Недвижимость во Львове

[panas 1,528]

Недвижимость во Львове тоже дешевеет. "Единая страна", забыли? ) Львов не всем подойдет. Чем человек... восточнее, тем тяжелее прижиться, нормальная работа через знакомства, либо надо быть востребованным профессионалом.

Закономерно подешевела первичка, но кризис ударил и по вторичному рынку.

 

 

[panas 1,528]

Краткий обзор рынка вторичной жилой недвижимости Львова. Другие меня львовяне дополнят.

 

Условно жилье во Львове можно разделить на четыре большие и неравные части:

1) Жилье польского, австрийского, второго польского периодов - около 40% всех львовян живут в домах, построенных до 1939 года, до вхождения Львова в УССР. Что было построено дорого и со вкусом - ценилось и считалось престижным и в советское время, в большой цене и сейчас. Наиболее престижное, дорогое и не очень распространенное жилье - так называемые "люксы" и "полулюксы". Это жилье австрийского и польского периодов, 2-5 этажей, чаще 3-4 этажное, с высокими потолками (до 3,5 метров, даже выше), железобетонными перекрытиями, правильными планировками, на уютных улицах тихого центра (части ул. Сахарова, Кастеливка, Чупринки, Коновальца, Повстанческая, Гипсовая, Левицкого, Профессорская колония, Тарнавского, Толстого, Кубийовича, Свенцицкого). Есть австрийское и польское жилье и для людей попроще, как правило в довольно запущенном состоянии, с непривычными для приезжих из других регионов планировками. Это как правило деревянные перекрытия, убитые подъезды (во Львове никогда не говорят "парадные", но могут сказать "брамы"), вход в кухню по балкону, иногда и туалет по балкону, неизолированные комнаты, печное отопление, дворы-колодцы. Это было жильём для небогатых львовян в прошлом, и в принципе таковым и остается. Части Центра и вокруг центра - Привокзальная, Подзамчье, Лычаков. 

Небольшое отступление для пояснения понятия Центр Львова. Наиболее центральное место - площадь Рынок и спланированный вокруг нее немецкими колонистами средневековый город размерами 600 на 600 метров. По касательной к этому историческому центру идут проложенные на берегах реки Полтвы (с 1890-х годов в канализации) улица Шевченко и проспект Свободы, которые образуют второй фокус центра. В понимании риэлторов и продавцов Центр может включать все районы досоветской застройки, всё, откуда до Оперного театра 20 минут пешком.

2) Советское жилье, еще около 40%. Хорошо известные жителям остальной Украины сталинки (самые немногочисленные, тоже ценимые), хрущовки, брежневки. В отличие от Киева, например, нет ценимых там "башен Вулыха", "совминов", спланированных в 30-е "Соцгородов" и почти нет бараков. Самые крупные массивы советского периода: Сиховский (примерно на 80-100 тыс. человек), ул. Научная-Владимира Великого, ул.Топольная (Мазепы),  Пасечная, новая часть Левандовки, отдаленные Рясне-1, Рясне-2.

3) Частный сектор. Это включенные в разное время в состав Львова окружающие сёла (например, Старая Левандовка, Зубра, Кривчицы, Знесенье). Около 15%. Частично сохранились "шевченковские хаты", но в основном этот сектор перестраивается вширь и ввысь. Дороги зачастую могут быть весьма горбатыми (например, в Кривчицах). Есть курортный посёлок Брюховичи, окруженный сосновым лесом, но несколько отдалённый.

4) Жилье украинского периода, рассеянное по всем районам. Примерно 5%. Такое же как везде.

Edited March 25, 2015 by panas

[Доброжелатель 2]

Интересует как правильно выбрать новострой.Я так понимаю что цена за М2 в эконом классе ближе к центру или более обжитым районам, например http://novostroyki.lun.ua/жк-ул-дж-вашингтона-29а-львов ,выше чем бизнес класс где-то на выселках,как например http://novostroyki.lun.ua/жк-хмельницький-холл-львов  .И как выбрать правильный район?

[panas 1,528]

Отож, доброго вечора вам, мої маленькі друзі, дід Панас розкаже вам сьогодні ще одну цікаву і повчальну казочку.

 

Краткий обзор недорогих актуальных предложений на первичном рынке жилой недвижимости Львова.

