Покупка недвижимости на Карибах - выгодно ли это

Недвижимость в странах Карибского региона интересует иностранных инвесторов, приобретающих здесь вторые паспорта. Каков уровень местных цен на недвижимость, что и где выгоднее купить, какие налоги платить, повідомляє The Page.

На мировом рынке инвестиционных программ известны пять стран Карибского региона, продающие собственное гражданство в обмен на инвестиции в экономику

В подавляющем большинстве случаев условиями приобретения второго паспорта здесь выступают либо невозвратные взносы в специально созданные национальные фонды, либо покупка местной недвижимости.

Среди недвижимости, предлагаемой инвесторам, преобладают объекты туристической инфраструктуры.

В связи с этим у клиентов нашего эмиграционного центра возникают вопросы, касающиеся недвижимости в этих крохотных островных государствах.

Каков ценовой уровень и доходы от аренды, какие налоги придется платить? Ответы на эти и некоторые другие вопросы содержатся в материале.

Где находится недвижимость. Краткое описание стран региона

Карибский регион расположен в западной части Атлантического океана. Он состоит из множества островов, на которых в свою очередь возникли преимущественно крохотные государства. Вот та пятерка, которая нас интересует:

Антигуа и Барбуда;
Гренада;
Доминика (не путать с Доминиканой!);
Сент-Китс и Невис;
Сент-Люсия.

Только у них в этой части мира есть свои разработанные, успешно действующие инвестиционные программы.

С их помощью власти этих крохотных (как по площади, так и по численности населения) островных государств привлекают в экономику дополнительные деньги. Эта часть дохода имеет для их развития немалое значение.

Кроме инвестиций, важное место в их экономике занимает туризм. Здесь целый год тепло, господствует тропический климат.

Острова известны своими пляжами, отличными бухтами для стоянки роскошных яхт. Отели различного уровня, а также шикарные виллы — типичная картина местного побережья.

Соответственно среди недвижимости, предлагаемой для приобретения инвесторам, тотально преобладают именно объекты туристической инфраструктуры.

Важно! В этом теплом раю имеется своя маленькая «ложка дегтя». Все названные государства расположены в зоне действия сезонных тропических циклонов, которые периодически сюда наведываются. Иногда эти циклоны приносят значительные разрушения. Исключение составляет разве что Гренада — она находится на периферии циклонических путей. Впрочем, солидные виллы и крепкие отели повреждаются циклонами намного меньше, чем хрупкие дома местных жителей.

Покупка паспорта на Карибах и приобретение недвижимости. Как они связаны

Как уже упоминалось, иностранцы приобретают недвижимость на Карибах преимущественно в рамках участия в инвестиционных программах.

Эти программы популярны по нескольким причинам. Вот основные:

стоимость местного гражданства по меркам мирового рынка относительно невысока;
опции программ просты и понятны;
сроки оформления паспортов небольшие, исчисляются несколькими месяцами;
все названные страны входят в Британское Содружество наций, а это означает, что «вес» их паспортов очень высок. В частности, они позволяют без виз посещать все страны Шенгена, а также Великобританию в течение 180 дней в году;
с карибским паспортом, особенно имея здесь недвижимость, довольно легко получить мультивизу в США и Канаду;
в этих странах действуют льготные налоговые законы. Особенно это справедливо в отношении участников инвестиционных программ, оформивших местное резидентство.

Покупка недвижимости — популярный способ приобретения местного гражданства, а в Гренаде он — самый распространенный. Поэтому рынок жилья на островах характеризуется динамичным развитием, а цена квадратного метра постоянно растет.

Правда, в этом вопросе наблюдается определенная цикличность: периодически его стоимость снижается, чтобы вскоре снова начать рост. Чаще всего такие кратковременные откаты возникают после разрушительных циклонов.

Сейчас стоимость жилья на Карибах (если говорить о современных туристических объектах) колеблется в пределах $5 — 8 тыс. за м². Доходы от его аренды составляют 3 — 5%, хотя зимой, в сухой туристический сезон (зима и весна), она может возрастать в два раза.

