Когда настанет "дно" цен на недвижимость: лучшее время для покупки с целью инвестирования (не для "жить").

[логик]

26.04.2020 в 23:39, Hedg сказал:

да и по ценам сдачи в аренду, в Киеве пока что выгоднее, т.к. всё сдается фактически в чёрную без налогов

1 .сначала надо сдать по таким ценам \да и еще в наше время\ 2 .потом забрать - если на нее кто то глаз положил 3 .потом забрать то что осталось - отремонт быт технику и сделать ремонт \все же в черную без налогов и договоров - вы же это в плюс ставите\ - кто лично сдавал жилье знает 4.не факт ,но возможно прийдется еще и за коммунальные заплатить

[логик]

12 часов назад, kasper сказал:

в новых домах совсем другой уровень комфорта 

аид показывал видео как в одессе элит дом горел утепленный самым дешевым пенопластом \хорошо говорит еще не сдан в эксп - были бы жмуры\ .комфорт я уже писал понятие очень относительное - высота потолка 2,7 и планировка согласен - хотя думаю из сов двушки можно в 2 раза дешевле круче сделать , а если купить 2 квар одна над другой или сталинку то вообще круто - но ведь это новое жилье , вот ведь в чем фишка \у меня так товарищ 2 года назад ланос новый купил - 3 года говорил заглядывать не буду - 40 тыс кап рем движка - гарантия из за т.о. и то что  газ поставил улетела\ .и это новое жилье строили я так понимаю супер спецы с супер контролем\,водоснабжение - отдель скважина 1 км - не то что в старом жилье ,энергоснаб отдельная трансформат подстанция с немецким оборудыванием ,фек и лив канализ - свои инд очистные ,дворовая территория огромная с видом на днепр - пол района снесли \не то что вид из окна вторички\ и т. д .- я же про это уже писал ,ну и соседи конечно приличные \бомж там не купит\- а среди обеспеченных дебилов не бывает \деньги это ведь вакцина своего рода\ еще раз повторяю \но это лично мое мнение\ - в наше время частный сектор - пусть даже старая хата\может даже и лучше старая - меньше шансов что ломанут\ а комфорт - туалет и ванная - так сейчас даже в гаражах делают

[Tes_mk]

1 час назад, логик сказал:

аид показывал видео как в одессе элит дом горел утепленный самым дешевым пенопластом \хорошо говорит еще не сдан в эксп - были бы жмуры\ .комфорт я уже писал понятие очень относительное - высота потолка 2,7 и планировка согласен - хотя думаю из сов двушки можно в 2 раза дешевле круче сделать , а если купить 2 квар одна над другой или сталинку то вообще круто - но ведь это новое жилье , вот ведь в чем фишка \у меня так товарищ 2 года назад ланос новый купил - 3 года говорил заглядывать не буду - 40 тыс кап рем движка - гарантия из за т.о. и то что  газ поставил улетела\ .и это новое жилье строили я так понимаю супер спецы с супер контролем - европейцы \мы же европейцы\ из чисто европейских материалов\пря в борисполь самолетом из ландона привозили\,водоснабжение - отдель скважина 1 км - не то что в старом жилье ,энергоснаб отдельная трансформат подстанция с немецким оборудыванием ,фек и лив канализ - свои инд очистные ,дворовая территория огромная с видом на днепр - пол района снесли \не то что вид из окна вторички\ и т. д .- я же про это уже писал ,ну и соседи конечно приличные \бомж там не купит\- а среди обеспеченных дебилов не бывает \деньги это ведь вакцина своего рода\ ну разве танька черновол исключение да и можно справочку у соседей всегда попросить\если в лоб конечно не дадут\ . еще раз повторяю \но это лично мое мнение\ - в наше время частный сектор - пусть даже старая хата\может даже и лучше старая - меньше шансов что ломанут\ а комфорт - туалет и ванная - так сейчас даже в гаражах делают

вы зачем то все абсолютизируете причем часто до абсурда

 

новострои бывают разного качества, никто не говорит покупать шлак

 

[aleksandr7434saman]

1 час назад, Tes_mk сказал:

новострои бывают разного качества, никто не говорит покупать шлак

Нет такого преступления, на которое бы не пошел буржуин, ради прибыли. ©

[Hedg]

4 часа назад, логик сказал:

1 .сначала надо сдать по таким ценам \да и еще в наше время\ 2 .потом забрать - если на нее кто то глаз положил 3 .потом забрать то что осталось - отремонт быт технику и сделать ремонт \все же в черную без налогов и договоров - вы же это в плюс ставите\ - кто лично сдавал жилье знает 4.не факт ,но возможно прийдется еще и за коммунальные заплатить

1. Реальная стоимость аренды в Киеве сильно отличается от данных в numbeo ? Обычно там достаточно актуальная информация. В кризис цены конечно же просядут, тут не спорю. Просядут, как минимум в валюте.

