Недвижимость.

[Гість Den777]

1 час назад, Аид сказал:

Есть ли смысл покупать чужой ремонт и чужие идеи и в них жить? Дом нужно обустраивать под себя и покупка голых стен или обшарпанки имеет смысл.

Есть определенная группа покупателей которые приходят на сделку с чемоданом и конвертом с деньгами.  Им обустройство под себя,  возня с рабочими,  с материалами и т.д.  и т.п.  вообще не нужно.  Он с чемодана трусы носки выложил и живет в свое удовольствие. И продавая недвижимость в ценовом сегменте выше среднего (белые стены,  стяжка,  торчат трубы) иногда таких субьектов встречал даже больше чем желающих включать дизайнера 

[заDOOMчивый 10 722]

5 часов назад, Den777 сказал:

Летом 2015 купил сталинку 80 кв.  за 14 уе. для жилья. Курс на момент покупки 26.5. На сегодня такие же квартиры 15+.

скажем так,что то,что мониторил в 2013 стоило 17кг, а сейчас можно купить в районе 12.... цены на вторичку серьёзно просели,но это на периферии,может в мегаполисах всё по другому. скажем так однушку хрущёвку у нас в центре можно купить в районе 11-13 тыщ, а если и постаратьсчя то и двушку за 13 можно захомячить. по новостройкам центр от 500-700 Дол за кв.м, в других районах от 400-500  черновая отделка,газовый котёл, металлопластик, брат жены покупал за 21 тыщ двушку на 1 эт, 65кв.м не центр города.

Змінено 4 квітня, 2018 користувачем заDOOMчивый

[Гість Den777]

9 часов назад, заDOOMчивый сказал:

скажем так,что то,что мониторил в 2013 стоило 17кг, а сейчас можно купить в районе 12.... цены на вторичку серьёзно просели,но это на периферии,может в мегаполисах всё по другому. скажем так однушку хрущёвку у нас в центре можно купить в районе 11-13 тыщ, а если и постаратьсчя то и двушку за 13 можно захомячить. по новостройкам центр от 500-700 Дол за кв.м, в других районах от 400-500  черновая отделка,газовый котёл, металлопластик, брат жены покупал за 21 тыщ двушку на 1 эт, 65кв.м не центр города.

Зачем вы сравниваете 2013 год когда курс был 8 с 2018 и курсом 26+. Это и так ясно что стало дешевле в этом временном промежутке.  Квартира которую я купил в 2015 за 14 была куплена продавцами в 2013 за 27. Я вам на своем примере пытался обьяснить, что покупательская способность 1 доллара была самой высокой в 2015 году.  Почему ? Потому что цены на готовые объекты упали в долларовом эквиваленте,  а цены на материалы и работы в грн.  оставались в подавляющем своем большинстве прежние.  Вот поэтому я и считаю что на сегодняшний момент дно мы свами уже прошли.  Повторюсь,  потому что курс дол. с 2015 не изменился а цены в грн.  выросли в разы.  Поэтому кто хотел строить дом то нужно было это уже сделать в 2014-2015. Это справедливо для сегодняшнего момента.  Какая ситуация будет дальше,  посмотрим

[ANNAMILF 1 564]

Пофилософствую) 

1.Когда вы покупаете квартиру что бы жить, то смотрите вы на квартиру а живёте с соседями. 

2.новострой из желудей и спичек (г..на и палок как вариант) очень часто имеет архитектурные и инженерные изъяны с которыми нужно будет смирится. 

3. Удобство месторасположения (школа, садик, магазины остановки тр-та, места для досуга и отдыха) 

4. Двор. (площадь, озеленение, скамейки песочницы, беседки, закрытый двор, отдельное место для парковки автомобиля (не под окнами)) 

Исходя из всего что написано,  если для жить,  остаётся только 2 реальных варианта сталинка с ЖБ перекрытием, или свой дом. 

