Ликбез по кредитным операциям

[Sagittarius 2 602]

к предыдущему

Вопрос: многабукав, ниасилил... я обычный заемщик банка, зачем мне информация о каких-то реестрах?

Ответ: Изложенная выше информация нужна "обычным заемщикам" для понимания следующих вещей.

1. В настоящее время отношения банка и заемщика отображаются в двух реестрах: Реестре обременений движимого имущества и Государственном реестр вещных прав на недвижимое имущество (что где регистрируется понятно из названий).

2. Реестры - один из источников получения банком информации о заемщике. Поэтому. скрывать информацию о каких-то "старых" кредитах в других банках, которые (кредиты) обслуживались "не идеально",  по меньшей мере недальновидно. То же можно сказать и о действующих кредитах.

3. Очевидно, что наличие обременения не позволяет Вам отчуждать имущество. По крайней мере, без согласия обременителя. 

4. Если происходит принудительная реализация предмета залога, определение очередности удовлетворения прав кредиторов происходит в соответствии с очередностью регистрации обременений в соответствующих реестрах.

5. Любое юридическое или физическое лицо имеет право, обратившись в ГП "Информационный центр" Министерства юстиции Украины получить извлечение (українською - витяг) из Реестра обременений движимого имущества о наличии или отсутствии записи в Реестре об обременении, смене (прекращении) обременения, уступки прав на предмет обременения и т.п. относительно движимого имущества любого юридическое или физическое лица.  (По недвижимому имуществу всё пока сложнее, но обещают перемены) 

А вот здесь (внимание! ) Начинаем экономить нервные клетки и время потенциальных заемщиков! Дальнейшее больше ориентировано на представителей бизнеса, но вдруг и заемщикам-физлицам сгодиться.

5.1. Воспользуйтесь этим правом в отношении компании либо физлица, которые будут выступать залогодателями по кредиту.

Вы не представляете, какое количество сделок переносится либо даже срывается ввиду обременений, записи о прекращении которых своевременно не отражены в Реестре, и которые выявляют  нотариусу непосредственно в день подписания договора. Здесь "пальму первенства" уверенно удерживает налоговая. Наложение обременений фискальными органами происходит бесплатно и очень оперативно , чего, к сожалению, нельзя сказать об их снятии (прекращении).  Случается, подобными действиями (бездействиями? )   грешат и банки. И здесь нет ничего удивительного. Посудите сами: налоговый инспектор в праведном гневе стимулирует недобросовестного плательщика к надлежащему исполнению закона посредством запрета на отчуждение всех активов. Спустя время инцидент исчерпан? Отлично. Только таких случаев у каждого инспектора - сотни, вот до подачи данных о прекращении обременения руки и не доходят.  Примерно так же и с банком. Клиент получил кредит.  Кредитный специалист - бегом подавать информацию об обременении. Клиент погасил кредит - молодец! А теперь куда спешить-то?  

К чести банков, такие ситуации всё же относительно редки. Но встречаются.

Особенно осложняет ситуацию наличие записей 3-5-летней давности об обременении обеспечения по уже давно погашенному кредиту. А кредитное дело - уже в архиве, или сотрудник, который знал, как с этим бороться и где посмотреть контрольную сумму - уволился, или другие сложности возникли...

В общем, обращаясь в банк за кредитом, не пожалейте 34,0 гривны и не поленитесь проверить, что там в реестрах по Вашим компаниям. Не ровен час, получите маленький козырь в переговорах о ценообразовании на кредитные ресурсы вместо большой головной боли

[Sagittarius 2 602]

И еще маленькая ремарка для бизнеса. Точнее для той его части,  которая пользуется таким инструментом как кредит под залог депозита. На всякий случай. Если вдруг кто не знал, либо просто не придавал значения... Просто перечитайте п.5 предыдущего поста. И подумайте, какую фамилию залогодателя/вкладчика Вы хотите (или не хотите) видеть в реестре.

[Sagittarius 2 602]

Вопрос: регламентированы ли каким-либо образом действия банка при исполнении заемщиком обязательств по кредитному договору? в какие сроки записи об исполнении заемщиком обязательств и прекращении обременения должны быть внесены в соответствующие государственные реестры?

Ответ: вне зависимости от того, движимое или недвижимое имущество выступало обеспечением по кредиту, и, соответственно, в каком из реестров была отражена информация об обременении, банк обязан подать заявление о прекращении обременения в течение пяти дней после исполнения обязательств по кредитному договору.

То есть банку на все упомянутые действия отводится пять дней. Но практика показывает, что реестры сплошь и рядом содержат записи об обременениях по давно погашенным кредитам. Чаще подобные ситуации связаны с Реестром обременений движимого имущества, где с ГП "Информационный центр" Министерства юстиции непосредственно взаимодействует банк. Поэтому не стесняемся проверять своевременность исполнения банками своих обязательств, при всех к ним любви и уважении. Вы же свои исполнили, правда?     

