Когда настанет "дно" цен на недвижимость: лучшее время для покупки с целью инвестирования (не для "жить").

[логик 961]

я уже писал про инфраструктуру , коммуникации , контроль качества . мало построить коробку , нужно увязать все все \я также писал что интересно было бы посмотреть на генплан и пояснительную по киеву , самый дорогой город\ и тут попалось такое интересное видео  

если в этом такой бардак и чем он чреват \не со всем в этом видео согласен - качество , состав бетона , расчеты ,сроки службы - но много и печальной правды \ то догадайтесь какой сейчас контроль в жилищном строительстве . напоминаю что я инженер пгс общестрой и знаю как с нас спрашивали при союзе и при независимой , и какие тогда были конструкторы проектанты .также напомню что за 30 лет мы не построили ни одного серьезного объекта - только доделывали союзные .это все на мой взгляд является еще одним подтверждением переоценки \завышением реальной стоимости\ недвиги в украине вкупе конечно с политикой ,экономикой и т.д.

[kasper 415]

6 часов назад, taurenx сказал:

пузырь - когда стоит построить сильно дешевле, чем купить. (Как в 2008.) а сейчас построить по мелким городам дороже, чем купить. т.к. не дооценено.

По большим городам цены выше, но и бабла побольше у народа.

 

Если смотреть в динамике, то : 2х комнатная чешка в Одессе 

2006 - 55к (знакомый купил)

2008 - 90-95к (пик)

2015 - 30к (знакомый продал)

2020 - 35к (по рынку)

Как бы дно прошли. Труд сейчас дорогой (что в баксе, что в гривне относительно предыдущих годов), материалы тоже. Так что вниз точно не будет. Тут либо боковик, либо вверх, если будут кредитовать

 

смотрю по локации где купил однушку, предложений почти нет, цены мин +20к usd 

[palu41 264]

уже писал вечную формулу, напомню

цена недвижимости = цена аренда этой недвижимости х количество лет. так вот, если цена недвиги более 15 лет аренды, то цена завышена. если 7 лет аренды, то стоит брать не думая.

итого Одесса - 1к с ремонтом стоит 6000 аренда х 12 мес х 15 лет = 1080000 гривен или 38000 долларов. Такие предложения встречаются с очень хорошим ремонтом.
или же 6000 х 12 мес х 10 лет = 720000 или 25к, таких предложений нет или же без ремонта где-то далеко
 

можете посчитать пик 2008 года - цена аренды квартиры стоила 325 долларов х 12 х 15 =  58500 (сам сдавал квартиру), после кризиса цена аренды упала (в гривне осталась та же) и цена аренды квартиры просела до 125 долларов х 12 х 15 = 22500. 

[Женька 785]

4 часа назад, palu41 сказал:

или же 6000 х 12 мес х 10 лет = 720000 или 25к, таких предложений нет или же без ремонта где-то далеко

Ну почему же нет? Однушку на 7 небе с ремонтом за 25 возьмете, как бы да, далеко, но в бизнес часы в центре Одессы Вы будете быстрее чем жители Таирова/Альтаира/Радужного/Поскота. Аренда такой будет около 5,5 тыс, но если заморочиться и сдавать октябрь-апрель по одной цене,  а летом по другой на среднюю 6 можно выйти

[Женька 785]

15 часов назад, логик сказал:

это украина , власть законы люди и перспектива - да одесса привлекательней - но это украина , я жил в аккермане , регион знаю и общий менталитет такой же , и как следствие такие же перспективы . пока не кончится война я не вижу перспективы для страны \для недвиги тоже\ , слишком у нас все усугубляется и если пройдем точку невозврата .....

Я родом из Аккермана, думаю что с массовым переходом на удаленку+увеличения популярности морских специальностей в городах типа Ильичевска/Южного/Аккермана/Измаила в перспективе недвига будет только дорожать.

 

А что не так с менталитетом?) Было где-то исследование (лень искать) что жители одесского региона наименее склонны к эмиграции среди всей Украины, поэтому недвига сильно не упадет, а с большой вероятностью только вырастет.

