Когда настанет "дно" цен на недвижимость: лучшее время для покупки с целью инвестирования (не для "жить").

[LAV86]

15.05.2022 в 13:49, beornborn сказал:

 

 

Если выбрать вкладку "Частное" то не все так однозначно.

Количество объявлений растет, так же из-за возвращающихся риелторов

[beornborn]

9 часов назад, LAV86 сказал:

Если выбрать вкладку "Частное" то не все так однозначно.

Количество объявлений растет, так же из-за возвращающихся риелторов

что не однозначно, если риелторы выставляют квартиру на продажу, то это не считово?)

но вы подтолкнули к идее провести к эксперимент и сравнить динамику частных и бизнеса.

а результат попробуем объяснить.

сегодня 17 мая утро.

 

через пару дней сравним процентное изменение

Змінено 17 травня, 2022 користувачем beornborn

[NWEN]

20 часов назад, beornborn сказал:

я тоже виду, что жизнь налаживается, но цифры говорят что люди не верят в это налаживание. 

вот я писал 6012 продавалось, сейчас сколько? 6538. 

количество выставленных на продажу квартир растет невероятным темпом. 

все это понятно, вот только до войны было 10 000 ))))) так что даже довоенного количества предложений не набрали, так что все, в Киеве рост в 1.5 раза будет(шутка)
до конца мая я был осторожен с прогнозами об уровнях, т.к. рынок находится в фазе устаканивания после паузы.

20 часов назад, beornborn сказал:

пока это не прекратится, цены будут падать. 

но пока что темп только растет.

Он и будет расти. Рынок встает после спячки. Эффект низкой базы.

20 часов назад, beornborn сказал:

кроме того по аренде - упало в 2 раза в долларах. и будет падать еще, потому что сколько выставлено на аренду? в прошлом посте было 24167, а теперь сколько? правильно, 24839. 

на 30% по Киеву упало. по Одессе на 50%. И там и там думаю будут робкие попытки восстановления в следующем месяце.

20 часов назад, beornborn сказал:

30% от довоенных думаю. 

 

кстати, общался с подругой армянкой, у них там понаехали русские, цены на аренду взлетели, сдают по 1000$ однушку, своих выселяют, чтобы русских заселить. 

окупаемость недвиги стала 6 лет. правда интересные вещи сейчас творятся? 

за 30% от довоенных я думаю рискну выкупить пару этажей в новостройке. Вот только не будет этого, потому что таких умных тут пол Одессы.

 

А так да, интересные вещи творятся везде. Но нужно понимать что и хотелки х2 на юге Одесской области, и 1000 за однушку явления временные и показывают только направление движения на долгосрок а не размер. Но да, кто-то заработает на аренде, а кто-то хорошо продаст на панике. А кто-то хорошо купит на панике, но в другом месте. По югу од области я бы высказал осторожное предположение что будем выходить на +30%, но еще нужно посмотреть, это пока ориентир. По западу(западнее збруча будем выходить на +30+50%. Центр пока интрига, но или на том же уровне или немного выше(+30 не будет, но +10-20 при стечении обстоятельств может случиться). Но ряд городов в центре может выбиться из общей тенденции, там интрига сохраняется(например Днепр, Николаев, Одесса). Тут будет сильное влияние военных рисков. Регионы непосредственно затронутые БД спрогнозировать нереально, но первое на что стоит смотреть имхо это баланс приток/отток населения с учетом разрушенного жилья, но пока даже ориентиров не вырисовывается.
Риски и целесообразность инвестиций пока оставим за кадром, т.к. у каждого сейчас своя логика.

 

П.С.Все проценты это не прогноз, это ориентир куда сейчас нацелились, но ситуация слишком шаткая чтобы воспринимать это как то что точно случится. Нужно еще подождать, посмотреть.

Змінено 17 травня, 2022 користувачем NWEN

[beornborn]

со многим согласен, но насчет некоторых пунктов

20 минут назад, NWEN сказал:

Он и будет расти. Рынок встает после спячки. Эффект низкой базы.

сейчас многое изменилась, сложно сказать какая база теперь нормальная. может низкая база и есть нормальная в текущих условиях.

21 минуту назад, NWEN сказал:

на 30% по Киеву упало

это если в гривнах.

