Недвижимость в Одессе

[Заяц 6 262]

15 годин тому, palu41 сказав:

По-моему у нас единственный город в Украине, где даже новостройки продают в долларе.

Не единственный - в городе по соседству, на некоторые новостройки цены в USD; продают, правда, в UAH, но привязка к курсу на день оплаты.

Змінено 15 грудня, 2016 користувачем Заяц

[palu41 264]

6 часов назад, NWEN сказал:

У меня вообще такое ощущение что цены на 1к в Одессе держатся на 90% благодаря надеждам на аренду.

Так и есть. 1к новострой с ремонтом 1к кв.м. Если близко к морю, то еще дороже.

Ждем весну - цена поднимется. Учитывая цены на аренду этого лета - за сезон с квартиры при полной заполненности 500-1000 грн сутки х 120-150 дней, то это не очень плохое вложение денег. Депо столько не даст.

6 часов назад, NWEN сказал:

А так, не хочется по 700-800, - ждите, или есть 1к хрущи по 600, даже с ремонтом(о нем ниже). А там и до па-500 недалеко, и я думаю что мы таки увидим заветное желание некоторых о хрущ па-500. Тоесть 1к хрущ слегка выше 15, но это немного не относится к текущему падению цен на недвижимость.

А "ремонты" в советских домах, будь то хрущ или более поздняя панелька/чешка/итд зачастую такие что обнять и плакать, - максимум жалкие потуги называемые у нас "евроремонтом", из дешманских материалов, без замены проводки, без ничего, - просто взяли зашили все в обои с гипсокартоном - вот и весь сказ. Это в лучшем случае.

Так что за такой "ремонт" я ни одного лишнего цента не заплачу. Все равно все переделывать, если жить самому а не под квартирантов сдавать.

Хрущи лучше вообще не покупать - выброшенные деньги. Потом не продашь или продашь в минус (в любом случае в минус!).

 

[NWEN 10 418]

42 минуты назад, palu41 сказал:

Ждем весну - цена поднимется. Учитывая цены на аренду этого лета - за сезон с квартиры при полной заполненности 500-1000 грн сутки х 120-150 дней, то это не очень плохое вложение денег. Депо столько не даст.

Поднимется поднимется, на половину от того что упало за зиму и поднимется.

Тут бы на нынешних уровнях удержалось, - и то продавцам в радость, а чтобы выше то вообще несбыточные мечты. Это если брать среднюю по рынку. Есть конечно сегменты где может быть дорожай(как это не грустно - дома вроде Каркашадзе, - я давно на него облизываюсь, но пока не дорос).

А 500-1000 грн в сутки это немного не на тех квартирах которые +/-25 тысяч стоят. На тех что стоят 30 тыс, то там 500грн/сутки уже неплохо сдал, тем более если брать среднюю за 5 месяцев. Это в сезоне 2016; как будет дальше, - будем посмотреть.

Да и 100% заполненности день в день у Вас не будет. А еще сопутствующие такскть эксплуатационные затраты и риски. В общем то что в теории будет

500*150=75 000 можете делить на 2 по итогу, так что это уже тысяч 35-40. 1,5к за лето конечно неплохо, но в годовых % это будет приблизительно

(1500/5)*12=3600/25000~15%, что меньше чем гривнедепо пока что. Дополнительно учтите риски на то что упадет гривна, и потянет частично вниз цены на недвижимость, риски падения цены даже при стабильном курсе(что вполне вероятно сейчас).

И даже с учетом досдачи квартиры зимой до лета получится что доходность в районе гривнедепо, с соизмеримыми рисками.

И это еще не учитывая сколько стоит Ваше время, которого тоже ощутимо уйдет на квартиру с посуточной арендой.

Так что выбор между недвижимостью и гривнедепо - дело вкуса.

42 минуты назад, palu41 сказал:

Хрущи лучше вообще не покупать - выброшенные деньги. Потом не продашь или продашь в минус (в любом случае в минус!).

То є так дядьку, то є так.

Ну я об этом намекал, в посте выше, но могу и прямо сказать, - у хрущей дна нет.

Кто в Одессе думаю все в курсе насчет климовского квартала, и состояния домов там, да и не только там, много еще мест.

Ставить ставки на то как скоро хрущевки начнут доходить до такого состояния при нынешней ситуации будем?

 

[pilulina 352]

41 минуту назад, NWEN сказал:

 

Ставить ставки на то как скоро хрущевки начнут доходить до такого состояния при нынешней ситуации будем?

 

С удовольствием послушаю Ваш прогноз( ставку)  )) 

 

[palu41 264]

1 час назад, NWEN сказал:

Так что выбор между недвижимостью и гривнедепо - дело вкуса.

Риски? 

40к или 5 фондов в пяти банках. Итог при +15% чистыми (кстати какой банк даст столько?) и инфляции средней по году 12% мы имеем ... ничего. Если курс просел на 10% - то идем в минус. 5 разных банков в современных условиях - нужно иметь железные нервы.

 

[NWEN 10 418]

15 часов назад, pilulina сказал:

С удовольствием послушаю Ваш прогноз( ставку)  ))

На заклад не бьюсь Просто пока не покупаю.

Прогнозов куча была выше.

Если кратко, - жду медленное и печальное падение средних цен как минимум до весны.

Как будет дальше будем посмотреть, но есть вероятность того что пройдем по сценарию пары последних лет, - на лето оживление и стабилизация цен с неудачными попытками роста, зимой медленное сползание.

Итого:

1 до весны(точнее начала сезона) роста не жду.

2 на лето, - может попытаемся, но всерьез не вырастем.

