Когда настанет "дно" цен на недвижимость: лучшее время для покупки с целью инвестирования (не для "жить").

[NWEN]

6 минут назад, Silber сказал:

финансово не в состоянии после покупки квартиры заниматься ее ремонтом.

Хм, сделать ремонт, при грамотном подходе будет дешевле чем купить с ремонтом сейчас.

6 минут назад, Silber сказал:

К тому же я в Одессе абсолютно не наблюдаю такого прям бума, хотя бы в сравнении с временами 4-5 лет назад.

Сегментация. Не во всех сегментах бум. Даже более того не во всех новостройках бум. Как писала @Kataleya покупатель нынче переборчивый пошел.

P.S. Когда все, даже не сидящие постоянно "в теме" увидят где-то бум, это значит что на самом деле уже нужно сливаться. Это как с биткойнами было...

Змінено 15 вересня, 2017 користувачем NWEN

[Silber]

18 минут назад, NWEN сказал:

Хм, ну не знаю, я тут нарыл вариантик где даже с условием 15% резервирования дохода на разные ЧП окупаемость 10лет. Ну и недвижку всегда можно продать и получить определенную сумму обратно, вопрос конечно насколько выгодно продать

Предположим, что квартира, купленная под сдачу, с ремонтом обошлась в 30 тысяч.

Чтобы она просто окупилась за 10 лет (выйти в ноль), надо сдать ее за 250$ (на момент округлю 6500 грн, что уже близко к нереальному с учетом оплаты отопления и прочих комунальных радостей) и: не платить никаких платежей за квартиру, уборщицу, домофон, вывоз мусора и т.п. и т.д., ни разу за это время не сделать ремонт, не попадать в ЧП (сгорела проводка, затопили соседей, оторвало на балконе крышу и т.д.). Любопытно было бы увидеть Ваши расчеты - с учетом 15% резервирования сколько же это надо брать за аренду в месяц.

Змінено 15 вересня, 2017 користувачем Silber

[Silber]

8 минут назад, NWEN сказал:

Хм, сделать ремонт, при грамотном подходе будет дешевле чем купить с ремонтом сейчас.

Сегментация. Не во всех сегментах бум. Даже более того не во всех новостройках бум. Как писала @Kataleya покупатель нынче переборчивый пошел.

Я не ориентируюсь по сегментам. Я просто не вижу строек, и кранов. По пальцам могу пересчитать новые стройки и достраивающиеся дома. В давно сданных домах горит небольшая часть окон (не во всех домах, но такое сплошь и рядом). Я не из интернета черпаю сведения, а из реальности.)

8 минут назад, NWEN сказал:

Хм, сделать ремонт, при грамотном подходе будет дешевле чем купить с ремонтом сейчас.

Тогда опишите мне, если не затруднит, какие бонусы в квартире 5 лет, в которой уже пожили, там уже энергетика чужих людей, чужой семьи. Вы же не станете покупать б/у машину, если финансово тянете новую, и даже ноутбук купите в магазине, а не с рук (не только благодаря гарантии, а просто потому что новая вещь, а если и купите, то на 30-40% дешевле, разве нет).

18 минут назад, NWEN сказал:

В Одессе шатко-валко даже отшибы разлетаются. Это конечно явление временное и быстротечное, но тем не менее.

Как раз отшибы, как мне видится, и пользуются спросом. На 7 небе квартиры разлетаются как пирожки. Радужный тоже. А вот про Французский бульвар так не скажу.

Змінено 15 вересня, 2017 користувачем Silber

[NWEN]

Только что, Silber сказал:

Предположим, что квартира, купленная под сдачу, с ремонтом обошлась в 30 тысяч.

Дешевле, не то чтобы совсем намного, но все же ощутимо дешевле.

1 минуту назад, Silber сказал:

Чтобы она окупилась за 10 лет, надо сдать ее за 250$

Соответственно это меньше.

1 минуту назад, Silber сказал:

с учетом оплаты отопления и прочих комунальных радостей) и: не платить никаких платежей за квартиру, уборщицу, домофон, вывоз мусора и т.п. и т.д

Скажите Вы точно в курсе на каких условиях сейчас сдаются квартиры и кто за что платит?

