Ликбез по кредитным операциям

[Sagittarius 2 602]

Вопрос: Что такое франшиза?

Ответ: Франшиза — это часть убытков, которые не возмещаются страховщиком в соответствии с договором страхования.

Просто для справки могу добавить, что франшиза подразделяется на «условную» и «безусловную».

Как условная так и безусловная франшиза подразумевают обязательство страхователя самостоятельно компенсировать убытки, которые не превышают размер франшизы. Принципиальная разница заключается в том, что при безусловной франшизе превышение убытком размера франшизы приводит к сокращению суммы выплаты страховой компанией на величину франшизы, при условной франшизе выплата производится в полном объеме.

Как это работает на практике, а также указанное разделение рассмотрим на конкретных примерах.

Страховой случай № 1 по договору страхования со следующими параметрами:

• автомобиль, страховая сумма — 200 000,00 гривен.

• франшиза — 1,0%;

• размер ущерба (убытков при страховом случае) — 1 500,00 грн.

 

Так как размер франшизы составляет 2 000,00 гривен, выплата страхового возмещения страховой компанией производится не будет, как в случае условной, так и в случае безусловной франшизы.

 

Подкорректируем исходные данные.

 

Страховой случай № 2 по договору страхования со следующими параметрами:

• автомобиль, страховая сумма — 200 000,00 гривен.

• франшиза — 1,0%;

• размер ущерба (убытков при страховом случае) — 10 00,00 грн.

 

При условной франшизе сумма страхового возмещения составит 10 000,00 гривен (10 000,00 — 0,00 = 10 000,00).

При безусловной франшизе сумма страхового возмещения составит 8 000,00 гривен (10 000,00 — 2 000,00 = 8 000,00).

 

В заключении отмечу, что большинство украинских страховых компаний в заключаемых договорах оперируют понятием «безусловной» франшизы.

[Sagittarius 2 602]

Вопрос: Допускается ли размер франшизы 0,0% (0,00 гривен)?

Ответ: Да. Но это стоит дороже. Страховые компании практикуют заключение договоров страхования с «нулевой» франшизой. Здесь следует обратить внимание на линейную зависимость — чем ниже уровень франшизы, тем выше страховой тариф.

[Sagittarius 2 602]

И еще один вопрос по теме страхования обеспечения.

Вопрос: обеспечением по кредиту выступает недвижимость. Обязан ли собственник застраховать предмет ипотеки?

Ответ: Да. В соответствии с Законом "Об ипотеке" ипотекодатель (собственник недвижиомсти) обязан застраховать предмет ипотеки (кроме случаев, когда это обязательство возложено на ипотекодержателя (банк)). В любом случае - недвижимость должна быть застрахована.

[Sagittarius 2 602]

В завершении темы о франшизе.

Сейчас хочу обратиться к представителям бизнеса. Еще один совет, основанный на практическом опыте.

В далеком не-то 2003, не-то 2004 году один уважаемый холдинг получил кредит в банке под залог целостного имущественного комплекса. Передача имущества в обеспечение по кредиту была оформлена буквально 3-4 договорами: ипотека - для недвижимости и 2-3 договора залога (автотранспорт, оборудование... может, что-то еще - не суть важно). Конечно же все предметы залога/ипотеки были застрахованы. Договоров страхования было также 3-4.

Угадайте, что произошло при наступлении страхового случая?.. Франшиза считалась в процентах от общей страховой суммы по договору.  То есть ущерб от страхового случая с одним объектом недвижимости из десятков или одной единицей оборудования из тысяч не давал возможности страхователю претендовать на страховое возмещение.

Сразу соглашусь со всеми кто скажет, что случай вопиющий, "ни в какие ворота", "десять лет страхуюсь - такого не было"... Да. это скорее исключение, нежели правило. Но, если у Вас при заключении договора страхования складывается ситуация подобная описанной, покажите договор своему юристу, пускай убедится, что франшиза будет считаться не от общей страховой суммы по договору. Если у Вас остались сомнения, требуйте заключения большего количества договоров страхования. Пускай у Вас в одном договоре залога будет 10 автомобилей, но никто не мешает и не запрещает сделать по одному отдельному договору страхования на каждый автомобиль в отдельности.

