Вторичное жилье дешевеет

[Executioner 162]

Рынок вторичного жилья сегодня можно назвать оживленным. Причина — постепенное снижение цен, благодаря чему многие дождались приемлемого для себя предложения.

Специалисты по продаже недвижимости, анализируя поведение покупательского спроса и настроения, говорят, что украинцы сегодня не боятся, что вдруг произойдет обвал цен и они прогадают с покупкой. Те, кто покупает квартиру для проживания, успокаивают себя тем, что будут жить на собственных метрах. А те, кто приобретает жилье для бизнеса, считают, что компенсировать возможные убытки поможет быстрая сдача жилья в аренду, так как многие квартиры продаются в состоянии "заходи и живи" или требуют минимального вложения сил и денег.

Сделок стало в два раза больше

Средняя стоимость "вторички" снижается по всей территории Украины почти равномерно, с более глубоким проседанием в небольших городах. Не устояла и столица: согласно ежемесячному отчету информационно-аналитического портала "Столичная недвижимость", в августе 2017 г. средняя цена кв.м в Киеве уменьшилась на 1,5% по сравнению с июлем и составила 32,128 тыс. грн/кв.м. А с августа 2016 г. квартиры на вторичном рынке в Киеве подешевели в среднем уже на 7,9%.

ЛОВЦЫ УДАЧИ. По мере снижения цены отмечают и растущий спрос, которого не было в прошлом.

"Если в январе 2016 г. в Киеве было 194 сделки купли-продажи, а в августе 2016 года — 488, то уже в январе, который обычно "мертвый", — 236 сделок, а в августе 2017-го — 703. Покупать стали активнее: на рынке недвижимости сохраняется отложенный спрос еще со времен кризиса. Теперь же украинцы могут поймать вариант по карману", — объясняет главный аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.

При таком раскладе стало уменьшаться число представленных к продаже квартир (в августе 2017 г., по сравнению с июлем, на 2%, до 19 629 объектов). Объяснение простое: некоторые хозяева сняли с продажи свои "имения", решив подождать более удачного для продажи времени.

"Мейкап" товара и боязнь платежек

Сейчас жилью на продажу стараются придать товарный вид: "квартиры под ремонт" продаются очень плохо или совсем дешево.

"Практически в каждом объекте, который я показывал, сделан свежий ремонт. Сами хозяева рассказывали, что легче сделать новые полы, поклеить обои и оставить мебель, чем упустить покупателя. Он уйдет к тем, у кого квартира за такую же цену, но не такая "убитая" и "нафарширована". Правда, ремонт этот обычно для отвода глаз, и вскоре новый хозяин поймет, что нужно все капитально переделывать", — рассказывает риелтор столичного агентства недвижимости Николай Богданов.

СТРУКТУРА. В АН отмечают, что в структуре предложения "вторички" преобладают трехкомнатные квартиры. Этот факт подтверждают и аналитики: они посчитали, что на рынке "однушки" занимают 28%, "двушки" — 32%, "трешки" — 33%, а четырехкомнатные квартиры — всего 7%. "Как раз на трехкомнатные квартиры сейчас самые низкие цены и самый вялый спрос. Хозяева идут на многое: торгуются до последнего, готовы продать часть квартиры и даже рассрочить платеж, приняв расписку от покупателя. Причина такой гибкости — небогатые покупатели и дороговизна в обслуживании таких "хором".

"В отопительный сезон мне приходится платить за отопление больше 3 тыс. грн, а пенсии нет и 2 тыс. Живу с сыном, который работает на проектах, и его доход нельзя считать постоянным. Такая большая квартира нам не нужна, и я согласна рассмотреть все условия: и выкуп одной комнаты, и рассроченный платеж", — рассказывает пенсионерка Инна Григорчук, которая продает свою квартиру на Оболони (Киев).

 

Центр и премиум-сегмент остались без покупателя

Брокеры и консалтеры утверждают, что покупатели по-прежнему внимательны к расположению квартиры, но чаще готовы рассмотреть вариант не совсем по вкусу и первоначальному запросу, но дешевле.

"В областных центрах, по большому счету, грань между центром и спальным районом стирается: транспорт ходит допоздна, супермаркеты работают дольше. Поэтому покупатели готовы рассмотреть предложение подальше от центра, даже если изначально рассчитывали именно на него. В небольших городах даже маленькая разница в стоимости влияет на выбор: чтобы ситуация в глубинке изменилась, должен пройти не один десяток лет", — сообщают члены Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины.

