Jump to content
Executioner

Вторичное жилье дешевеет

Recommended Posts

Рынок вторичного жилья сегодня можно назвать оживленным. Причина — постепенное снижение цен, благодаря чему многие дождались приемлемого для себя предложения.

Специалисты по продаже недвижимости, анализируя поведение покупательского спроса и настроения, говорят, что украинцы сегодня не боятся, что вдруг произойдет обвал цен и они прогадают с покупкой. Те, кто покупает квартиру для проживания, успокаивают себя тем, что будут жить на собственных метрах. А те, кто приобретает жилье для бизнеса, считают, что компенсировать возможные убытки поможет быстрая сдача жилья в аренду, так как многие квартиры продаются в состоянии "заходи и живи" или требуют минимального вложения сил и денег.

Сделок стало в два раза больше

Средняя стоимость "вторички" снижается по всей территории Украины почти равномерно, с более глубоким проседанием в небольших городах. Не устояла и столица: согласно ежемесячному отчету информационно-аналитического портала "Столичная недвижимость", в августе 2017 г. средняя цена кв.м в Киеве уменьшилась на 1,5% по сравнению с июлем и составила 32,128 тыс. грн/кв.м. А с августа 2016 г. квартиры на вторичном рынке в Киеве подешевели в среднем уже на 7,9%.

-1_163.jpg

ЛОВЦЫ УДАЧИ. По мере снижения цены отмечают и растущий спрос, которого не было в прошлом.

"Если в январе 2016 г. в Киеве было 194 сделки купли-продажи, а в августе 2016 года — 488, то уже в январе, который обычно "мертвый", — 236 сделок, а в августе 2017-го — 703. Покупать стали активнее: на рынке недвижимости сохраняется отложенный спрос еще со времен кризиса. Теперь же украинцы могут поймать вариант по карману", — объясняет главный аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.

При таком раскладе стало уменьшаться число представленных к продаже квартир (в августе 2017 г., по сравнению с июлем, на 2%, до 19 629 объектов). Объяснение простое: некоторые хозяева сняли с продажи свои "имения", решив подождать более удачного для продажи времени.

-2_34.jpg

По клику – большое изображение.

"Мейкап" товара и боязнь платежек

Сейчас жилью на продажу стараются придать товарный вид: "квартиры под ремонт" продаются очень плохо или совсем дешево.

"Практически в каждом объекте, который я показывал, сделан свежий ремонт. Сами хозяева рассказывали, что легче сделать новые полы, поклеить обои и оставить мебель, чем упустить покупателя. Он уйдет к тем, у кого квартира за такую же цену, но не такая "убитая" и "нафарширована". Правда, ремонт этот обычно для отвода глаз, и вскоре новый хозяин поймет, что нужно все капитально переделывать", — рассказывает риелтор столичного агентства недвижимости Николай Богданов.

СТРУКТУРА. В АН отмечают, что в структуре предложения "вторички" преобладают трехкомнатные квартиры. Этот факт подтверждают и аналитики: они посчитали, что на рынке "однушки" занимают 28%, "двушки" — 32%, "трешки" — 33%, а четырехкомнатные квартиры — всего 7%. "Как раз на трехкомнатные квартиры сейчас самые низкие цены и самый вялый спрос. Хозяева идут на многое: торгуются до последнего, готовы продать часть квартиры и даже рассрочить платеж, приняв расписку от покупателя. Причина такой гибкости — небогатые покупатели и дороговизна в обслуживании таких "хором".

"В отопительный сезон мне приходится платить за отопление больше 3 тыс. грн, а пенсии нет и 2 тыс. Живу с сыном, который работает на проектах, и его доход нельзя считать постоянным. Такая большая квартира нам не нужна, и я согласна рассмотреть все условия: и выкуп одной комнаты, и рассроченный платеж", — рассказывает пенсионерка Инна Григорчук, которая продает свою квартиру на Оболони (Киев).

 

Центр и премиум-сегмент остались без покупателя

Брокеры и консалтеры утверждают, что покупатели по-прежнему внимательны к расположению квартиры, но чаще готовы рассмотреть вариант не совсем по вкусу и первоначальному запросу, но дешевле.

"В областных центрах, по большому счету, грань между центром и спальным районом стирается: транспорт ходит допоздна, супермаркеты работают дольше. Поэтому покупатели готовы рассмотреть предложение подальше от центра, даже если изначально рассчитывали именно на него. В небольших городах даже маленькая разница в стоимости влияет на выбор: чтобы ситуация в глубинке изменилась, должен пройти не один десяток лет", — сообщают члены Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины.

