Когда настанет "дно" цен на недвижимость: лучшее время для покупки с целью инвестирования (не для "жить").

[ANNAMILF 1 564]

Киев. Вишневое. Помещение под пивнушку.

[orest777 23 797]

1 час назад, Vakhtang сказал:

 

А житло і так ризикує стати пільговим скоро. при чому по дві квартири в руки  Ось пару думо к про нерухомість.

На скільки розумію, ціни на нерухомість стоять тільки в трьох містах: Київ, Одеса, Львів. Є ще може пару міст: Дніпро, Харків може ще десь, де вони не дуже впали. Є міста як Івано-Франківськ, Тернопіль, Хмельницький і тд, де вони також не дуже падають, але там вони завжди були в 2-3 рази дешевші ніж в перерахованих вище.
Глянемо на чинники які діють на пониження цін: зменшення купівельної спроможності, відсутність кредитування, зменшення кількості бажаючих придбати житло.
Чому не падають ціни у Львові? З 2014 року будівництво житла у Львові тримається на попиті від луганчан та донецьких. Реально знаю випадки, коли люди приносили сумки готівки і викупляли цілі підїзди.  Другий трохи менший ешелон покупців – теперішні прикоритні, які активно нагребли статки на схемах і влаштовують своє життя, як би сумно це не було. На третьому місці в 2014-15 роках стояли заробітчани, які виїхали на початку 90-х і планували повернутися доживати віку тут. Зараз вони різко пригальмували. На четвертому місці були люди, які зараз досягли віку під 30 років, заробили вже певну кількість грошей (в основному айтішники, яких у Львові дуже багато і топи компаній), завели сімї і вирішили своє житлове питання, але і вони з середини 16 також практично закінчилися чи зупинилися і задумалися.

Я багато їзджу по країні, у всіх обласних центрах буваю по кілька разів на рік. На скільки знаю, попит на житло в Одесі тримається на тих таки переселенцях, яких там чи не найбільше з усіх інших міст України. Київ – також на них, але це ще й місто де сконцентровані всі грошові потоки і де заробити найлегше. Але, київський феномен зараз розповсюджується активно на інші міста, адже в Києві всі не помістяться, тому люди з глухих Чернівців, Черніговів, Сум і тд посунули також в Одесу, Львів, Дніпро, адже в цих містах грошей крутиться значно більше. Тому в кількох містах все ще росте чи стоїть і рухається, а в більшості – заростає павутиною.
Думаю, попит від переселенців уже вичерпався. Заробітчани повертатися передумали, більше того, зараз виїжджає маса людей. І вони їдуть без жодної думки повернутися і планують забрати сімю як найшвидше. Великий ризик, що і ті 30-ти річні, про яких я писав, скоро також виїдуть і будуть продавати своє куплене житло. І ще, ті кому зараз 30, народилися в 1985-7, коли ще була нормальна народжуваність. А на підході покоління 90-тих, коли народжуваність була мінімальною.
Також, є нюанс популярності заміського житла і адекватності вартості метра квадратного: теперішнє "дно" може перетворитися на проміжне плато у випадку настання двох умов: відсутність корупційної складової в ціноутворенні квадратних метрів і прихід іноземних будівельних компаній з сучасними технологіями, не звичними для нас стандартами і з відповідною фінансовою підтримкою їх партнерів (власні кредитні програми). Розумію, що зараз це виглядає фантастично, але є імовірність, що все зміниться саме так за якийсь час. У нас є величезний відкладений попит на житло (в разі суттєвого покращення ситуації), сформований мешканцями напівживих хрущовок, панельок, чи навіть бараків-казарм, які дісталися в спадок від європейських армій з часів другої і навіть першої світової. Попит на менше по площі житло є від власників великих квартир, комуналка на які стала непідйомна, студентів (зокрема в Харкові). Крім того, попит є від людей, яким надоїло жити в бетонних мурашниках і їх тягне в особняк, котедж, чи різний там ....хаус.
Цього додаткового попиту вистачає для входження серйозних компаній, які складуть гідну конкуренцію нашим захланним шаромижникам (собівартістю-ціною не в останню чергу). Ну і відміна корупційної складової посприяє зменшенню цін на відсотків 30. У нас шалений тіньовий ринок будматеріалів і, в перерахованих містах, де ціни не дуже падають націнки на метрии зашкалюють, тому такі ціни є привабливі для міжнародних будфірм і тут є куди падати.
Тепер щодо майбутнього ринку. Є два сценарії: позитивний, якщо в країні все налагодиться і негативний, якщо буде …опа (чи Захід відвернеться і ми будемо гнити чи ще гірший з відкритою агресією, розростанням окупованих територій  і тд). Імовірності цих варіантів озвучувати не буду, у кожного своє бачення. При другому варіанті з країни дуже швидко виїде ще кілька мільйонів населення і вони постараються тут все продати і поїхати з якимось капіталом. Для нерухомості це обвал. При дургому все покращуватися почне не так швидко, пройде не менше 5-6 років, щоб ті хто виїхали спробували повернутися. Крім того, в такому разі почнеться рух по всій країні і з Києва, Одеси і тд люди вернуться в Чернівці і Суми, бо там все дешевше і метри і оренда! Ну і не можна відкидати варіант приходу іноземців-будівельників. Тому, швидкий ріст нерухомості в такому разі – велике питання. Не може квартира у Львові коштувати як у Варшаві чи Будапешті. Крім того, ті донецькі і луганські, які купили по кілька квартир, також захочуть їх продати; ну і помирає зараз велика кількість старших людей, які мають ще радянське житло. В результат і їх діти чи внуки вже не потребують щось купувати. А мре дуже багато, тоді як на заміну приходить малочисленнее покоління 90-х.

