Когда настанет "дно" цен на недвижимость: лучшее время для покупки с целью инвестирования (не для "жить").

[kot1978]

И то смысл им её раскрывать, чтоб узнали все, как говорится бизнес и ничего личного!

[sellar]

3 часа назад, Oleg1 сказал:

Якщо буде "ой" то і собівартість знизиться ( в $ )  ми це проходим від 2008 року якщо це основниий бізнес для забудовника то він не буде заморожувати об'єкти а продовжить ще якись час будувати надіючись на "світле майбутнє" Продажні ціни на нерухомість для кожного міста формуються відносно купівельної спроможності населення та попиту і пропозиціі .

сколько про "себестоимость" пели в 2009 году. но строили и строили. ниже себестоимости было наверное до 1998 но даже тогда неспешно строили.

41 минуту назад, Hedg сказал:

я стараюсь не состоять в группах "Все на дно!" и "Все будет только дорожать!". Я просто понимаю, что падение не может происходить вечно также как и рост. Просадка была достаточно сильной и ожидаю, что мы будем колебаться возле этого уровня еще какой то период.

Очередной виток падения возможен, но для этого должны быть мощные основания, такие как:

• распространение боевых действий на остальную территорию Украины
• очередной мировой кризис в ближайшем будущем (год-два)
• еще более идиотские действия политиков, которые уронят экономику еще хотя бы на 25-30% (цифра "с потолка", имеется ввиду ощутимое падение экономики)
• перегруппировка альянсов олигархов и переход их противостояния на новый уровень, что будет означать практически игру ва-банк.
• что то в этом роде.

Лично я больше опасаюсь пунктов 2 и 4.

Заметьте при этом я не говорю, что ожидаю в ближайшем будущем какой то рост и тем более сильный. Считаю, что лет за 5 основные движухи должны наконец то утрястись и дальше все же пойдет медленный рост.
При позитивном сценарии считаю, что это займет еще года 2

интересно с вами попереписываться. здравые взгляды на вещи всегда приветствую. все имхо.

в случае форс-мажора полетим вниз, всегда может быть еще хуже. после лопания пузыря рост обычно начинается не скоро. тема недвиги в украине станет банально неинтересна. тогда и повышается вероятность роста. имеется много надеящихся на рост, и не спешащих продавать. в 2008 любили поговорить об отложенном спросе, теперь почему б обвалисту не вспомнить об отложенном предложении. ))

не учитывается такой момент. строить то продолжают и будут продолжать. количество недвиги увеличивается, а население уменьшается. жить и снимать в аренду нужно кому-то.

[Silber]

22 часа назад, NWEN сказал:

без ипотеки нахомячить на недвигу могут единицы. и те единицы в основном свои жилищные вопросы уже порешали.

нет) я тому пример.

Да, пример. Вы пример того, как единицы нахомячили на недвигу и решили свои жилищные вопросы.

Так почему нет?

[NWEN]

1 час назад, kot1978 сказал:

Реальную себестоимость знает я думаю только верхушка, если знакомые такого уровня, то верю

Думаете или знаете?

1 час назад, kot1978 сказал:

И то смысл им её раскрывать, чтоб узнали все, как говорится бизнес и ничего личного!

Иногда есть смысл раскрывать иногда нет. Это зависит. Кроме того никто конечно же не придет и на форуме не скажет "дом на улице Счастья 1 мне обошелся в лям $"

Только что, Silber сказал:

Да, пример. Вы пример того, как единицы нахомячили на недвигу и решили свои жилищные вопросы.

Так почему нет?

Единицы. Ню ню) Я конечно понимаю что мой круг общения далек от среднестатистического, но тем не менее в моем кругу это массовое явление. Кто-то купил первое, кто-то купил себе побольше, кто-то купил и уже живет, кто-то ремонт делает, кто-то ждет последние месяцы до сдачи.

Скажем так, - посчитайте сколько квартир вводится в эксплуатацию ежегодно, - и поймете что это капля в море в сравнении с населением Одессы(которое только официально миллион, а неоф думаю и 1,5 будет). Не все из них купят квартиры, но даже если 1% семей купит(а это получается покупка новой квартиры раз в 100 лет) то это неплохой такой спрос будет.

[Silber]

2 часа назад, NWEN сказал:

Хорошие контакты в 2х из 3х самых больших застройщиках города.

+Некоторые концы в среде профессиональных посредников(я имею ввиду не АН рога и копыта, а людей которые действительно шарят что они делают)

При всем уважении.

Откуда рядовой офисный планктон в курсе себестоимости? Для этого нужно анализировать кучу документов + то, что не попало в документы.