Если жилье в спальном районе, но намного дешевле, — надо брать

ПРАВО РУЛЯ. Столичные брокеры отмечают, что правый берег по предложениям жилья богаче (исключение составляет центр), чем левый. По районам расклад следующий: в Дарницком доля от всех предложений составляет 16%, Голосеевском — 14%, Печерском — 13%, Шевченковском — 11%, Днепровском и Соломенском — по 10%, а в Святошинском — 8%. Наименьшая доля представленных к продаже квартир — в Оболонском районе — 7%, Деснянском — 6% и Подольском — 5%.

Также надо отметить, что премиум-сегмент дешевеет активнее, чем остальные: из-за снижения покупательского спроса привлечь покупателя можно только заманчивой ценой.

Из-за падения спроса на этот сегмент недвижимости предложений продажи становится все меньше (например, в Подольском районе по сравнению с июлем количество предложений уменьшилось на 15%). Увеличение предложения наблюдалось только в Печерском районе (на 0,5%), где идет активная застройка.

"Некоторые хозяева жилья, особенно с хорошим расположением, решили подождать и не продавать свои метры за бесценок. Многие выразили сомнение, что не смогут за вырученные деньги купить себе то, что задумали. Исключение — "срочники": они опасаются, что их недвижимость упадет в стоимости еще больше, и согласны на торг в разумных пределах", — рассказывают в агентствах недвижимости.

Ипотека: ставки станут доступными не скоро

Кредитное жилье украинцам по-прежнему практически недоступно. Теоретически, иметь "свой угол" хотят многие, а вот потянуть кредиты могут единицы — даже несмотря на то, что ставки начали снижаться.

"С начала года ставки по ипотечным кредитам снижались из-за относительной стабилизации экономической ситуации, а также достаточно прогнозируемой ситуации на валютном рынке. Эти факторы позволили снизить ставки по привлечению депозитов населения, что позитивно сказалось и на ставках по ипотеке. На данный момент можно получить кредит на приобретение жилья от 18,99% до 20 лет", — говорит директор департамента розничного бизнеса АТ "Ощадбанк" Валерия Малахова.

Впрочем, даже ставку в 18% большинство украинцев потянуть не в состоянии. Поэтому, даже если ипотека станет еще немного доступнее, спрос на нее будет ограничен низкой платежеспособностью населения.Прогнозы экономистов также довольно пессимистичны: активно жилье в ипотеку начнут приобретать только при условии роста экономики и реальных доходов населения.

"С начала этого года приобрели свое первое жилье или улучшили свои жилищные условия с помощью ипотечных программ около 700 семей, что более чем в 2,5 раза превышает уровень прошлого года. Но такие объемы выдач новых ипотек считаются незначительными", — говорит Валерия Малахова.

В других банках, в которых ипотечные программы еще не заработали, признаются: разговоры о возобновлении жилищного кредитования ходят. Многие финучреждения ведут переговоры с застройщиками и прорабатывают совместные программы — это необходимо, чтобы достроить объекты, частично профинансированные инвесторами, а не заморозить.

Новое жилье догоняет

Эксперты прогнозируют, что до конца года цены продолжат снижаться (несмотря на то, что "дном" многие называли стоимость еще два года назад), и потеряют не менее 5—10%. Со "вторичкой" уже конкурирует "первичка": на ее стороне — количество и качество по адекватным ценам, а также выигрышное положение практически по всем параметрам. И, если раньше вторичный рынок недвижимости стоил практически на четверть дороже первичного, то сейчас разница минимальна.

"Активнее всего продолжат дешеветь гостинки, хрущевки и жилье с большим метражом. Меньше всего подешевеют, а в отдельных районах и вообще не сдвинется цена, на полноценные 1—2-комнатные квартиры с хорошей планировкой: на них сегодня наибольший спрос и их купят и за такие цены, по которым они выставлены на продажу сейчас", — прогнозирует директор Института развития недвижимости Александр Рубанов.

В Национальном совете "Риелторской палаты Украины" добавляют: в регионах страны рынок жилья тоже характеризуется снижением стоимости "квадратов", но если в городах-миллионниках количество сделок растет, то в небольших городах, скорее всего, оно будет снижаться из-за менее обеспеченного населения.