Важно! Указанные суммы касаются элитных объектов туристической недвижимости. Именно их разрешено покупать инвесторам, выбирая из списков, заранее составленных правительствами государств. Средние цены на жилье в этих странах, как правило, заметно ниже.

Размеры инвестиций в недвижимость на Карибах по программам продажи гражданства

Каждая из программ предполагает внесение определенного обязательного минимума, позволяющего заявителю стать обладателем второго паспорта.

Стоит заметить, что в некоторых странах покупать можно не только целые объекты, но и акции в девелоперских проектах (так называемое долевое участие). Особенно распространен этот способ в Гренаде.

Внимание! Условия программ не позволяют инвестору продавать недвижимость ранее, чем через 5-7 лет после совершения сделки. Однако совсем недавно Доминика, пытаясь устранить негативные последствия эпидемии коронавируса, приняла поправку, позволяющую продажу недвижимости уже через 3 года.

Каковы же размеры этого минимума? Нижний предел цен демонстрируют Антигуа и Барбуда, Доминика, а также Сент-Китс и Невис. В этих странах приобрести жилье (или долю в проекте) можно за $200 тыс.

Самый дорогой пакет — в Сент-Китс и Невис: $400 тыс. при условии, что приобретается целый объект, а не доля.

«Посередине» находятся Гренада (долевое участие за $220 тыс.) и Сент-Люсия (от $300 тыс.)

Недвижимость куплена. Что дальше?

В большинстве случаев инвесторы покупают на Карибах недвижимость не для собственного пользования. Иногда ее используют сезонно — для отдыха семьи.

Но чаще всего, пока в дальнейшем не появится возможность их продать, купленные «квадратные метры» сдают в аренду. Их доходность достаточно привлекательна.

К примеру, вот какие цифры приведены на сайте Global Property Guide:

Важно! Мы уже упоминали о том, что на островах, несмотря на круглогодичное тепло, наблюдаются свои пики и спады туристического сезона. И хотя поток туристов не иссякает весь год, все же в высокий сезон выгода от аренды жилья больше среднегодовой.

Чтобы придать нашей картине большую практичность, приведем также данные из базы Numbeo:

Конечно, аренда шикарных вилл и апартаментов (а именно они часто попадают в список разрешенных к покупке объектов) во много раз превышает эти цифры.

Цены на карибскую недвижимость

Если уж мы упомянули виллы, стоит указать хотя бы приблизительные цифры, на которые стоит ориентироваться покупателю. Например:

небольшая вилла с двумя спальнями на берегу океана обойдется в $1–2 млн;
апартаменты площадью 60-120 м² будут стоить от $400 тыс. до 1 млн (в зависимости от страны и удаленности от хороших пляжей);
большая вилла, как правило, имеющая собственный причал, может быть оценена в $10 млн и даже больше.

Даже внутри одной страны, несмотря на крохотные размеры, разброс цен может быть колоссальным.

Факторы выбора недвижимости на Карибах

Таким образом, мы убедились, что минимальные размеры инвестиций, предусмотренные программами, намного скромнее, чем стоимость полноценных объектов недвижимости.

Если покупатель остается иностранцем, ему для начала нужно приобрести лицензию на владение землей.

По этой причине большинство инвесторов стремятся приобретать не готовое жилье, а долю в девелоперских проектах.

Интересно! Некоторые страны разрешают также покупку пустых участков под строительство или даже отдельных причалов для яхт. Но эта практика разрешена не везде.

Покупка доли является удобным и безопасным решением. Этому способствуют некоторые важные факторы:

обычно продаются доли в крупных проектах. Чаще всего это элитные гостиничные комплексы, строящиеся под эгидой солидных международных компаний;
к возведению таких комплексов привлекаются застройщики с крепкой, нередко мировой репутацией;
рядом с такими комплексами всегда будут хорошие дороги, современная социальная инфраструктура, торговые площади и развлекательные центры;
инвестору не нужно заботиться о судьбе своей недвижимости. Все расходы, а также хлопоты по содержанию берет на себя управляющая компания;
подобные комплексы довольно мало страдают от разрушительного действия циклонов;
спрос на такую недвижимость высокий. Ее аренда приносит устойчивую прибыль, а ликвидность купленной доли всегда хорошая;
юридическая чистота объектов, находящихся в списках, утвержденных правительствами стран, обычно безупречна.