2. Не понял, что вы имели ввиду.

3. Я ставлю это в плюс, т.к. к примеру в Австрии, которую приводили выше. Если ты обычный наёмный работник и сдаешь квартиру, то доход от квартиры прибавляется к твоему доходу от работы по найму. Далее со всей этой суммы платятся налоги. Учитывая прогрессивную шкалу, при добавлении новой суммы, вы будете платить больше с этой суммы. Надеюсь понятно пояснил. В результате, если ты зарабатываешь нормально, то с дохода на квартиру ты платишь 40-50(55)%. Затраты на сдаваемое жилье в странах ЕС тоже есть, в том числе и некоторый ремонт и замена чего либо в результате нормального износа. Поэтому, это в значительно большей степени плюс, чем минус. У каждой палки как минимум два конца.

4. А кто мешает вам контролировать коммуналку? Для этого можно зайти в ГЕРЦ и тебе будут показывать данные по твоему жилью. Можно и в привает подключить это. Кто мешает проверить её при выселении? Кто мешает взять некоторую сумму, в качестве залога? Да, залог не покроет все возможные случаи, но большу часть проблем снимет.

[ANNAMILF]

12 часов назад, kasper сказал:

а как бы не наелись еще старого фонда? в новых домах совсем другой уровень комфорта 

Новый фонд я от друзей насмотрелась и наслушалась!

Из плюсов только то что новое!

Из минусов:

-строят из говна и палок с наценкой 100% минимум!

-шум от ремонтов соседей будет ещё несколько лет после того как вы закончите ремонт.

-окна и входная дверь если повезёт послужат недолго. (Отдельный квест договорится с застройщиком о том что купите квартиру без окон и входной двери, и поставите свои окна и входную дверь.) Наценка окон и дверей у застройщика минимум в 3 раза! И из цены квартиры они вам не не покажут, потому что это позорище. Начиная от фурнитуры самой дешманской и заканчивая отделкой откосов снаружи внутри.

- внутренние коммуникации это отдельная тема)) так как используют самое дешёвое, то будте готовы в течении пары лет что вас насколько раз затопит по вине некачественных комплектующих которые использовали подрядчики (начиная от труб которые вы после ремонта заботливо закрыли , а соседи ЗАМУРОВАЛИ , некачественной сварки, и соединительных гаек. Насколько помню у киевгорстроя был скандал с тем что трубы лопнули и затопило квартиры с ремонтом.)

 (О том что в половине случаев нужно менять систему автономного отопления, либо как минимум ремонтировать потому что делают тяп ляп уже слушать надоело.

-О нормах по площади двора я молчу, а вы смотрите. (Девятиэтажка где все на машинах, и во дворе делать нечего)

- соцокружение ( молодые и красивые, горячие и не сдержанные, с орущими детьми и скандалами)

- ну и помечтайте о великолепии этого нового фонда когда детки подрастут и будет им по 14-17 лет ( стены расписные , бычки и бутылки по подъезду)

Насчёт комфорта, не уверена что прямо совсем другой уровень) 

Лифт, и мусоропровод? Приятный бонус но не решающий.

Мы же покупаем что бы жить или выгодно сдавать. Покупай на дне. Ремонтируй ,обслуживай , сдавай) 

Насчёт отопления сталинки, выходит примерно то на то со страндартной квартирой. (2.7 против 3м, если и делают погоду то компенсируется толщиной стен)

 

Змінено 28 квітня, 2020 користувачем ANNAMILF

[snezha]

55 минут назад, Hedg сказал:

 Затраты на сдаваемое жилье в странах ЕС тоже есть, в том числе и некоторый ремонт и замена чего либо в результате нормального износа.

В Польше обязательно берут залог, в сумме месячной оплаты, на случай ремонта после жильцов. При заселении состояние квартиры записывается и фотографируется. Естественный износ не считается, но то что сломал, испачкал, испортил все за счет жильца. С дочки брали деньги за покраску стены которую она облили кофе.

[Виктор43]

34 хвилини тому, snezha сказав:

В Польше обязательно берут залог, в сумме месячной оплаты, на случай ремонта после жильцов. При заселении состояние квартиры записывается и фотографируется. Естественный износ не считается, но то что сломал, испачкал, испортил все за счет жильца. С дочки брали деньги за покраску стены которую она облили кофе.

Аналогично.

[Женька]

1 час назад, ANNAMILF сказал:

Новый фонд я от друзей насмотрелась и наслушалась!

Из плюсов только то что новое!

Из минусов:

-строят из говна и палок с наценкой 100% минимум!

-шум от ремонтов соседей будет ещё несколько лет после того как вы закончите ремонт.

-окна и входная дверь если повезёт послужат недолго. (Отдельный квест договорится с застройщиком о том что купите квартиру без окон и входной двери, и поставите свои окна и входную дверь.) Наценка окон и дверей у застройщика минимум в 3 раза! И из цены квартиры они вам не не покажут, потому что это позорище. Начиная от фурнитуры самой дешманской и заканчивая отделкой откосов снаружи внутри.

