Когда настанет "дно" цен на недвижимость: лучшее время для покупки с целью инвестирования (не для "жить").

[apl]

32 минуты назад, Silber сказал:

не могу понять, почему точка безубыточности считается в валюте?

Зарплаты выплачиваются в гривне, кирпич, цемент, растворы покупаются внутри страны за гривну. За землю платится государству в гривне. Металопластиковые окна по договору ставит подрядчик.

Возможно потому, что все повседневные операции по закону требуется проводить в гривне. Но результат те, кто вкладывают деньги, хотят иметь в валюте (почему они так хотят - другой вопрос). Поэтому и всякие циферки "для себя", на которые они ориентируются при принятии решений, наверняка будут посчитаны в валюте. Поэтому, пытаясь прогнозировать их решения, тут тоже опереруют цифрами в валюте.

[Kataleya]

6 минут назад, apl сказал:

Возможно потому, что все повседневные операции по закону требуется проводить в гривне. Но результат те, кто вкладывают деньги, хотят иметь в валюте (почему они так хотят - другой вопрос). Поэтому и всякие циферки "для себя", на которые они ориентируются при принятии решений, наверняка будут посчитаны в валюте. Поэтому, пытаясь прогнозировать их решения, тут тоже опереруют цифрами в валюте.

это настолько элементарно и понятно, что даже и пояснять не надо
но Вы написали, Вам +++++
ведь разве это только сферы недвиги касается? А?

[apl]

7 минут назад, Kataleya сказал:

это настолько элементарно и понятно, что даже и пояснять не надо

Очень часто бывает неплохо напомнить даже "элементарные и понятные" вещи. На пальцах, без словоблудия, зАуми и "простыней". Упрощать до определенного предела - очень полезно. Многое становится понятнее - по себе знаю.

[apl]

26 минут назад, Kataleya сказал:

ведь разве это только сферы недвиги касается? А?

Это касается практически всей нашей экономики. Я уже когда-то писал подобное в другой теме в ответ на подобный же вопрос типа "почему еда местного производства дорожает вслед за ростом курса доллара?"

Просто эта тема - только про недвижимость.

[Hedg]

1 час назад, Silber сказал:

Я со своей колокольни не могу понять, почему точка безубыточности считается в валюте?

потому что, если мы говорим об ивестициях, а не покупка для себя, то какой смысл получить больше фантиков, покупательная способность которых стала меньше? Именно поэтому я и считаю в долларах и учитываю инфляцию в долларах. Т.к. хочетяся все же иметь реальную прибыль.

1 час назад, Silber сказал:

Зарплаты выплачиваются в гривне, кирпич, цемент, растворы покупаются внутри страны за гривну. За землю платится государству в гривне. Металопластиковые окна по договору ставит подрядчик... дайте подумать... да, именно, за гривну. Возможно, в валюте платятся взятки, но то такое, я бы по старинке записывал это в статью расходы, уж точно не в себестоимость. Думаю, тут найдутся люди, понимающие ход моих мыслей.

то что передается гривна, еще не значит, что нет привязки к стабильным валютам.

Подписываем договор о покупке новостроя, там фигурирует привязка к долларам. В крайнем случае, там фиксируется возможнсоть поднятия цены при изменении курса. Банально подходим к первому попавшемуся столбу с объявлениями и видим, что цены на квартиры там указаны в уе. 

По вашей логике они должны быть в гривне, но нет, 

Множество банковских учреждений давая кредиты в гривне тем не менее оставляют за собой право пересчитать кредит при сильном падении гривны.

У нас не такая большая и мощная страна и экономика, что можно позволить себе не смотреть на курс доллара, если вы действительно хотите зарабатывать.

Раньше "условный кассир" к примеру зарабатывал 3 тыс грн. сейчас  от 4.5. По логике он же должен радоваться, зарплата то выросла. Наверняка теперь от богат и живется отлично.

P.S. не имею ничего против любых специальностей, кассир был взят как одно из рабочих мест, которое не требует специальных навыков и  образования.

1 час назад, Silber сказал:

Предлагаю тем, кто пытается рассказывать про бум строительства пойти дальше и сфотографировать фасад сданного полгода-год назад дом вечером-ночью, чтобы остальным было понятно, как много желающих нашлось купить квартиру в новострое. Или, для полноты картины, целую серию фото за каждый день недели.

Бум строительства НЕ равно повышенный спрос . Жить в свежесданном доме первые 2 года то еще удовольствие :).

Купить коробку это одно, в ней нужно сделать ремонт, хотя бы минимальный. А это требует дополнительных денег и времени, часто значительного.

+ Визуально дом может быть готов, но часто реальная сдача запаздывает т.к. это больше бюрократический момент. До этого момента часто не включают лифты (чтоб не убили перевозкой стой материалов). Вся тарификация электричества идет по промышленным тарифам. В общем есть ряд дополнительных особенностей. 

