Покупка жилья на первичном рынке сегодня. Нюансы, детали, подводные камни.

[Geo 251 721]

    Доброго времени суток!

   

    Последнее время хранить деньги в банках стало как то старомодным. Поэтому у многих возникает вопрос, куда девать нажитую ликвидность и в чем лучше хранить.

   

    В частности, некоторые рассматривают варианты с покупкой недвижимости.

Открывая эту тему, я хотел бы начать обсуждение покупки жилой недвижимости на первичном рынке, как на этапе строительства (вырытого котлована) вплоть до готовой квартиры (дома).

Ведь текущая экономическая ситуация в стране (множественные разговоры о различного рода дефолтах) также ставит под сомнение инвестирование в недвижимость в общем, а также, например, вложение денег на начальных этапах строительства, в частности. Так как банкротство застройщика в нынешних условиях также нельзя сбрасывать со счетов.

   

    Очень хотел бы услышать мнения бывалых, а также профессионалов этого дела.

 

 

[Geo 251 721]

Доброе утро!

Первый вопрос. Есть такая корпорация - "УКРБУД". Корпорация с государственным капиталом. Как мне бросилось в глаза, это лидер на рынке застройщиков Киева. Зайдя на сайт корпорации, я увидел 24 незавершенных строительства. Как ситуация в экономике и финансах может повлиять (или уже влияет) на эту корпорацию. А также в условиях спада продаж недвижимости. Может кто то занимался этим вопросом. Насколько безопасно и правильно покупать квартиру на этапе раннего строительства. В частности, у этой корпорации.

 

 

 

[neex 94]

На счет лидер - сложно сказать, раньше про нее я не чего не слышал. Но проектов много.

Могу рассказать по старожилам:

Холдинг Киевгорстрой - большая махина на рынке - Сам продает, своими подрядчиками строит. Много проектов по городу. Затягивает стройки, но достраивает.

Банк Аркада - когда то входил в холдинг в Киевгострой - Сейчас сама продает, сама занимаются вопросами денег, земли, стоят подрядчики Киевгорстрой (в основном ДБК-3 сейчас). Есть хороший участок возле Осокорков. Затягивает стройки, но достраивает.

ДБК-4 - Стоители из холдинга Киевгорстой - решили сами продавать квартиры - сами продают, сами стоят. Также стоят для Киевгорстроя, строили и для Аркады, но поссорились.

Нерухомість від Ковальскої - хороший строитель, стоит для разных компаний, иногда сам продает, дорого и быстро :-).

 

 

Основной риск - что будет если курс доллара улетит:

 - гривна останется на счетах, а материалы и рабочая сила вырастет в цене.

 - покупательская способность упадет еще больше и останутся не распроданные квартиры.

 

Могу сказать, что в связи с падением курса активизировались покупатели, так как цены в гривне не сильно выросли. Например, сейчас 1к можно взять за $25к, первый взнос $10к, остальное  в рассрочку по ~$1к в месяц, чем не привлекательное предложение у хорошего застройщика?

[Geo 251 721]

На счет лидер - сложно сказать, раньше про нее я не чего не слышал. Но проектов много.

Могу рассказать по старожилам:

Холдинг Киевгорстрой - большая махина на рынке - Сам продает, своими подрядчиками строит. Много проектов по городу. Затягивает стройки, но достраивает.

Банк Аркада - когда то входил в холдинг в Киевгострой - Сейчас сама продает, сама занимаются вопросами денег, земли, стоят подрядчики Киевгорстрой (в основном ДБК-3 сейчас). Есть хороший участок возле Осокорков. Затягивает стройки, но достраивает.

ДБК-4 - Стоители из холдинга Киевгорстой - решили сами продавать квартиры - сами продают, сами стоят. Также стоят для Киевгорстроя, строили и для Аркады, но поссорились.

Нерухомість від Ковальскої - хороший строитель, стоит для разных компаний, иногда сам продает, дорого и быстро :-).

 

 

Основной риск - что будет если курс доллара улетит:

 - гривна останется на счетах, а материалы и рабочая сила вырастет в цене.

 - покупательская способность упадет еще больше и останутся не распроданные квартиры.

 

Могу сказать, что в связи с падением курса активизировались покупатели, так как цены в гривне не сильно выросли. Например, сейчас 1к можно взять за $25к, первый взнос $10к, остальное  в рассрочку по ~$1к в месяц, чем не привлекательное предложение у хорошего застройщика?

Спасибо, очень познавательно! Основной риск - что будет если курс доллара улетит:

- гривна останется на счетах, а материалы и рабочая сила вырастет в цене.

- покупательская способность упадет еще больше и останутся не распроданные квартиры.

Вот и я о том же! Затягивают, но достраивают. А теперь могут так затянуть.... 

