NWEN

Спасибо за мнения, хоть я с ними не совсем согласен, но мне это помогло. В качестве алаверды мои мысли: Итак, факт номер раз: Так, за апрель, май и июнь текущего года было оформлено 9 417 соглашений о приобретении квартир. Это 13% по сравнению с соответствующим периодом в прошлом году. Факт номер 2 от меня: Работу реестров восстановили аж в мае. Вывод: апрель-май-июнь и 13% звучит страшно, а по факту имеем что 2 месяца из 3 рынок стоял,а значит эти сделки в основной массе своей это июнь, в котором пошло восстановление, а значит 13% стоит умножать на 3. Что дает 40% рынка от довоенного Дополнение к выводу, Харьков и другие затронутые регионы где то сих пор сделок нет, занимали где-то четверть. А значит в центральных регионах(например Киев), цифра на самом деле выше чем средняя по стране. О западных наших областях вообще молчу. И это только первый активный месяц после шока, июнь. В июле, и сейчас в августе, мы уже ушли очень далеко от июня. это то что касается объема в штуках ------------------------------------------------------------------- теперь, наконец-то вижу возможность констатировать некоторые факты на РН, связанные с тем что интересует наш небольшой клуб, ценами: 1. все эти события сделали нам тонкий рынок в летние месяцы, что дало очень большой разброс по ценам 2. второй эффект тонкого рынка это гигантский отложенный спрос(можно долго спорить о том кого сколько уехало-приехало, ежели есть возражения, можем подискутировать) 3. еще один факт это курс грн/доллар. он всегда влиял на стоимость недвижимости у нас 4. в копилку дикая инфляция и по грн и по доллару, шутка ли инфляция в штатах вышла на уровень 10% в год. Опущу много текста, что я из этого вижу коротко: 1. Констатирую что на тонком рынке был большой разброс цен что открыло окно к выгодным продажам в западных регионах, а так же между Дунаем и Днестром, в меньшей степени в центральных. 2. Но с другой стороны наличествовала и возможность выгодной покупки в мае-июне, когда ничего толком не было не ясно с дисконтом в пределах 10-15%. Правда окно возможностей уже можно сказать закрылось. 3. Неликвид как стоял так и стоит и будет стоять дальше.(это все те случаи когда ценник не соответствует рынку, и без разницы, это просто хотят х1.5 от рынка, или объект такой, что чтобы его довести до состояния по рынку нужно вложить больше чем он стоит) 4. Вижу некоторую стабилизацию цен, и выход на объемы в штука сравнительные с довоенными +/-, но пока не везде, это такой плавный градиент от западной границы и до р. Днепр. Приблизительный уровень цен по регионам где можно уже что-то говорить вижу такой( в % от довоенного): 4.1. Западные области(условно западнее збруча) 110-120% от довоенного, количество сделок так же или чуть выше(количество из ощущений риелторов, без точной статистики, ее не публикуют насколько я знаю). Количество сделок больше не растет. 4.2. Столица, Киев, 100-120% от довоенного, количество сделок так же или чуть ниже. Количество сделок продолжает расти, но незначительными темпами. 4.3 Области в центре, а-ля Винница, Хмельницкий, Черкассы, итд: цены 90-120% от довоенного, Количество сделок выше довоенного, больше не растет. 4.4. Южная часть Одесской области(Рени, Измаил, итд). цены 130-150% от довоенного. Количество сделок в разы выше довоенного, точные данные сказать сложно, т.к. создались некоторые очередь из-за того что местные реалии не были адаптированы к такому, поэтому по количеству узнаем позже. 4.5. Одесса, цены 90-110% от довоенного, количество сделок ниже довоенного, все еще интенсивно растет(восстанавливается). Если пойдем так же как и Киев, с соответствующей временной задержкой, то сказать что-то определенное можно будет где-то в октябре. 4.6 Левый берег Днепра, а так же Запорожье, Днепр, сорри, не готов сказать, мало понимания что там происходит, то что можно сказать, рынок там до сих пор тонкий, по ценам разбросы большие, так что если кто уже принял решение что надо брать в этих городах и нотариусы проводят сделки, то это шанс. 5. Рынок расслаивается очень интересным образом, и спрос сфокусировался в 2х основных сегментах: 5.1. Была бы крыша над головой, тоесть это скромное жилье, возможно в уставшем состоянии, но не очень дорогое. Ремонт, и прочие плюшки в этом сегменте не ценятся. /лирическое отступление, если кто давно мечтал сплавить арендный хрущ, это звездный час, много денег конечно за него не получить, но при рыночной стоимости срок экспозиции небольшой/ 5.2. Жилье на перспективу(где оно есть), например квартиры в новых домах, или в домах с хорошим ОСМД, с хорошим ремонтом без излишеств, есть запрос на квартиры с автономным и резервным отоплением(тоесть + могут считать: наличие домовой котельной, наличие кондиционеров на обогрев, в случае дома наличие дополнительного твердотопливного котла, наличие утепления стен, итд) 6. Факторы провоцирующие рост и падение стоимости жилья в номинале я описывал неоднократно. Уже могу ванговать что в среднем по стране бурного роста/падения не будет. В плане цен будет вялотекущее болото, но с учетом инфляции ситуация для владельцев недвижимости грустная. Т.к. за 3 года, инфляция сожрет четверть стоимости влегкую. Правда и для будущих покупателей ничего хорошего, потому что доходов все меньше, а падение стоимости можно ожидать очень долго и так и не дождаться 7. Что может повлиять очень сильно на стоимость недвижимости, тоесть наступление этих факторов значительно влияет на прогноз: 7.1. Окончание боевых действий и их итог. Ожидания сдержанно-оптимистичные 7.2. Ускорение/замедление инфляции. Ожидания сдержано-оптимистичные 7.3. Мировой экономический кризис. Ожидания сдержанно-пессимистичные 7.4. Большой девал(тоесть доллар по 150 и прочие ужасы). Ожидания сдержанно-пессимистичные Постарался быть краток, но ужать не всегда можно без потери качества. Удачи всем нам в это неспокойное время.

