Когда настанет "дно" цен на недвижимость: лучшее время для покупки с целью инвестирования (не для "жить").

[sellar]

1 час назад, заDOOMчивый сказал:

Единственно во что можно инвестировать деньги - это первые этажи в центре города,для покупки коммерческой деятельности,сдать в аренду всегда можно

комерческая недвижимость конечно интересная. но что самое досадное - цены на нежилые помещения тоже зависят от курса. после девала вряд ли арендатор сможет платить на уровне в уе, будет хорошо если сможет платить в гривнах. да и в уе прибыль от помещений при девале падает... нежилые помещения дольше "держатся" в цене, ибо скидать действительно хорошую недвижимость будут только если обстоятельства будут поджимать.

пс. интересные обсуждения мы подняли в этой теме. спасибо за участие.

Змінено 8 вересня, 2017 користувачем sellar

[CitizenUkraine]

12 часа назад, alexxx сказал:

не пора ли уже доставать нычку и бежать за новостроем или еще подождать?

Можете ещё подождать.

Сейчас очень радуют объявления от застройщика "Не переплачивайте перекупщикам, покупайте напрямую". По факту так и происходит, многие купившие на перепродажу сейчас не могут продать т.к. застройщик в $ продает в некоторых случаях чуть дешевле. На сегодняшний день условия рынку недвижимости диктует реальный покупатель с деньгами (который в большинстве стал очень переборчив т.к. денежки то не кредитные и готов он их тратить на то что хочется, а не то что впаривают) и так будет ещё долго.

Кроме того в новострое Вы являетесь инвестором и не знаете, что получите в итоге (например заявлены окна Rehau, а по факту ставят другой профиль, котлы заявляют одни, а ставят другие, внутридомовые коммуникации и т.д.)

Лучше покупать введенное в эксплуатацию.

[NWEN]

2 часа назад, CitizenUkraine сказал:

Лучше покупать введенное в эксплуатацию.

Лучше.

Но с этим одна проблема, после ввода в эксплуатацию как правило удобные планировки, этажи и расположение окон уже ушли давно с концами. По крайней мере я когда приценивался (~год назад) было так.

[CitizenUkraine]

В 08.09.2017 в 14:46, NWEN сказал:

Лучше.

Но с этим одна проблема, после ввода в эксплуатацию как правило удобные планировки, этажи и расположение окон уже ушли давно с концами. По крайней мере я когда приценивался (~год назад) было так.

Часто после ввода в эксплуатацию удобные планировки и этажи возвращаются в продажу после того как проданы неудобные этажи и неудобные планировки.

[Silber]

В 8/30/2017 в 08:51, NWEN сказал:

Наследственные хрущи не особо повлияют на цены новостроя. Сегментация рынка продолжится просто. И привычной ситуацией может стать хрущ 33м за 15тыс, новострой 40м за 40.

Уточните, Вы имеете в виду цену от строителя? То есть за стены, пол и окна? Тогда нужно заложить затраты еще порядка 10-15 тысяч на ремонт. Не уверен, что 55 тысяч в сравнении с 15 тысячами будет иметь успех, ведь еще надо где-то жить, пока идет ремонт. А тем более в теме указано (не для "жить"). Вы действительно считаете, что не для себя, а предположительно для аренды нужен подъем в 4 раза с нацеливанием, что лет за 20 отобъется?

[CitizenUkraine]

1 час назад, Silber сказал:

Наследственные хрущи не особо повлияют на цены новостроя. Сегментация рынка продолжится просто. И привычной ситуацией может стать хрущ 33м за 15тыс, новострой 40м за 40.

Пока тенденция пустой новострой 40м(5эт/12 этажного) за 27 от собственника уже введённый в эксплуатацию, автономное отопление, прицентральный район, до центрального парка 7 минут пешком.

[NWEN]

1 час назад, Silber сказал:

Уточните, Вы имеете в виду цену от строителя? То есть за стены, пол и окна? Тогда нужно заложить затраты еще порядка 10-15 тысяч на ремонт. Не уверен, что 55 тысяч в сравнении с 15 тысячами будет иметь успех, ведь еще надо где-то жить, пока идет ремонт. А тем более в теме указано (не для "жить"). Вы действительно считаете, что не для себя, а предположительно для аренды нужен подъем в 4 раза с нацеливанием, что лет за 20 отобъется?

Ничего не понял.

откуда 55 тыс? Подъем в 4 раза в сравнению с чем?

Тем более что есть разные стратегии на РН, одни покупают чтобы сдать в аренду, - для этого выбираются определенные квартиры, другие чтобы перепродать, - для этого выбираются другие квартиры, третьи для посуточной аренды, - для этого третьи, и еще элитная аренда у нас есть если что...