Юлия Полехина

  • Upvote 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
Guest

Интересная статья, но для меня достаточно прочитать вот это :

"Практически в каждом объекте, который я показывал, сделан свежий ремонт. Сами хозяева рассказывали, что легче сделать новые полы, поклеить обои и оставить мебель, чем упустить покупателя. Он уйдет к тем, у кого квартира за такую же цену, но не такая "убитая" и "нафарширована". Правда, ремонт этот обычно для отвода глаз, и вскоре новый хозяин поймет, что нужно все капитально переделывать", — рассказывает риелтор столичного агентства недвижимости Николай Богданов.

Считаю когда идет реальное оживление то спустя некоторое время уже продавец диктует условия, а сейчас покупатель и пока не вижу перспектив для тех кто для себя ( думаю их единицы или продал  что-бы увеличить,  уменьшить площадь ), а под бизнес не думаю что все так радужно со сдачей в аренду.

Мое субъективное мнение, возможно количество сделок и увеличилось в сравнение с аналогичным периодом ( но этого не достаточно для роста цены, так как предложения все равно преобладает ), лично я не сильно верю таким статистикам, так как лепят заинтересованные лица ( возможно ошибаюсь ). От куда должна появиться активность, а самое главное деньги ? ИМХО

Edited by Guest

Share this post


Link to post
Share on other sites
4 часа назад, numi4you сказал:

а под бизнес не думаю, что все так радужно со сдачей в аренду.

Для примера.

Элитный новострой, центр города.

Студия и спальня в продаже голая 1000/м2., минимальная площадь 65.

Люди купили сделали ремонт (суммарно примерно в 80 им обошелся весь банкет), пытаются сдавать по 10.

Другой пример, новострой, центр, 90м2 с дорогим классическим ремонтом, пытаются сдавать по 800$ (клиента нет уже года два).

  • Upvote 3
  • Downvote 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
3 часа назад, CitizenUkraine сказал:

Для примера.

Элитный новострой, центр города.

Студия и спальня в продаже голая 1000/м2., минимальная площадь 65.

Люди купили сделали ремонт (суммарно примерно в 80 им обошелся весь банкет), пытаются сдавать по 10.

Другой пример, новострой, центр, 90м2 с дорогим классическим ремонтом, пытаются сдавать по 800$ (клиента нет уже года два).

Что это за город?

Share this post


Link to post
Share on other sites
8 минут назад, jungle сказал:

Что это за город?

Мабудь Киев

Share this post


Link to post
Share on other sites
4 часа назад, CitizenUkraine сказал:

Элитный новострой, центр города.

Студия и спальня в продаже голая 1000/м2.

Что-то это на элитку не тянет, что в Одессе, что в Киеве.

Может это псевдо-элитка тогда да.

Но хлебнуть с ней горюшка не то что легко, а очень легко.

Share this post


Link to post
Share on other sites
Guest
4 часа назад, CitizenUkraine сказал:

 

" Люди купили сделали ремонт (суммарно примерно в 80 им обошелся весь банкет), пытаются сдавать по 10 "

---- 80 000 даже при идеальной сдаче 12 месяцев ( хотя так почти не бывает ) и стабильном курсе ( на сейчас это 377 $ ) при росте курса доллара расчет будет в гривне 10 000 , по курсу пересчитывать не получиться. это 12* 377= 4524 за год 80 000 / 4524 = 17 + лет

" Другой пример, новострой, центр, 90м2 с дорогим классическим ремонтом, пытаются сдавать по 800$ (клиента нет уже года два) "

---- Наверно пытаются сдавать по старым ценам в долларах, но так не бывает.

У меня так знакомый сдавал за 8 000 грн при курсе 13, и при 26 почти столько же ( в гривнах даже меньше 7200 :) )

Недвижимость становиться инвестицией только в 10 - 20 % времени, когда идет накачка страны деньгами или когда реальный подъем экономики, когда дешевые кредиты и денег у людей сумками тогда по сверх дорогой цене парят М 2, цена очень быстро растет как у нас было в с 2000 годов.

" - Не можешь купить за свои, не хватает?

- Нет!

- Ладно, на тебе 100 000 $ под " смешной процент " есть что в залог.

-Нет!

- Ну ладно, на тебе под твою квартиру "

А потом когда очередной кризис урезает доходы, то оказывается что это очень дорого... 2008 , 2013.

С 2008 года цены почти без коррекций идут вниз, уже почти 10 лет...

ИМХО

Edited by Guest

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now

  • Recently Browsing   0 members

    No registered users viewing this page.

×