Ипотека, - пациент скорее мертв чем жив. Но можете попытать счастья, вдруг повезет, особое внимание обращайте на проценты, т.к. с текущей учетной ставкой, мероприетие сие может оказаться очень накладным. А стОит или нет зависит от того есть ли у Вас ответ на вопрос "Зачем?" С точки зрения инвестиций продавать уже поздно а покупать еще рано, но уже стоит присматривать. Я жду маяков по общей ситуации, и возможно частично вернусь в недвигу.

Интересная задачка на разобрать, оставлю здесь ссылку на "жареную" новость от журналюг: https://www.unian.net/society/kolichestvo-prodazh-nedvizhimosti-v-ukraine-upalo-pochti-v-vosem-raz-novosti-ukrainy-11941431.html Кто какие выводы делает по написанному? Оставлю свои мысли позже, если тема найдет отклик.

Більша частина витрат так чи інакше зав'язана на валюту, так що до лампади. Вже відповідали, але дозволю собі на правах людини що пов'зана з експортом. Експортерам потрібен стабільний курс. А яка там цифра, - питання десяте. Але в умовах коли фінансовий менеджмент раз за разом відстрілює сам собі кінцівки, залишається тільки молитися щоби випадково не пульнули собі в голову якоюсь дурнею. Бо ми з невігласами в одному човні.

Та то у них такий стиль роботи тепер. Я мав там рахунки ще до того як їх націоналізували. С кожним роком вони працюють все гірше і гірше. Таке враження що там нікому нічого не потрібно.

