Недвижимость в Одессе

[jungle]

А кто xочет элиткy бepeт каркaшaдзe

 

Да,это все понятно.Никто  и не сравнивает Кадорр с домами Каркашадзе.Это безусловно разный уровень.И цены посмотрите в 2 раза между ними тоже отличаются за квадратный метр. И ждем с нетерпением ваш анализ по СК города Одессы!

[MPesterev]

И ждем c нeтeрпениeм ваш aнaлиз по CК гоpoда Oдecсы!

+ 

[NWEN]

N.B. Заранее приношу извинения за большое количество текста.

Понаблюдав за одесским РН у меня сложилось ощущение что одесские новострои таки потихоньку дешевеют, хотя как показал анализ, мои впечатления были несколько завышены в приятную мне сторону, но обо всем по порядку.

Начну пожалуй со списка застройщиков, разбитый на 3 группы по надежности, ведь после вложения в новострой не хочется потерять деньги у каких-то лохотронщиков, итак

Застройщики, в целом, надежные:

1. Кадорр, 

2. Будова, 

3. Стикон(стоит заметить что они недавно перенесли сроки сдачи некоторых домов на квартал вперед, но в стройка движется нормальными темпами), 

4. Руником - Стройинвест(он же ЖК радужный), 

5. Полимер - Гранит (он же 7е небо), 

6. Киевгорстрой, 

7. ЗАРС.

Застройщики которых нельзя назвать надежными, но в целом после тщательной проверки, может и можно иметь с ними дело: 

1. Микромегас, 

2. Гефест, 

3. Либерти Л(он же ЖК новые черемушки),  

4. Ривьера девелопмент, 

5. Финансово-строительный Союз, 

6. Одеком Девеломпент(торчат уши Руником - Стройинвест), 

7. Интострой, 

8. СМУ-1, 

9. Гражданжилстрой.

10. СМУ-11(долго колебался отнести их сюда или в группу ниже, причины: переносы сроков и не сильно заметна активность на их площадках),

Застройщики на грани лохотрона: 

1. Прайм бизнес групп(они же ЖК Париж, - достраивают давно забытый недострой, сами неизвестно кто), 

2. Экоелка(судя по описаниям строят 4-5 этажку из СИП панели, где-то у черта на куличках, с документами так же неясно), 

3. Лига Юг Строй(малоэтажное строительство, судя по документам там вообще какая-то долевая собственность, статус земли непонятен, законность строек под большим вопросом), 

4. Набережный Квартал(ну о художествах этих деятелей и так всем известно, слишком много писать, пропущу), 

5. Альфа Инвест(тут добавить что-то сложно, достаточно даже посмотреть на их сайт, меня прямо аж ностальгия взяла, - в общем МММ во всей красе)

Отдельно хотелось бы отметить АН Новострой, - затрудняюсь сказать кто застройщик объектов Солнечный Дом,Новый Люстдорф,Софиевский Дом,Уютный дом, но объединяет их всех то что они активно рекламируются этим АН, и только ним. Сами объекты аналог объектов Лига Юг Строй. Так же это агенство пытается продавать и другие объекты, в т.ч. нормальных застройщиков. Доводилось с ними пообщаться, - хамовитые, наглые и безграмотные, в общем с них хоть икону пиши в соседнюю ветку о риэлторах и том за что их (не)любят.

 

Стоить отметить что первых 5 застройщиков из списка более надежных являются и наиболее значимыми в Одессе, и в выборке новостроев по которым я проводил анализ(это почти 50 ЖК с ценами ниже 50000грн/м2) занимают более 1/3.

Давайте теперь возьмем все доступные в продаже новострои, которые в продаже хотя-бы полгода и вычислим среднюю цену по ним(N.B. Используя lun.ua например, список взятых ЖК в конце поста); Дополнительно думаю будут интересны и графики по топ 5 застройщиков, в сравнении:

Мы видим что цены немного подрасли в апреле 2015(N.B. ИМХО коррекция после падения долларовых цен февраля-марта), и дальше весь год болтались на одном уровне, в пределах 2%, исключение - Kadorr, - подорожание с мая по март составило 16%. Так же видна летняя попытка Будовы поднять цены, но не сложилось, цена осталась на прежнем уровне.

Учитывая что гривна в целом немного ослаблялась в течение рассматриваемого периода можно сделать следующие выводы:

1. Плавное ослабление гривны, само по себе не влияет на цену м2, в отличие от резкого обвала.

2. В целом цены не снижаются, но поскольку большинство объектов приближались к сдаче весь рассматриваемый период(почти все объекты старше 1 года), застройщики держат цену за счет своей маржи, т.к. общеизвестно что чем ближе к сдаче дома тем дороже новострой.

3. Исключение - Kadorr, сириец своим доходом не жертвует и цены к сдаче таки повышаются, что ж, возможно спрос на его объекты позволяет ему такие вольности.

4. К сожалению у меня нет объективных данных по динамике спроса, но базируясь на п.2 напрашивается вывод что на протяжении прошлого года спрос был недостаточен для роста цен.

5. Но учитывая что цены несмотря на недостаточный спрос не показывают заметного падения можно предположить 2 базовых сценария а)цены не падают потому что их поддерживает спрос, б)застройщики вплотную приблизились к границе рентабельности.

Гипотезы из п.5 отдельно разбирать не буду, там на еще один длиннопост материала наберется, но попробую еще немного прояснить ситуацию с ценами.

