Когда настанет "дно" цен на недвижимость: лучшее время для покупки с целью инвестирования (не для "жить").

[beornborn 3 868]

17 часов назад, йцукен сказал:

Я считаю, что в долл цены сложатся на % девальвации с коэффициентом 1.2.

на какой период мы говорим?

если на прям сейчас и ближайшие месяцы, то это цена баланса предсказаний. 

каждый предсказывает что будет в будущем, из-за это решает продавать или покупать. 

но пока что никакого позитива нет, и вкладывать деньги в недвигу в воюющей стране мало кто решится, тем более понимая, что сейчас цены будут падать и завтра можно будет взять еще дешевле. 

 

реальный факт - любой может проверить сам. 

заходите на олх, и смотрите 

фиксируете, проверяет на следующий день, видите динамику. 

можно много интересного надатаймайнить

например, в кривом роге продажи в 2 раза больше, чем аренды

а во львове примерно одинаково

а в киеве аренды в 4 раза больше, чем продажи

делаем выводы. 

 

еще можно сравнивать цифры в разные дни. 

например, в киеве за 4 дня:

продажа 5669 -> 6012

аренда 23062 -> 24167

 

это означает продаж нет, съемщиков мало, цены на недвигу и аренду будут сползать. 

 

но надолго ли и как сильно?

аренда может сползать еще сильно, лучше за сколько-то сдать, чем простой, главное хорошим людям. 

а вот с продажей не все так однозначно. 

строительные материалы неимоверно выросли в цене. 

мп75 160 -> 230 грн

себестоимость растет даже в долларовом эквиваленте, и не только у нас. 

продать здесь дешево, а купить на западе дорого, не все готовы на такой размен. 

продавать в первую очередь будут те, кто не видят здесь будущего, кто хочет разрушить все связи со страной и забыть про нее. 

они будут готовы продать по любой цене, понимая, что завтра будет дешевле. 

на этом тонком рынке цены могут быстро и сильно снижаться. 

особенно учитывая что кто будет покупать?

опять таки, аренда дешевая, цены падают, куда спешить?

как инвестиция - цены падают, страна воюет, неизвестно что будет завтра, куда спешить?

покупать начнут, когда цены станут "копейки", и в людях проснется жадность типа 

"после любой войны все равно все как-то налаживается. сейчас куплю, и может будет x2 или x5 через несколько лет, такая возможность бывает раз в жизни"

 

учитывая, что все говорят о том, что война надолго, то через полгода вполне реально увидеть такую картину в Киеве. 

 

это размышление не про западную украину не скажу, не наблюдал динамику. 

[NWEN 9 089]

14.05.2022 в 20:12, йцукен сказал:

В какой форме?
Ничего не понял.

В форме описаной в процитированном тексте. Всякие инвестиции фондовый рынок, и прочие вливания через подобные механизмы

14.05.2022 в 20:12, йцукен сказал:

Никто и не должен.
Мы сами должны развивать себя.

Много всякие Г, (не ко времени, простите, после войны обсудим персоналии), прости господи, наразвивают.

14.05.2022 в 20:12, йцукен сказал:

по пересказам тех, кто уже вернулся, там лучше, чем у нас.

Да, цены кусаются, но оно того стоит.

Ну ну.

Для кого стоит? и по каким критериям?

Есть конечно и когда стоит, но не всем и не всегда

14.05.2022 в 20:12, йцукен сказал:

Забудьте.
Те населенные пункты, которые разрушены, это явно не целевая аудитория для РН облцентров.

И разрушено жилья не много.

Харьков не ЦА для РН облцентров?

14.05.2022 в 20:12, йцукен сказал:

до окончания ВП?

на постоянку вообще нет смысла.

почему? война везде, но ее проявления в Львове отличаются от таковых в Одессе, и тем более отличаются от Харькова.

21 час назад, beornborn сказал:

покупать начнут, когда цены станут "копейки", и в людях проснется жадность типа 

"после любой войны все равно все как-то налаживается. сейчас куплю, и может будет x2 или x5 через несколько лет, такая возможность бывает раз в жизни"

"копейки" это сколько именно в денежном эквиваленте?
копейки для каждого свои, но я подозреваю что когда у большинства проснется жадность то будет уже поздно покупать.

 

Жизнь налаживается уже, если что. Если только не будет нового витка эскалации.