Если для аренды или перепродажи то увы возле каждого дома стоит скворечник "отдел продаж" где сидит курица) и продаёт квартиры. 

Аренда смотрим на ставку рефинансирования,  смотрим цену квартиры + ремонт "косметика" + мебель+оформление и смотрим цену аренды. К примеру квартира в "титанике" милые квартиры 7 км от Киева по житомирской трассе (гуано редкое) цена 9600 за кв м. + ремонт + сантехника + мебель. Или готовая с мебелью в том же доме за 22—26К$ и ценой аренды 4.5-5 Кгрн и ставке рефинансирования 17% от выгода сдачи жилья при текущих ценах 

(24000*0.17)/12=350$ в месяц (доход по ставке рефинансирования) 

5000грн мес / 26грн за $=192$ доход в месяц

Потеря стоимости жилья в год 1.5-2 процента + капремонт каждые 15—20 лет. 

Суета с косметический ремонтом и текущим ремонтом ежемесячно (10-25 $). 

Динамику потери стоимости недвижимости в этой ветке публиковали неоднократно. 

Поэтому предлагаю закопать "стюардессу"  и перестать глумиться над темой инвестиций в недвижимость. Будет стабильность (когда?), будет расти население, повысится благосостояния потенциальных покупателей тогда эта тема будет потребна. Сейчас это просто посиделки у крыльца) 

 

Змінено 5 квітня, 2018 користувачем ANNAMILF

[asteldp 413]

6 часов назад, ANNAMILF сказал:

Пофилософствую) 

1.Когда вы покупаете квартиру что бы жить, то смотрите вы на квартиру а живёте с соседями. 

2.новострой из желудей и спичек (г..на и палок как вариант) очень часто имеет архитектурные и инженерные изъяны с которыми нужно будет смирится. 

3. Удобство месторасположения (школа, садик, магазины остановки тр-та, места для досуга и отдыха) 

4. Двор. (площадь, озеленение, скамейки песочницы, беседки, закрытый двор, отдельное место для парковки автомобиля (не под окнами)) 

Исходя из всего что написано,  если для жить,  остаётся только 2 реальных варианта сталинка с ЖБ перекрытием, или свой дом. 

Если для аренды или перепродажи то увы возле каждого дома стоит скворечник "отдел продаж" где сидит курица) и продаёт квартиры. 

Аренда смотрим на ставку рефинансирования,  смотрим цену квартиры + ремонт "косметика" + мебель+оформление и смотрим цену аренды. К примеру квартира в "титанике" милые квартиры 7 км от Киева по житомирской трассе (гуано редкое) цена 9600 за кв м. + ремонт + сантехника + мебель. Или готовая с мебелью в том же доме за 22—26К$ и ценой аренды 4.5-5 Кгрн и ставке рефинансирования 17% от выгода сдачи жилья при текущих ценах 

(24000*0.17)/12=350$ в месяц (доход по ставке рефинансирования) 

5000грн мес / 26грн за $=192$ доход в месяц

Потеря стоимости жилья в год 1.5-2 процента + капремонт каждые 15—20 лет. 

Суета с косметический ремонтом и текущим ремонтом ежемесячно (10-25 $). 

Динамику потери стоимости недвижимости в этой ветке публиковали неоднократно. 

Поэтому предлагаю закопать "стюардессу"  и перестать глумиться над темой инвестиций в недвижимость. Будет стабильность (когда?), будет расти население, повысится благосостояния потенциальных покупателей тогда эта тема будет потребна. Сейчас это просто посиделки у крыльца) 

 

Какая то правда в Ваших словах конечно есть...) но...
1. Соседи...ну как бы частный дом тоже сроят с соседями..и зачастую бывает так, что соседи за забором далеко не подарок)....и напротив...мне 41 год..я всю жизнь живу в квартирах..поменял за жизнь их больше десятка..и никогда соседи ни разу не напрягали)...
2. Новострйо Новострою рознь..всё зависит наверное от цены...по поводу того, что строят из желудей и...чего то там еще..а разве дома, которые строились в коцне СССР были идеальны?  да там нарушений и всяких приколов было столько, что даже анекдот ходил по поводу того, что сосед жалуется соседу что слышит как тот салат ест...а второй ему: ты ток слышишь..а я тебя и вижу)....шутки шутками-но так было...не говоря уже о том, что перекосы, углы с разбежностью до полметра...и так далее....
мы вправе смотреть что покупаем..