2 минуты назад, Silber сказал:

ни разу за это время не сделать ремонт, не попадать в ЧП (сгорела проводка, затопили соседей, оторвало на балконе крышу и т.д.)

25-30 долларов в месяц резервируется на это. Опять же не надо вместо проводки крутить кулибинство, да и сантехников тоже лучше брать не со староконного. Риск конечно остается но он уже гораздо меньше

4 минуты назад, Silber сказал:

Любопытно было бы увидеть Ваши расчеты - с учетом 15% резервирования сволько же это надо брать за аренду в месяц.

А может еще сказать где это такое счастье продается? И ключ от квартиры, где деньги лежат?

Только что, Silber сказал:

Я не ориентируюсь по сегментам. Я просто не вижу строек, и кранов. По пальцам могу пересчитать новые строки и достраивающиеся дома. В давно сданных домах горит небольшая часть окон (не во всех домах, но такое сплошь и рядом). Я не из интернета черпаю сведения, а из реальности.)

Проедьтесь по пос. Котовского посмотрите на объекты будовы, стикона, да и того же благословенного скидывать со счетов еще рано, хотя там появились риски.

И я как бы тоже не по интернету загонял слушаю а по объектам катаюсь, и слегка у тех кого надо спрашиваю а не у риэлторов из АН.

3 минуты назад, Silber сказал:

Тогда опишите мне, если не затруднит, какие бонусы в квартире 5 лет, в которой уже пожили, там уже энергетика чужих людей, чужой семьи. Вы же не станете покупать б/у машину, если финансово тянете новую, и даже ноутбук купите в магазине, а не с рук (не только благодаря гарантии, а просто потому что новая вещь, а если и купите, то на 30-40% дешевле, разве нет).

Спасибо, повеселили. -30-40% это что получается где-то тысяч 15-20 за новострой в городе с ремонтом? ну ну

Когда Вы в последний раз смотрели/покупали/продавали квартиру?

4 минуты назад, Silber сказал:

Как раз отшибы, как мне видится, и пользуются спросом. На 7 небе квартиры разлетаются как пирожки. Радужный тоже. А вот про Французский бульвар так не скажу.

И они тоже, хоть и не как пирожки. 7 небо там своя специфика и своя целевая аудитория.

Стикон, Будова в правильных местах тоже ничего так расходятся, некоторые жемчужины(далеко не все) тоже выглядят интересно если не самому в них жить. И на французком есть такие "дома Каркашадзе"... поинтересуйтесь...

Понятное дело что если на французком стоит долгострой который наконец-то осилили сдать через 10 лет после начала стройки, да еще с стенами из непонятно чего, по цене за метр "почти каркашадзе" то он продаваться долго будет, потому что непонятно кто является ЦА такого дома, - кто хочет подешевле, есть варианты подешевле, просто не на французком, а кто хочет получше, то возьмет что угодно только не это кривослепленное поделие.

[Silber]

9 минут назад, NWEN сказал:

Спасибо, повеселили. -30-40% это что получается где-то тысяч 15-20 за новострой в городе с ремонтом? ну ну

Написано про ноутбук, машину. Т.е. купив и продав указанные вещи Вы потеряете 30%. С квартирами я не уверен, сам ремонт тоже денег стоит. А вот сколько Ваша квартира будет стоить через 5 лет и что останется от того ремонта - большой вопрос. Конечно, если не случится очередной революции, то такого падения в цене не будет, но падение будет. Странно, что это не очевидно.

12 минуты назад, NWEN сказал:

Когда Вы в последний раз смотрели/покупали/продавали квартиру?

В 2005 продавал, в 2007 покупал. Поверьте, с того времени более чем на 50% упала в цене купленная недвижимость.

13 минуты назад, NWEN сказал:

Скажите Вы точно в курсе на каких условиях сейчас сдаются квартиры и кто за что платит?

Точно. Несколько моих приятелей сдают, давно и успешно. 2-хкомнатная с ремонтом, мебелью и техникой 8000 грн.

Вот, навскидку, Авизо:

"Пионерская ул. /10 Апреля пл., 4/5, евроремонт, 2-спальная кровать, 2-спальный диван, шкафы-купе, ламинат, встроенная кухня, новый холодильник, новая стиральная машина-автомат, вид на парк, чистая парадная на коде, 6500 грн./мес.  Район: Приморский   Комнат: 1   Цена: 6 500 грн."

