Когда настанет "дно" цен на недвижимость: лучшее время для покупки с целью инвестирования (не для "жить").

[LuckyG]

Всем спасибо за ответы Просто квартира нужна в очень близком будущем, и именно для проживания. А если курс доллара вырастет, то цены квартир в долларах еще упадут или не очень? Может стоит подождать серьезного роста курса доллара для покупки квартиры для себя?

просматривать,мониторить заинтересовавшие варианты с периодичностью.

смотреть,общаться.набраться терпения,и торговаться не стесняясь.

зимой еще и за вами бегать будут,если умеючи.

к чему я веду-покупать нужно тоже уметь и это такое же исскуство,как и продажа.

если не уметь-результат будет как в любом другом деле,где не умеешь.

[Простой человек]

Это говорит о том, что и в Польше покупать квартиру "под сдачу" смысла не имеет.

В той же Прибалтике (думаю, в Польше та же проблема, но не в таком масштабе) население разъехалось на заработки по Европе, и спрос на жильё низкий, а коммунальные платежи очень высокие. И в Прибалтике можно снять жильё буквально просто за оплату коммунальных платежей.

А любая инвестиция, которая за 10 лет не удваивает начальный капитал (в долларах) - убыточна. Просто потому, что доллар тоже подвержен инфляции и долларовые цены удваиваются примерно через каждые 10 лет.

Обслуживание квартиры составляют максимум 20% от суммы аренды квартиры. Если бы не было спроса на квартиры, их бы не строили в таком количестве,а так люди покупают квартиры за 2 -3 года до сдачи дома, так как уже все раскуплено. 

В Европе доход от депозитов 1% годовых, покупка квартиры под аренду приносит 5-7% годовых, бизнес в Европе приносит 10-15% годовых. 

В покупку квартиры с целью получения дохода инвестируют люди которые хотят получать больше чем в банке, но при этом не хотят тратить на это свое время, так как получают стабильный доход в другом месте. 

[Art_ja]

Информация от Дубинского по стройкам Войцеховского.

 

[CardM]

Являюсь одним из инвесторов стройки Войца. Права собственности оформляются. 

[Deggial]

On 07.08.2016 at 11:43 AM, Молекула said:

Это говорит о том, что и в Польше покупать квартиру "под сдачу" смысла не имеет.

В той же Прибалтике (думаю, в Польше та же проблема, но не в таком масштабе) население разъехалось на заработки по Европе, и спрос на жильё низкий, а коммунальные платежи очень высокие. И в Прибалтике можно снять жильё буквально просто за оплату коммунальных платежей.

А любая инвестиция, которая за 10 лет не удваивает начальный капитал (в долларах) - убыточна. Просто потому, что доллар тоже подвержен инфляции и долларовые цены удваиваются примерно через каждые 10 лет.

Имхо, неверно оценивать, опираясь на константу, условно справедливую лишь у нас. 

Во-первых, сравнивать Польшу с Прибалтикой не вполне уместно, демографическая ситуация очень разная, чтобы на ее основании делать вывод о низком спросе. Коммуналка в Прибалтике действительно высокая, сравнимая с арендой (в худшем жилье, по сути как наши хрущи, если неутепленные - коммуналь выше аренды, в Риге, например), цены, наверно, даже выше, чем в Польше, а уровень доходов скорее ниже. 

Опираться можно из того, что недвижимость под аренду - бизнес относительно простой и относительно малорисковый (повторю - относительно; риски само собой имеются, особенно у нас), а потому доходность от него можно сравнивать с пассивным доходом с низкими рисками. Ни для Польши, ни Для Прибалтики это и близко не примерные 10% годовых, о которых вы говорите. 