Важно! Выбрать объект для покупки можно дистанционно. Впрочем, таким образом возможна и покупка на Карибах второго паспорта.

Процесс оформления недвижимости

Вся процедура проходит значительно проще, если приобретение недвижимости происходит в рамках участия в инвестиционной программе.

На получение лицензии уходит несколько месяцев.

В этом случае оформление сделки проходит уже после подтверждения заявления о гражданстве. Таким образом, инвестор покупает недвижимость уже в качестве обычного гражданина той или иной страны.

Но если покупатель остается иностранцем, ему для начала нужно приобрести лицензию на владение землей (Alien Landholding License). Обычно за нее придется внести от 5 до 10% суммы сделки.

Стоит заметить, что на получение лицензии уходит несколько месяцев!

Читайте также: В Украине ждут поток дешевых авто

Имея на руках лицензию, покупатель переводит застройщику или владельцу задаток. Его размер — 10-15% полной стоимости объекта. После внесения задатка объект снимается с продажи — он зарезервирован.

Как только все деньги перечислены полностью, оформляется договор купли-продажи, на что уходит обычно не более недели.

Важно! Если речь идет о покупке недвижимости как способе получения гражданства, инвестор выплачивает дополнительные сборы. Их размер колеблется от $25 тыс. в Доминике до $50 тыс. в Гренаде и Сент-Люсии.

Несколько слов о расходах на содержание недвижимости

Сразу скажем: если инвестор приобрел паспорт одной из карибских стран и оформил налоговое резидентство, он освобождается от уплаты налогов на доход от сдачи своей недвижимости в аренду.

Продавая когда-то купленную на Карибах недвижимость, инвестор обязан уплатить гербовый сбор.

Для нерезидентов этот налог составляет от 10 до 30% (зависит от страны, а также характера недвижимости).

Остальные налоги распределены следующим образом:

минимальный налог на имущество — в Сент-Китс и Невис (0,002%). В остальных странах он может варьироваться в пределах от 1,5 до 5%;
коммунальные платежи самые низкие в Гренаде, а самые высокие — в Сент-Китс и Невис ($83 и $260 соответственно в расчете на апартаменты площадью около 70 м²);
оформление обязательной страховки на недвижимость составляет около 0,2% ее полной стоимости;
услуги управляющей компании обычно равны 1-2% стоимости жилья. Если речь идет о доле в девелоперском проекте, управляющая компания делит с владельцем доходы от аренды поровну, чем покрывает свои расходы.

Расходы при продаже недвижимости

Продавая когда-то купленную недвижимость на Карибах, инвестор обязан уплатить гербовый сбор. Это процент от стоимости объекта, и он сильно отличается в зависимости от страны и от того, являетесь вы резидентом или нет. Ситуацию с гербовыми сборами отражает следующая таблица:

Сюда следует добавить также услуги агента по недвижимости. Они могут составлять от 5 до 7% стоимости продаваемого объекта.

Важно! В указанных странах отсутствует налог на прирост капитала. Поэтому если вам удастся продать жилье дороже, чем оно покупалось, платить налог не придется.

Заключение. Конечно, в этой статье даны только самые общие сведения о недвижимости в регионе. Чтобы решить, в какой стране лучше всего купить недвижимость и даже оформить гражданство, нужно учитывать куда больше факторов. Эти государства во многом схожи, но у них также есть серьезные различия.

Все же, говоря о недвижимости, скажем, что больше всего гостиничных комплексов и респектабельных вилл сосредоточено в Сент-Китс и Невисе и Антигуа и Барбуде.

Несколько солидных комплексов возводится сейчас в Гренаде. Но Доминика и Сент-Люсия также стремятся не отставать от соседей.

Однако всегда следует помнить о том, что покупать долю в курортном комплексе на начальной стадии его возведения значительно выгоднее, чем на более поздних этапах, когда жилье уже готово к эксплуатации.

Андрей Бойко