Так вот для разных целей разные квартиры. И вот как раз, раз мы уж зацепились за хрущи и новострой, давайте сравнивать, итак,

что можно сделать с новостроем, и сколько оно стоит(возьмем 1к, Одесса):

цена 25-30;

ремонт, если под продажу 10(если для себя то ближе к 15)

можно перепродать после сдачи дома за цену от 30-35 в состоянии от строителей, или же от 40-45 в состоянии "под ключ"

можно жить самому, при этом имеем новые коммуникации, новую электрику, нормальные окна, просторную кухню, вплоть до того что если добавить чуть денег можно купить 1к с большой кухней которая по площади будет как 2к хрущевка и по удобству впринципе тоже. кухня-гостинная+спальня.

теперь берем хрущевку 1к:

цена от 18-20(тоесть экономии тысяч 5)

старая убитая квартира(те хрущи которые с ремонтом за них хотят побольше денег)

чтобы сделать ремонт нужно столько же сколько и в новостройке(выбросить все, выбросить всю електрику, сантехнику, подправить штукатурку, в общем весь объем работ)

старые коммуникации в здании, тоесть вероятность протечек итд. кроме того ограничение в мощности на квартиру, в лучшем случае в 1к хруще будет 3,5кВт ввод, а очень часто это порядка 2кВт вообще, больше не тянет. и это никак не поменять, - нужно менять все подводы на дом. Тоесть чисто так для справки, - нормальный бойлер это 2-2,3кВт и выше. Проточник, - чтобы хватало на душ, от 5кВт. Я когда-то давно жил в такой квартире, - включаешь одновременно стиралку и бойлер, - вылетает автомат. Хочется в этом жить, - да пожалуйста.

Аренда хрущей тоже как бы не блещет. Если летом любой сарай уходит в Одессе за пару часов, - то зимой попробуйте сдать. +цены на аренду хрущей ниже чем на аренду нормальной квартиры+снимает их такой контингент интересный... скажем так, - дай бог чтобы это была приличная бедная пара или скромные студенты, а не пятеро заробитчан в однушке(но вы об этом узнаете попозже конечно же), - убивают квартиру на раз. Даже ту которую казалось бы убивать дальше некуда

Такие дела.

Вывод: жить в хруще, при наличии выбора будет только мазохист, сдавать под аренду, - тоже спорное вложение(есть варианты с окупаемостью получше), взять для перепродажи, - будете продавать годами, ну про элитную аренду молчу, потому что в ракурсе хруща это даже не смешно(и это напомню за цену 20к за убитую, а с ремонтом встанет в 30-35к). Теперь новострой: можно жить, можно сделать простой, но неубиваемый ремонт и кинуть в аренду(по ценнику х1,5 от хруща), и это все за цену в от 40к если для себя, для жить, или от 35к если для перепродажи/аренды. Ну элитку конечно за такие деньги не сделать, там и немного другие дома нужны с другим ценником, и ремонт. И с элиткой там куча своих нюансов насчет которых лично я не в курсе(не сталкивался, в отличие от обычных).

Думайте сами, решайте сами, - иметь хрущ или не иметь.

[Texhokpat]

2 часа назад, NWEN сказал:

Ничего не понял.

откуда 55 тыс? Подъем в 4 раза в сравнению с чем?

Тем более что есть разные стратегии на РН, одни покупают чтобы сдать в аренду, - для этого выбираются определенные квартиры, другие чтобы перепродать, - для этого выбираются другие квартиры, третьи для посуточной аренды, - для этого третьи, и еще элитная аренда у нас есть если что...

Так вот для разных целей разные квартиры. И вот как раз, раз мы уж зацепились за хрущи и новострой, давайте сравнивать, итак,

что можно сделать с новостроем, и сколько оно стоит(возьмем 1к, Одесса):

цена 25-30;

ремонт, если под продажу 10(если для себя то ближе к 15)

можно перепродать после сдачи дома за цену от 30-35 в состоянии от строителей, или же от 40-45 в состоянии "под ключ"

можно жить самому, при этом имеем новые коммуникации, новую электрику, нормальные окна, просторную кухню, вплоть до того что если добавить чуть денег можно купить 1к с большой кухней которая по площади будет как 2к хрущевка и по удобству впринципе тоже. кухня-гостинная+спальня.

теперь берем хрущевку 1к:

цена от 18-20(тоесть экономии тысяч 5)

старая убитая квартира(те хрущи которые с ремонтом за них хотят побольше денег)

чтобы сделать ремонт нужно столько же сколько и в новостройке(выбросить все, выбросить всю електрику, сантехнику, подправить штукатурку, в общем весь объем работ)

старые коммуникации в здании, тоесть вероятность протечек итд. кроме того ограничение в мощности на квартиру, в лучшем случае в 1к хруще будет 3,5кВт ввод, а очень часто это порядка 2кВт вообще, больше не тянет. и это никак не поменять, - нужно менять все подводы на дом. Тоесть чисто так для справки, - нормальный бойлер это 2-2,3кВт и выше. Проточник, - чтобы хватало на душ, от 5кВт. Я когда-то давно жил в такой квартире, - включаешь одновременно стиралку и бойлер, - вылетает автомат. Хочется в этом жить, - да пожалуйста.