 

1) 9700-9900 гривен/метр за воздух - "Хмельницкий парк" либо 10000 гривен за наполовину законченную коробку - "Хмельницкий холл", конец ул. Хмельницкого, вблизи выезда на Киев. Платить нужно 100% сразу, предварительный договор. Застройщик МС Империал, до этого сделали всего 2 или 3 объекта. Рядом шумная улица Хмельницкого, рынок Галицкое перекресток, супермаркеты и проч. инфраструктура. Из окон будет вид на Высокий Замок (это позитив), очень суровый индастриал, серые советские коробки. Не очень престижный район, к тому же рядом находятся очистительные сооружения канализационной речки Полтва, которые временами обеспечивают весьма едкий запах.

 

2) 13500 гривен/метр, ЖК "Пасечный", конец ул. Пасечной  у кольца с ул. Зеленой. Весьма отдалённо, все объекты инфраструктуры - далеко. Рядом только огромный лесной массив - Винниковский лес. 2-ая очередь, продающаяся сейчас, обещает быть архитектурно интересной. Оплата 10%, остальное ежеквартально до конца 2016 года, при этом цена на остаток будет меняться на коофициент официальной инфляции. Застройщик "Ваш дом" от концерна "Галнафтогаз" (заправки "ОККО"), крупнейшего импортера в этой стране.

 

3) 12500 гривен/метр за воздух - 4-ая очередь ЖК "Ренуар" от застройщика "Риэл". Угол ул. Княгини Ольги и Трускавецкой. Вблизи очень много инфраструктруры - 2 супермаркета, аквапарк, русская школа, стадион техникума и т.д. В соседних домах в подвалах стоит вода - возможны проблемы с подземными водами. Оплата 75% сразу, остальное помесячно/поквартально с привязкой к внутреннему курсу доллара.

 

Застройщик набрался новых проектов як собака блох, что попахивает пирамидой. Это также ЖК "Марко Поло" (ок. 12900 гривен за метр, ул Хмельницкого-ул. Гринченко, суровый эконом с ударением на 1к квартиры, напротив "Хмельницкого холла/парка"), "Моне" (ок 12900 гривен, выезд на Брюховичи, в принипе слишком близко к трассе тоже, и на отшибе). Застройщик до сих пор все заканчивал. С одним важным косяком - когда взялся заканчивать чужой объект на кн. Святослава и до сих пор не может подключить жильцам коммуникации. Схема инвестирования - фонд финансирования строительства, через карманный банк самого застройщика.

 

4) Львовский клон "Набережного квартала", ул. Пулюя/ул. Трускавецкая, ок. 12500 гривен. Неплохой район с инфраструктурой, но не очень удачное место - впритык старые общаги и панельки. Строят чрезвычайно бойко, 7 или 9 кранов, всё облеплено строителями как муравьями. Большие непорядки с документами. По которым застройщик должен строить отель для техникума гостиничного бизнеса. Из плюсов 3 метровые потолки, застекленные лоджии, но зато 6 или 7 квартир на этаже, на которые всего один лифт.

 

Другие проекты "НК" - ЖК "Фамилия", 11500 гривен, магистральная и активная ул. Кульпарковская, выезд из Львова, рядом взлетно-посадочная полоса не очень активного пока львовского аэропорта, гаражи, рядом строится крупный молл типа "Ашана", неудобно выехать и выйти пешком из ЖК - для этого нужно пересечь Кульпарковскую. Детей самих в школу просто так не отпустишь. Проект аналогичный "НК", но место хуже.

"Затышный дим", еще один проект "НК", Винники, 8500 гривен, малоэтажно, жесткий эконом. Оплата либо 100% сразу, либо могут поднять цену на остаток как захотят сами.

 

5) 13800 гривен за воздух, 2 проекта от "Галжитлобуда" по акции. Затем цена должна стать 750 уе. Первый объект - "Львы Львова", ул. Стрыйская/ул. Хуторовка, самый перегруженный перекресток, постоянные пробки. На первом этаже будет коммерция, напротив - небольшой парк. За остальными благами надо будет переходить перегруженные улицы. второй объект - ул. Ульяны Кравченко. Вблизи центра, жд воказала, выезда на Левандовку. Рядом неухоженный стадион "Сельмаш", место пробежек, выгула собак и детей. Сама ул. Кравченко - малоэтажная и особняковая, с двух других сторон к дому примыкают 2 страшных хрущобы.