 а в твердой валюте почти на 50%

25 минут назад, NWEN сказал:

за 30% от довоенных я думаю рискну выкупить пару этажей в новостройке. Вот только не будет этого, потому что таких умных тут пол Одессы.

пока что вообще не вижу движения вниз, по моему комплексу хотелки остались довоенными. 

но все зависит от военных действий. 

если произойдет так, как надо считать, что произойдет, то будут сползать очень медленно. 

а если как не надо, то падение может быть очень быстрым.

[NWEN]

17.05.2022 в 16:00, beornborn сказал:

сейчас многое изменилась, сложно сказать какая база теперь нормальная. может низкая база и есть нормальная в текущих условиях.

Согласен что невозможно сказать какая база нормальная, но тогда не стоит принимать этот параметр в расчет, чтобы не было как в анекдоте:

-Петька, приборы

-45

-Что 45?

-А что приборы?

17.05.2022 в 16:00, beornborn сказал:

пока что вообще не вижу движения вниз, по моему комплексу хотелки остались довоенными. 

но все зависит от военных действий. 

если произойдет так, как надо считать, что произойдет, то будут сползать очень медленно. 

а если как не надо, то падение может быть очень быстрым.

Если как не надо, то нас всех будут интересовать немного другие вещи.

А если как надо, и обвал до 30%, то я уже говорил насчет этажей. Но, не будет такого обвала, имхо. Даже по ППС думаю не будет, а по номиналу тем более.

Разве что... Если не справятся и из-за войны случится голод в странах которым мы поставляли зерно. Это может запустить цепочку событий когда все схлопнется везде, но это сценарий из раздела "как не надо" и опять же прогнозировать нельзя, и не факт что хоть кому-то будет дело до цены недвижимости.

Так что если принимать во внимание средневзвешенный вариант развития событий то от -50 до +50%. Но неоднородно, и пока нельзя предугадать где как, поэтому от прогнозов воздержусь, а примерное видение направлений уже написал выше.

[beornborn]

15.05.2022 в 13:49, beornborn сказал:

еще можно сравнивать цифры в разные дни. 

например, в киеве за 4 дня:

продажа 5669 -> 6012

аренда 23062 -> 24167

продолжение сериала. 

замеры начал делать с 11 мая

сейчас 26 и за 15 дней имеем 

рост выставленных на продажу на 65%

на аренду на 21%

я замеряю каждые пару дней, и по цифрам вижу ровный устойчивый тренд. 

цифры говорят сами за себя. 

 

еще интересно наблюдать отношение продаж к аренде:

киев 32%

львов 67%

днепр 51%

одесса 93%

житомир 58%

 

не берусь утверждать однозначно, но во львове большой процент скорее из-за того, что свободных для аренды мало. 

одесса мне кажется весьма показательна - похоже многие не верят, что ее получится спасти. 

[Mixa85]

3 часа назад, beornborn сказал:

продолжение сериала. 

замеры начал делать с 11 мая

сейчас 26 и за 15 дней имеем 

рост выставленных на продажу на 65%

на аренду на 21%

я замеряю каждые пару дней, и по цифрам вижу ровный устойчивый тренд. 

цифры говорят сами за себя. 

 

еще интересно наблюдать отношение продаж к аренде:

киев 32%

львов 67%

днепр 51%

одесса 93%

житомир 58%

 

не берусь утверждать однозначно, но во львове большой процент скорее из-за того, что свободных для аренды мало. 

одесса мне кажется весьма показательна - похоже многие не верят, что ее получится спасти. 

Если взять олх, то свою квартиру которую я продаю, выставили ещё 4-6агенств в топе. Те на 1квартиру минимум 5 объявлений. А вот что касается аренды, тут она риэлтора не интересна и реально 1 мое объявление.

Кстати на олх по Одессе 11932 по продаже, 12783 по аренде... 

Змінено 26 травня, 2022 користувачем Mixa85

[beornborn]

2 часа назад, Mixa85 сказал:

Кстати на олх по Одессе 11932 по продаже, 12783 по аренде... 

ну да. поделите 11932 на 12783 и получите 0.93. я ж так и писал - "отношение продаж к аренде". 

само по себе значение ни о чем не говорит. 

оно говорит в сравнении с другими городами. 

в других городах тоже риелторы ставят по 5 объявлений на квартиру, и так же не ставят на аренду. 

 

так же как и динамика увеличения количества объявлений. 