[NWEN 10 423]

@orest777 хороший анализ, спасибо, было интересно читать. Согласен.

Хочу также подчеркнуть тот факт что (N.B. ИМХО) вероятность прихода зарубежных застройщиков очень мала, а качественного жилья мало. Соответственно весьма вероятно что нас ждет дефицит одних видов жилья и избыток других, и соответствунно дальнейшее расслоение жилья по стоимости, (N.B. поэтому, как по мне, у хрущей дна нет). 9этажки и прочее поновее под вопросом, а вот постройка после 90х, - как знать как знать, что будет с ценами дальше Может и покатаемся с такими домами на качелях, хоть и не так как в 2008(до и после), но все же...

[orest777 23 797]

1 час назад, NWEN сказал:

@orest777 хороший анализ, спасибо, было интересно читать. Согласен.

Хочу также подчеркнуть тот факт что (N.B. ИМХО) вероятность прихода зарубежных застройщиков очень мала, а качественного жилья мало. Соответственно весьма вероятно что нас ждет дефицит одних видов жилья и избыток других, и соответствунно дальнейшее расслоение жилья по стоимости, (N.B. поэтому, как по мне, у хрущей дна нет). 9этажки и прочее поновее под вопросом, а вот постройка после 90х, - как знать как знать, что будет с ценами дальше Может и покатаемся с такими домами на качелях, хоть и не так как в 2008(до и после), но все же...