Аренда хрущей тоже как бы не блещет. Если летом любой сарай уходит в Одессе за пару часов, - то зимой попробуйте сдать. +цены на аренду хрущей ниже чем на аренду нормальной квартиры+снимает их такой контингент интересный... скажем так, - дай бог чтобы это была приличная бедная пара или скромные студенты, а не пятеро заробитчан в однушке(но вы об этом узнаете попозже конечно же), - убивают квартиру на раз. Даже ту которую казалось бы убивать дальше некуда

Такие дела.

Вывод: жить в хруще, при наличии выбора будет только мазохист, сдавать под аренду, - тоже спорное вложение(есть варианты с окупаемостью получше), взять для перепродажи, - будете продавать годами, ну про элитную аренду молчу, потому что в ракурсе хруща это даже не смешно(и это напомню за цену 20к за убитую, а с ремонтом встанет в 30-35к). Теперь новострой: можно жить, можно сделать простой, но неубиваемый ремонт и кинуть в аренду(по ценнику х1,5 от хруща), и это все за цену в от 40к если для себя, для жить, или от 35к если для перепродажи/аренды. Ну элитку конечно за такие деньги не сделать, там и немного другие дома нужны с другим ценником, и ремонт. И с элиткой там куча своих нюансов насчет которых лично я не в курсе(не сталкивался, в отличие от обычных).

Думайте сами, решайте сами, - иметь хрущ или не иметь.

Спасибо за интересный анализ. Но я одного не догоняю: зачем так заморачиваться если есть куча более выгодных приложений деньгам? Вложи в золото и подымешь в 3 раза за 10 лет; так его можно обменять за полчаса на деньги фиатные. Хочешь рискнуть иди на биржу, научись и лови 100% годовых. Блин, да даже майнинг крипты надежнее недвижимости в Украине. 

Сегодня вон объявил курс бюджета 2018: а там 29,3 однако. И так каждый год валюта будет девалить, а недвижимость жилая падать в цене. Ведь и так понятно что экономическая ситуация в стране способствует дальнейшему девалу. Так что вполне возможно, что на рынке жилой недвижимости скоро лопнет пузырь.

Если уж так хочется в недвижимость вложится, то сейчас время заводов, цехов и с/х земли. Почему так? Просто при дальнейшей девальвации рано или поздно повысится конкурентоспособность продукции и в страну потекут инвесторы. А ремонтировать убитый совковый цех явно дешевле чем строить новый. Земля даёт 50-60 рентабельности в год и по окупаемости ложит квартиры на обе лопатки, при этом можно входить даже со смешных сумм типа 50к$.

 

[Kataleya]

Лопнет пузырь ,,, так лоп уже давно 

о дне говорим ?

заводы цеха земля ? Вы серьёзно ? 

Ну я просто в шоке с Вас особенно про промку,,,,, с/ х земля тоже 

Вы о каких то масштабах Вселенной говорите ,,,,,

тут немного другое,,,,, купил- инвестировал ,,,, захотел - живи, нет сдавай, нет продай,,,,вариков вагон,,, про те темы , что Вы пишите больше инвест портфелем пахнет 

именно за актив - недвигу рассматриваем тут 

[Texhokpat]

1 час назад, Kataleya сказал:

Лопнет пузырь ,,, так лоп уже давно 

о дне говорим ?

заводы цеха земля ? Вы серьёзно ? 

Ну я просто в шоке с Вас особенно про промку,,,,, с/ х земля тоже 

Вы о каких то масштабах Вселенной говорите ,,,,,

тут немного другое,,,,, купил- инвестировал ,,,, захотел - живи, нет сдавай, нет продай,,,,вариков вагон,,, про те темы , что Вы пишите больше инвест портфелем пахнет 

именно за актив - недвигу рассматриваем тут 

Ну ок, извините, больше не буду в этой ветке ничего писать. Просто на лицо классический загон людей в дорогую недвижимость. Сегодня по радио, когда ехал, услышал 4 рекламы новостроек подряд. Мне,как экономисту непонятно, с чего такое оживление? Экономика не растёт, платёжеспособность населения падает, люди уезжают из страны просто ордами. Даже при самой плавной девальвации по 10% в год к 2021 курс перевалит за сорок, а вот удержится ли такой уровень цен на недвижимость вопрос? 

Так что пузырь ещё и близко не лопался.