Перейти до вмісту
Заяц

Когда настанет "дно" цен на недвижимость: лучшее время для покупки с целью инвестирования (не для "жить").

Рекомендовані повідомлення

Киев. Вишневое. Помещение под пивнушку.

Поділитися повідомленням


Посилання на повідомлення
Поділитися на інших сайтах

@orest777 хороший анализ, спасибо, было интересно читать. Согласен.

Хочу также подчеркнуть тот факт что (N.B. ИМХО) вероятность прихода зарубежных застройщиков очень мала, а качественного жилья мало. Соответственно весьма вероятно что нас ждет дефицит одних видов жилья и избыток других, и соответствунно дальнейшее расслоение жилья по стоимости, (N.B. поэтому, как по мне, у хрущей дна нет). 9этажки и прочее поновее под вопросом, а вот постройка после 90х, - как знать как знать, что будет с ценами дальше;) Может и покатаемся с такими домами на качелях, хоть и не так как в 2008(до и после), но все же...

  • Подобається 5

Поділитися повідомленням


Посилання на повідомлення
Поділитися на інших сайтах
1 час назад, NWEN сказал:

@orest777 хороший анализ, спасибо, было интересно читать. Согласен.

Хочу также подчеркнуть тот факт что (N.B. ИМХО) вероятность прихода зарубежных застройщиков очень мала, а качественного жилья мало. Соответственно весьма вероятно что нас ждет дефицит одних видов жилья и избыток других, и соответствунно дальнейшее расслоение жилья по стоимости, (N.B. поэтому, как по мне, у хрущей дна нет). 9этажки и прочее поновее под вопросом, а вот постройка после 90х, - как знать как знать, что будет с ценами дальше;) Может и покатаемся с такими домами на качелях, хоть и не так как в 2008(до и после), но все же...

Дякую за коментар. Взагалі я сюди випадково потрапив. Велике спасибі шановному Хасану, який перемістив сюди мій допис з Прогноз курсу долара до гривні. В ринку нерухомості я розбираюся дуже погано. Це так, поверхневий погляд дилетанта через призму чинників, які впливають на курси валют. Трохи раніше писав, аналізуючи теперішній курс, (повідомлення потрапило в розділ Економіко-політична складова курсоутворення) про будівництво і його перспективи таке: Що саме заставляє будівельні компанії продовжувати активне будівництво, не зважаючи на подальше поступове падіння цін та зменшення попиту? На мій погляд відповідь полягає в тому, що це є процес легалізації капіталу. Інвестори таки розраховують, що в перспективі ситуація в країні виправиться і ціни стабілізуються чи навіть почнуть рости. Крім того, ще є змога будувати по старих схемах, коли значна частина робіт і капіталу крутиться в тіні (значно зменшуючи собівартість). Ну і саме головне – земля. Поки захід не продавив земельну реформу і відкритий ринок землі маємо повний схематоз і можливість відірвати під будівництво далеко не цільові землі за копійки. Цей будівельний бум є не останнім джерелом валюти на ринках. Тривати процес буде до прийняття земельної реформи (риття котлованів і закладка фундаментів).

Тому, активне будівництво може скоро і пригальмувати. Крім того, оскільки дуже часто власник будівельної компанії і купує ще не збудовані квартири з огляду на мінімізацію витрат/максимізації прибутків, він (вони) можуть і маніпулювати цінами (особливо в невеликих містах) з метою формування потрібного рівня цін. Ну і буквально недавно зявилася ось така інформація по ринку нерухомості:

За даними DOM.RIA, обсяг інвестицій в первинний ринок України в 2017 році скоротився на 15-20%, в порівнянні з 2016.
Основна причина скорочення – велика конкуренція і зниження цін на вторинному ринку нерухомості.
Покупці стали більше розглядати варіанти на вторинному ринку, житло на якому дешевшає з кожним роком. Як повідомляє DOM.RIA, на початку 2017 співвідношення попиту було 65% на 35% на користь первинки, а вже в середині літа – 55% на 45%, поки що на користь первинки.
При цьому пропозиції продовжують збільшуватися на первинному ринку. Якщо влітку 2016 на одного покупця в Київському регіоні припадало, в середньому, 7-9 варіантів первинної нерухомості, то влітку 2017 уже 10-12.
На думку експертів ринку нерухомості, повернути клієнтів на первинний ринок допоможуть розстрочки і програми кредитування. На вторинному ринку вони практично відсутні.
Що стосується інвесторів, вони зацікавлені в комплексних проектах, які запропонують покупцю вигідні умови.

Що десь підтверджує Ваше припущення про розділ житла на категорії з точки зору активності попиту, рух цін в яких (категоріях) буде різний, а динаміка, імовірно, ще більшою.

  • Подобається 9

Поділитися повідомленням


Посилання на повідомлення
Поділитися на інших сайтах
1 час назад, NWEN сказал:

@orest777 хороший анализ, спасибо, было интересно читать. Согласен.