[asem9077 1 629]

Немного имел дело с недвижимостью на первичном рынке. У нас в городе застройщики начали подымать цены в апреле, когда гривна обесценилась уже на 50% с 8 до 12. Тогда фирмы подняли цены от 10% до 35%, хотя цены на строй материалы взлетели раньше. По информации большинство застройщиков закупает материалы наперед примерно на 50-70% постройки, именно за счет этого они могут подольше удерживать повышение цены. С апреля до текущего момента цены больше не подымали, хотя доллар уже снова вырос с 12 до 14.

[Geo 251 721]

Немного имел дело с недвижимостью на первичном рынке. У нас в городе застройщики начали подымать цены в апреле, когда гривна обесценилась уже на 50% с 8 до 12. Тогда фирмы подняли цены от 10% до 35%, хотя цены на строй материалы взлетели раньше. По информации большинство застройщиков закупает материалы наперед примерно на 50-70% постройки, именно за счет этого они могут подольше удерживать повышение цены. С апреля до текущего момента цены больше не подымали, хотя доллар уже снова вырос с 12 до 14.

Я думаю, что не поднимали цены, так как покупательская способность очень низкая и многие из застройщиков имеют гривневые кредиты (поправьте меня если я не прав). Но самое главное на мой взгляд, это падение платежеспособного спроса.

При чем, всплеск на рынке недвижимости (о котором говорят) за счет текущего роста доллара, должен, по-идее, уже иссякнуть. 

Для сравнения, можно привести цены на болгарскую или турецкую недвижимость, где цена за метр квадратный квартиры равен 12-15 тыс грн, но это цена с ремонтом (довольно добротным), мебелью и бытовой техникой. Что называется "под ключ". Наши же новостройки - это нечто. Чтобы вселиться, нужно еще выложить 7-10 тыс грн за метр для ремонта и т.д.

[Mozart 668 573]

Основной риск - что будет если курс доллара улетит:

 - гривна останется на счетах, а материалы и рабочая сила вырастет в цене.

 - покупательская способность упадет еще больше и останутся не распроданные квартиры.

 

Могу сказать, что в связи с падением курса активизировались покупатели, так как цены в гривне не сильно выросли. Например, сейчас 1к можно взять за $25к, первый взнос $10к, остальное  в рассрочку по ~$1к в месяц, чем не привлекательное предложение у хорошего застройщика?

Интересно, КАК прописаны в договоре условия пересчета цены при росте курса доллара.

Т.е. вот КАК будут считать эти самые "~1К в месяц"? Одно дело - "все время - 13000", другое - "с поправкой на коэффициент инфляции", третье - "по рыночному курсу" и т.п.

[asem9077 1 629]

Интересно, КАК прописаны в договоре условия пересчета цены при росте курса доллара.

Т.е. вот КАК будут считать эти самые "~1К в месяц"? Одно дело - "все время - 13000", другое - "с поправкой на коэффициент инфляции", третье - "по рыночному курсу" и т.п.

Видел пару договоров, в них попросту описано, что компания-застройщик должна уведомить дольщика в случае повышения цены(может был невнимателен или плохо искал). 

Но при повышении цены пересчитывается только оставшаяся сума, точнее площадь. Это было образно сказано что 1К в месяц, во всех подобных договорах все считают по метражу, например в месяц оплачивается 2 квадратных метра. В случае повышения цены остаются те же 2 метра, но в гривневом эквиваленте это уже другая сума.

[neex 94]

Интересно, КАК прописаны в договоре условия пересчета цены при росте курса доллара.

Т.е. вот КАК будут считать эти самые "~1К в месяц"? Одно дело - "все время - 13000", другое - "с поправкой на коэффициент инфляции", третье - "по рыночному курсу" и т.п.

С юридической стороны по договору клиент всегда не прав :-).  asem9077 все правильно написал

В договоре идет привязку к квадратному метру. На практике - чем ближе к концу строительства - стоимость квадрата вырастала до +~500 грн, а то и меньше. (2009-2013 год) Но можно выплатить все сразу, получить скиду и просто ждать, или взять кредит у них же под 16% в гривне и уже выплачивать кредит, а по кредитному договору уже идет какая то привязка к ставке НБУ.

Сдерживающим фактором в росте есть только, что на не распроданные квартиры тоже растет цена, а также что нельзя снижать цену(то есть собрать побольше денег с текущих инвесторов, а потом остатки слить подешевле). Хотя некоторые застройщики не показывают цены на сайте, а только приходите в офис.

 

После кризиса в 2008 цена 1к квартиры свалилась с $100 000 только у посредников, до $50 000 у застройщика(из за кризиса цена перестала расти в гривне, а также открылась возможность купить прямо у застройщика без посредников).

Начальная стоимость выросла с ~10 000 грн (2009-й) до ~11 000 (2014-й) для однокомнатной квартиры в панельном доме с базовой отделкой.

 

До 2008 была привязка к своей условной единице, которая постоянно росла с ростом цен на жилье

 

З.Ы. Примеры одного застройщика, в других может отличатся.

Змінено 27 жовтня, 2014 користувачем neex

[Geo 251 721]

А кто сталкивался с новогодними скидками? Что это за этап в жизни недвиги?