Если жилье в спальном районе, но намного дешевле, — надо брать

ПРАВО РУЛЯ. Столичные брокеры отмечают, что правый берег по предложениям жилья богаче (исключение составляет центр), чем левый. По районам расклад следующий: в Дарницком доля от всех предложений составляет 16%, Голосеевском — 14%, Печерском — 13%, Шевченковском — 11%, Днепровском и Соломенском — по 10%, а в Святошинском — 8%. Наименьшая доля представленных к продаже квартир — в Оболонском районе — 7%, Деснянском — 6% и Подольском — 5%.

Также надо отметить, что премиум-сегмент дешевеет активнее, чем остальные: из-за снижения покупательского спроса привлечь покупателя можно только заманчивой ценой.

Из-за падения спроса на этот сегмент недвижимости предложений продажи становится все меньше (например, в Подольском районе по сравнению с июлем количество предложений уменьшилось на 15%). Увеличение предложения наблюдалось только в Печерском районе (на 0,5%), где идет активная застройка.

"Некоторые хозяева жилья, особенно с хорошим расположением, решили подождать и не продавать свои метры за бесценок. Многие выразили сомнение, что не смогут за вырученные деньги купить себе то, что задумали. Исключение — "срочники": они опасаются, что их недвижимость упадет в стоимости еще больше, и согласны на торг в разумных пределах", — рассказывают в агентствах недвижимости.

Ипотека: ставки станут доступными не скоро

Кредитное жилье украинцам по-прежнему практически недоступно. Теоретически, иметь "свой угол" хотят многие, а вот потянуть кредиты могут единицы — даже несмотря на то, что ставки начали снижаться.

"С начала года ставки по ипотечным кредитам снижались из-за относительной стабилизации экономической ситуации, а также достаточно прогнозируемой ситуации на валютном рынке. Эти факторы позволили снизить ставки по привлечению депозитов населения, что позитивно сказалось и на ставках по ипотеке. На данный момент можно получить кредит на приобретение жилья от 18,99% до 20 лет", — говорит директор департамента розничного бизнеса АТ "Ощадбанк" Валерия Малахова.

Впрочем, даже ставку в 18% большинство украинцев потянуть не в состоянии. Поэтому, даже если ипотека станет еще немного доступнее, спрос на нее будет ограничен низкой платежеспособностью населения.Прогнозы экономистов также довольно пессимистичны: активно жилье в ипотеку начнут приобретать только при условии роста экономики и реальных доходов населения.

"С начала этого года приобрели свое первое жилье или улучшили свои жилищные условия с помощью ипотечных программ около 700 семей, что более чем в 2,5 раза превышает уровень прошлого года. Но такие объемы выдач новых ипотек считаются незначительными", — говорит Валерия Малахова.

В других банках, в которых ипотечные программы еще не заработали, признаются: разговоры о возобновлении жилищного кредитования ходят. Многие финучреждения ведут переговоры с застройщиками и прорабатывают совместные программы — это необходимо, чтобы достроить объекты, частично профинансированные инвесторами, а не заморозить.

Новое жилье догоняет

Эксперты прогнозируют, что до конца года цены продолжат снижаться (несмотря на то, что "дном" многие называли стоимость еще два года назад), и потеряют не менее 5—10%. Со "вторичкой" уже конкурирует "первичка": на ее стороне — количество и качество по адекватным ценам, а также выигрышное положение практически по всем параметрам. И, если раньше вторичный рынок недвижимости стоил практически на четверть дороже первичного, то сейчас разница минимальна.

"Активнее всего продолжат дешеветь гостинки, хрущевки и жилье с большим метражом. Меньше всего подешевеют, а в отдельных районах и вообще не сдвинется цена, на полноценные 1—2-комнатные квартиры с хорошей планировкой: на них сегодня наибольший спрос и их купят и за такие цены, по которым они выставлены на продажу сейчас", — прогнозирует директор Института развития недвижимости Александр Рубанов.

В Национальном совете "Риелторской палаты Украины" добавляют: в регионах страны рынок жилья тоже характеризуется снижением стоимости "квадратов", но если в городах-миллионниках количество сделок растет, то в небольших городах, скорее всего, оно будет снижаться из-за менее обеспеченного населения.