 

[NWEN]

Только что, Silber сказал:

Написано про ноутбук, машину. Т.е. купив и продав указанные вещи Вы потеряете 30%. С квартирами я не уверен, сам ремонт тоже денег стоит. А вот сколько Ваша квартира будет стоить через 5 лет и что останется от того ремонта - большой вопрос. Конечно, если не случится очередной революции, то такого падения в цене не будет, но падение будет. Странно, что это не очевидно.

Иными словами Вы не можете сказать сколько точно прибавит в стоимости квартира с ремонтом в сравнении с "от строителей" и выгодно или нет влаживать в это деньги.

А падение как и рост, не может продолжаться вечно. Будэ колыватыся(с)

1 минуту назад, Silber сказал:

В 2005 продавал, в 2007 покупал. Поверьте, с того времени более чем на 50% упала в цене купленная недвижимость.

Зачем верить, если можно проверить. И таки да в этом Вы правы, даже спорить не буду. Я в курсе что было в 2008 и в 2014.

3 минуты назад, Silber сказал:

Точно. Несколько моих приятелей сдают, давно и успешно. 2-хкомнатная с ремонтом, мебелью и техникой 8000 грн.

Говоря про "на каких условиях" я имел ввиду не только обстановку и заявленную стоимость. Там еще есть расходы которые ложатся или на арендодателя или на арендатора. it depends.

4 минуты назад, Silber сказал:

"Пионерская ул. /10 Апреля пл., 4/5, евроремонт, 2-спальная кровать, 2-спальный диван, шкафы-купе, ламинат, встроенная кухня, новый холодильник, новая стиральная машина-автомат, вид на парк, чистая парадная на коде, 6500 грн./мес.  Район: Приморский   Комнат: 1   Цена: 6 500 грн."

Вероятно хрущ. Ни о чем, может быть как нормальная так и тихий ужас. Вообще ни о чем не говорит.

[+Вальцман]

3 часа назад, Kataleya сказал:

я ж говорю на "отшибах" и "помойках" уже никто не хочет, все держаться центрее ну или около того...
кому нужны отшибы? тут согласна ++++
благо в центре начали строить, раньше землю не отводили, а счас пожалуйста 
ес-но недвига в таком месте дёшево стоить не будет, ни в начале- всегда будет на .....% дороже ну и в конце ес-но - матушка рентабельность! или?

В центре и в хороших районах недвига может проседать еще больше, чем на окраинах, так как как изначально, она стоила гораздо дороже чем на окраинах. Образно говоря, в центре стоила 300 тис. у.е. сейчас 100. На окраине 70 тыс. у.е сейчас 30.

[+Вальцман]

Да и вообще, себестоимость метра кв. от строителей порядка 300 - 350 у.е. Еще есть куда опускаться. Строят много. Кредитования, чтобы это выкупалось отсутствует. Экономика в упадке и т.д. О росте речи быть не может... На жаль.

[Kataleya]

4 часа назад, Вальцман сказал:

В центре и в хороших районах недвига может проседать еще больше, чем на окраинах, так как как изначально, она стоила гораздо дороже чем на окраинах. Образно говоря, в центре стоила 300 тис. у.е. сейчас 100. На окраине 70 тыс. у.е сейчас 30.

Вы серьёзно?
новострой будет в центре проседать? даже потом , когда станет вторичкой?
всё - я не имею слов, ушла плакать

[Kataleya]

12 минуты назад, Вальцман сказал:

Да и вообще,1.  себестоимость метра кв. от строителей порядка 300 - 350 у.е. Еще есть куда опускаться. Строят много. 2. Кредитования, чтобы это выкупалось отсутствует. Экономика в упадке и т.д. О росте речи быть не может... На жаль.

1. ранее тут писали о себестоимости - 250/м2
2. я писала выше, что запускают пилотный проект по лизингу на квадраты....Без першого внеску. Держава запропонує українцям нові житлові програми https://tsn.ua/amp/groshi/bez-pershogo-vnesku-derzhava-zaproponuye-ukrayincyam-novi-zhitlovi-programi-983002.html 
ну потом и кредитование начнут...ведь начнут...то шо? давайте опять пузыря ждать с теми кредитами....?