NWEN

Но тем не менее несмотря на то что у людей казалось бы денег нет - цены держатся, у Вас есть тому более логичное объяснение?

N.B. Заранее приношу извинения за большое количество текста. Понаблюдав за одесским РН у меня сложилось ощущение что одесские новострои таки потихоньку дешевеют, хотя как показал анализ, мои впечатления были несколько завышены в приятную мне сторону, но обо всем по порядку. Начну пожалуй со списка застройщиков, разбитый на 3 группы по надежности, ведь после вложения в новострой не хочется потерять деньги у каких-то лохотронщиков, итак Застройщики, в целом, надежные: 1. Кадорр, 2. Будова, 3. Стикон(стоит заметить что они недавно перенесли сроки сдачи некоторых домов на квартал вперед, но в стройка движется нормальными темпами), 4. Руником - Стройинвест(он же ЖК радужный), 5. Полимер - Гранит (он же 7е небо), 6. Киевгорстрой, 7. ЗАРС. Застройщики которых нельзя назвать надежными, но в целом после тщательной проверки, может и можно иметь с ними дело: 1. Микромегас, 2. Гефест, 3. Либерти Л(он же ЖК новые черемушки), 4. Ривьера девелопмент, 5. Финансово-строительный Союз, 6. Одеком Девеломпент(торчат уши Руником - Стройинвест), 7. Интострой, 8. СМУ-1, 9. Гражданжилстрой. 10. СМУ-11(долго колебался отнести их сюда или в группу ниже, причины: переносы сроков и не сильно заметна активность на их площадках), Застройщики на грани лохотрона: 1. Прайм бизнес групп(они же ЖК Париж, - достраивают давно забытый недострой, сами неизвестно кто), 2. Экоелка(судя по описаниям строят 4-5 этажку из СИП панели, где-то у черта на куличках, с документами так же неясно), 3. Лига Юг Строй(малоэтажное строительство, судя по документам там вообще какая-то долевая собственность, статус земли непонятен, законность строек под большим вопросом), 4. Набережный Квартал(ну о художествах этих деятелей и так всем известно, слишком много писать, пропущу), 5. Альфа Инвест(тут добавить что-то сложно, достаточно даже посмотреть на их сайт, меня прямо аж ностальгия взяла, - в общем МММ во всей красе) Отдельно хотелось бы отметить АН Новострой, - затрудняюсь сказать кто застройщик объектов Солнечный Дом,Новый Люстдорф,Софиевский Дом,Уютный дом, но объединяет их всех то что они активно рекламируются этим АН, и только ним. Сами объекты аналог объектов Лига Юг Строй. Так же это агенство пытается продавать и другие объекты, в т.ч. нормальных застройщиков. Доводилось с ними пообщаться, - хамовитые, наглые и безграмотные, в общем с них хоть икону пиши в соседнюю ветку о риэлторах и том за что их (не)любят. Стоить отметить что первых 5 застройщиков из списка более надежных являются и наиболее значимыми в Одессе, и в выборке новостроев по которым я проводил анализ(это почти 50 ЖК с ценами ниже 50000грн/м2) занимают более 1/3. Давайте теперь возьмем все доступные в продаже новострои, которые в продаже хотя-бы полгода и вычислим среднюю цену по ним(N.B. Используя lun.ua например, список взятых ЖК в конце поста); Дополнительно думаю будут интересны и графики по топ 5 застройщиков, в сравнении: Мы видим что цены немного подрасли в апреле 2015(N.B. ИМХО коррекция после падения долларовых цен февраля-марта), и дальше весь год болтались на одном уровне, в пределах 2%, исключение - Kadorr, - подорожание с мая по март составило 16%. Так же видна летняя попытка Будовы поднять цены, но не сложилось, цена осталась на прежнем уровне. Учитывая что гривна в целом немного ослаблялась в течение рассматриваемого периода можно сделать следующие выводы: 1. Плавное ослабление гривны, само по себе не влияет на цену м2, в отличие от резкого обвала. 2. В целом цены не снижаются, но поскольку большинство объектов приближались к сдаче весь рассматриваемый период(почти все объекты старше 1 года), застройщики держат цену за счет своей маржи, т.к. общеизвестно что чем ближе к сдаче дома тем дороже новострой. 