Разбивайте на кусочки, цитируйте то что хочется прокоменнтировать а не весь пост, например как сейчас. А там или сойдемся во мнениях или разойдемся))))) А смешались потому что не хочется кидать полдесятка постов подряд, а захожу с временем на пописать не часто(((( я ж писал немного не так: Согласитесь меняет дело. (Если что Запорожская это о ведется в малонаселенных местах, Запорожье слава Богу не затронуло) Самая не-жопа у нас в западных областях. А п.2 это просто меньшая жопа чем в пункте 1. при чем настолько меньшая что это стоит разграничивать. Если в п.1 о продаже думаю можно забыть, то в п.2 с дисконтом можно что-то придумать. в п.3 дисконта нет или он незначителен(до 10%) Ну я всегда себя вел условно "против тренда", что покупая в начале карантина, что продавая прошлой осенью. И хоть я страховался не от войны(до последнего верил что у главарей асвабадителей есть мозг и ограничатся обострением по линии соприкосновения, это была моя ошибка одна из самых крупных за последние годы), а от глобального мирового кризиса(о котором кстати у нас пока помалкивают, а зря). Но 1. кто скажет что наша война не является как раз отголоском логических цепочек событий родом из этого кризиса. 2. глобальный кризис повлияет на рынок недвижимости в областях из п.п. 3,4 сравнимо с войной, т.к. влияние боевых действий на эти регионы сбалансированно, в том плане что движение есть большое, но разнонаправленное. А зачем? я это спрашивал у коллег родом из тех областей еще в 2016-2017 году) Вы очень верно подметили кстати насчет падения цен, позволю себе процитировать нужный кусок еще: Вот в чем суть ИМХО. Выбитые окна, побитую штукатурку можно починить, было бы кому и зачем. ------------------------------------------ П.С. Если кому читать лень то коротко 1. Сильного падения долларовых цен в местах где можно рассмотреть покупку ждать не советую 2. Недвижимость не является безопасной гаванью и никогда ею не была. Владельцы недвижимости тоже плачут тоже потеряют, хотя по номиналу сумму вытащат +/-

Добавил пользователя в игнориуемые а сообщения в ветках от него вижу((((( Кажется что-то сломалось Добавлял Lucius

Зорієнтуйте пліз, що по цінам цих об'єктів було до війни? Для розуміння розмаху тенденцій

ИМХО истина где-то между первым и вторым. Хм, если все так плохо, то откуда тогда же покупатели в Киеве по довоенным ценам, да на западной(западнее Збруча) по ценам выше чем до войны? А откуда тогда покупки в южной части Одесской области по ценам х2-х3(да знаю что эффект низкой базы) Вот что интересно. Откуда?)))) Ну и вишенкой на торте 1,-5-3 раза, это новостройка в нормальном доме в Одессе будет от 15 тысяч? А всякий мусор от 5-7 тысяч? А в Киеве соответственно от 20 и от 10? Мечтать как говорится не вредно, но даже в Измаиле таких цен уже нет. И за такие цены уже даже ремонт не сделать, не то что квартиру построить. Есть одна логическая ловушка в которую попадаются люди, это когда есть квартира которую продают х2 от рынка(По Одессе-Киеву, это что-то в стиле однушка в ничем не примечательном доме тысяч за 80+). При наступлении паники сбрасывают цену и продают всего-лишь за х1,5(тысяч 60). Падение 25% но(!) рынок стоит по 40, тоесть тому дурачку надо еще треть сбросить чтобы спрос пошел. Так вот не стоит приходить к тем кто по 40 и требовать по 30. Люди стоят в рынке, в отличие от скидывающего дурачка, и на требования такого дисконта могут и послать. А в условиях когда реальных покупателей по Одессе в март-май не было, а было много таких бегунов требующих дисконта, - знаете что сделали продавцы? половина просто поснимала все с продажи, до сих пор кстати вернулись не все. Кстати инсайт(это вам не цифирьки с олха), - где-то треть и продавцов и покупателей по Одессе так и не вернулись на рынок до сих пор. Тоесть цены +/- старые,(кстати надо добраться будет и расписать, похоже идем к тому что квартиры сравнимые по параметрам, близкие по району, но в разных домах скоро станут отличаться по ценнику в разы) а объем в штуках упал на треть. Ну и насчет немалой вероятности это перегиб самую малость. Нужно иметь данные чтобы так говорить, но даже навскидку, - какое отношение разрушеного жилья ко всему жилью по регионам, с разбитием по группам насколько сильно прокатилось: 1. Харьковская Донецкая, Луганская Херсонская Николаевская (где жопа творится все 6 месяцев) 2. Киевская Черниговская Сумская Запорожская Житомирская (где или закончилось или ведется в малонаселенных местах) 3. Полтавская Днепропетровская Черкасская Одесская Кировоградская Винницкая(где слава Богу было только какое-то сравнительно небольшое количество прилетов, а в остальном обошлось) 4. Все остальное. Думаю даже в областях из п.п.1 вероятность не превышает 10-20% Во второй группе это меньше 10% 3-4 это доли процента. Да даже долей процента достаточно чтобы задуматься когда речь идет о жизни, но если это просто недвижимость, это можно рассмотреть как приемлемый риск. Так нормальный срок экспозиции, если не супер ликвид. П.с. А неликвид всегда так был.