3.-это безусловно..независимо от того новострой это или вторичка.или частный дом...

По поводу инвестиция...как по мне, то почему то рассуждать о окраине города для инвестиций-ну не совсем правильно...
по роду деятельности мне часто приходится ездить по Украине....и соответственно снимать, арендовать жилье..лично я предпочитаю арендовать квартиры ну или апарт отели....сами отели не очень люблю...
так вот к примеру
1.Львов..ареда посуточно более менее приличной квартиры на сейчас 700-900 грн в сутки...
2.Чернигов- 500-700 (и попробуй еще найди за день до приезда) ..не знаю что в этом городе такого происходит, но что отели. что квартиры зачастую заполнены
3. Одесса-850-1500 в сутки;
..и так далее.....
не все же покупают квартиры как для длительной сдачи..многие же выбирают "путь" посуточной сдачи...понятно, что иметь одну квартиру и держаться за неё как за источник дохода-наверное скорее всего глупо...но иметь 2-4 квартиры-уже совсем другой вариант

в больших городах, типа Одессы, выкупают этажами...тот же мини отель "12й этаж"....выкупили 12 этаж в новострое, устроили там минигостинницу..переделали на апартаменты небольших площадей-и довольно не плохо и для гостей города...и думаю хозяева тоже имеют неплоой "отбой" от инвестиции...
я не берусь считать, что выгодней: процент от рефинансирования, или посуточная сдача квартир---но уж точно не соответствует Вашим расчетам)

 

[admin 28 687]

В 4/4/2018 в 20:44, заDOOMчивый сказал:

Ремонт вообще не окупается,а если его внести в стоимость,то никто не купит вашу квартиру. Купят обшарпанку за 15 тыщ и вложат в то,что хотят. 

Та ну, не все хотят заморачиваться с ремонтом. Сразу въехать и жить - многим надо именно это. Но ремонт должен соответсвовать классу жилья.

[San4es 7 160]

11 минут назад, admin сказал:

Та ну, не все хотят заморачиваться с ремонтом. Сразу въехать и жить - многим надо именно это. Но ремонт должен соответсвовать классу жилья.

Может для многих но далеко не для всех. Вот к примеру в одном хорошем доме на вторичке продаётся две двухкомнатных квартиры с ремонтом и без. Разница в цене около 20 тыс у.е. лично я бы выбрал без ремонта, ибо мне в "версале" совершенно жить не хочется. А основной ремонт именно в этом стиле или "классика", что не намного лучше первого.

[admin 28 687]

7 часов назад, San4es сказал:

Может для многих но далеко не для всех. Вот к примеру в одном хорошем доме на вторичке продаётся две двухкомнатных квартиры с ремонтом и без. Разница в цене около 20 тыс у.е. лично я бы выбрал без ремонта, ибо мне в "версале" совершенно жить не хочется. А основной ремонт именно в этом стиле или "классика", что не намного лучше первого.

Ну такнада быть дятлом,чтобы в двухкомнатную коробку вкинуть 20к. Про то и речь. Ламинат-покраска, плиточка и квартира уходит, как дети в школу.