Говорить - не вагоны разгружать. Я сам работаю в офисе компании, которая занимается коммерческой арендой и сама строит бизнес-центры, торговые и офисные центры. В офисе, Карл. Имею доступ практически ко всем базам, расчетным, учетным, зарплатным (в том числе управленческим). А вот теперь спросите у меня себестоимость и получите мое недоумение.

[Silber]

13 минуты назад, NWEN сказал:

Единицы. Ню ню) Я конечно понимаю что мой круг общения далек от среднестатистического, но тем не менее в моем кругу это массовое явление. Кто-то купил первое, кто-то купил себе побольше, кто-то купил и уже живет, кто-то ремонт делает, кто-то ждет последние месяцы до сдачи.

Это уже обсуждали, и не раз.

Айтишники, моряки и начальники горадминистрации не состаляют подавляющее большинство горожан, но условно говоря их есть какое-то количество. И даже им не надо 10 квартир. У них достаточный заработок, чтобы вкладываться в сомнительную инвестицию в ожидании чуда.

В моем окружении никто не может позволить себе купить квартиру за свои деньги. Кого больше, как считаете?

Я согласен, что окружение формирует мировоззрение, но настолько...

[kot1978]

23 минуты назад, NWEN сказал:

Думаете или знаете?

Иногда есть смысл раскрывать иногда нет. Это зависит. Кроме того никто конечно же не придет и на форуме не скажет "дом на улице Счастья 1 мне обошелся в лям $"

Единицы. Ню ню) Я конечно понимаю что мой круг общения далек от среднестатистического, но тем не менее в моем кругу это массовое явление. Кто-то купил первое, кто-то купил себе побольше, кто-то купил и уже живет, кто-то ремонт делает, кто-то ждет последние месяцы до сдачи.

Скажем так, - посчитайте сколько квартир вводится в эксплуатацию ежегодно, - и поймете что это капля в море в сравнении с населением Одессы(которое только официально миллион, а неоф думаю и 1,5 будет). Не все из них купят квартиры, но даже если 1% семей купит(а это получается покупка новой квартиры раз в 100 лет) то это неплохой такой спрос будет.

Я то думаю, а вы же уверены или нет?

[Hedg]

1 час назад, Silber сказал:

Это уже обсуждали, и не раз.

Айтишники, моряки и начальники горадминистрации не состаляют подавляющее большинство горожан, но условно говоря их есть какое-то количество. И даже им не надо 10 квартир. У них достаточный заработок, чтобы вкладываться в сомнительную инвестицию в ожидании чуда.

В моем окружении никто не может позволить себе купить квартиру за свои деньги. Кого больше, как считаете?

Я согласен, что окружение формирует мировоззрение, но настолько...

Я был в гораздо большем шоке до 2008 года. Когда даже маленькая убитая халупа стоила заоблачных денег. Когда Квартиры даже для капитана (конечно же корабля, а не в структурах) стоила реально дорого. Достижимо конечно, но дорого. Когда жилье на окраине города стоило больше или соизмеримо с текущей стоимостью в самых интересных районах, а то и дешевле.

Даже не надо брать относительно далекий 2008. Квартирка площадью в 21м2 была продана за 23тыс уе чистыми на руки в 2013 году. При этом это реально стремноватый район хоть и не на окраине, да и сама квартира ниже уровня земли, хотя и не подвал. И это очень старый жилой фонд из ракушняка.

Сейчас стоимость значительно ближе к разумной, дно или нет мы обязательно узнаем, но к сожалению как всегда позже ;).

При этом тогда народ умудрялся как то брать ипотеку и покупать недвигу (тогда ипотека работала, хотя тоже выходила ооочень дорогой). К примеру я знаю семью простых работяг и рядовых офисных сотрудников. На ипотеку тогда работали молодая семья, а также родители со стороны жены и мужа. Что называется работали и собирали всем миром.

Жильё для большинства было и остается сложно достижимой целью, а часто просто заоблачной. Насколько я успел заметить, жилье всегда остается недостижимой покупкой если рассматривать среднюю зарплату одного человека. И это независимо от города и страны.

Сильное удешевление возможно в случае, когда оно мало кому будет нужно невзирая на стоимость строительства (аля мертвые города и вымирающие страны). Т.е. банально слишком большое предложение при минимальном спросе.

Либо переворот в технологиях строительства и материалов. Уверен, что рано или поздно это произойдет. 

После сдутия пузыря, недвижимость в среднем должна оставаться хотя бы на одном уровене либо больше.

уровень = <примерная рыночная стоимость в $ > + <примерный чистый доход от ренты $ > - <инфляция $ >.

Примечание. в нашей стране как то традиционно сложилось, что стоимость дорогих объектов считается в долларах и только потом переводится в гривневый эквивалент для расчетов

т.е. это уровень безубыточности, но в целом от должен быть положительным. Если он сильно возрастет, то это подстегнет спрос, что дополнительно будет увеличивать цену на недвижимость (это мы и наблюдали до 2008 года)
Если резко упадет, то пойдет обратный эффект (это мы и наблюдали с 2009 года, а затем с 2014 года).