 

6) Объекты "Интергалбуда", уже дороже, но кое-что почти закончено. 

Научная, 2а, от 730 уе за метр по данным межбанка за прошлый день от сайта финбиз.уа. Дом почти закончен, не могут сдать. Большая часть квартир не продана. Большой минус месторасположения - заправка "ОККО" впритык к дому. В остальном неплохой район, вся инфраструктура, транспорт. 

Другой объект - круглая башня на въезде на Сиховский массив, ул. Бережанская, ок. 660 уе за метр. Очень иррациональные планировки, впритык к дому опять же - бензозаправка. В остальном нормальный район для любителей Сихова. 

Третий - строящийся микрорайон "Семицвет", ул. Шевченко/ул. Пстрака, на бывшей территории стеклозавода, ближний центр, 15 минут пешком до Оперного театра, рядом Краковский рынок, школа №44, всяческая инфраструктура. Первый дом - от 630 уе за разный нелеквид типа 3к и первый-последний этаж. 6 квартир на этаже, 2 лифта, 10 этажей; второй дом переменной этажности и другой внутренней планировки вывалится на рынок в течение месяца-двух. Инвестирование через предварительный договор. 

Еще объекты ИГБ - ул. Вл.Великого, во дворах более ранней застройки, с видом на трансформаторную будку и общаги, от 1000уе. И ул. Здоровья, очень приличный район, но неликвиды  выходят окнами на трансформаторную будку, трубу, мусорники, зады старых домов. Тоже от 900-1000 уе.

 

7) "Цветы Львова", в гривнах стремятся держать на уровне 500 уе за метр. Поэтому на остаток могут поднять как им захочется. Дол кирпичный, разноэтажный, 3м потолки, по проекту предусмотрен целый микрорайон, сдавать будут аж в 2017-м. Застройщик "Креаторбуд" из Тернополя, его первый проект во Львове. Инвестирование через фонд финансирования. Район - отшиб за автовокзалом на  ул. Стрыйская/ул. Вернадского, но по генплану должен обустроиться инфраструктурой и застроиться другими ЖК.

 

8) "Авалон гарден", 15500 гривен, строится. 40% сразу, остальное до сдачи с добавкой индексации по показателям официальной инфляции. Обещают сдать в октябре сего года, строят очень быстро, 3 крана. Застройщик - местный, это его первый проект. Изначально готовили на этом месте отельно-спортиный комплекс. затем изменили назначение через горсовет, видимо, законно. Финансирование через кооператив, в случае проблем можете подать в суд на самого себя. 3 м потолки, но до 7 квартир на этаж при 1 лифте, всего 11 этажей. Обещают вентилируемый фасад (впервые во Львове), должно быть красиво, пока жильцы его не убьют. Должна быть охраняемая огороженная территория. Рядом - вышеупомянутый стадион "Сельмаш", хорошая гимназия от университета, гаражи, радиолокационный вышки. Ул. пороховая\ул. Любинская, с некоторой натяжкой -  ближний тихий центр. Нормальное предложение, если не считать цену, схему финансирования и то что это будет муравейник.

 

9) Застройщик "Экодом", сейчас активно продают 2 и 3 очереди своего многоквартирного дома на ул. Инструментальной, 18000 гривен и 16000 гривен за метр соответственно. отстоит подальше от магистральной ул. Мазепы, рядом школа и парк, вся инфраструктура, но в остальном район непрестижный. 3-ю очередь собрались сдавать в 4 квартале 2017 года.

 

Обзор не включает наиболее дешевые предложения, расположенные в менее престижных и неудобных (субъективно) районах Рясне, Сихов, Левандовка, Винники. Свои любители есть, конечно, и у этих районов, в этом месте нужно дополнить. Застройщики "Добра оселя", "Львовська мрия", "Новый Львов", "Львовцентробуд" несколько дороговаты, а "Карпатбуд" дороговат как для откровенного эконома... и к тому же уже устал писать, о них в другой раз - либо расскажет кто-то другой.