 

У нас сравнивать можно с деподоходом, хотя по уровню риска тут есть сомнения. Но альтернатив, доступных обывателю, особо и нет. С каким депозитом сравнивать? Понятно, что со ставками не выше рынка, но вопрос - в какой валюте, или в каком портфеле валют. Вариант с долларом (речь об Украине) отбрасываем. Почему - история показала, что недвижимость, хоть и оценивается в валюте, никак не 100% валютный актив. Аналогично отбрасываем вторую крайность  - гривнедепо. Опять таки по той же причине, иначе цены не недвижимость схолопывались пропорционально девалу. Соответственно, нужно брать некоторое соотношение. Опираться можно на некоторые цифры, озвучиваемые застройщиками, что до 40% с/с - валюта, но это справедливо не для эконом-сегмента (у элитки может быть куда выше, но ее доля в объеме рынка мизерна, и можно ей пренебречь). У эконом сегмента - не более 25%. Потому в среднем можно взять 70/30 гривна/валюта.

Под доходностью от недвиги понимаем чистую доходность с учетом всех потоков - влоения в приобретение недвиги, ремонт,  поступления от аренды, и расходы на, скажем так, "амортизацию" ремонта, и прирост/падение стоимости. Так по этому показателю покупка, например, вторички, в полном ауте, и вряд ли давала и 5% годовых чисто доходности последние лет 7 (рассматриваем покупку уже после 2008, иначе просто мрак). Поспорить в доходности могла покупка первички в состоянии воздуха, но с определенными оговорками. Осоебнно удачным был момент весной 2015, до того, как прайсы застройщиков перерисовали после новой волны девальвации. Но 10% годовых даже при этом раскладе - очень редкий случай. 

Потому, если опираться на ваш тезис о "10 лет окупаемости", ответ для недвиги получится очень печальный. Практически нигде в Украине уже более 7 лет, и в ближайшие лет 5 точно, подобной доодности недвига не даст, а в ближнем заруюежье - тем более.

О том, как долларовые цены удваиваются каждые 10 лет, хотелось бы увидеть поподробнее. Когда такой период был в Украине? 2016 к 2006 точно не клеится. 2010 к 2000? Тоже не то. Может, в РБ? В РФ? В Польше? Хотелось бы увидеть примеры.

[Deggial]

9 hours ago, CardM said:

Являюсь одним из инвесторов стройки Войца. Права собственности оформляются. 

Не в МегаСити случайно?

[DarkPassenger]

23 часа назад, Deggial сказал:

О том, как долларовые цены удваиваются каждые 10 лет, хотелось бы увидеть поподробнее. Когда такой период был в Украине? 2016 к 2006 точно не клеится. 2010 к 2000? Тоже не то. Может, в РБ? В РФ? В Польше? Хотелось бы увидеть примеры.

Да, инфляция доллара не такая уж и большая - за 16 лет меньше, чем в полтора раза:

Размер годовой инфляции в США

Год - Инфляция - Стоимость доллара

2015 0,73 1,41

2014 0,76 1,40

2013 1,5 1,38

2012 1,74 1,36

2011 2,96 1,34

2010 1,5 1,30

2009 2,72 1,28

2008 0,09 1,25

2007 4,08 1,25

2006 2,54 1,20

2005 3,42 1,17

2004 3,26 1,13

2003 1,88 1,10

2002 2,38 1,07

2001 1,55 1,05

2000 3,39 1,03

 

Змінено 15 серпня, 2016 користувачем DarkPassenger

[Ingos]

Весьма рисковым но в перспективе прибыльным делом думаю будет инвестирование в недвижимость в Донецке и Луганске. Сейчас там цены сильно упали.

[Kataleya]

https://news.mail.ru/economics/26840451/?frommail=1

кто-то втроричку мониторит? правду написали или так очередной бла бла?

[Deggial]

16 минут назад, Kataleya сказал:

https://news.mail.ru/economics/26840451/?frommail=1

кто-то втроричку мониторит? правду написали или так очередной бла бла?

Бла-бла, не более. Ни один индекс роста не показывает