[Sagittarius 2 602]

Вопрос:  Я погасил кредит досрочно. Могу ли я расторгнуть договор страхования предмета залога и получить возврат страхового платежа?

Ответ: Можете, но нужно считать, имеет ли это смысл. Обычная практика страховых компаний - возврат части суммы страхового платежа пропорционально времени, оставшемуся до конца срока действия договора страхования, скорректированной с помощью понижающего коэффициента/дисконта (от 0,8 или от 20,0%). Может лучше, чтобы Ваше имущество осталось застрахованным?   

[Sagittarius 2 602]

Вопрос: я - физическое лицо — резидент, являюсь заемщиком по ипотечному кредиту. Недавно узнал о том, что имею право претендовать на компенсацию части уплаченных процентов по кредиту за счет удержанных с меня в прошедшем году налогов. Так ли это?

 

Ответ: В описанном случае - да, при условии, что Вы - гражданин Украины, получающий доходы в виде заработной платы. При этом Вы построили или приобрели за счет ипотечного кредита жилой дом (квартиру, комнату), определенный Вами, как плательщиком налога, как основное место проживания, в том числе в соответствии с отметкой в паспорте о регистрации по месту нахождения такого жилья. Именно в этом случае, вне зависимости от того, в какой валюте был получен такой ипотечный кредит, Вы, как заемщик, имеете право на налоговую скидку.

 

«Налоговая скидка» - это сумма расходов налогоплательщика-резидента на товары (работы, услуги) за отчетный год, на которую разрешается уменьшение его налогооблагаемого дохода, полученного по результатам отчетного года в виде заработной платы.

Именно в случае «притязаний» на налоговую скидку, плательщик имеет право на подачу налоговой декларации до 31 декабря года, следующего за отчетным. При этом, если в течение года, следующего за отчетным, плательщик не воспользовался своим правом, упомянутым выше, такое право на последующие годы не переносится.

Кроме того, хотелось бы акцентировать внимание на следующих особенностях налогового законодательства.

Важно помнить о том, что включать в расчет налоговой скидки проценты по кредитному договору можно только в течение 10 лет срока действия кредитного договора, даже если договор был заключен на больший срок.

Второй немаловажный момент — это наличие понижающего коэффициента для корректировки суммы уплаченных процентов, который «включается» если площадь предмета ипотеки превышает 100 м².

В этом случае, понижающий коэффициент рассчитывается по формуле:

 

К = МП/ФП,

 

где К - коэффициент;

МП — минимальная общая площадь жилья, которая равняется 100 квадратным метрам;

ФП — фактическая общая площадь жилья, которое строится (приобретается) плательщиком налога за счет ипотечного кредита.

 

В случае, если этот коэффициент больше чем единица, при расчете размера налоговой скидки учитывается вся сумма фактически уплаченных процентов без применения такого коэффициента.

Кроме того, сумма налоговой скидки не может превышать общего налогооблагаемого дохода налогоплательщика за отчетный год, уменьшенного на сумму единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование, страховых взносов в накопительный фонд, а в случаях предусмотренных законом, - обязательных страховых взносов в негосударственный пенсионный фонд, которые в соответствии с законом уплачиваются за счет заработной платы сотрудника, а также на сумму налоговой социальной льготы при ее наличии.

Рассмотрим все вышеизложенное на конкретных примерах:

Некое физическое лицо получает заработную плату на предприятии в сумме, скажем, 4000,00 гривен. В течение 2014 года героем нашего примера было уплачено 24000,00 гривен в виде процентов по ипотечному жилищному кредиту (сознательно привожу уровень оплаты труда в пределах 10 минимальных зарплат; ситуации с негосударственными пенсионными фондами и социальными льготами также предлагаю вынести за скобки, иначе рискуем утонуть в расчетах).

 

Тогда:

1. Годовой доход нашего заемщика за вычетом единого социального взноса и уплаченного им налога с доходов физических лиц (НДФЛ) составит:

 

4 000,00*12 = 48 000,00 грн. - годовой доход;

48 000*0,036 = 1728,00 грн. - ЕСВ (3,6%);

(48 000,00 — 1728,00)*0,15 = 6 940,80 грн. - НДФЛ

(в данном случае ставка налога — 15,0%, при превышении размера 10 минимальных заработных плат — 20,0% от суммы превышения).