[panas 1,528]

Интересует как правильно выбрать новострой.Я так понимаю что цена за М2 в эконом классе ближе к центру или более обжитым районам, например http://novostroyki.lun.ua/жк-ул-дж-вашингтона-29а-львов ,выше чем бизнес класс где-то на выселках,как например http://novostroyki.lun.ua/жк-хмельницький-холл-львов  .И как выбрать правильный район?

 

Нужно выбрать хорошего (или неплохого) застройщика и инвестировать желательно через фонд финансирования строительства. Желательно, чтобы была рассрочка и оплата в гривне без привязки к курсу.  Престижными в широком смысле можно считать центр (Галицкий район полностью), прилегающие к центру части других районов, среди застройки (пост)советского периода - Новый Львов, проспект Черновола, ул. Панча, кн. Ольги, Вл.Великого, Научная.

 

Хмельницкий холл и Хмельницкий парк - самые дешевые предложения. Район там сам по себе не из приятных, и с регулярно появляющимся едким запахом. Жителям индустриальных городов к такому, впрочем, не привыкать.

[Доброжелатель 2]

Нужно выбрать хорошего (или неплохого) застройщика и инвестировать желательно через фонд финансирования строительства. Желательно, чтобы была рассрочка и оплата в гривне без привязки к курсу.  Престижными в широком смысле можно считать центр (Галицкий район полностью), прилегающие к центру части других районов, среди застройки (пост)советского периода - Новый Львов, проспект Черновола, ул. Панча, кн. Ольги, Вл.Великого, Научная.

 

Хмельницкий холл и Хмельницкий парк - самые дешевые предложения. Район там сам по себе не из приятных, и с регулярно появляющимся едким запахом. Жителям индустриальных городов к такому, впрочем, не привыкать.

Спасибо за разъяснение.Насчет фонда финансирования строительства не понял,т.к. в нашей деревне (Бердянск) такого нет как и самого понятия.Как нет впрочем и едкого запаха пром. производств, все пром. производства города умерли в 90-х прошлого века. Живу непосредственно на самом берегу Азовского моря первая линия с видом на море и требование к чистому воздуху в приоритете.

За Галицкий район  и остальные перечисленные улицы понял,буду мониторить.

[USSA 4]

Добрый день, огромное спасибо за подробный анализ цен и предложений. Покупка жилья в Львове для меня так же достаточно актуальна. Читал посты Ваши посты о падении рынка недвижимости, Вы таки решили приобретать или все же стоит надеяться на падение цен на первичке?

Вы не рассматривали вариант ЖК Ювелірний либо еще какие-то новостройки в Железнодорожном районе? 

[panas 1,528]

Добрый день, огромное спасибо за подробный анализ цен и предложений. Покупка жилья в Львове для меня так же достаточно актуальна. Читал посты Ваши посты о падении рынка недвижимости, Вы таки решили приобретать или все же стоит надеяться на падение цен на первичке?

Вы не рассматривали вариант ЖК Ювелірний либо еще какие-то новостройки в Железнодорожном районе? 

 

 

ЖК Ювелирный уже либо закончен либо в процессе, цена там была 850 уе, можно позвонить и спросить. Они себя позиционируют как бизнес-класс, но вокруг территория необлагороженная, умерший индастиал. Хорошо, что удалено от трасс, но плохо, что удалено от вообще всего - школ, садиков, банальных магазинов. 

Кстати, рядом с ЖК Ювелирный есть дом от "Карпатбуда" - Стрыйская, 226а, который и хуже и в чем-то лучше одновременно. Цена 950 уе по курсу НБУ, 8 квартир на этаже и 1 лифт, потолки 2,6м,  в 30 метрах проходит очень загруженная Стрыйская, рядом ни магазина, ни хоть ларька, но - хоть как-то ближе к людям. Вся инфраструктура по сути через дорогу, напротив, но эту дорогу еще попробуй перейди, до пешеходного перехода там прилично. Чтобы уехать в центр, отвести ребенка в садик/школу - опять же надо эту дорогу перейти. Но хоть пешком ближе, чем Ювелирный.

 

Я бы не покупал, пока не пройдет дефолт / не устаканится экономическая ситуация. Пусть появится хоть какая-нибудь позитивная экономическая статистика, и это врядли произойдет в этом году.