P.S. я не экономист и не активный игрок на РН. Это то как я вижу со своей колокольни. 

 

 

Змінено 19 вересня, 2017 користувачем Hedg

[Silber]

3 минуты назад, Hedg сказал:

т.е. это уровень безубыточности, но в целом от должен быть положительным. Если он сильно возрастет, то это подстегнет спрос, что дополнительно будет увеличивать цену на недвижимость (это мы и наблюдали до 2008 года)

Если резко упадет, то пойдет обратный эффект (это мы и наблюдали с 2009 года, а затем с 2014 года).

P.S. я не экономист и не активный игрок на РН. Это то как я вижу со своей колокольни.

Я со своей колокольни не могу понять, почему точка безубыточности считается в валюте?

Зарплаты выплачиваются в гривне, кирпич, цемент, растворы покупаются внутри страны за гривну. За землю платится государству в гривне. Металопластиковые окна по договору ставит подрядчик... дайте подумать... да, именно, за гривну. Возможно, в валюте платятся взятки, но то такое, я бы по старинке записывал это в статью расходы, уж точно не в себестоимость. Думаю, тут найдутся люди, понимающие ход моих мыслей.

Себестоимость, как я уже понял, по мнению некоторых людей превышает 300-500 долларов за квадрат. Так же, как несколько лет назад говорили про себестоимость в 1000. Любопытно, по мненею этих самых людей, какая именно статья себестоимости позволила пойти на этот дисконт. Там себестоимость может быть и 200 за квадрат, мы об этом точно не узнаем, а остальное - это банальные хотелки продаванов. Знают реально себестоимость только те, кто по должности обязан - коммерческие директора, может, финансовый директор, главный бухгалтер, но уж точно не менеджер по продажам и оператор колл-центра.

Предлагаю тем, кто пытается рассказывать про бум строительства пойти дальше и сфотографировать фасад сданного полгода-год назад дом вечером-ночью, чтобы остальным было понятно, как много желающих нашлось купить квартиру в новострое. Или, для полноты картины, целую серию фото за каждый день недели.

[NWEN]

1 час назад, kot1978 сказал:

Я то думаю, а вы же уверены или нет?

В том что я знаю? Конечно же уверен.

2 часа назад, Silber сказал:

При всем уважении.

Откуда рядовой офисный планктон в курсе себестоимости? Для этого нужно анализировать кучу документов + то, что не попало в документы.

Говорить - не вагоны разгружать. Я сам работаю в офисе компании, которая занимается коммерческой арендой и сама строит бизнес-центры, торговые и офисные центры. В офисе, Карл. Имею доступ практически ко всем базам, расчетным, учетным, зарплатным (в том числе управленческим). А вот теперь спросите у меня себестоимость и получите мое недоумение.

Ну я ж спрашивал у людей которые в курсе. Если Вы не в курсе, - окей, у Вас спрашивать не буду. Можем поговорить на темы о которых Вы в курсе тогда, - с хорошим человеком всегда можно что-то обсудить.

1 час назад, Silber сказал:

Это уже обсуждали, и не раз.

Айтишники, моряки и начальники горадминистрации не состаляют подавляющее большинство горожан, но условно говоря их есть какое-то количество. И даже им не надо 10 квартир. У них достаточный заработок, чтобы вкладываться в сомнительную инвестицию в ожидании чуда.

В моем окружении никто не может позволить себе купить квартиру за свои деньги. Кого больше, как считаете?

Я согласен, что окружение формирует мировоззрение, но настолько...

Раз уже процитировали мое сообщение, будьте добры не вырывайте из контекста. Специально приведу полную версию:

2 часа назад, NWEN сказал:

Единицы. Ню ню) Я конечно понимаю что мой круг общения далек от среднестатистического, но тем не менее в моем кругу это массовое явление. Кто-то купил первое, кто-то купил себе побольше, кто-то купил и уже живет, кто-то ремонт делает, кто-то ждет последние месяцы до сдачи.

Скажем так, - посчитайте сколько квартир вводится в эксплуатацию ежегодно, - и поймете что это капля в море в сравнении с населением Одессы(которое только официально миллион, а неоф думаю и 1,5 будет). Не все из них купят квартиры, но даже если 1% семей купит(а это получается покупка новой квартиры раз в 100 лет) то это неплохой такой спрос будет.

 

И заметьте, в отличие от себестоимости тут даже сильно считать и доставать данные не надо. Все можно найти в открытых источниках. Даже жирненьким выделил чтобы было понятно к чему я веду.

Я ж не сказал что все смогут купить квартиру Все познается в сравнении.

 

Змінено 19 вересня, 2017 користувачем NWEN