[ANNAMILF 1 564]

В 05.04.2018 в 22:41, asteldp сказал:

Какая то правда в Ваших словах конечно есть...) но...
1. Соседи...ну как бы частный дом тоже сроят с соседями..и зачастую бывает так, что соседи за забором далеко не подарок)....и напротив...мне 41 год..я всю жизнь живу в квартирах..поменял за жизнь их больше десятка..и никогда соседи ни разу не напрягали)...
2. Новострйо Новострою рознь..всё зависит наверное от цены...по поводу того, что строят из желудей и...чего то там еще..а разве дома, которые строились в коцне СССР были идеальны?  да там нарушений и всяких приколов было столько, что даже анекдот ходил по поводу того, что сосед жалуется соседу что слышит как тот салат ест...а второй ему: ты ток слышишь..а я тебя и вижу)....шутки шутками-но так было...не говоря уже о том, что перекосы, углы с разбежностью до полметра...и так далее....
мы вправе смотреть что покупаем..

3.-это безусловно..независимо от того новострой это или вторичка.или частный дом...

По поводу инвестиция...как по мне, то почему то рассуждать о окраине города для инвестиций-ну не совсем правильно...
по роду деятельности мне часто приходится ездить по Украине....и соответственно снимать, арендовать жилье..лично я предпочитаю арендовать квартиры ну или апарт отели....сами отели не очень люблю...
так вот к примеру
1.Львов..ареда посуточно более менее приличной квартиры на сейчас 700-900 грн в сутки...
2.Чернигов- 500-700 (и попробуй еще найди за день до приезда) ..не знаю что в этом городе такого происходит, но что отели. что квартиры зачастую заполнены
3. Одесса-850-1500 в сутки;
..и так далее.....
не все же покупают квартиры как для длительной сдачи..многие же выбирают "путь" посуточной сдачи...понятно, что иметь одну квартиру и держаться за неё как за источник дохода-наверное скорее всего глупо...но иметь 2-4 квартиры-уже совсем другой вариант

в больших городах, типа Одессы, выкупают этажами...тот же мини отель "12й этаж"....выкупили 12 этаж в новострое, устроили там минигостинницу..переделали на апартаменты небольших площадей-и довольно не плохо и для гостей города...и думаю хозяева тоже имеют неплоой "отбой" от инвестиции...
я не берусь считать, что выгодней: процент от рефинансирования, или посуточная сдача квартир---но уж точно не соответствует Вашим расчетам)

 

В целом много букв!

Но все прочитаны) 

Если говорить  о городах милионниках, с ликвидным (пока ещё)  рыноком недвижимости, то можно кубатурить как вложение под посуточную аренду. Но! 

Расходы под мини гостиницу тоже хорошие. Стирка, уборка, текущий ремонт,  простой по недобору, реклама, оплата персонала . Это все вместе дает свою корреляцию. 

Поэтому нужно считать заполняемость/рентабельность. 

+ нюансы с соседями... Которые устал от хостела/миниготиницы/над/под / рядом. 

Сдавать посуточно одну или две квартиры это (выйдите к вокзалу  и посмотрите на женщин с объявлениями,  на их лица и одежду) то ещё удовольствие. Если вы себе такого хотите) то деньги в руки, и вперёд)) 

Я пас!)) 

Если бы все было так сладко, не было бы в Киеве на 1 покупателя с деньгами 10 не проданных квартир. Денег у богатого народа достаточно, но понятных точек вложения нету! 

Если открывать мини гостиницу на 10 номеров ( это мизер по меркам даже маленького города) вложений нужно от  (10*20к$) + ремонт, налоговая, персонал, реклама, комуналка, стирка+уборка. И все выльется в суммы порядка 300-320к$. выхлоп с бизнеса увы не катастрофический... 

[Best_Look 19]

06.04.2018 в 00:01, admin сказал:

Та ну, не все хотят заморачиваться с ремонтом. Сразу въехать и жить - многим надо именно это. Но ремонт должен соответсвовать классу жилья.

согласен с тем, что ремонт не окупается практически никогда. Если квартира заведомо на перепродажу - продавать как есть. А если ремонт делался под себя, но возникла необходимость продажи -  не стоит каждую потраченную копейку на ремонт пытаться приплюсовать к хотелке продажности стоимости. До скончания века продавать будете.