаются земельные отношения и в Эстонии, говорит Эллина Юрченко, но замечает, что за 11 лет работы рынка цены там увеличились в 8,5 раз. К этому, правда, привели особенности страны, которых не будет в Украине либо никогда, либо, если говорить о допуске к рынку иностранцев, до голосования на национальном референдуме.
"Во-первых, в Эстонии отсутствует проблема с измельчением земельных участков. Во-вторых, объем с/х земель незначительный. Открытие рынка земли в этой стране для иностранцев привело к первой волне роста цены. Сейчас в там рынок полностью либеральный, но несмотря на это, иностранцы купили только 10% с/х земель", – указала эксперт УКАБ.
В целом на удорожание земли можно рассчитывать лишь в случае либерализации условий продажи, стабильности законодательства и доступности кредитования для покупки, поясняет Юрченко.
Однако даже при таком исходе цены на землю могут не подпрыгнуть пятикратно, как прогнозировал премьер Денис Шмыгаль – так, на рынке Литвы цена земли, даже при "либеральной модели", выросла в два раза за три первых года с момента запуска, но затем рост замедлился.
В итоге за 20 лет цены на землю в прибалтийском государстве увеличились лишь втрое.
Аренда паев подорожает
На основании динамики цен на аренду, в ожидании роста стоимости земли, а также ее суммарной площади, собственник наделов может принять решения дождаться 2024 года, оставаясь с арендатором, либо продать участок сразу.
Сегодня в регионах, где работает Agricom, разница в ставке аренды гектара достигает двукратных значений: от $80 до $150-170/га в год. CEO компании прогнозирует, что "если брать за эталон низкую базу – $80, то тогда можно сказать, что цена вырастет"
. С уровня $150 значительного роста в ближайшие годы не предвидится.
"Средняя распаевка в Украине – от 3-4 до 7-10 гектар. Последнее – это максимально. Такое возможно, если ты был директором колхоза. Получается, что годовой заработок при ставке $80/га даже в последнем случае составляет $800. Соответственно, каждый будет сам принимать решение, выгодней ли продолжать сдавать в аренду землю, либо же сразу ее "обналичить", –указал Шевчишин.
Ставка в $80 предполагает долгосрочную окупаемость участка для арендодателя. Однако в некоторых областях они уже сейчас просят намного больше. Как отмечает Эллина Юрченко, за прошлый год арендная плата в Украине выросла на 6%, а в некоторых областях уже превышает 15% от нормативной денежной оценки участка.
"Насколько я знаю от моих коллег, в Полтаве и Черкассах ставки достигают $200 и даже $250", – говорит Петр Мельник.
В таких условиях семилетняя аренда становится дороже покупки земли. Выход за эти рамки будет стимулировать аграриев выкупать земли, считает Юрченко.
По мнению же Александра Паращия, существенный рост арендных ставок в ходе работы рынка может произойти лишь в том случае, если "у нас сложится критическая масса покупателей, которая выкупит землю, и будет диктовать аграриям любые цены"
.
"К примеру, купил за $5 тыс., поэтому платите $500", – указывает эксперт, отмечая, что такой исход сейчас маловероятен.