Недвижимость.

[NETрезвый 61]

Ответьте плиз тогда на такие вопроссы:

1. Сколько сейчас себестоимость м2 в Киеве

2. Сколько процентов долларовая составляющая в себестоимости

 

Спасибо

 

Я не из Киева. Областной центр.

 

1. Но по себестоимости - какой дом рассматривать. У меня, к примеру с/с второй очереди при курсе 8 была 420 дол. (красный кирпич, котлы, стекло окна, лоджии, черновая отделка), но это учитывая, что основная "непрофильная" составляющая в сс легла на первую очередь. Там по факту вышли на 550 дол. Разницы в ценах на материалы в Киеве и регионах - практически нет. ЗП - в Киеве чуть выше. Но и маржа в Киеве другая, впрочем как и "непрофильные "расходы". По кругу - в метре 80-100 баксов в метре может ложиться на энти самые "непрофильные". 

2. Процент в долл. указать не смогу - нет прямой импортной составляющей, есть рост материалов, который, справедливости ради, отстает от роста доллара, по разным позициям рост составил от 1,8 до 2,5 раза. Такие вещи как котлы - как были в евро так и остались...  Маневр не в ущерб качеству по замене материалов - есть но не небольшой. Так, после резкого скачка цен на метиз - оказалось выгодней использовать (где это оправдано) углеволоконную арматуру. ЗП - не выросла. (не до жиру)

3. Панас заметил правильно, при выборе подрядчика при прочих равных договор получит тот, кто согласится взять метрами в счет работ. Обычная практика - до 50% от суммы договора. С нашими мы практикуем "картельный сговор" - и по джентльменскому соглашению в демпинг наши квартиры они не выставляют - 70-80 процентов этих метров продаем мы же, для них.

4. Для старта новой очереди, по нормальному аккумулируется ресурс около 500 тыс.дол, плюс мы практикуем кредитную линию - для ликвидации кассовых разрывов. Стартовать с нулем или только на чистом кредите - самоубийство. Реально о продажах говорит уже после 3-4 этажа коробки.

5. Как ни странно самый высокий риск банкротства застройщиков у тех, что планов громадье, т.е. когда открывается сразу параллельно несколько площадок и планируется изначально финансирование одних площадок за счет реализации на других. Провал в продажах - может вызвать эффект домино, пойдут срывы финансирования, в свою очередь остановка процесса будет еще более угнетать спрос. Не девальвация страшна как сама по себе, а а отсутствие достаточного платежного спроса.

6. Продажи у нас стартовали по 750 дол. (6000 грн.) на этапе 3 этажа и сейчас дом введен в эксплуатацию около 600 дол (15250 грн.). 

7. Продано около 80%. Средства от реализации оставшихся квартир идут в фонд строительства следующей очереди (второй квартал)

8. О тезисе "Работать под 1%" кхм... Ну что Вам сказать - есть такие люди - сметчики... Под готовый ответ могут подогнать любую задачу, и во всех вариантах - все будет по нормам)))

[NETрезвый 61]

интересует именно стоимость коробки, без земли, взяток и т.д.

..без света, воды, газа, без декларации гаск, без сбора в город - на Луне что-ли строить?

[йцукен 1 130]

..без света, воды, газа, без декларации гаск, без сбора в город - на Луне что-ли строить?

я задал конкретный вопрос.

остальное в отдельный пункт выделите плз.

[NETрезвый 61]

я задал конкретный вопрос.

остальное в отдельный пункт выделите плз.

Точно на сегодня - не скажу. Могу в ценах по 8 за дол.  написать.

Грубо две секции 9 этажного дома 18 млн. грн. 

Это (грубо):

1. Нулевой цикл (зем.работы, свайное поле, ростверк) - 1 млн.

2. Коробка - 14 млн.

3. Сткло окна, лоджии - 1 млн.

4 Отделка, электрика, внутренние сети - остальное.

 

Это без внешних сетей и площадочных работ.

 

По смете (в ценах того же периода)- 26 млн.

 

Грубо на сегодня могу сказать, что не более 1,0-1,5 млн в долларах. Как потолок. Точнее - не буду гадать - цены раз в неделю обновляют...