Дякую за коментар. Взагалі я сюди випадково потрапив. Велике спасибі шановному Хасану, який перемістив сюди мій допис з Прогноз курсу долара до гривні. В ринку нерухомості я розбираюся дуже погано. Це так, поверхневий погляд дилетанта через призму чинників, які впливають на курси валют. Трохи раніше писав, аналізуючи теперішній курс, (повідомлення потрапило в розділ Економіко-політична складова курсоутворення) про будівництво і його перспективи таке: Що саме заставляє будівельні компанії продовжувати активне будівництво, не зважаючи на подальше поступове падіння цін та зменшення попиту? На мій погляд відповідь полягає в тому, що це є процес легалізації капіталу. Інвестори таки розраховують, що в перспективі ситуація в країні виправиться і ціни стабілізуються чи навіть почнуть рости. Крім того, ще є змога будувати по старих схемах, коли значна частина робіт і капіталу крутиться в тіні (значно зменшуючи собівартість). Ну і саме головне – земля. Поки захід не продавив земельну реформу і відкритий ринок землі маємо повний схематоз і можливість відірвати під будівництво далеко не цільові землі за копійки. Цей будівельний бум є не останнім джерелом валюти на ринках. Тривати процес буде до прийняття земельної реформи (риття котлованів і закладка фундаментів).

Тому, активне будівництво може скоро і пригальмувати. Крім того, оскільки дуже часто власник будівельної компанії і купує ще не збудовані квартири з огляду на мінімізацію витрат/максимізації прибутків, він (вони) можуть і маніпулювати цінами (особливо в невеликих містах) з метою формування потрібного рівня цін. Ну і буквально недавно зявилася ось така інформація по ринку нерухомості:

За даними DOM.RIA, обсяг інвестицій в первинний ринок України в 2017 році скоротився на 15-20%, в порівнянні з 2016.
Основна причина скорочення – велика конкуренція і зниження цін на вторинному ринку нерухомості.
Покупці стали більше розглядати варіанти на вторинному ринку, житло на якому дешевшає з кожним роком. Як повідомляє DOM.RIA, на початку 2017 співвідношення попиту було 65% на 35% на користь первинки, а вже в середині літа – 55% на 45%, поки що на користь первинки.
При цьому пропозиції продовжують збільшуватися на первинному ринку. Якщо влітку 2016 на одного покупця в Київському регіоні припадало, в середньому, 7-9 варіантів первинної нерухомості, то влітку 2017 уже 10-12.
На думку експертів ринку нерухомості, повернути клієнтів на первинний ринок допоможуть розстрочки і програми кредитування. На вторинному ринку вони практично відсутні.
Що стосується інвесторів, вони зацікавлені в комплексних проектах, які запропонують покупцю вигідні умови.

Що десь підтверджує Ваше припущення про розділ житла на категорії з точки зору активності попиту, рух цін в яких (категоріях) буде різний, а динаміка, імовірно, ще більшою.

[Tes_mk 870]

1 час назад, NWEN сказал:

@orest777 хороший анализ, спасибо, было интересно читать. Согласен.

Хочу также подчеркнуть тот факт что (N.B. ИМХО) вероятность прихода зарубежных застройщиков очень мала, а качественного жилья мало. Соответственно весьма вероятно что нас ждет дефицит одних видов жилья и избыток других, и соответствунно дальнейшее расслоение жилья по стоимости, (N.B. поэтому, как по мне, у хрущей дна нет). 9этажки и прочее поновее под вопросом, а вот постройка после 90х, - как знать как знать, что будет с ценами дальше Может и покатаемся с такими домами на качелях, хоть и не так как в 2008(до и после), но все же...

Не все так однозначно, залежить від кожного конкретного будинку, його стану, місцерозташування.

Якість новобудов неоднозначна, додайте сюди великоетажну забудову з мінімумом прибудинкової території в розрахунку на одного мешканця.

В той же час "теплі лампові" хрущі (звичайно в гарному стані і місці) дадуть фору в деяких випадках монстроподібним "чєловєйнікам".

Хоча загалом, так, ваші доводи вірні.

[NWEN 10 423]

3 минуты назад, Tes_mk сказал:

В той же час "теплі лампові" хрущі (звичайно в гарному стані і місці) дадуть фору в деяких випадках монстроподібним "чєловєйнікам".

Со всем согласен кроме этого.