3. Исключение - Kadorr, сириец своим доходом не жертвует и цены к сдаче таки повышаются, что ж, возможно спрос на его объекты позволяет ему такие вольности. 4. К сожалению у меня нет объективных данных по динамике спроса, но базируясь на п.2 напрашивается вывод что на протяжении прошлого года спрос был недостаточен для роста цен. 5. Но учитывая что цены несмотря на недостаточный спрос не показывают заметного падения можно предположить 2 базовых сценария а)цены не падают потому что их поддерживает спрос, б)застройщики вплотную приблизились к границе рентабельности. Гипотезы из п.5 отдельно разбирать не буду, там на еще один длиннопост материала наберется, но попробую еще немного прояснить ситуацию с ценами. Уважаемый jungle неоднократно на этой ветке обращал внимание на то что цены не только не упали а еще и растут, поэтому выделил объекты с пос. Котовского в отдельную группу; кроме того просматривая выборку ЖК бросилось в глаза странное изменение цен у застройщиков из 3й группы, так же выделил в отдельную группу - "стремные"; и 3я большая группа это все остальное. (N.B. Я раньше мало интересовался районом Котовского, поэтому возможно пропустил достойные внимания объекты, если кто-то дополнит, - буду благодарен). из этого графика можно сделать следующий вывод, да средняя по всем ЖК действительно не изменилась, при этом - очень сильно подорожали "стремные" ЖК: май 2015 - 670, сейчас - 795, прирост 19%(высказывать предположения почему так не буду, врядли они хоть кому-то интересны), - подорожало жилье на поселке Котовского: май 2015 - 497, сейчас 535, прирост 8%; по правде сказать о тенденции выравнивания цен на Котовского и в остальном городе слышал, но тем районом не интересовался, поэтому возможно кто-то раскажет подробнее в чем там дело и какие плюсы добавились у района(или убрались минусы) что цена идет к средней по городу. - по всем остальным новостроям имеем удешевление: май 2015 - 554, сейчас 537, подешевело на 3%. Итого что мы имеем - нагло дорожают некоторые весьма специфические застройщики(впрочем фиг с ними), дорожает Kadorr, дорожает бывшее ранее очень дешевым жилье на Котовского, и немного дешевеет , даже несмотря на сдачу, все остальное. Хотелось бы добавить еще пару слов о вторичке, судя по графикам на domik.ua в Одессе м2 на вторичке в среднем стоил в среднем процентов на 15 дешевле чем м2 в новострое, по крайней мере до майдана, сейчас этот разрыв всего 5%, а значит учитывая что падение цен на новострои в общем остановилось вторичке осталось упасть еще % на 10, при условии стабильных цен на новострой(возможно и больше, но это тема отдельного разговора). Если предположить что все потрясения и обвалы экономики, курса итд уже позади, хочется сделать вывод, - господа, дно близко, по крайней мере на на новострой, но это еще не дно. Впрочем самое дно словить очень сложно, поэтому стоит присматриваться и выбирать, не забывая о том что пока что снижение цен и удорожание м2 по мере возведения, как правило нивелируют друг друга. P.S. Цены брал c lun.ua, но не только, т.к. там некоторых данных недоставало. В выборке участвовали ЖК, которые в продаже не менее 6 месяцев и еще остались в продаже на сейчас, и по которым было проще всего найти достоверные данные, а именно: ЖК Лазурный берег, Одесский двор, ЖК Уютный дом, ЖК Софиевский дом, ЖК Солнечный дом, ЖК Гольфстрим, Михайловский городок, Альтаир 2, Апельсин, Альтаир, ЖК Бельетаж, Осипова 40, Миконос, Лимнос, Санторини, Вернисаж, ЖК Острова, Жемчужина 18, Жемчужина 24, Жемчужина 23, Жемчужина 20, Новые Черемушки, ЖК Лазурный, ЖК Новый маяк, ЖК Янтарный, Набережный квартал, ЖСК Левитана, Щорса 148/2, 7 небо, ЖК Париж, Башня Чкалов, ЖК Радужный, ЖК Победа, ЖСК Солнечный, Одиссей, ЖСК Поющий фонтан, ЖК Романовский, Французкий бульвар 22/30, Люксембург, ЖК Дмитриевский, ЖК Балковский, ЖК Нагорный, Гагаринское плато 5/1, ЖК Новый квартал, ЖК Гулливер, ЖК Успех.