Уважаемый jungle неоднократно на этой ветке обращал внимание на то что цены не только не упали а еще и растут, поэтому выделил объекты с пос. Котовского в отдельную группу; кроме того просматривая выборку ЖК бросилось в глаза странное изменение цен у застройщиков из 3й группы, так же выделил в отдельную группу - "стремные"; и 3я большая группа это все остальное. (N.B. Я раньше мало интересовался районом Котовского, поэтому возможно пропустил достойные внимания объекты, если кто-то дополнит, - буду благодарен).

из этого графика можно сделать следующий вывод, да средняя по всем ЖК действительно не изменилась, при этом 

- очень сильно подорожали "стремные" ЖК: май 2015 - 670, сейчас - 795, прирост 19%(высказывать предположения почему так не буду, врядли они хоть кому-то интересны),

- подорожало жилье на поселке Котовского: май 2015 - 497, сейчас 535, прирост 8%; по правде сказать о тенденции выравнивания цен на Котовского и в остальном городе слышал, но тем районом не интересовался, поэтому возможно кто-то раскажет подробнее в чем там дело и какие плюсы добавились у района(или убрались минусы) что цена идет к средней по городу.

- по всем остальным новостроям имеем удешевление: май 2015 - 554, сейчас 537, подешевело на 3%.

Итого что мы имеем - нагло дорожают некоторые весьма специфические застройщики(впрочем фиг с ними), дорожает Kadorr, дорожает бывшее ранее очень дешевым жилье на Котовского, и немного дешевеет , даже несмотря на сдачу, все остальное.

Хотелось бы добавить еще пару слов о вторичке, судя по графикам на domik.ua в Одессе м2 на вторичке в среднем стоил в среднем процентов на 15 дешевле чем м2 в новострое, по крайней мере до майдана, сейчас этот разрыв всего 5%, а значит учитывая что падение цен на новострои в общем остановилось вторичке осталось упасть еще % на 10, при условии стабильных цен на новострой(возможно и больше, но это тема отдельного разговора).

Если предположить что все потрясения и обвалы экономики, курса итд уже позади, хочется сделать вывод, - господа, дно близко, по крайней мере на на новострой, но это еще не дно. Впрочем самое дно словить очень сложно, поэтому стоит присматриваться и выбирать, не забывая о том что пока что снижение цен и удорожание м2 по мере возведения, как правило нивелируют друг друга.

P.S. Цены брал c lun.ua, но не только, т.к. там некоторых данных недоставало. В выборке участвовали ЖК, которые в продаже не менее 6 месяцев и еще остались в продаже на сейчас, и по которым было проще всего найти достоверные данные, а именно: ЖК Лазурный берег, Одесский двор, ЖК Уютный дом, ЖК Софиевский дом, ЖК Солнечный дом, ЖК Гольфстрим, Михайловский городок, Альтаир 2, Апельсин, Альтаир, ЖК Бельетаж, Осипова 40, Миконос, Лимнос, Санторини, Вернисаж, ЖК Острова, Жемчужина 18, Жемчужина 24, Жемчужина 23, Жемчужина 20, Новые Черемушки, ЖК Лазурный, ЖК Новый маяк, ЖК Янтарный, Набережный квартал, ЖСК Левитана, Щорса 148/2, 7 небо, ЖК Париж, Башня Чкалов, ЖК Радужный, ЖК Победа, ЖСК Солнечный, Одиссей, ЖСК Поющий фонтан, ЖК Романовский, Французкий бульвар 22/30, Люксембург, ЖК Дмитриевский, ЖК Балковский, ЖК Нагорный, Гагаринское плато 5/1, ЖК Новый квартал, ЖК Гулливер, ЖК Успех.

[kot1978]

N.B. Заранее приношу извинения за большое количество текста.

Понаблюдав за одесским РН у меня сложилось ощущение что одесские новострои таки потихоньку дешевеют, хотя как показал анализ, мои впечатления были несколько завышены в приятную мне сторону, но обо всем по порядку...

извините но очень много и не о чем! Дно будет там где покупательская способность людей сможет что то взять, а сейчас это из матрасов да депозитов снятых. Тут уже не раз писали сколько должен откладывать человек на квартиру за 800000-1000000 даже при зарплате в 20000, а у многих ли она такая

[NWEN]

Но тем не менее несмотря на то что у людей казалось бы денег нет - цены держатся, у Вас есть тому более логичное объяснение?

[Trinno]

Думаю все осталось как прежде, кто мог раньше заработать на квартиру и сейчас может, кто раньше не мог и сейчас тоже соответственно не может. пропорция конечно поменялась в худшую сторону, а там год два и зарплаты подтянутся к старому уровню (надеюсь)...

[kot1978]

Но тем не менее несмотря на то что у людей казалось бы денег нет - цены держатся, у Вас есть тому более логичное объяснение?

жадность

[kot1978]

Думаю все осталось как прежде, кто мог раньше заработать на квартиру и сейчас может, кто раньше не мог и сейчас тоже соответственно не может. пропорция конечно поменялась в худшую сторону, а там год два и зарплаты подтянутся к старому уровню (надеюсь)...

ну так вопрос, тем кто может сколько этих квартир надо?

[ArmT]

Даже если люди станут больше зарабатывать, жилье не будет дорожать без ипотеки. Только ипотека может поменять тренд. А жилью есть куда дешеветь, это очевидно. При отсутствии спроса будет падать составляющая конвертов, которая в себестоимости занимает приличную долю.

[Karl]

Но тем не менее несмотря на то что у людей казалось бы денег нет - цены держатся, у Вас есть тому более логичное объяснение?

В недвижимость могут вкладываться те украинцы, которые работают за границей.

А таких сейчас валом. В той же Москве, на квартиру в Одессе, можно заработать за год-два.