Хрущ без реновации(кап. ремонта, можно назвать как душе угодно) не даст фору ни одной сданной новостройке с коммуникациями. Просто потому что коммуникации - треш(хуже любой сданой новостройки), звукоизоляция, - треш(на уровне худших новостроек), долговечность, - такое(кап. ремонт нужен, иначе десяток другой лет и начнет сыпаться, как сейчас в Одессе климовский квартал сыпется(жилье начала 20 века), буквально разваливается на головы жильцам). И это не считая того что проводка в большинстве хрущевок просто ад (не более 3,5 кВт на квартиру, и это еще повезет, есть места где 2,2 кВт). Тоесть в условиях когда центрального отопления и подачи горячей воды нет, - включаем бойлер, и молимся чтобы не выбило автомат. Вот на этом моменте лично для меня хрущевка как жилье и заканчивается даже не начавшись. Да думаю для большинства она заканчивается. Греть воду в тазиках как-то не хочется, сорян

Так что даже несмотря на то что некоторые новострои откровенная фигня, редкую хрущевку можно хотя-бы сравнивать с ними, а о каком либо превосходстве и речи идти не может.(ну разве если сравнивать с недостроями, но то совсем другой коленкор)

[+Oleg1 371]

2 часа назад, orest777 сказал:

Дякую за коментар. Взагалі я сюди випадково потрапив. Велике спасибі шановному Хасану, який перемістив сюди мій допис з Прогноз курсу долара до гривні. В ринку нерухомості я розбираюся дуже погано. Це так, поверхневий погляд дилетанта через призму чинників, які впливають на курси валют. Трохи раніше писав, аналізуючи теперішній курс, (повідомлення потрапило в розділ Економіко-політична складова курсоутворення) про будівництво і його перспективи таке: Що саме заставляє будівельні компанії продовжувати активне будівництво, не зважаючи на подальше поступове падіння цін та зменшення попиту? На мій погляд відповідь полягає в тому, що це є процес легалізації капіталу. Інвестори таки розраховують, що в перспективі ситуація в країні виправиться і ціни стабілізуються чи навіть почнуть рости. Крім того, ще є змога будувати по старих схемах, коли значна частина робіт і капіталу крутиться в тіні (значно зменшуючи собівартість). Ну і саме головне – земля. Поки захід не продавив земельну реформу і відкритий ринок землі маємо повний схематоз і можливість відірвати під будівництво далеко не цільові землі за копійки. Цей будівельний бум є не останнім джерелом валюти на ринках. Тривати процес буде до прийняття земельної реформи (риття котлованів і закладка фундаментів).

 

 

Відносно основного мотиву що заставляє будівельні компанії активно продовжувати будівництво незважаючи на дальше просідання цін з Вами незгоден . Як на мене основний рушій в будівництві житлової нерухомості це швидкі гроші . Порівняно невеликі інвестиціі будівельної компанії  повертаються досить швидко . Самое будівництво здійснюється за рахунок приватних інвесторів . Якщо дозволяє фінансовий стан будівельної компанії і об'єкт перспективний будівельна компанія теж виступає в ролі приватних інвесторів щоб мінімалізувати податки . При нестабільній геополітичній , політичній та економічній ситуації в краіні будівництво житла являється галуззю де компанії з мінімальними ризиками отримують сталі прибутки . Всі ризики перекладені на плечі приватних інвесторів . Тому будівництвом житла почали займатись всі кому не лінь - звідси така низька його якість . Відносно сірих схем , в Украіні майже у всіх галузях економіки  присутні сірі схеми . Цей своєрідний будівельний бум буде тривати до тих пір поки не просядуть ціни до рівня собівартості житла .

[sellar 1 646]

15 часов назад, orest777 сказал:

Крім того, в такому разі почнеться рух по всій країні і з Києва, Одеси і тд люди вернуться в Чернівці і Суми, бо там все дешевше і метри і оренда!

Чудесный комментарий! Обычно все пишут очень однобоко. А тут ситуацию расписано с разных сторон.