Что толку с огромного мирового рынка если украинская продукция там почти не нужна?

Ну я Вам не скажу за суворовский район(может там только у них), но по Одессе они не единственные у кого жк с закрытой территорией. Да и я не говорю что кадорр, - зло не берите итд, на мой взгляд у них цены завышены, а стоит ли отдавать больше денег за то что они предоставляют или нет решать каждому для себя. P.S. А кадорр таки действительно почти по всем объектам поднял цены в марте, но в целом нельзя сказать что цены в среднем повысились(в $); как-нибудь соберусь с мыслями напишу длиннопост с впечатлениями за полгода наблюдений, по основным застройщикам, а так же сомнительным объектам с "сладкими" и не очень ценами.

Кадорр всегда отличался очень своеобразным подходом к ценообразованию, скажем так он никогда не был дешевым, а стоит ли переплачивать за то что это типа "элитка" это уже решать тому кто смотрит на его объекты. Могу только сказать что его "элитка" это пыль в глаза, а качество у него не лучше чем у остальных, просто это все зашито под красивыми декорациями. А кто хочет элитку берет каркашадзе или жк ланжерон к примеру, а его творчество я бы отнес к комфорт классу, не выше, при этом комфорт класс не стоит таких денег.

Эх, а я уже почти поверил .(N.B. Спасибо что признались) И не только от этажа, а еще например от вида или "у меня ремонт крутой", или вида за окном. Это рынок, если по простонародному то "базар", и каждый волен ставить ту цену которую считает нужной, главное чтобы оно по той цене продавалось, а не продается. А реалии сейчас таковы, что даже на первый/последний не все сейчас внимание обращают, ищут лишь бы подешевле.

Конечно дома разные, проекты разные, стоимость разная, но расписанная цифра, скажем 500 по какому-то дому, (даже если она в зависимости от условий может меняться на +/- 25%) от компетентного человека лучше, чем необоснованная цифра взятая с потолка каким-нибудь журналистом. Это нужно, чтобы оценить уровень ниже которого сейчас цена точно не упадет, а также чтобы понять зависимость себестоимости м2 от курса $ . Позволю себе напомнить что у нас таки ветка о "дне" недвижимости, это связано в том числе и с себестоимостью строительства, т.к. дно с вероятностью 99% будет выше чем себестоимость м2 в новострое. Простите, я тоже на это отвечу. Думаю что за счет маржи, а также того что в РФ больше доля отечественных стройматериалов, которые идут за рубли/гривны а не за валюту.

Постройка коттеджа и многоэтажки слегка отличаются , тем более что с домиком(ну ок коттеджем) на 120 квадратов опыт есть. А вообще стоимость именно условного "бетона" посчитать не так уж и сложно, сложности возникают при оценке всего остального. Коммерческая тайна, - спорно, т.к. даже зная общие расходы на постройку дома, но не зная деталей технологии, деталей документооборота, не имея денежного ресурса и команды специалистов все равно ничего сложнее небольшого коттеджа построить нельзя.

Я не являюсь застройщиком но даже со стороны видно что не все так просто . И коммуникации на большой дом 10+ этажей стоят сильно побольше чем 300-400 баксов за позицию. Даже для частного дома не все коммуникации влезут в 300-400 баксов. Первичка привязана к валюте, только из-за отсутствия сметы вообще непонятно насколько привязана. Когда я считал при курсе 8 то получалось что при ситуации 10эт дом, 4(х60м2) квартиры на этаже стоимость построить+материалы на коммуникации+земля занимает ~1/3 от стоимости м2 а значит остальные 2/3 это взятки+прибыль. Зная "традиции" отечественного бизнеса осмелюсь предположить что работали они с наваром 50%(+/-), а значит сам дом, взятки и прибыль как раз по 1/3 и занимали. Кроме того, пытаясь позже вычислить долларовую составляющую получается где-то от трети до половины расходов привязаны к доллару. НО, я не работаю в строительной отрасли хоть и имел опыт малоэтажного строительства, так что это очень приблизительно, по крупицам доступной мне информации, поэтому и хотелось бы услышать цифры поточнее, вот только те кто может прояснить немного, - особо не распространяются, ни под пиво ни в онлайне.