[antonioban 178]

4 години тому, palu41 сказав:

уже писал вечную формулу, напомню

цена недвижимости = цена аренда этой недвижимости х количество лет. так вот, если цена недвиги более 15 лет аренды, то цена завышена. если 7 лет аренды, то стоит брать не думая.

Вот еще вечный совет:

покупать надо по деньгам - вам это сколько раз уже говорили?

новострой без ремонта + кредит это не "по деньгам"

Нарід, а подскажите, по житейски, "по деньгам" это сколько? Как прикинуть на что ты можешь претендовать? Допустим наскирдовал 50к$ (при зп в 1к$), теперь зп 2к$. На что смотреть на 50к$ или ждать год-два-три и скирдовать до 100к$ дальше?

Мои размышления такие, семья из 2х человек для Киева если оба не валяют дурака может(должна) позволить себе купить квартиру за 50-70мес. Если этого не происходит значит люди делают что то не то(или кто то на ком то едет). Вот эти условные 70мес и будет твой уровень и твои "по деньгам" - бери и считай, откладываешь(откладывал) по 1к$ - твоя квартира это 70к$ чтоб зайти и жить и нечего смотреть на те что 70+. Мол, я могу откладывать по 2к$ с ЗП, возьму-ка я наверное квартиру за 90 через год... Помогите разобраться для себя. По аналогии с авто, - там все ясно - класс авто = накопление домохозяйства за 6мес - это то что ты реально можешь себе позволить, не в напряг.

Если кто тто владеет похожими "формулами" подсчетов рациональных поступков прошу озвучить. Либо по опыту, обращаюсь к @palu41

[proftpd 83]

Цитата

Цитата

Народ, давайте обсудим этот график (корреляция м2 КРЖН с ценой золота).
Желтая - цена золота
Синяя - стоимость м2 по домику
Красная - стоимость м2 по бомберу
Зеленая - курс грн (для информации)
Если учесть что из недавнего самым благоприятным для покупки был период 2017-2018 годов по ним и сровнял оси Х. Самые наблюдательные могут заметить где на были загоны в бетон, комментируем, не стесняемся!

заключение 1: будем считать что тк прослеживается некая зависимость между графиками цена м2 в золоте есть +/- постоянная величина, ну что как бы в общем логично, и то и то консервативные инструменты сбережений.

заключение 2: сейчас неблагоприятное время для покупки (дешевеющий голд/дорогой м2)

 

Корреляция между ценовой динамикой золота и недвижимости если и есть, то отрицательная (обратная). Золото - актив защиты, дорожает, когда склонность с риску падает. Недвижимость же (украинская) не являтся хеджем даже от девальвации гривны.

С апреля 2019-го до начала коронакризиса золото дорожало из-за изменения его резервного статуса (Безель-3). Не буду флудить - если интересно, это легко гуглится. А украинская недвижимость - восстанавливалась после падения 2014-2015 гг вместе с доходами населения.

Что касается инвестиционного потенциала как такового, и золото, и недвижимость - долгосрочные активы сохранения стоимости. Но золото ликвидно, поэтому подчинено глобальным трендам, а недвижимость - неликвидна, и является заложницей локальной ситуации. Следовательно, при покупке золота нужно ориентироваться на глобальные риски, а при покупке недвижимости - на локальные. Для Украины и Киева в частности - это деиндустриализация, депопуляция, выраженная цикличность экономики и геополитические угрозы

+
Цену недвиги формируют откаты и коррупция . Доят застройщиков . Фактор падения цены новостроек был 2014-2015 не все научились брать на лапу.

Рост цены возможен если новые стройки не будут дешеветь. Не будет демпинга .

 

 

 

 

Корреляция между ценовой динамикой золота и недвижимости если и есть, то отрицательная (обратная).

я возможно не совсем правильно выразился, под корреляцией имею ввиду зависимости между трендами, где то они сходятся где то расходятся, так вот есть удобные моменты для приобретения а есть не совсем, как имхо сейчас.

Понятно что это не о том что м2 одну унцию должен стоить, но если золото растет, это значит что доллар слабеет, в то же время это не значит что бетон растет... как то так

Вам уже дали самый четкий ответ .