[Sagittarius 2 602]

Вопрос 1: в качестве обеспечения по кредиту наша компания предложила здание (комплекс строений, помещение - не суть...). Часть площадей потенциального предмета ипотеки сдается в аренду. Банк требует расторжения договора аренды либо внесения в договор аренды изменений, в соответствии с которыми арендатор обязуется покинуть арендуемые площади в максимально сжатые сроки по первому требованию банка. Мы очень дорожим арендаторами, хотим сохранить с ними отношения. Но кредит в настоящее время также необходим. Что делать?

Вопрос2: у нас действующий договор ипотеки, обеспечивающий исполнение обязательств по кредитному договору. Предмет ипотеки  - торговые помещения. К нам обратился магазин сотовой связи (кофе, шоколадных сувениров, восточных благовоний - не важно ) с предложением арендовать часть нашего торгового зала. Условия предложены очень интересные, но наш договор ипотеки содержит пункты о весомых штрафных санкциях за передачу предмета ипотеки в аренду. Можно ли договориться с банком об исключении пунктов со штрафами? Или лучше просто "тихонько" заключить договор аренды, не привлекая к этому факту внимание банка? 

Ответы: давайте попробуем посмотреть на проблему с позиции банка. В данном случае банк страхует свои риски, принимая во внимание сложности, с которыми может столкнуться при обращении взыскания на предмет ипотеки. Если заемщик не исполняет свои обязательства по кредитному договору, банк будет пытаться удовлетворить свои требования (погасить кредит) за счет обращения взыскания и реализации (продажи) предмета ипотеки. Однако, если  предмет ипотеки находится в аренде, и договор аренды заключен ранее договора ипотеки, либо ипотекодержатель (банк) дал согласие на его (договора аренды) заключение, новый собственник недвижимости (банк, ипотекодержатель) после обращения взыскания на предмет ипотеки "унаследует" все права  и обязанности по действующему договору аренды. То есть банк "боится" остаться с объектом недвижимости в котором еще 10 лет будет находиться арендатор, оплачивающий 100,00 гривен в год в качестве арендной платы (я намеренно сгустил краски, но, надеюсь, логика понятна). Далее. Закон "Об ипотеке" запрещает заключение договора аренды относительно предмета ипотеки без согласия ипотекодержателя. Стандартный банковский договор ипотеки, как правило, за подобные действия предполагает весомый штраф. Поэтому решение обоих вопросов лежит в плоскости договоренностей между арендатором и арендодателем, и согласования этих позиций с банком.

Если же Вы любитель искристого напитка, или выгоды по договору аренды значительно превосходят возможные потери, подумайте о двух вещах. Во-первых, готовы ли Вы стать в своем банке персоной non grata. И, во-вторых, по поводу "никто не узнает"...Вы финансовую отчетность банку предоставляете? Ежеквартально?  31-й счет у Вас запрашивают? Сотрудники банка на мониторинг предмета ипотеки приезжают?..В общем, по моему скромному мнению, описанные случаи - не лучший повод проверять благосклонность Фортуны по отношению к Вам. Она Вам в более важных вещах пригодится.

[Sagittarius 2 602]

Вопрос: возможно ли отчуждение (продажа) предмета залога (предмета ипотеки) с целью погашения кредита?

Ответ: возможно. И законом "О залоге", и законом "Об ипотеке" предусмотрена возможность отчуждения (продажи) предмета залога (предмета ипотеки) с согласия залогодателя/ипотекодателя. Чаще всего банки дают разрешение на такие действия именно при ходатайстве заемщика о продаже имущества с целью погашения кредита в полном объеме.

[Drudyak 28]

И еще маленькая ремарка для бизнеса. Точнее для той его части,  которая пользуется таким инструментом как кредит под залог депозита. На всякий случай. Если вдруг кто не знал, либо просто не придавал значения... Просто перечитайте п.5 предыдущего поста. И подумайте, какую фамилию залогодателя/вкладчика Вы хотите (или не хотите) видеть в реестре.

я б розширив цей пункт: можна не лише "спалити" інформацію про наявність таких депозитів, але й "пов'язати" дві чи більше особи (як фізичні, так і юридичні). 

 

п.с.: залюбки б долучився до цієї теми, оскільки маю досвід роботи в кредитному аналізі юр/фіз осіб.

[Sagittarius 2 602]

У сусідньому розділі є питання, які надходили від наших форумчан. Тут Ви також можете бачити, які повідомлення виклинали найбільший інтерес. Отже, на мій погляд, наші з Вами навички кредитного аналізу поки що не надто затребувані.

Я думав, що більш-менш охопив найпоширеніші питання та описав типові помилки позичальників. Звичайно, залишається ще багато цікавих питань, але вони більші вагомі, і я планую присвячувати розгляду кожного з ним окрему тему.

Якщо Ви бачите щось, що не обговорювалося раніше на Форумі, та укладається у формат цієї теми, давайте спробуємо зіграти у чотири руки.     

[Drudyak 28]

нaші з Bами навички крeдитного aналізу пoки щo нe нaдто зaтpебувані

я думаю, що якраз аналіз можна упустити, а от по кредитах таки є багато цікавих моментів, про які більшість пересічних громадян не знають. На них і варто спробувати закцентувати увагу.

Буду намагатись їх виділити та висвітлити.