Покупаем/снимаем квартиру без неприятных сюрпризов

[Хасан]

Покупаем/снимаем квартиру без неприятных сюрпризов

Сегодня говорим о соблюдении прав при сделках с недвижимостью.

Как не купить "проблемную" квартиру

В настоящее время существует электронный реестр прав на недвижимое имущество. Доступ к нему открыт для всех. Там можно посмотреть то, что касается недвижимости, которая внесена в реестр с 2013 года (например, не является ли она залоговой или не под арестом ли она), все, что было внесено ранее, можно узнать у любого нотариуса (стоимость услуги — около 300 грн).

Лучше всего перед покупкой любой недвижимости заключить с нотариусом предварительный договор (стоимость услуги — 2500 грн), и уже в рамках этого договора сам нотариус будет заинтересован обязать продавца продать вам квартиру за оговоренную сумму и в установленный срок. Предварительно в рамках этого соглашения нотариусом будут проведены все необходимые проверки объекта на предмет его «чистоты».

Если хотите узнать, не претендует ли на квартиру какой-либо родственник продавца или не фигурирует ли она в открытых судебных процессах или делах, нужно обращаться к юристам, которые имеют доступ к соответствующим базам. Юристы проанализируют все документы на квартиру, и исходя из анализов этих документов и существующих реестров, сделают выводы — безопасная ли сделка. А узнать, не прописаны в квартире малолетние, можно в центре предоставления административных услуг. Правда, предвидеть все риски все равно, увы, невозможно.

Как безопасно снять/сдать квартиру

Снимая или сдавая квартиру в аренду, всегда страхуйте себя от рисков. Фотографируйте все страницы паспорта человека, у которого собираетесь снимать жилье или которого пускаете в свою квартиру, берите расписку, а лучше всего заключайте договор, в котором обязательно оговорите все суммы, сроки и укажите сам предмет соглашения — квартиру по конкретному адресу. В идеале его нужно заверить у нотариуса.

В договоре, например, хозяин жилья может оговорить размер пени в случае задолженности по арендной плате, а квартиросъемщик может застраховаться от внезапных повышений платы

Важно помнить: сдавать квартиру должен собственник, а не его родственник. Если родственник предъявит вам доверенность на любые операции с жильем, поспешите ее проверить у нотариуса. Доверенность могли давно отозвать.

Если после покупки квартиры объявился наследник

Прежде всего, покупая квартиру, которая досталась продавцу в наследство, внимательно с юристом проверьте круг наследников: все ли получили свои части или, может, где-то остались обделенные родственники. Риск купить квартиру с «сюрпризом» меньше, если речь идет о недвижимости, которая находилась в собственности у продавца более трех лет.

Существует срок исковой давности, он составляет три года. Это период, в течение которого наследник должен вступить в право собственности, если он по какой-то причине медлил, по истечении трех лет доказать что-то может быть проблематично. Поэтому, если вы купили такую квартиру, а на вашем пороге появился некий наследник с документами в руках, можете смело заявлять о нарушении срока исковой давности. Но доказывать это придется в судебном порядке.

Что нужно знать при покупке квартиры у застройщика

Прежде чем заключить договор на покупку квартиры на этапе строительства, проверьте у застройщика следующие документы:

- на отведение земли под застройку (госакт с правом собственности на строительный участок либо договор аренды на земельный участок);

- целевое назначение участка (оно должно звучать как «для строительства многоквартирного жилищного дома», если там указано, что земля выделена «под индивидуальную застройку», то на ней можно возводить здания не выше четырех этажей);

- разрешение на проведение строительных работ.

Риски занижения стоимости при купле-продаже

Продавцы часто хотят занизить стоимость, чтобы платить меньше налога, но я очень не рекомендую это делать — ни покупателям, ни продавцам. В случае возврата недвижимости и возникновения споров покупатель вернет себе только ту сумму, которая указана в договоре. Также если купивший когда-либо захочет продать эту квартиру, то тоже может иметь неприятности, так как у юристов, которые будут проверять документы на квартиру, существенно заниженная стоимость покупки вызовет вопросы. Сама по себе заниженная стоимость — уже повод для обжалования, а для продавца — лишнее внимание от фискалов.

Эксперт: Ирина нежигай, адвокат по сделкам с недвижимостью

 

[Kataleya]

2 часа назад, Хасан сказал:

Существует срок исковой давности, он составляет три года. Это период, в течение которого наследник должен вступить в право собственности, если он по какой-то причине медлил, по истечении трех лет доказать что-то может быть проблематично.