Идею после переезда в Киев, продать в Киеве квартиру и вернуться в Сумы хотел раскритиковать. Но потом подумал и таки "имеет право на жизнь". Хотя более-менее значимого возврата в регионы с покупкой недвиги я бы не ожидал.

Что хотел бы дополнить. Чтоб купить квартиру нужно насобирать деньги хотя-бы на первый взнос, и ипотеку. Тоесть даже в случае резкого внезапного улучшения ситуации в Украине (это какое-то чудо должно произойти) чтоб недвижимость начала дорожать должно пройти некоторое время, пока хомяки заначки насобирают.

---------------------------

Что-то мне ситуация на рынке недвжимости отдаленно напоминает "предфинишный рывок", когда застройщики пытаются поскорее построить побольше и продать.  В ожидании дальнейшего проседания цен и зависания их на этом дне на лет 10. И о былых сверхзароботках, особенно до 2008 года будут вспоминать как о сказочных временах... с недвигой по 3000 долл за метр.

Основная "жара" начнется когда наследственные хрущи дружно пойдут на продажу. А спрос на них не особо.

Змінено 30 серпня, 2017 користувачем sellar
исправления

[Tes_mk 870]

15 часов назад, NWEN сказал:

Со всем согласен кроме этого.

Хрущ без реновации(кап. ремонта, можно назвать как душе угодно) не даст фору ни одной сданной новостройке с коммуникациями. Просто потому что коммуникации - треш(хуже любой сданой новостройки), звукоизоляция, - треш(на уровне худших новостроек), долговечность, - такое(кап. ремонт нужен, иначе десяток другой лет и начнет сыпаться, как сейчас в Одессе климовский квартал сыпется(жилье начала 20 века), буквально разваливается на головы жильцам). И это не считая того что проводка в большинстве хрущевок просто ад (не более 3,5 кВт на квартиру, и это еще повезет, есть места где 2,2 кВт). Тоесть в условиях когда центрального отопления и подачи горячей воды нет, - включаем бойлер, и молимся чтобы не выбило автомат. Вот на этом моменте лично для меня хрущевка как жилье и заканчивается даже не начавшись. Да думаю для большинства она заканчивается. Греть воду в тазиках как-то не хочется, сорян

Так что даже несмотря на то что некоторые новострои откровенная фигня, редкую хрущевку можно хотя-бы сравнивать с ними, а о каком либо превосходстве и речи идти не может.(ну разве если сравнивать с недостроями, но то совсем другой коленкор)

Именно это я и оговорил когда писал "в нормальном состоянии". Я встречал хрущи и более старые дома, в которых жители (ОСББ) где лично, где выбили средства для замены коммуникаций. Другое дело, что это редкость, но встречается.

Вот в таких случаях чуть ли не единственным недостатком являются планировки, но и их, если квартира не однокомнатная, можно исправить.

Вобщем, мой поинт в том, что каждый случай нужно рассматривать отдельно. И "хрущевка" не всегда равно неликвид.

[NWEN 10 423]

7 часов назад, sellar сказал:

пока хомяки заначки насобирают.

Нет, всегда есть заначки, просто не все и не всегда готовы их тратить в конкретный момент времени.

7 часов назад, sellar сказал:

"предфинишный рывок"

В некотором роде. Но год-два еще есть.

7 часов назад, sellar сказал:

на лет 10

Меньше. Просто потом строить будет дороже, чем сейчас.

7 часов назад, sellar сказал:

Основная "жара" начнется когда наследственные хрущи дружно пойдут на продажу. А спрос на них не особо.

Наследственные хрущи не особо повлияют на цены новостроя. Сегментация рынка продолжится просто. И привычной ситуацией может стать хрущ 33м за 15тыс, новострой 40м за 40. Вполне.

3 часа назад, Tes_mk сказал:

Именно это я и оговорил когда писал "в нормальном состоянии". Я встречал хрущи и более старые дома

Это скорее исключения которые подтверждают правило. Сильно мало такого в Украине.