Довоенный ценник, - я говорил о аренде паркингов!!! А не вся аренда(!). Есть разница. По продаже дешевления не замечено, т.к. сделок мало, а то что есть идет в +/- довоенном ценнике. Давайте дождемся восстановления объема а потом будем говорить о статистике по продажам, а то снова свалимся в прогнозы мусора на олх. Учитывая заявления об отопительном сезоне может случиться дальнейшее расслоение рынка одновременно с восстановлением, но давайте ждать объемы что-бы что-то говорить. А то я накидаю мыслей, о вариантах, а меня опять будут подозревать что мне что-то продать надо или что я не люблю хрущи/новостройки/younameit.

Та не, вот как раз остатки надо перекинуть, чтобы не попасть на умников которые хотят делать как в цитате ниже: Маленька частка🤣 Третина яка вже прийняла рішення це маленька частка чи велика? А якщо вийде дві третини? Тоді що? Друге діло що там тих валютних фопів в загальному об'ємі було кіт наплакав, але відмовлятися від ресурсу заради короткострокових цілей дурість. В умовах коли й інші надходження просіли, - дурість в квадраті. Але то таке. Тут видно пішли по сценарію "нам би день простоять та ніч протриматись"

К эффективности вопросов нет. Есть вопрос, - какой срок окупаемости переплаты за это все? Оно то да, если требования по надежности, или просто деньги лишние. Изначально совет был под условных "пенсионеров" у которых денег в обрез. Хотя и для всех остальных, тоже..., стараешься стараешься, а потом одно (много политики, пропустим), и все оказывается под вопросом. Так что желания вкладываться на будущее как-то поубавилось. Чисто необходимый минимум, а все что сверху, или после войны, или после переезда в какую-нибудь южную америку)))))) п.с. если прикидывать что дом обычно до 100 квадратов отапливаемых, то 3 штуки должно хватать, или там домина огромный, или стоит подумать куда тепло улетучивается из дома. это конечно на кофейной гуще, но 3шт и не хватает звучит на первый взгляд странно.

Зависит. Сколько раз в году бывает -25 за бортом? В Одессе от 0 до 1. И даже в Киеве там -25 не настолько часто, - пару дней можно догреться чем-нибудь другим вместо того чтобы в 2 раза переплачивать. А какой конкретно брать то уже считать надо. Если греть не только в межсезонье, - я бы брал обычный инвертор который до -15 и считал по заявленному метражу с запасом 30%. Это если в квартире. А в доме резервно небольшой камин бы ставил, но мощность кондеев смотрел бы по охлаждению. Пару дней в году можно и протопить, лично мне даже в кайф выходит. Из опыта, две двенашки 100 квадратов в межсезонье(это когда ночью не ниже ноля) согревают аж бегом. Не знаю, двенашка в позапрошлом году обошлась в чуть больше чем 500 со всеми монтажами итд. Там кстати есть прикол, иногда дешевле купить 2 стандартной мощности чем один запредельной.(ходовые обычно 7-9-12) И с точки зрения нагрева/охлаждение 2 маленьких работают лучше чем один большой, - быстрее нагоняют, и более равномерно.