я же не говорю - объявлений мало или объявлений много. 

я говорю, что их становится больше, и это факт. 

другой вопрос почему их становится больше. 

мне тут ранее объясняли, что их становится больше, потому что риелторы выходят на работу. 

пришло время проверить эту гипотезу. 

риелторы подают объявление только в бизнес категориях. 

динамика за 9 дней:

частное 1437 / 1214 = 1.18

бизнес 8114 / 5456 = 1.49

 

похоже рост во многом и правда объясняется деятельностью риелторов. 

тем не менее рост на 18% за 9 дней от хозяев сложно назвать маленьким. 

возможно это временное явление, связанное с тем, что не все еще раздуплились после открытия реестров. 

 

будем наблюдать, следить за динамикой. зафиксированных цифр становится больше, больше возможностей для дата-майнинга. 

было бы здорово, чтобы olx занимался аналитикой, графиками, и прочим, такие возможности.. или давал апи

[Mixa85]

33 минуты назад, beornborn сказал:

ну да. поделите 11932 на 12783 и получите 0.93. я ж так и писал - "отношение продаж к аренде". 

само по себе значение ни о чем не говорит. 

оно говорит в сравнении с другими городами. 

в других городах тоже риелторы ставят по 5 объявлений на квартиру, и так же не ставят на аренду. 

 

так же как и динамика увеличения количества объявлений. 

я же не говорю - объявлений мало или объявлений много. 

я говорю, что их становится больше, и это факт. 

другой вопрос почему их становится больше. 

мне тут ранее объясняли, что их становится больше, потому что риелторы выходят на работу. 

пришло время проверить эту гипотезу. 

риелторы подают объявление только в бизнес категориях. 

динамика за 9 дней:

частное 1437 / 1214 = 1.18

бизнес 8114 / 5456 = 1.49

 

похоже рост во многом и правда объясняется деятельностью риелторов. 

тем не менее рост на 18% за 9 дней от хозяев сложно назвать маленьким. 

возможно это временное явление, связанное с тем, что не все еще раздуплились после открытия реестров. 

 

будем наблюдать, следить за динамикой. зафиксированных цифр становится больше, больше возможностей для дата-майнинга. 

было бы здорово, чтобы olx занимался аналитикой, графиками, и прочим, такие возможности.. или давал апи

Я ваше сообщение понял так: что в Одессе на 93проц больше продажи чем аренды, мол одесситы не верят в спасение...

А получается грубо говоря один к одному. 

Наверное про 93% я не правильно понял.

По Одессе аренда прям сильно просела. То что сдавал за 8500 сейчас за 5000 никто не звонит, а дешевле ставить не буду ибо там техники и ремонта столько что лучше пусть стоит. А то что сдавал за 6000, сейчас за 3800 не могу - тоже решении что дешевле не буду. Пусть все стоит.. вот то что за 6000 было, выставил на продажу. Пока звонят только риэлторы с разрешением продавать) продажу выставил цену на 10% дешевле от довоенного времени. Если звонков не будет опущу ещё на 1, максимум 2к уе и там будем глядеть. Но на 1/3 дешевле от довоенного времени продавать не буду. Либо продам как хочу, либо крутим рулетку) 

[Женька]

26.05.2022 в 10:05, beornborn сказал:

продолжение сериала. 

замеры начал делать с 11 мая

сейчас 26 и за 15 дней имеем 

рост выставленных на продажу на 65%

на аренду на 21%

я замеряю каждые пару дней, и по цифрам вижу ровный устойчивый тренд. 

цифры говорят сами за себя. 

 

еще интересно наблюдать отношение продаж к аренде:

киев 32%

львов 67%

днепр 51%

одесса 93%

житомир 58%

 

не берусь утверждать однозначно, но во львове большой процент скорее из-за того, что свободных для аренды мало. 

одесса мне кажется весьма показательна - похоже многие не верят, что ее получится спасти. 

Отличный и очень интересный анализ на основе открытых источников!Запилить паука и сделать веб морду так вообще стартап получится)) Единственный момент который может искажать статистику - это разный день недели её сбора. Лет 5 назад искал для аренды квартиру на олх, заметил что наибольшее количество объявлений было во вторник с утра (если не ошибаюсь), когда публиковался пул заявок, далее объявления снимали как неактуальные или как мошеннические и кол-во существенно падало.