 

2. Сумма НДФЛ, которую должен был уплатить заемщик с учетом скидки:

 

(48 000,00 — 1728,00 — 24000,00) * 0,15 = 3 340,80 грн.

 

3. Теперь рассчитаем сумму, которую должны «вернуть» заемщику:

6940,80 — 3 340,80 = 3 600,00 грн.

 

И напоследок, не забываем о понижающем коэффициенте. Здесь возможны два варианта:

а). общая площадь недвижимости, которая является предметом ипотеки, не превышает 100,0м², тогда понижающий коэффициент равен 1, и, соответственно, наши расчеты остаются в силе;

б). общая площадь недвижимости, которая является предметом ипотеки, составляет, допустим, 125,0м², тогда понижающий коэффициент равен:

К = 100,0/125,0 = 0,8,

 

тогда пп. 2 и 3 наших расчетов приобретут вид:

2'. Сумма НДФЛ, которую должен был уплатить заемщик, с учетом скидки:

 

(48 000,00 — 1 728,00 — 24 000,00*0,8) * 0,15 = 4 060,80 грн.

 

3'. Теперь рассчитаем сумму, которую должны «вернуть» заемщику:

6 940,80 — 4 060,80 = 2 880,00 грн.

Таким образом, если Вы погашали проценты по ипотечному кредиту в 2014 году и подходите под определения, приведенные выше, для получения налоговой скидки необходимо предоставить в налоговую (наверное, нужно уже привыкать говорить «Государственную фискальную службу» ) следующие документы:

- копия паспорта (1-2 страницы + страница с пропиской);

- копия идентификационного налогового номера;

- копия кредитного договора;

- копии документов, подтверждающих уплату процентов по кредиту;

- оригинал справки о зарплате за 2014 году (всё остальное тоже крайне желательно иметь в оригиналах. Затребовать эти оригиналы для ознакомления/сверки - законное право инспектора);

- заполненный бланк декларации о доходах.

 

Если к перечню документов и заполнению декларации не будет вопросов, в течении 60 дней с момента подачи декларации Вы получите из Госказначейтсва ту самою «налоговую скидку» в виде поступления денежных средств по указанным Вами реквизитам (на указанный банковский счет, либо почтовым переводом).

В заключении хотелось бы отметить, что это некий «идеальный» случай, который предусмотрел законодатель. Зачастую проценты по ипотечному кредиту значительно превышают сумму уплаченного заемщиком НДФЛ. Что, впрочем, не может являться препятствием для получения налоговой скидки.

[Sagittarius 2 602]

Вопрос: имеет ли банк право требовать нотариального удостоверения договора залога автотранспорта? Или на услугах нотариуса можно сэкономить?

Ответ: В соответствии с Законом "О Залоге", "в случаях, когда предметом залога является недвижимое имущество, космические объекты, транспортные средства, подлежащие государственной регистрации, договор залога должен быть нотариально удостоверен на основании соответствующих правоустанавливающих документов".  В иных случаях и случаях, когда это не предусмотрено действующим законодательством, нотариальное удостоверение договор залога не является обязательным.

[Sagittarius 2 602]

Вопрос: подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению договор ипотеки?

Ответ: Да. В соответствии с Законом "Об ипотеке".

[Sagittarius 2 602]

Вопрос: Юридическое лицо обратилось в банк за кредитом. Банком было принято решение кредит предоставить. При получении извлечений из Государственного реестра обременений движимого имущества в ходе оформления сделки у нотариуса, последним был выявлен факт нахождения активов потенциального заемщика в налоговом залоге. Является ли этот факт препятствием для оформления сделки? И является ли подобный факт препятствием для продолжения сотрудничества потенциального заемщика с банком в сфере кредитных операций.

Ответ: описанная ситуация является типичной во взаимоотношениях банков и заемщиков - юридических лиц. И далеко не всегда ее "проспал" банк. Налоговый залог мог возникнуть уже в ходе рассмотрения заявки на получение кредита, иногда даже за день-два до запланированной сделки.