Хочу также подчеркнуть тот факт что (N.B. ИМХО) вероятность прихода зарубежных застройщиков очень мала, а качественного жилья мало. Соответственно весьма вероятно что нас ждет дефицит одних видов жилья и избыток других, и соответствунно дальнейшее расслоение жилья по стоимости, (N.B. поэтому, как по мне, у хрущей дна нет). 9этажки и прочее поновее под вопросом, а вот постройка после 90х, - как знать как знать, что будет с ценами дальше;) Может и покатаемся с такими домами на качелях, хоть и не так как в 2008(до и после), но все же...

Не все так однозначно, залежить від кожного конкретного будинку, його стану, місцерозташування.

Якість новобудов неоднозначна, додайте сюди великоетажну забудову з мінімумом прибудинкової території в розрахунку на одного мешканця.

В той же час "теплі лампові" хрущі (звичайно в гарному стані і місці) дадуть фору в деяких випадках монстроподібним "чєловєйнікам".

Хоча загалом, так, ваші доводи вірні.

  • Подобається 3

Поділитися повідомленням


Посилання на повідомлення
Поділитися на інших сайтах
3 минуты назад, Tes_mk сказал:

В той же час "теплі лампові" хрущі (звичайно в гарному стані і місці) дадуть фору в деяких випадках монстроподібним "чєловєйнікам".

Со всем согласен кроме этого.:acute:

Хрущ без реновации(кап. ремонта, можно назвать как душе угодно) не даст фору ни одной сданной новостройке с коммуникациями. Просто потому что коммуникации - треш(хуже любой сданой новостройки), звукоизоляция, - треш(на уровне худших новостроек), долговечность, - такое(кап. ремонт нужен, иначе десяток другой лет и начнет сыпаться, как сейчас в Одессе климовский квартал сыпется(жилье начала 20 века), буквально разваливается на головы жильцам). И это не считая того что проводка в большинстве хрущевок просто ад (не более 3,5 кВт на квартиру, и это еще повезет, есть места где 2,2 кВт). Тоесть в условиях когда центрального отопления и подачи горячей воды нет, - включаем бойлер, и молимся чтобы не выбило автомат. Вот на этом моменте лично для меня хрущевка как жилье и заканчивается даже не начавшись. Да думаю для большинства она заканчивается. Греть воду в тазиках как-то не хочется, сорян:beach:

Так что даже несмотря на то что некоторые новострои откровенная фигня, редкую хрущевку можно хотя-бы сравнивать с ними, а о каком либо превосходстве и речи идти не может.(ну разве если сравнивать с недостроями, но то совсем другой коленкор:))

  • Подобається 2

Поділитися повідомленням


Посилання на повідомлення
Поділитися на інших сайтах
2 часа назад, orest777 сказал:

Дякую за коментар. Взагалі я сюди випадково потрапив. Велике спасибі шановному Хасану, який перемістив сюди мій допис з Прогноз курсу долара до гривні. В ринку нерухомості я розбираюся дуже погано. Це так, поверхневий погляд дилетанта через призму чинників, які впливають на курси валют. Трохи раніше писав, аналізуючи теперішній курс, (повідомлення потрапило в розділ Економіко-політична складова курсоутворення) про будівництво і його перспективи таке: Що саме заставляє будівельні компанії продовжувати активне будівництво, не зважаючи на подальше поступове падіння цін та зменшення попиту? На мій погляд відповідь полягає в тому, що це є процес легалізації капіталу. Інвестори таки розраховують, що в перспективі ситуація в країні виправиться і ціни стабілізуються чи навіть почнуть рости. Крім того, ще є змога будувати по старих схемах, коли значна частина робіт і капіталу крутиться в тіні (значно зменшуючи собівартість). Ну і саме головне – земля. Поки захід не продавив земельну реформу і відкритий ринок землі маємо повний схематоз і можливість відірвати під будівництво далеко не цільові землі за копійки. Цей будівельний бум є не останнім джерелом валюти на ринках. Тривати процес буде до прийняття земельної реформи (риття котлованів і закладка фундаментів).

 

 

Відносно основного мотиву що заставляє будівельні компанії активно продовжувати будівництво незважаючи на дальше просідання цін з Вами незгоден . Як на мене основний рушій в будівництві житлової нерухомості це швидкі гроші . Порівняно невеликі інвестиціі будівельної компанії  повертаються досить швидко . Самое будівництво здійснюється за рахунок приватних інвесторів . Якщо дозволяє фінансовий стан будівельної компанії і об'єкт перспективний будівельна компанія теж виступає в ролі приватних інвесторів щоб мінімалізувати податки . При нестабільній геополітичній , політичній та економічній ситуації в краіні будівництво житла являється галуззю де компанії з мінімальними ризиками отримують сталі прибутки . Всі ризики перекладені на плечі приватних інвесторів . Тому будівництвом житла почали займатись всі кому не лінь - звідси така низька його якість . Відносно сірих схем , в Украіні майже у всіх галузях економіки  присутні сірі схеми . Цей своєрідний будівельний бум буде тривати до тих пір поки не просядуть ціни до рівня собівартості житла .