Так из этого не ясно сколько идет на бетон, сколько на коммуникации, везде разные цифры... При чем по распространенным данным стоимость постройки квадрата в МСК 40-50 тыс. руб. Я это не к тому что Ваш друг не прав, а к тому что суждения есть очень разные цифры насчет себестоимости, а из-за того что есть только общая сумма ничего понять нельзя. Я понимаю, но может найдется добрый человек с изложением в виде "водопровод, диаметр 150мм, точка врезки в 500 метрах стоимость Х $/грн, эл-во..., монолит ..., стены..., земля...," ну и так далее, и рассказывать кто сколько и куда не надо, и порядок цифр понятен. Sapienti sat. Хотя, возможно, даже в такой форме публиковать не с руки, тогда жаль конечно .

Если 3к по 35 еще поверю, то по 30 - никак(N.B. В Одессе), разве что в новострое стремного пошиба или в хруще на 5м этаже под текущей крышей, но нам такого не надо . Варианты 3к за 35 - единичны, и большая часть из них неликвид или проблемные, основное предложение 3к по Одессе будет 40-45, от них и стоит плясать, а 3к за 25(думаю все-таки с небольшим) конечно будут, но повторюсь, проблемные или неликвид в основном. А вот я бы с удовольствием послушал по поводу себестоимости из первых уст так сказать, только расписанных хотя-бы по общим статьям расходов, если конечно уважаемый Мисливець не считает что этой информацией делиться нельзя ; потому что то что доступно из открытых источников на сейчас, - басни обо всем и ни о чем.

Да этот товарищ просто пытается подтолкнуть к мысли что сегодня дно и пора покупать скрывая свою заинтересованность. Я не берусь судить какой интерес Мисливця упрямо гнуть линию, вопреки фактажу, но он явно есть. Все кто участвуют в обсуждении заинтересованы в подорожать/подешеветь, но озвучивая свое мнение, стоило бы честно называть свою сторону, наверное . Думаю что человек способный насобирать на квартиру способен хоть как-то анализировать то что пишут поэтому на бездоказательное "когда-то будет дорожать" не поведется. Доказательством этого может быть хотя-бы количество сделок на рынке, - рынок мертв, и никакого оживления не предвидится. Во первых действительно сомнительно чтобы оценщики так подставлялись. Во вторых я бы с Вами не стал связываться при таких вводных с покупкой, т.к. подобная муть с оценкой вносит дополнительные риски, при том что на налогах экономится не так уж и много, если сравнить с общей суммой. Сэкономить на покупке условную штуку и получить при этом риск потерять всю сумму, - сомнительное приобретение. Если есть возможность купить недвижимость дешевле, то почему бы и нет, но не ценой таких рисков же. В общем уважаемый Мисливець, - не убедили что покупать стоит сейчас, а кто из нас прав, - время рассудит.

Именно в долларе просядет. Поздравляю что по 12 а не по 35 ; сам тарился по 8.1-9.0, под гулянки на майдане (N.B. гулял не я конечно, я в таких мероприятиях не участвую), правда тогда купить сумму было сложно, пришлось побегать . P.S. Если кто не верит могу скан квитанции выложить с датой, но без номера и фио конечно . Мог бы конечно еще и в этот раз поспорить на бутылку вискаря что до того как цена устойчиво пойдет вверх(минимум год - устойчивый рост цены на м2), средняя цена просядет минимум на 25% в $, да только ждать выигрыша с такими темпами падения пару лет придется, - долго и скучно это.