 

Сейчас львовский рынок жилой первичной недвижимости живет долларовыми сбережениями местных и немного деньгами приезжих. Оба источника будут постепенно пересыхать. Достаточные деньги во Львов не идут. Цены будут проседать.

 

Но. Если невтерпеж вложиться, то самые интересные, пожалуй: 1) "Семицвет" от ИГБ - близко к центру, почти вменяемая цена, до сих пор крепкий застройщик; 2) "Пасечный" - застройщик от сильного концерна, который не набирает массы проектов и не пытается надорваться, рассрочка 90% суммы платежа на полтора года, расположение возле леса; 3) "Цветы Львова", крепкий тернопольский застройщик, в перспективе хороший район, кирпичный дом, невысокая цена.

 

Надо подождать выхода еще одного ЖК между "Цветами Львова" и автовокзалом, на месте болотистой посадки. Это будет интересное архитектурно-планировочное решение, в стиле киевского Комфорт-тауна, возможно, с тем же застройщиком (киевский КАН), с сохранением части посадки прямо на территории комплекса. Надо подождать ход "Интергалбуда", следующий дом на Шевченко, 60 - они пытаются уйти от унылых коробок в стиле гэдээровского социализма, этот дом должен быть каскадный, переменной этажности. Надо дождаться чем закончится снос казарм на перекрестке Научная/Стрыйская, окна которых выходят прямо в парк - вероятно, там будет еще более дорогой (но есть за что) дом от "Львивской мрии". Надо посмотреть что учудят "Сигма эстейт" (строящие "Авалон гарден") - с их выходящими на рынок "Авалон люксом" и "Авалон классик" - оба претенциозные, с дурновкусными украшательствами, но в хороших местах.

 

Торопиться некуда. Правительство работает над разрушением экономики и обвалом покупательной способности, вся динамика экономики против цен на жилье. К тому же кризис заставляет застройщиков шевелиться и предлагать инвесторам что-то более интересное, чем они нас потчевали раньше. Вышеупомянутые "люксы" и "полулюксы" польского периода, которые составляют один из самых желаемых и дорогих сегментов жилья во Львове, были построены в 1930-е, когда (если кто забыл) был гораздо более глубокий и жестокий экономических кризис, длившийся для этой местности до самого конца 1940-х. Так что - и во время кризиса может быть небольшой строительный бум в отдельно взятом городе, и может построиться что-то стоящее.

Edited March 25, 2015 by panas

[Доброжелатель 2]

Panas,добрый день.Интересует Ваше мнение по дому на Дж.Вашингтона,29а от БК "Мой Дом". Дом сдан и у них осталась пару квартир 3-х комнатных,одна из них 9-10 этаж двухуровневая на 100 м2 с видом на Запад.Лес я так понимаю должен быть виден на Востоке.Какой вид из окон на Запад  даже не догадываюсь. Одна из Ваших рекомендаций был "Пасечный" в том же районе.Только 3-х комнатные у них будут во 2-й очереди со здачей в4-м квартале 2016 г. А покупка рассматривается уже сейчас. Буду благодарен за анализ и совет.

[DONALD 6,095]

Краткий обзор рынка вторичной жилой недвижимости Львова. Другие меня львовяне дополнят.

 

Условно жилье во Львове можно разделить на четыре большие и неравные части:

1) Жилье польского, австрийского, второго польского периодов - около 40% всех львовян живут в домах, построенных до 1939 года, до вхождения Львова в УССР. Что было построено дорого и со вкусом - ценилось и считалось престижным и в советское время, в большой цене и сейчас. Наиболее престижное, дорогое и не очень распространенное жилье - так называемые "люксы" и "полулюксы". Это жилье австрийского и польского периодов, 2-5 этажей, чаще 3-4 этажное, с высокими потолками (до 3,5 метров, даже выше), железобетонными перекрытиями, правильными планировками, на уютных улицах тихого центра (части ул. Сахарова, Кастеливка, Чупринки, Коновальца, Повстанческая, Гипсовая, Левицкого, Профессорская колония, Тарнавского, Толстого, Кубийовича, Свенцицкого).

Спасибо за подробную детальную информацию! Можете сориентировать по недвижимости, описанной Вами в выделенном выше абзаце. Примерный порядок цен, метражи.