[йцукен 1 130]

Точно на сегодня - не скажу. Могу в ценах по 8 за дол.  написать.

Грубо две секции 9 этажного дома 18 млн. грн. 

Это (грубо):

1. Нулевой цикл (зем.работы, свайное поле, ростверк) - 1 млн.

2. Коробка - 14 млн.

3. Сткло окна, лоджии - 1 млн.

4 Отделка, электрика, внутренние сети - остальное.

 

Это без внешних сетей и площадочных работ.

 

По смете (в ценах того же периода)- 26 млн.

 

Грубо на сегодня могу сказать, что не более 1,0-1,5 млн в долларах. Как потолок. Точнее - не буду гадать - цены раз в неделю обновляют...

если представить что площадь этажа = 300м2, вышло 3300грн за м2 по курсу 8.

 както многовато для коробки.

учитывая материалы, из которых строят новостройки и мои личные расчеты, накрутка почему-то раза в полтора относительно РОЗНИЦЫ паршивого, суперэкономного газобетонного дома на 100м2

[NETрезвый 61]

если представить что площадь этажа = 300м2, вышло 3300грн за м2 по курсу 8.

 както многовато для коробки.

учитывая материалы, из которых строят новостройки и мои личные расчеты, накрутка почему-то раза в полтора относительно РОЗНИЦЫ паршивого, суперэкономного газобетонного дома на 100м2

 

Общая площадь дома - 6270 м.кв..

Делим 14 млн на площадь = 2232 грн.

В коробку входя и цоколь и тех.этаж и плиты перекрытия, лифт.шахты. Материал кладки красный энергоэфективный кирпич. Монолитный пояс на каждом этаже бетон марки 300 и арматурная обвязка. Зарплата. Это много????

Как Вы считаете - сколько стоит работа за 1 куб кладки? Или кирпичи как те вареники в Вие - сами укладываются?

[NETрезвый 61]

...да еще про крышу забыл)))

[panas 1 528]

Точно на сегодня - не скажу. Могу в ценах по 8 за дол.  написать.

Грубо две секции 9 этажного дома 18 млн. грн. 

Это (грубо):

1. Нулевой цикл (зем.работы, свайное поле, ростверк) - 1 млн.

2. Коробка - 14 млн.

3. Сткло окна, лоджии - 1 млн.

4 Отделка, электрика, внутренние сети - остальное.

 

Это без внешних сетей и площадочных работ.

 

По смете (в ценах того же периода)- 26 млн.

 

Грубо на сегодня могу сказать, что не более 1,0-1,5 млн в долларах. Как потолок. Точнее - не буду гадать - цены раз в неделю обновляют...

 

Не смотря ни на что, когда дело доходит до сметы - вы считаете себестоимость в гривне. За валюту вы берете котлы и что-то по мелочи, плюс есть валютная составляющая в произведенных на Украине стройматериалах.

Непонятно откуда рост в себестоимости с 420 до 550 уе, и как можно при окончательной сс 550 уе продавать по 600 уе. Что-то тут странное с плавающей переконвертацией.

 

Еще один вопрос - какова составляющая взяток/разрешений в себестоимости, по вашему опыту.

[panas 1 528]

Общая площадь дома - 6270 м.кв..

Делим 14 млн на площадь = 2232 грн.

В коробку входя и цоколь и тех.этаж и плиты перекрытия, лифт.шахты. Материал кладки красный энергоэфективный кирпич. Монолитный пояс на каждом этаже бетон марки 300 и арматурная обвязка. Зарплата. Это много????

Как Вы считаете - сколько стоит работа за 1 куб кладки? Или кирпичи как те вареники в Вие - сами укладываются?

А теперь по нынешнему курсу... 2232.32 = себестоимость 1 кв.м. 69.75 уе

Продажа по 600 уе. Профит 860% (только последние продажи, конечно).

Правду пишут, что к декабрю или в следующем году 1 кв.м. будет по 200-300 уе.

[CardM 2 251]

А теперь по нынешнему курсу... 2232.32 = себестоимость 1 кв.м. 69.75 уе

 

Это были цены при курсе 8