- внутренние коммуникации это отдельная тема)) так как используют самое дешёвое, то будте готовы в течении пары лет что вас насколько раз затопит по вине некачественных комплектующих которые использовали подрядчики (начиная от труб которые вы после ремонта заботливо закрыли , а соседи ЗАМУРОВАЛИ , некачественной сварки, и соединительных гаек. Насколько помню у киевгорстроя был скандал с тем что трубы лопнули и затопило квартиры с ремонтом.)

 (О том что в половине случаев нужно менять систему автономного отопления, либо как минимум ремонтировать потому что делают тяп ляп уже слушать надоело.

-О нормах по площади двора я молчу, а вы смотрите. (Девятиэтажка где все на машинах, и во дворе делать нечего)

- соцокружение ( молодые и красивые, горячие и не сдержанные, с орущими детьми и скандалами)

- ну и помечтайте о великолепии этого нового фонда когда детки подрастут и будет им по 14-17 лет ( стены расписные , бычки и бутылки по подъезду)

Насчёт комфорта, не уверена что прямо совсем другой уровень) 

Лифт, и мусоропровод? Приятный бонус но не решающий.

Мы же покупаем что бы жить или выгодно сдавать. Покупай на дне. Ремонтируй ,обслуживай , сдавай) 

Насчёт отопления сталинки, выходит примерно то на то со страндартной квартирой. (2.7 против 3м, если и делают погоду то компенсируется толщиной стен)

 

Все очень здраво и мудро написано, однако не соглашусь по поводу соцокружения. Снимаем с супругой квартиру в Киеве, год жили в совминовском доме 80х годов постройки, сейчас переехали в новострой класса комфорт на окраине Киева. Разница чувствуется. В первом случае раз в пару месяцев были какие-то проблемы - то драка, то ментов вызывали, то ревнивый муж выбивал дверь в квартиру жены (и это еще дом в хорошем районе, где квартиры получала советская интеллигенция, что происходит в аналогичных домах на Борщаге или Троещине можно только представить). В новом доме пока слава Богу никаких происшествий не было, соседи в основном молодежь, много представителей сферы ИТ.

[Hedg]

1 час назад, snezha сказал:

В Польше обязательно берут залог, в сумме месячной оплаты, на случай ремонта после жильцов. При заселении состояние квартиры записывается и фотографируется. Естественный износ не считается, но то что сломал, испачкал, испортил все за счет жильца. С дочки брали деньги за покраску стены которую она облили кофе.

Там, как правило всё проще. У всех белые стены. Никаких обоев и прочего. Да есть залог из котороо будут браться деньги на покрытие затрат, если что-то было испорчено.

Многие обязуют также покупать страховку на случай, что если пожар, потоп или ещё что-то. 

Тот кто сдает, он более защищён, впрочем также, как и тот, кто снимает, хотя тут есть некоторые моменты.

Естественный износ есть у всего и периодически нужно заменять и обновлять. Замки, мебель, сантехника, техника и т.д.

Но при этом, если сравнить общую доходность, то уверен, что в ЕС она ниже.

 

Просто приведу примерный рассчёт:

К примеру стандартная однушка метров 40 в Вене буде не в центре. Считаем по медиане - 4242 * 40 = 169 680 Евро.

За сколько её можно сдать? Опять же, возьмём по медиане 641 Евро месяц. Часть расходов вроде как несёт и владелец, например на обустройство дома и т.д.

От стоимости сдачи отнимутся скажем 150 евро от расходов на сдачу, а с остальной суммы будет заплачен налог. Для работающиего по найму физлица он будет скорее всего в диапазоне 40%-50%. т.е. скорее всего доход будет 250-300 евро.

Ок. Пусть даже 400 евро человеку останется чистыми.

Сколько он должен сдавать эту квартиру, чтоб окупить её? 35 лет или больше? Сколько раз придётся купить что-то в результате нормального износа?

А если жильё никто не снимает, всё равно придётся платить 150-250 Евро дополнительных расходов.

Какая годовая доходность? 4 800/ 169 680 * 100 = 2.83% годовых. И это по оптимистичным оценкам.

Зато всё по белому. Зато рисков меньше...

Но тут есть один плюс. Почти наверняка стоимость на жилье сильно вырастет за 35 лет. А соответственно данный актив может всё же принести какие-то деньги. Но не забываем, что и с продажи придётся заплатить налоги, т.к. вы заработали.

Плюс стоимость аренды будет постепенно расти вместе со стоимостью жилья.

Но доходность минимальна. И не во всех случаях она покроет инфляцию, т.к. случаев много разных.

Я вот лично предпочел бы в чёрную сдавать, если бы у меня был выбор сдавать хату в черную или в белую.

Змінено 28 квітня, 2020 користувачем Hedg