Змінено 16 травня, 2022 користувачем NWEN

[beornborn 3 868]

7 часов назад, NWEN сказал:

Жизнь налаживается уже, если что. Если только не будет нового витка эскалации.

я тоже виду, что жизнь налаживается, но цифры говорят что люди не верят в это налаживание. 

вот я писал 6012 продавалось, сейчас сколько? 6538. 

количество выставленных на продажу квартир растет невероятным темпом. 

пока это не прекратится, цены будут падать. 

но пока что темп только растет.

кроме того по аренде - упало в 2 раза в долларах. и будет падать еще, потому что сколько выставлено на аренду? в прошлом посте было 24167, а теперь сколько? правильно, 24839. 

7 часов назад, NWEN сказал:

"копейки" это сколько именно в денежном эквиваленте?
копейки для каждого свои, но я подозреваю что когда у большинства проснется жадность то будет уже поздно покупать.

30% от довоенных думаю. 

 

кстати, общался с подругой армянкой, у них там понаехали русские, цены на аренду взлетели, сдают по 1000$ однушку, своих выселяют, чтобы русских заселить. 

окупаемость недвиги стала 6 лет. правда интересные вещи сейчас творятся? 

[Moskit 6 155]

3 години тому, beornborn сказав:

вот я писал 6012 продавалось, сейчас сколько? 6538. 

количество выставленных на продажу квартир растет невероятным темпом. 

у 2016 році під час пошуків квартири для молодої сім'ї звернув увагу на такий факт, що один і той же об'єкт пропонувався в декількох різних оголошеннях від різних (?) ріелторів. Деколи навіть фото не змінювали)))

Відповідно  загальна кількість пропозицій була більшою за реальні.  

Тому загальні цифри - так собі орієнтир imho)))

 

[LAV86 284]

15.05.2022 в 13:49, beornborn сказал:

 

 

Если выбрать вкладку "Частное" то не все так однозначно.

Количество объявлений растет, так же из-за возвращающихся риелторов

[beornborn 3 868]

9 часов назад, LAV86 сказал:

Если выбрать вкладку "Частное" то не все так однозначно.

Количество объявлений растет, так же из-за возвращающихся риелторов

что не однозначно, если риелторы выставляют квартиру на продажу, то это не считово?)

но вы подтолкнули к идее провести к эксперимент и сравнить динамику частных и бизнеса.

а результат попробуем объяснить.

сегодня 17 мая утро.

 

через пару дней сравним процентное изменение

Змінено 17 травня, 2022 користувачем beornborn

[NWEN 9 089]

20 часов назад, beornborn сказал:

я тоже виду, что жизнь налаживается, но цифры говорят что люди не верят в это налаживание. 

вот я писал 6012 продавалось, сейчас сколько? 6538. 

количество выставленных на продажу квартир растет невероятным темпом. 

все это понятно, вот только до войны было 10 000 ))))) так что даже довоенного количества предложений не набрали, так что все, в Киеве рост в 1.5 раза будет(шутка)
до конца мая я был осторожен с прогнозами об уровнях, т.к. рынок находится в фазе устаканивания после паузы.

20 часов назад, beornborn сказал:

пока это не прекратится, цены будут падать. 

но пока что темп только растет.

Он и будет расти. Рынок встает после спячки. Эффект низкой базы.

20 часов назад, beornborn сказал:

кроме того по аренде - упало в 2 раза в долларах. и будет падать еще, потому что сколько выставлено на аренду? в прошлом посте было 24167, а теперь сколько? правильно, 24839. 

на 30% по Киеву упало. по Одессе на 50%. И там и там думаю будут робкие попытки восстановления в следующем месяце.

20 часов назад, beornborn сказал:

30% от довоенных думаю. 

 

кстати, общался с подругой армянкой, у них там понаехали русские, цены на аренду взлетели, сдают по 1000$ однушку, своих выселяют, чтобы русских заселить. 

окупаемость недвиги стала 6 лет. правда интересные вещи сейчас творятся? 

за 30% от довоенных я думаю рискну выкупить пару этажей в новостройке. Вот только не будет этого, потому что таких умных тут пол Одессы.