Например, 2007 год , курс 4.4 евро или доллар, не важно условные , и в 2008 продаешь валюту по 11.7, покупаешь по 7.4. Плюс покупаешь золото, оно ещё растет в 2 раза.  Итоге 100% годовых. Что тебе даст недвижимость?

 

 

proftpd66

Это 29 февраля в 2007м ты покупал по 4,4 евро или доллар, а 31 ноября в 2008м продавал их по 11.7 ?

 

 

 

proftpd66

Это 29 февраля в 2007м ты покупал по 4,4 евро или доллар, а 31 ноября в 2008м продавал их по 11.7 ?

Не было таких курсов. Было 5 и 7 с чем-то.

Надо детально посмотреть, за 18 Декабря 2008. Евро был 11.55.

А доллар был по 4.7.  Извините, 4.4 не было , но 4.7 было .

А евро было НЕ ПОМНЮ ПО КАКОЙ ЦЕНЕ . Ты купил по 5-7 евро , продал 11-13 и купил обратно по 7.4 доллары.

 

 

 

proftpd66

Это 29 февраля в 2007м ты покупал по 4,4 евро или доллар, а 31 ноября в 2008м продавал их по 11.7 ?

Не было таких курсов. Было 5 и 7 с чем-то.

Загрузил графики, курс прыгал до 10, был 9.7 в конце 2008. Черный рынок продавал по 10.5 :!:

Евро 11.5-13

Змінено 14 грудня, 2020 користувачем proftpd

[antonioban 178]

12 хвилини тому, proftpd сказав:

Например, 2007 год , курс 4.4 евро или доллар, не важно условные , и в 2008 продаешь валюту по 11.7, покупаешь по 7.4. Плюс покупаешь золото, оно ещё растет в 2 раза.  Итоге 100% годовых. Что тебе даст недвижимость?

 

так не может быть вечно, мне кажется нам точно получиться увидеть крах доллара или любой другой бумажной валюты, и я не хочу в ней сидеть в тот момент. Ну и можно посчитать сколько прибыли принесет квартира сдаваясь в аренду (за 12 лет), тоже около 120%. Но сам стоимость самого актива упала ведь в 2-3раза. То есть 2007-2008 точно были неудачные года для входа в КРЖН. Ну и конечный вопрос он такой, что тарить золото по 1850 или КРЖН? в перспективе 10лет. Нужно делать какую то умную ретроспективу... пока не придумал как считать

Змінено 14 грудня, 2020 користувачем antonioban

[логик 961]

8 часов назад, Женька сказал:

А что не так с менталитетом?)

да все нормально с менталитетом , такой же как по всей украине - молчим и чего то ждем \надеемся что кто то решит наши проблемы или у власти совесть проснется\ и потихоньку переезжаем на пмж из страны или как минимум на зароботки + ковид+низкая рождаимость+масса пенсионеров с минимальной пенсией которые просто вымирают+экология+реформа медицины и плюс много +++ вы считаете это увеличивает стоимость недвиги ? .зе обещал сделать перипись сразу , теперь в 2023 \и земельку отдадут как раз\ , как вы думаете на сколько упадет стоимость недвиги когда мы реально узнаем сколько нас осталось и каких категорий по разным критериям \количество и проф состав , не всем же чиновниками работать\ .вы посмотрите на рейтинг страны мировой и на цену недвиги - не кажется вам несоответствие ?

[beornborn 3 869]

20 часов назад, taurenx сказал:

пузырь - когда стоит построить сильно дешевле, чем купить. (Как в 2008.) а сейчас построить по мелким городам дороже, чем купить. т.к. не дооценено.

По большим городам цены выше, но и бабла побольше у народа.

 

Если смотреть в динамике, то : 2х комнатная чешка в Одессе 

2006 - 55к (знакомый купил)

2008 - 90-95к (пик)

2015 - 30к (знакомый продал)

2020 - 35к (по рынку)

Как бы дно прошли. Труд сейчас дорогой (что в баксе, что в гривне относительно предыдущих годов), материалы тоже. Так что вниз точно не будет. Тут либо боковик, либо вверх, если будут кредитовать

 

меня таксист вчера уверял, что себестоимость квадратного метра в новостройке 2500грн