Та не, сужу по себе. Был застрявший б/н, еще довоенный, в этот заход(с36.6) брал нал максимум по 41. Остатки от остатков то уже когда-нибудь потом. Но по тому что краем уха слышал пока крутился, вчера-сегодня паника была знатная, значит скоро закономерный финал в виде паники в обратную сторону. А вот куда докатимся пытаюсь понять, читаю наших гуру, но пока что дело ясное что дело темное. п.с. если что на качелях не катаюсь, не мое.

Если есть хоть немного денег купить кондиционер с обогревом. Деньги все равно обесцениваются с дикой скоростью, а кондишка экономит э/э и будущие счета за обогрев будут немного меньше.

Ні, це так не працює. А експорт буде, хоч і нижчий ніж зазвичай. Якщо коротко то відповідь, - так. Лоцманів не просто так тримають. А за турків уже та дисконт уже й без мене гарно розписали.

Саме тому в мене там майже по нулям, і є сильна мотивація нічого не змінювати. Потім будуть плакатись чого економіка в тому місці де не сходить сонце. Вже ж пробували з бензином, ще до війни(граничні ціни, чи як там) Що допомогло? Панам соціялістам рекомендую думати на 2-3 кроки вперед хочаб, а не "за все хороше проти всього поганого". Коротше, якщо так зроблять, то гривня просяде в рази менше ніж за рік, так що це постріл навіть не в ногу, а в скроню. Ыксперд не в темі. Розмінування в його класичному вигляді не буде. Це ясно навіть із новин.

Никаких перспектив падения нет. Думаю сейчас еще можно купить дешевле рынка в районе ирпеня итд, пока народ не отошел от шока. Дальше дешевле не будет. Разве только если доллар перестанет показывать инфляцию под 10% в год, а гривна обвалится в разы. Но стоит задаться вопросом "а будет ли меня в таком случае интересовать недвижимости?". Для большинства ответ отрицательный, Вашей ситуации не знаю, каждый решает сам.

В целом согласен, но хочу отметить пару нюансов по пунктам: 1) Были прилеты в район. 2) согласен 3) Нет, не хватит получаса. И пол дня может не хватить если с толпой ломиться. Но таки да, возможностей тут побольше. 4)5)6)7) не согласен по мелочи, но сути не меняет, а офтопить не хочу. Так же хочу отметить что Измаил я дал как пример, другие городишки на бессарабии, - тенденция та же, просто темпы меньше(Белгород, Килия, Рени, Болград) ну и за счет того что там до войны стоило дешевле то таких цен нет. Но навскидку ценник х1,5. И однушки более-менее живые уже под 10ку, или больше(зависит от города) Рекомендую смотреть на сделки, а не на то как неадекватные хотелки опускаются. Если 1к в ЖК стоила 40к то так она и стоит и основная масса так и продается. А то что кто-то 3 года назад выставил за 80, а теперь готов отдать за 60, то как раз через 3 года и продаст когда опустится до рыночной. Здесь важно не делать одну из распространенных ошибок, а именно, базируясь на снижении в неадекватных хотелках х1.5, не стоит идти к тем кто продает по рынку(х1) и просить дисконт в треть чтобы получить х0,7, - пошлют искать дальше, а после того как клоуны бегали в мае и всех задалбывали, крайне вероятно что матом. Кто в трезвом уме и здравом памяти будет давать такой дисконт, если не скидывая цену он все равно продаст за 1-3 месяца?

Нет там давно уже ничего)))))) С ростом спорить глупо, но не ИТшка его драйвер сейчас. Наоборот когда пройдет первый шок ИТшка будет поддерживать курс заводами на жизнь, но: 1. Не все, процентов 20-30 уже ушло с концами и врядли вернутся. Оставшихся еще можно удержать, посмотрим получится ли. 2. При условии что сейчас наличный курс не улетит за 40...50 и прочие страшные цифры.