В подавляющем же большинстве случаев обременение возникло либо ввиду малозначимого "проступка" плательщика налогов (он же - потенциальный заемщик/залогодатель), либо попросту не было своевременно снято. В этих случаях сделка состоится сразу после предоставления фискальными органами информации о прекращении упомянутого обременения в "Информационный центр" Министерства юстиции (как правило, на это требуется от 1 до 2 дней).

Несколько особняком стоит ситуация, когда у потенциального заемщика затяжной спор с налоговыми органами, который решается в суде. В таком случае банк-таки "проспал". Но, при обеспечении исполнение обязательств заемщика по кредиту, становиться "в очередь" за государством вряд ли захочет. В этом случае сделки не будет.

Итого: скорее всего - ничего страшного, но возможны исключения. 

[Sagittarius 2 602]

Вопрос: в ответах на вопросы, связанных с залогами, неоднократно упоминались госреестры. Что это такое и зачем они нужны?

Ответ: в настоящее время в Украине более десятка Единых и Государственных реестров, которые создаются в соответствии с приказами Минюста, а также прочих электронных баз данных, которые создаются в соответствии с законодательством Украины.

Читателям данного раздела буду интересны только реестры, деятельность которых непосредственно связана с взаимодействием банков и заемщиков (поручителей, залогодателей/ипотекодателей).

Таких на сегодняшний день два: Государственный реестр обременений движимого имущества и Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

 

Государственный реестр обременений движимого имущества содержит сведения об обременениях движимого имущества. (Ниже — важные моменты в сфере взаимоотношений банка и заемщика.)

Обременение - это право обременителя на движимое имущество должника или ограничение права должника или обременителя на движимое имущество, возникающее на основании закона, договора, решения суда или из других действий физических и юридических лиц, с которыми закон связывает возникновение прав и обязанностей по движимого имущества.
Если иное не установлено законом или договором, обременение распространяется на:
- неотъемлемые принадлежности движимой вещи, являющейся предметом обременения;
- продукцию, плоды и доходы, производимые, добываемые, получаемые от использования предмета обременения;

- любое движимое имущество, которое замещает первоначальный предмет обременения и может быть идентифицировано как таковое;

- доходы от отчуждения предмета обременения, если они могут быть идентифицированы как таковые;
- страховое возмещение при наступлении страхового случая относительно предмета обременения, если предмет обременения в соответствии с законом или договором подлежит страхованию, или любое другое возмещение, полученное должником вследствие изъятия или утраты предмета обременения.

К третьему лицу, которое исполнило обязательства должника, обеспеченные движимым имуществом, переходит право обременения, если иное не установлено законом или договором.

Зарегистрированное обременение имеет высший приоритет над незарегистрированными. Приоритет зарегистрированных обременений определяется в очередности их регистрации, за исключениями, установленными соответствующим Законом. Обременители, зарегистрировавшие обременение одного и того же движимого имущества одновременно, имеют равные права на удовлетворение своих требований.

В соответствии с обременением обременитель имеет право в случае нарушения должником обеспеченного обременением обязательства или договора, на основании которого возникло обременение, получить удовлетворение своего требования за счет предмета обременения в очередности согласно установленному приоритету.

 

Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество — это единая информационная система, которая содержит сведения о правах собственности на недвижимое имущество, их обременения, а также об объектах и субъектах этих прав.

В соответствии с Законом Украины «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество содержит сведения о зарегистрированных правах и обременениях, субъектах прав, объектах недвижимого имущества, документах на основании которых проведено государственную регистрацию прав и картографические (графические) данные.

Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество состоит из разделов, которые открываются на каждый объект недвижимого имущества при проведении государственной регистрации права собственности на него.

Раздел Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество состоит из четырех частей, содержащих сведения о:

• недвижимом имуществе;

• праве собственности и субъекте (субъектах) этого права;

• прочих вещных правах и субъекте (субъектах) этих прав;

• обременении прав на недвижимое имущество и субъекте (субъектах) этих прав.

Примечание. В настоящее прекращена регистрация в следующих реестрах:

• • • Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества;

    • Реестр прав собственности на недвижимое имущество;

    • Государственный реестр ипотек.