не верно!
три года. Это период, в течение которого наследник должен  вступить в право собственности .......... нет такого
итак: срок на принятия спадщины ( как по Закону так и по завещанию) по Гражд. кодексу Украины - 6 мес., с момента открытия спадщины
спадщина открывается в день смерти спадкодавця, спадкова справа - в день обращения с заявлением хотя бы одного из наследников ( наличие завещания тоже), 6 мес даётся всем такск наследникам на написание заявления и принятия спадщины,  спадщину оформляют уже спустя 6 мес. срока
три года это у нас термин исковой давности по гражд. делам , поэтому неисключено, что после принятия спадщины ( новые спадкоемцы устроят грызню между собой), кого-то обидели в долях, что-то не так по объектам и кол-ву и т.д., вот тогда они могут судиться.....вот на это три года - велком!
далее:
существует такое дело как пропуск по уваж. причине на написание этого самого заявления, тут счас самое интересное 
нашими судами (из судебной практики) активно и безповоротно это не учитывается ( хотя ранее таки суды принимали во внимание и решения были положит-ми, счас увы) - отклоняют,
например:
длит. командировка, пребывание заграницей, длит. лечение в стационаре, отбывание наказания в ИТК, "полёт на Луну" и т.д.
также есть такая норма в Законе как : коли би миг дизнатись, або з моменту коли стало видомо" сори, облом переключать язык....
так вот никого не интересует, почему вы нз, что спадкодавец умер... т.е. должны были знать полюбе...и найти время на прояж. 6 мес зайти к нотарю, расписать ручку!!!
это так маленькая ремарка... чтобы все не расслаблялись... и не пугались 3 год. срока...так чтоб наверняка... то страхуйтесь год...6 мес с момента смерти и ещё 6 мес пока доки все оформят.. суды просто отклонят вновь прибывших, даже из мест огран. свободы - никто никого слушать не будет...такова практика....
 

[Kataleya]

2 часа назад, Хасан сказал:

Что нужно знать при покупке квартиры у застройщика

 

тут ещё добавлю на скорую руку....кроме того, что в статье перечислено:
У застройщика посмотрите:
 

• Свидетельство о регистрации юр. лица;
• Устав компании;
• Справка от налоговой инспекции о том,что данный застройщик платит налоги ( по возможности)
• Лицензия на строительную деятельность - тут сроки обязательно глянуть, чтоб не просроченная была и вот вот не заканчивалась 
• Проект застройки,утвержденный органами архитектурно-строительного надзора (пакет технической документации:поэтажные планы здания,проектную документацию);
• Разрешение на строительство конкретного объекта на данном земельном участке,выданное органом исполнительной власти ( дозвил про початок будив. робит);
• Заключение комплексной инвестиционной экспертизы проекта строительства ( не всегда может присутствовать) 
  остальное потом допишу

[CitizenUkraine]

53 минуты назад, Kataleya сказал:

существует такое дело как пропуск по уваж. причине на написание этого самого заявления, тут счас самое интересное 
нашими судами (из судебной практики) активно и безповоротно это не учитывается ( хотя ранее таки суды принимали во внимание и решения были положит-ми, счас увы) - отклоняют,

Из практики после 2015г.

Наследник не был уведомлен о смерти наследодателя.

Узнал об этом через 5 лет, и то случайно т.к. родственники решили продать жилье (и тут неожиданно попался принципиальный судья потребовавший предъявить второго наследника или отказ от наследства).

Суд принял решение в пользу второго наследника.

[Kataleya]

1 час назад, CitizenUkraine сказал:

Из практики после 2015г.

Наследник не был уведомлен о смерти наследодателя.

Узнал об этом через 5 лет, и то случайно т.к. родственники решили продать жилье (и тут неожиданно попался принципиальный судья потребовавший предъявить второго наследника или отказ от наследства).

Суд принял решение в пользу второго наследника.

даже и термин поз. давности ..... пропустили?
5 лет?
апелляции, кассации не было? всем всё ровно =устроило, да?
есть решение может ссылка на ед. реестр судреш.? можно глянуть, или оригинал, можно личн дан замазать....
ну дуже цикаво?!

Змінено 29 вересня, 2017 користувачем Kataleya

[Silber]

19 часов назад, CitizenUkraine сказал:

Узнал об этом через 5 лет, и то случайно т.к. родственники решили продать жилье (и тут неожиданно попался принципиальный судья потребовавший предъявить второго наследника или отказ от наследства).

Прошу прощения, а почему продажа шла через суд? Или я не понял, почему родственники продавали жилье и был судья?

[Микрончик]

В 2012 году вступил в наследство (получил витяг про реєстрацію спадкової справи) 

А дальше не оформлял. Тогда надо было справка из БТИ оценка имущества, тех паспорт.

С тех пор многое поменялось, БТИ вроде нет.

Что сейчас необходимо для завершения оформления, сколько стоит, оценка имущества надо?

[CitizenUkraine]

В 30.09.2017 в 12:56, Silber сказал:

Прошу прощения, а почему продажа шла через суд? Или я не понял, почему родственники продавали жилье и был судья?

Продажа шла не через суд.

Родственники пытались через суд получить право собственности на вторую половину недвижимости, с бредовой мотивацией(якобы вторая сторона не претендует), которая не имела подтверждения (что-то им наобещали юристы).