И? заработок 30*200=6000 грн/мес? Для вложений которые потребует такая квартира, еще и учитывая сколько с квартирантами посуточными возиться придется это смешно. Только как основной вид деятельности и с большим количеством квартир. Хотя имея на руках такую сумму, вряд-ли человек вложится в квартиры... Скорее уже это будет мини-гостинница или что-то в этом роде. Еще раз акцентирую внимание, повторение 2006-2008 годов нам ближайших пару десятилетий не светят. Покупают авто сейчас единицы, - посмотрите статистику авторынка за последних 10 лет. Кроме того у нас вообще-то по закону есть мониторинг сделок дороже 400 тыс.грн, то что на это не обращают внимание сейчас не значит что так будет всегда, и не значит что мониторинг не сделают ретроспективно. Количество строек по моему городу упало на четверть за последний год. Новых проектов вообще в разы меньше, в основном достраивают старое, а если строят новое то там обычно точечная застройка на 1-2 корпуса. Большой наплыв уже сплыл, он в числе прочих факторов задержал падение цен на недвижимость по крупным городам, но тренд не сломил, кончились мифические "переселенцы с деньгами", - не так уж и много их было на самом деле. Процесс миграции из сел в города уже незначителен, кто хотел приехать в основном уже приехал, кроме того это люди без денег, тоесть они по определению не являются платежеспособным спросом, и арендуют они что подешевле, да еще и в складчину зачастую. Кроме того работы то нет и в крупных городах в последнее время . Кроме того если брать данные госстата то население моего города(Одессы) еще и уменьшается потихоньку. А применительно к Виннице, - не обязательно там жить чтобы работать. "Из сел" те которые едут в Винницу вполне могут быть в пределах часа езды от города, им снимать особо не надо, а купить - недоступно; а час езды от города это Жмеринка-Калиновка, - там думаю вообще за коммуналку снять можно . В общем ну нет дна на РН как ни крути, спускаться нам еще долго к нему. Так что в случае если Вам надо продать, продавайте поскорее, иначе по сегодняшним ценам разве что лет через 5 продать сможете и то не факт .

Ну ок, вложили средства, что дальше? Цена падает, перспективы непонятные, коммуналку платить надо, налог платить надо, аренда? сколько той аренды... после того как все заплатить дай Бог 100-150 долларов на руки останется с 1к, и это еще без учета амортизации, я эти деньги лучше за пару дней за счет основной деятельности заработаю. А если рисковать деньгами то можно уже тогда приватовский новый сервис кредитов-депозитов попробовать, или не-приватовский (N.B. Такое существует уже давно, просто приват влазит на новый для себя рынок). При чем для того чтобы получить аналогичный доход нужно рискнуть суммой на порядок меньшей чем при покупке недвижимости. Как по мне я лучше пока поживу в арендованой за меньше чем 200 баксов квартире, а деньги вложу в что-то более доходное. А кто вложился в недвижимость, повторюсь, эту логику понять можно, но инвестиция которая в лучшем случае выйдет в 0, как-то не привлекает; и чтобы увидеть рост который обычно бывает после снижения нужно сначала дождаться конца снижения. Рано еще дно ловить

Прошу прощения, возможно я недопонял Вашу мысль. После прочтения того поста осталось впечатление что Вы ждете смены тренда в ближайшее время, - так вот его не будет. А так согласен Новострой с автономкой это хорошее вложение, согласен, но только если за разумные деньги. Бешеные скачки $ скорее в прошлом, да и при таких скачках это скорее не вложения обдуманные, а стремление побыстрее потратить гривну, которая начала сильно обесцениваться, забывая при этом что с ростом курса просядут и цены в $ на недвижимость; как по мне в такой инвестиции ничего хорошего нет, это скорее последний шанс пристроить гривну, если раньше не успел. Я не знаю за какой город Вы говорите, но конкретно в Одессе количество строек заметно уменьшилось за год, и раскупаются в основном самые дешевые варианты, а то что лишь чуть дороже минимума может спокойно год стоять после сдачи не купленным.(если хотите подробнее можем обсудить в ветке про Одессу, дабы не плодить здесь "одесский" оффтоп). А смена тренда будет минимум года через 1,5, так что это точно еще не дно, хотя возможно мы к нему уже приблизились.

Люди какие были 10-15 лет назад такие и остались, последние 2-3 года это очень отчетливо показали, и именно поэтому вместо обвала с последующим восстановлением я жду длительную стагнацию с началом восстановления цен где-то в конце десятилетия, не раньше. А те кто считают что недвижимость - тихая гавань, - в чем-то они правы, но не вся недвижимость тихая гавань, да и не всегда, и не везде. Скажем так, - если вложить с умом то можно конечно в эту "гавань" попасть, но могут быть и обратные примеры - вот например как думаете будут ли дорожать хрущевки? Как по мне то в годовом измерении цена на квадрат хрущевки не будет дорожать больше чем на %инфляции+стат.погрешность, а то еще и подешеветь может нечаянно, так что хрущевки - уже не тихая гавань, а это где-то четверть жилого фонда. И это только наиболее очевидный из примеров. А вообще мне Ваш комментарий напомнил суждения людей в начале 2008(Вы только не обижайтесь ладно?). Проблема в том что 2008 был 8 лет назад, с того времени сильно изменился мир в глобальном понимании, и экономическая ситуация в Украине в частности.