[stan100]

В 19.09.2017 в 14:08, NWEN сказал:

Скажем так, - посчитайте сколько квартир вводится в эксплуатацию ежегодно, - и поймете что это капля в море в сравнении с населением Одессы(которое только официально миллион, а неоф думаю и 1,5 будет). Не все из них купят квартиры, но даже если 1% семей купит(а это получается покупка новой квартиры раз в 100 лет) то это неплохой такой спрос будет.

В Вашем расчете глобальная ошибка в привязке расчетов с учетом текущего количества населения, а не прироста (динамики) населения. Емкость рынка конечно зависит от общего объема, но важна именно тенденция, для Одессы, с учетом что это курортное место, думаю характерен высокий процент миграции, но опять же по закону сохранения энергии - где-то прибыло, значит где-то убыло)) 

[Hedg]

1 час назад, stan100 сказал:

В Вашем расчете глобальная ошибка в привязке расчетов с учетом текущего количества населения, а не прироста (динамики) населения. Емкость рынка конечно зависит от общего объема, но важна именно тенденция, для Одессы, с учетом что это курортное место, думаю характерен высокий процент миграции, но опять же по закону сохранения энергии - где-то прибыло, значит где-то убыло)) 

В основе всего конечно лежит спрос/предложение.

Динамика населения в недвиге наверно один из ключевых факторов, но важно также и перспективы того или иного места, доступность работы и уровень зарплат, инфраструктура, университеты, местоположение и много чего еще.

 

[NWEN]

2 часа назад, stan100 сказал:

В Вашем расчете глобальная ошибка в привязке расчетов с учетом текущего количества населения, а не прироста (динамики) населения. Емкость рынка конечно зависит от общего объема, но важна именно тенденция, для Одессы, с учетом что это курортное место, думаю характерен высокий процент миграции, но опять же по закону сохранения энергии - где-то прибыло, значит где-то убыло)) 

В моем расчете неудовлетворенный спрос. И в конктексте цен на недвижимость в Одессе меня вообще не интересует что там убыло в каком-нибудь Бердычеве.

Меня интересует что здесь есть неудовлетворенный спрос, в т.ч. отложенный, а так же прирост этого неудовлетворенного спроса. А о количестве населения в Украине не в контексте населения определенного города давайте поговорим в ветке по демографии, ок?

Так что Вы таки погорячились насчет ошибки, тем более глобальной.

[sellar]

3 часа назад, Hedg сказал:

Динамика населения в недвиге наверно один из ключевых факторов, но важно также и перспективы того или иного места, доступность работы и уровень зарплат, инфраструктура, университеты, местоположение и много чего еще.

вот какие у меня соображения. нужно учитывать сколько умирает тем самым высвобождая квартиры и сколько остается в возрасте 25-35 лет - тех кто впервые покупает квартиру. сейчас эти показатели не на стороне недвиги.

далее для того чтоб был спрос (реальный спрос, а не "отложенный") нужно чтоб были деньги и хотели покупать. ярчайший тому пример - черновцы, тернополь, луцк, ровно, львов (отчасти цен на недвигу). работы особо нет, но народ ездит по зароботках и скупает недвигу. сдать в оренду жалко ибо угробят ремонт, да и ставки не особо ибо нет для массового сегмента работы с зарплатой за котроую можно платить еще и аренду с коммуналкой.

_________________________________________________________________________________________________________

давайте лучше обсудим что должно начать расти, ну чтоб заметить что вот оно дно прошло. рынок сильно расслоился. качественное жилье сейчас довольно дорогое и дорожать там особо некуда. думаю часть кто мог поснимала жилье с продажи чтоб не продавать на дне. относительным дефицытом могут стать разве что нормальные новострои. но новострои еще настроят. и то что было отшыбом за лет 10 будет обычным районом.

шлак, совок тоже просел, спрос туда вряд ли вернется. сюда же давит вниз то что остается в наследство.

[ANNAMILF]

В 19.09.2017 в 14:18, Silber сказал:

При всем уважении.

Откуда рядовой офисный планктон в курсе себестоимости? Для этого нужно анализировать кучу документов + то, что не попало в документы.

Говорить - не вагоны разгружать. Я сам работаю в офисе компании, которая занимается коммерческой арендой и сама строит бизнес-центры, торговые и офисные центры. В офисе, Карл. Имею доступ практически ко всем базам, расчетным, учетным, зарплатным (в том числе управленческим). А вот теперь спросите у меня себестоимость и получите мое недоумение.

Не всегда можно сказать о себестоимости, это факт. Но учитывая маржинальности по отрасли, и цену продажи, можно строить предположения с разной степенью приближения к реальности. Фактически себестоимость квадратного метра в большом объекте можно вывести ТОЛЬКО после окончания всех финансовых и договорных обязательств застройщика. Поэтому вы и не в курсе. 

Но, к примеру никто не мешает вам вычислить "среднюю по больнице" себестоимость в регионе. 

Реальная маржинальности упала. Компания занимающаяся строительством котеджей под ключ (Киевская область), в этом году не имела новых объектов!! Только завершение старых, +ремонты. Только наличка, минимум рабочих. 

Большим компаниям так спрыгнуть тяжело. Строительный цикл в 1.5-2 года. Прэтому нужно смотреть на количество новых разрешений, сложности объектов, рекламу.