3 осенью пока затрудняюсь сказать, но вероятность того что продолжим падать высока, скажем так, вероятнее что будем падать чем стоять на месте.

При чем все вот эти телодвижения по ценам будут очень маленькими и по капле. Ну просядем на 50баксов за метр(если брать по графикам того же домика), - это много? А если летом вырастем на целых 20-30 баксов за все лето это много?

Так и живем. При куче просмотров "на поинтересоваться" без покупок, и типа стабильных ценах. Но это цены хотелок.

А чтобы оживление по РН пошло нужно чтобы или:

1. У большинства людей серьезно вырасли доходы.

2. Серьезно упали цены.

Пока что ни того ни другого не наблюдаю, так что медленное и печальное падение наше всьо.

P.S. Блин хотел кратко, а получилось как всегда. Если хоть минимально объяснять свою позицию кратко не получается.

14 часа назад, palu41 сказал:

Риски? 

40к или 5 фондов в пяти банках. Итог при +15% чистыми (кстати какой банк даст столько?) и инфляции средней по году 12% мы имеем ... ничего. Если курс просел на 10% - то идем в минус. 5 разных банков в современных условиях - нужно иметь железные нервы.

А баксы вложенные в недвижимость инфляции не подвержены, в случае стабильного курса грн/$? А падение цен на недвижимость в случае любого шухера с гривней куда делось? А впринципе отрицательная динамика цены на РН, даже при условно стабильном курсе где?

В общем при расчете % стоит учитывать что квартира, хоть и считается в $, но достаточно сильно привязана к грн.

Кроме того я выше уже говорил, - время тоже стоит денег. Или Ваше время бесплатное? Лично мне если потратить 1 рабочий день на решение каких-то нюансов с квартирой/квартирантами, могу потом считать что с неделю я сдавал квартиру даром.

А у кого время стоит дешевле так тому еще накопить на ту квартиру надо постараться. Если конечно к нему не залетят шальные деньги.

Так что квартира под посуточную аренду весьма спорное вложение. На пенсии можно. Пока активно работаешь, - можно найти способы заработать и получше

P.S. Главное не бросаться в другую крайность, - держание баксов в нале под подушкой. Сильно рискованно, да и невыгодно ни разу.

Змінено 16 грудня, 2016 користувачем NWEN

[jungle 453]

Ну не хочет недвижимость в Одессе дешеветь,ну не хочет http://vlasti.net/news/254086

Речь конечно же идет про ликвид

Змінено 15 січня, 2017 користувачем jungle

[NoNaMe 524]

Киев больше не самый дорогой город Украины
В списке самых дорогих городов мира столицу Украины подвинула Одесса. Об этом сообщил портал Numbeo, опубликовав свежий рейтинг.
Таким образом, Одесса обошла Киев по стоимости жизни, заняв 454-е место. Киев оказался на 458-й строчке, а четвертым идет Харьков на 465-м месте. Далее в рейтинге расположились Днепр, Сумы и Львов на 472-м, 473-м и 475-м местах.

[Аид 88 772]

2 часа назад, NoNaMe сказал:

Киев больше не самый дорогой город Украины
В списке самых дорогих городов мира столицу Украины подвинула Одесса. Об этом сообщил портал Numbeo, опубликовав свежий рейтинг.
Таким образом, Одесса обошла Киев по стоимости жизни, заняв 454-е место. Киев оказался на 458-й строчке, а четвертым идет Харьков на 465-м месте. Далее в рейтинге расположились Днепр, Сумы и Львов на 472-м, 473-м и 475-м местах.

И это не радует...

[NWEN 10 418]

Ходил я тут давеча, интересовался разным, однокомнатным, шо я имею вам сказать по поводу ценников в агенствах:

Альтаир(сдается), переуступка, от 32-33.

Радужный(в недавно сданных домах), переуступка от 28

7 небо(в недавно сданных) от 24

7небо(в строящихся, сдача где-то летом-осенью), переуступка от 23

7небо(сдача 2018) от 18

Балковский(сдача лето-осень), от 26,5, но остались только квартиры со стороны улицы, остальное дороже и переуступка

Романовский, Люксембург(сданое от стикона), - ~40

Арт виль, - конь не валялся, ценник в районе 18

Вернисаж(обещают к лету, не факт), - 28

Дмитриевский(обещают к лету, но скорее всего будет ближе к новому году) 32

Дом на Щорса(к осени) - 27

Михайловский городок(к НГ), - 27

Одесские традиции(2018), -19

По ценам это все, если ничего не забыл. Теперь немного ИМХО:

1. Не связывайтесь с застройщиками в формате "Фамильный дом". Это жесть. Расписывать не буду, - но будете жить на птичьих правах, при чем по цене такая квартира не особо дешевле нормальной. А если уж по цене за квадрат посчитать, - то ой.

2. Не связывайтесь с СМУ-11, будете годами ждать квартиру

3. Не связывайтесь с Интостроем, - квартиру будете иметь, но с таким потрясающим качеством что просто нет слов и ввода в эксплуатацию скорее всего придется подождать пару тройку лет, поплатить по пром. тарифу, да побегать с бумажками разного рода

4.К сроку сдачи, который обещает Стикон на этапе котлована прибавляйте полгода, но качество хорошее.

5. Одесские традиции можно брать, это тот же застройщик что и 7 небо. А артвиль очень стремные ребята.

Ну и ищите свой вариант, - всегда можно взять подешевле, даже можно попытаться взять скидочку от тех цен что я озвучил выше. Но надо знать как и иметь немного везения.

Если кому что интересно, - спрашивайте. По свежим следам расскажу. Всем добра.