Юлия Полехина

[Гість]

Интересная статья, но для меня достаточно прочитать вот это :

"Практически в каждом объекте, который я показывал, сделан свежий ремонт. Сами хозяева рассказывали, что легче сделать новые полы, поклеить обои и оставить мебель, чем упустить покупателя. Он уйдет к тем, у кого квартира за такую же цену, но не такая "убитая" и "нафарширована". Правда, ремонт этот обычно для отвода глаз, и вскоре новый хозяин поймет, что нужно все капитально переделывать", — рассказывает риелтор столичного агентства недвижимости Николай Богданов.

Считаю когда идет реальное оживление то спустя некоторое время уже продавец диктует условия, а сейчас покупатель и пока не вижу перспектив для тех кто для себя ( думаю их единицы или продал  что-бы увеличить,  уменьшить площадь ), а под бизнес не думаю что все так радужно со сдачей в аренду.

Мое субъективное мнение, возможно количество сделок и увеличилось в сравнение с аналогичным периодом ( но этого не достаточно для роста цены, так как предложения все равно преобладает ), лично я не сильно верю таким статистикам, так как лепят заинтересованные лица ( возможно ошибаюсь ). От куда должна появиться активность, а самое главное деньги ? ИМХО

Змінено 28 вересня, 2017 користувачем Гість

[CitizenUkraine 337]

4 часа назад, numi4you сказал:

а под бизнес не думаю, что все так радужно со сдачей в аренду.

Для примера.

Элитный новострой, центр города.

Студия и спальня в продаже голая 1000/м2., минимальная площадь 65.

Люди купили сделали ремонт (суммарно примерно в 80 им обошелся весь банкет), пытаются сдавать по 10.

Другой пример, новострой, центр, 90м2 с дорогим классическим ремонтом, пытаются сдавать по 800$ (клиента нет уже года два).

[jungle 453]

3 часа назад, CitizenUkraine сказал:

Для примера.

Элитный новострой, центр города.

Студия и спальня в продаже голая 1000/м2., минимальная площадь 65.

Люди купили сделали ремонт (суммарно примерно в 80 им обошелся весь банкет), пытаются сдавать по 10.

Другой пример, новострой, центр, 90м2 с дорогим классическим ремонтом, пытаются сдавать по 800$ (клиента нет уже года два).

Что это за город?

[vaxa2000 259]

8 минут назад, jungle сказал:

Что это за город?

Мабудь Киев

[NWEN 10 396]

4 часа назад, CitizenUkraine сказал:

Элитный новострой, центр города.

Студия и спальня в продаже голая 1000/м2.

Что-то это на элитку не тянет, что в Одессе, что в Киеве.

Может это псевдо-элитка тогда да.

Но хлебнуть с ней горюшка не то что легко, а очень легко.

[Гість]

4 часа назад, CitizenUkraine сказал:

 

" Люди купили сделали ремонт (суммарно примерно в 80 им обошелся весь банкет), пытаются сдавать по 10 "

---- 80 000 даже при идеальной сдаче 12 месяцев ( хотя так почти не бывает ) и стабильном курсе ( на сейчас это 377 $ ) при росте курса доллара расчет будет в гривне 10 000 , по курсу пересчитывать не получиться. это 12* 377= 4524 за год 80 000 / 4524 = 17 + лет

" Другой пример, новострой, центр, 90м2 с дорогим классическим ремонтом, пытаются сдавать по 800$ (клиента нет уже года два) "

---- Наверно пытаются сдавать по старым ценам в долларах, но так не бывает.

У меня так знакомый сдавал за 8 000 грн при курсе 13, и при 26 почти столько же ( в гривнах даже меньше 7200 )

Недвижимость становиться инвестицией только в 10 - 20 % времени, когда идет накачка страны деньгами или когда реальный подъем экономики, когда дешевые кредиты и денег у людей сумками тогда по сверх дорогой цене парят М 2, цена очень быстро растет как у нас было в с 2000 годов.

" - Не можешь купить за свои, не хватает?

- Нет!

- Ладно, на тебе 100 000 $ под " смешной процент " есть что в залог.

-Нет!

- Ну ладно, на тебе под твою квартиру "

А потом когда очередной кризис урезает доходы, то оказывается что это очень дорого... 2008 , 2013.

С 2008 года цены почти без коррекций идут вниз, уже почти 10 лет...

ИМХО

Змінено 28 вересня, 2017 користувачем Гість