  • Подобається 4

Поділитися повідомленням


Посилання на повідомлення
Поділитися на інших сайтах
15 часов назад, orest777 сказал:

Крім того, в такому разі почнеться рух по всій країні і з Києва, Одеси і тд люди вернуться в Чернівці і Суми, бо там все дешевше і метри і оренда!

Чудесный комментарий! Обычно все пишут очень однобоко. А тут ситуацию расписано с разных сторон.

Идею после переезда в Киев, продать в Киеве квартиру и вернуться в Сумы хотел раскритиковать. Но потом подумал и таки "имеет право на жизнь". Хотя более-менее значимого возврата в регионы с покупкой недвиги я бы не ожидал.

Что хотел бы дополнить. Чтоб купить квартиру нужно насобирать деньги хотя-бы на первый взнос, и ипотеку. Тоесть даже в случае резкого внезапного улучшения ситуации в Украине (это какое-то чудо должно произойти) чтоб недвижимость начала дорожать должно пройти некоторое время, пока хомяки заначки насобирают.

---------------------------

Что-то мне ситуация на рынке недвжимости отдаленно напоминает "предфинишный рывок", когда застройщики пытаются поскорее построить побольше и продать.  В ожидании дальнейшего проседания цен и зависания их на этом дне на лет 10. И о былых сверхзароботках, особенно до 2008 года будут вспоминать как о сказочных временах... с недвигой по 3000 долл за метр.

Основная "жара" начнется когда наследственные хрущи дружно пойдут на продажу. А спрос на них не особо.

Змінено користувачем sellar
исправления
  • Подобається 7

Поділитися повідомленням


Посилання на повідомлення
Поділитися на інших сайтах
15 часов назад, NWEN сказал:

Со всем согласен кроме этого.:acute:

Хрущ без реновации(кап. ремонта, можно назвать как душе угодно) не даст фору ни одной сданной новостройке с коммуникациями. Просто потому что коммуникации - треш(хуже любой сданой новостройки), звукоизоляция, - треш(на уровне худших новостроек), долговечность, - такое(кап. ремонт нужен, иначе десяток другой лет и начнет сыпаться, как сейчас в Одессе климовский квартал сыпется(жилье начала 20 века), буквально разваливается на головы жильцам). И это не считая того что проводка в большинстве хрущевок просто ад (не более 3,5 кВт на квартиру, и это еще повезет, есть места где 2,2 кВт). Тоесть в условиях когда центрального отопления и подачи горячей воды нет, - включаем бойлер, и молимся чтобы не выбило автомат. Вот на этом моменте лично для меня хрущевка как жилье и заканчивается даже не начавшись. Да думаю для большинства она заканчивается. Греть воду в тазиках как-то не хочется, сорян:beach:

Так что даже несмотря на то что некоторые новострои откровенная фигня, редкую хрущевку можно хотя-бы сравнивать с ними, а о каком либо превосходстве и речи идти не может.(ну разве если сравнивать с недостроями, но то совсем другой коленкор:))

Именно это я и оговорил когда писал "в нормальном состоянии". Я встречал хрущи и более старые дома, в которых жители (ОСББ) где лично, где выбили средства для замены коммуникаций. Другое дело, что это редкость, но встречается.

Вот в таких случаях чуть ли не единственным недостатком являются планировки, но и их, если квартира не однокомнатная, можно исправить.

Вобщем, мой поинт в том, что каждый случай нужно рассматривать отдельно. И "хрущевка" не всегда равно неликвид.

  • Подобається 1

Поділитися повідомленням


Посилання на повідомлення
Поділитися на інших сайтах
7 часов назад, sellar сказал:

пока хомяки заначки насобирают.

Нет, всегда есть заначки, просто не все и не всегда готовы их тратить в конкретный момент времени.

7 часов назад, sellar сказал:

"предфинишный рывок"

В некотором роде. Но год-два еще есть.

7 часов назад, sellar сказал:

на лет 10

Меньше. Просто потом строить будет дороже, чем сейчас.

7 часов назад, sellar сказал:

Основная "жара" начнется когда наследственные хрущи дружно пойдут на продажу. А спрос на них не особо.

Наследственные хрущи не особо повлияют на цены новостроя. Сегментация рынка продолжится просто. И привычной ситуацией может стать хрущ 33м за 15тыс, новострой 40м за 40. Вполне.

3 часа назад, Tes_mk сказал:

Именно это я и оговорил когда писал "в нормальном состоянии". Я встречал хрущи и более старые дома

Это скорее исключения которые подтверждают правило. Сильно мало такого в Украине.

  • Подобається 2

Поділитися повідомленням


Посилання на повідомлення
Поділитися на інших сайтах

Створіть акаунт або увійдіть у нього для коментування

Ви маєте бути користувачем, щоб залишити коментар

Створити акаунт

Зареєструйтеся для отримання акаунта. Це просто!

Зареєструвати акаунт

Увійти

Вже зареєстровані? Увійдіть тут.

Увійти зараз

  • Зараз на сторінці   0 користувачів

    Немає користувачів, які переглядають цю сторінку.

×