Экспозиция 1-3 месяца для однушки это норм, так и до войны было. По Киеву сейчас кстати так же вырисовывается месяца 2-3. По Одессе пока сложно быть уверенным(мало данных) но не сильно отличается. Что-то побольше(большие двушки, трешки, дома нормальные) до войны экспозиция была до полугода, сейчас будем посмотреть. За неликвид речи нет, он как до войны стоял так и сейчас стоять будет. П.С. Я вот смотрю на это все, на панические вскрики что все пропало итд, и думаю может по осени спросить есть ли чего прикупить. Мало ли, вдруг атаки на панику подействуют на слабонервных😂

Не квартиры дешевеют, аренда дорожает, а количество мусора на олх уменьшается/увеличивается. По факту, на западе квартиры таки дорожают(динамику не отслеживаю, инфа со слов знакомых которые там риэлторят). Киев не дешевеет, объем хорошо восстановился, думаю то что есть сейчас новая норма(активность вышла на плато) Одесса, не дешевеет, объем пока небольшой, но уже не такой печальный как в мае. Продолжает интенсивно оживать. Аренда паркингов к слову, - довоенные ценники в гривне(в баксе понятно немного дешевле выходит) Юг области(Измаил, итд), - сюрприз, рост в 1,5-2 раза ценника, в сравнении с тем что слышал в прошлом году(1к хрущ стал с 10-15, -> 20-25, что является +/- одесским ценником). С таких цен если честно фигею, но что есть. Дешевые предложения из рынка вымылись, рост к-ва сделок оценить затруднительно т.к. нет риелторов, но по нотариусам очереди люди занимают в 6 утра и не факт что удастся попасть(не знаю как было раньше). Так же по маленьким городам слышал за специфику что хорошо уходит самое дешевое, большие квартиры, с хорошим ремонтом, итд, в +/- такой же цене как и умеренно убитые. Ценник в значительной степени определяется количеством комнат. Как вам такое падение, господа хорошие? Впрочем, то ли еще будет. Если текущие тенденции продолжатся, то жители небольших городов сорвут хороший джекпот переехать в крупный город. Никто же не думает что этот дорожай по маленьким городишкам продлится вечно? Или думает?)))))) На этом у меня все

В убыток себе работать не будут. Или пойдет с дисконтом или переложат на фермеров или другие варианты. В крайнем случае просто допродадут что есть, встанут и все.

Сорри, не соглашусь. Первый этаж, и это не начало Таирово, а в стороне. 25-30 все же. На средних этажах в супер состоянии может и было 30-35, но не больше. 40 это можно было уже новострой купить и/или поближе к центру. Возле успеха или на вузовском могли быть цены как Вы озвучили, но не на школьном, простите. да и коллега подтвердил что брал в этом диапазоне. п.с. если что я по ценам сделок, а хотелки из олх могли быть какие угодно, как сейчас, так и в 2018.

А Школьный это то куда по Одессе прилетало больше всего. Расположение такое, и как видим на цену особо не повлияло. Осмелюсь предположить что это чешка или что-то похожее 9этажное. И было написано что бралась она за 26. Так что по вводным до войны она так и ценилась в районе между 25 и 30. В итоге эта продажа говорит о многом по ценовой политике и подтверждает гипотезу что я высказывал раньше, - в номинале ничего вниз особо падать не будет, при серьезной инфляции, а гадания по ОЛХу это впустую. Жаль что мне продавать сейчас нечего чтобы проверить самостоятельно. Хотя нет, не жаль. Войну я конечно не предсказывал(вообще не обсуждал эту тему, но про себя до последнего момента я придерживался мнения что соседушки ограничатся бряцанием по границе и линии соприкосновения, ошибся, признаю, не учел человеческую глупость) но долларовую инфляцию 10+% при отсутствии роста цен на недвижимость я предсказывал еще осенью, это случилось бы в любом случае. Сейчас наблюдаем. Прогноз на дальше, дешевой недвижимости ждать не советую. Дешево можно купить только там где не надо покупать. Продавать недвижимость чтобы выйти в кеш, равно как и покупать недвижимость чтобы избежать инфляции, - смысла нет. Продать чтобы выйти не в кеш, нужно, но удачи всем нам с тем чтобы найти куда выйти. Для среднестатистического украинца, к сожалению, недвижимость станет еще менее доступна чем ранее.