http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_1?pf3511=53058

Вот потому то я и вряд-ли вообще пойду на вторичку, а если пойду то только очень тщательно проверив что за дом и что там в связи с ликвидацией жеков вообще происходит. Жилье же минимум пару лет в моей собственности пробудет, а то и больше, так что встрять уж совсем не хочется, и так сильно много рисков что купив даже в этом году, при продаже получу за него гораздо меньше.

Но даже оставшихся объектов все еще намного больше чем покупателей. Хотя найти что-то по специфическими требованиям на вторичке действительно становится сложнее. Я где-то выше писал пост насчет того что есть небольшой шанс(1 к 10) в марте нащупать дно, если зимой хорошо обвалится цена, так вот цена не обвалилась, дна не будет. Поскольку сценарий 2 отпал, остается сценарий 1, - сползание по 10-15% в год, как минимум до конца 2017 года. Впрочем могут быть местные особенности, например Одесса может даже подрасти к лету в цене, но к концу года падение в годовом измерении будет тех же 10-15%. Все нынешние предстоящие и прошлые повышения коммуналки отыграют на цене не сразу а плавно в течении года-двух после повышения. Так что тихое сползание наше все на ближайшую перспективу, резкий обвал будет только в случае форс-мажора, вроде военных действий или катастрофичного роста курса например по сценарию Наги, что очень маловероятно. Кроме того похоже что намечается деление рынка не только по принципу старое-новое а и по тому какая управляющая компания жкх будет его обслуживать; тоесть где-то будет лучше и дороже(в т.ч. содержание), где-то хуже и дешевле, при чем даже в домах одного года постройки и проекта. В общем получится что-то вроде того как это происходит в штатах. Процесс такого разделения конечно будет происходить долго, но ведь и недвижимость не на год-два покупается. Так что если вдруг каким-то чудом меня занесет покупать вторичку то я бы на то что там с осбб/жеками в доме обращал бы большое внимание.

пирамида чистой воды.

Это в каком городе?

Необлагаемый минимум 17 грн, явно не Ваш случай. В целом если есть желание заморачиваться именно офиц оформлением дохода то можно попробовать через СПД(5%), по т.н. схеме Духлия, но я не знаю Вашей ситуации, - не всем получающим доход с интернета это подойдет, т.к. там нужен инвойс, кто-то его может сделать, кто-то нет. Ну за пайонир я говорил; добавлю что после получения через пайонир, доход можно задекларировать как доход физ.лица, но возможностей у налоговой отследить что-либо по такой карте пока Вы сами им не расскажете - нет.

В теории могут конечно задать неудобные вопросы с налоговой(НДФЛ, или попытаются развести на "незаконная предпринимательская деятельность"), но на практике на такой сумме вряд-ли кто-то трогать будет. Более вероятен случай когда банк заблокирует счет(как например один зеленый банк заблокировал за работу с webmoney) и получить то что уже на счете в банке станет очень проблематично. По закону нужно проводить официально(есть доход - плати налог), - открывать ЧП или же сдавать декларацию; Но если задача стоит с минимумом формальностей заводить деньги в Украину то я бы смотрел в сторону payoneer, там вопросов к владельцам карт ни от кого не было; а платить ли налоги после этого и как их платить это личное дело каждого, ничего советовать тут не могу, думаю если пойдете в гнс Украины там Вам и без меня расскажут сколько Вы должны.

есть конечно, но новогодних -15 ... -20 ни один сорт не выдержит. Grober, я тоже снег люблю, но за десяток лет жизни в Одессе всегда так было, а вот если поехать хоть чуть севернее - Винница, Киев например, там уже снег и морозы держатся намного дольше, так что я бы не сказал что так уж критически потеплело. + 0,5...1 градус среднегодовой это не очень много. Чтобы таким образом зимние температуры приблизились хотя-бы к ЮБК нужны чуть ли не столетия.