 

А так да, интересные вещи творятся везде. Но нужно понимать что и хотелки х2 на юге Одесской области, и 1000 за однушку явления временные и показывают только направление движения на долгосрок а не размер. Но да, кто-то заработает на аренде, а кто-то хорошо продаст на панике. А кто-то хорошо купит на панике, но в другом месте. По югу од области я бы высказал осторожное предположение что будем выходить на +30%, но еще нужно посмотреть, это пока ориентир. По западу(западнее збруча будем выходить на +30+50%. Центр пока интрига, но или на том же уровне или немного выше(+30 не будет, но +10-20 при стечении обстоятельств может случиться). Но ряд городов в центре может выбиться из общей тенденции, там интрига сохраняется(например Днепр, Николаев, Одесса). Тут будет сильное влияние военных рисков. Регионы непосредственно затронутые БД спрогнозировать нереально, но первое на что стоит смотреть имхо это баланс приток/отток населения с учетом разрушенного жилья, но пока даже ориентиров не вырисовывается.
Риски и целесообразность инвестиций пока оставим за кадром, т.к. у каждого сейчас своя логика.

 

П.С.Все проценты это не прогноз, это ориентир куда сейчас нацелились, но ситуация слишком шаткая чтобы воспринимать это как то что точно случится. Нужно еще подождать, посмотреть.

Змінено 17 травня, 2022 користувачем NWEN

[beornborn 3 868]

со многим согласен, но насчет некоторых пунктов

20 минут назад, NWEN сказал:

Он и будет расти. Рынок встает после спячки. Эффект низкой базы.

сейчас многое изменилась, сложно сказать какая база теперь нормальная. может низкая база и есть нормальная в текущих условиях.

21 минуту назад, NWEN сказал:

на 30% по Киеву упало

это если в гривнах.

 а в твердой валюте почти на 50%

25 минут назад, NWEN сказал:

за 30% от довоенных я думаю рискну выкупить пару этажей в новостройке. Вот только не будет этого, потому что таких умных тут пол Одессы.

пока что вообще не вижу движения вниз, по моему комплексу хотелки остались довоенными. 

но все зависит от военных действий. 

если произойдет так, как надо считать, что произойдет, то будут сползать очень медленно. 

а если как не надо, то падение может быть очень быстрым.

[NWEN 9 089]

17.05.2022 в 16:00, beornborn сказал:

сейчас многое изменилась, сложно сказать какая база теперь нормальная. может низкая база и есть нормальная в текущих условиях.

Согласен что невозможно сказать какая база нормальная, но тогда не стоит принимать этот параметр в расчет, чтобы не было как в анекдоте:

-Петька, приборы

-45

-Что 45?

-А что приборы?

17.05.2022 в 16:00, beornborn сказал:

пока что вообще не вижу движения вниз, по моему комплексу хотелки остались довоенными. 

но все зависит от военных действий. 

если произойдет так, как надо считать, что произойдет, то будут сползать очень медленно. 

а если как не надо, то падение может быть очень быстрым.

Если как не надо, то нас всех будут интересовать немного другие вещи.

А если как надо, и обвал до 30%, то я уже говорил насчет этажей. Но, не будет такого обвала, имхо. Даже по ППС думаю не будет, а по номиналу тем более.

Разве что... Если не справятся и из-за войны случится голод в странах которым мы поставляли зерно. Это может запустить цепочку событий когда все схлопнется везде, но это сценарий из раздела "как не надо" и опять же прогнозировать нельзя, и не факт что хоть кому-то будет дело до цены недвижимости.

Так что если принимать во внимание средневзвешенный вариант развития событий то от -50 до +50%. Но неоднородно, и пока нельзя предугадать где как, поэтому от прогнозов воздержусь, а примерное видение направлений уже написал выше.

[beornborn 3 868]

15.05.2022 в 13:49, beornborn сказал:

еще можно сравнивать цифры в разные дни. 

например, в киеве за 4 дня:

продажа 5669 -> 6012

аренда 23062 -> 24167

продолжение сериала. 

замеры начал делать с 11 мая

сейчас 26 и за 15 дней имеем 

рост выставленных на продажу на 65%

на аренду на 21%

я замеряю каждые пару дней, и по цифрам вижу ровный устойчивый тренд. 

цифры говорят сами за себя. 

 

еще интересно наблюдать отношение продаж к аренде:

киев 32%

львов 67%

днепр 51%

одесса 93%

житомир 58%

 

не берусь утверждать однозначно, но во львове большой процент скорее из-за того, что свободных для аренды мало. 

одесса мне кажется весьма показательна - похоже многие не верят, что ее получится спасти.