Когда настанет "дно" цен на недвижимость: лучшее время для покупки с целью инвестирования (не для "жить").

[ANNAMILF 1 561]

В 19.09.2017 в 14:18, Silber сказал:

При всем уважении.

Откуда рядовой офисный планктон в курсе себестоимости? Для этого нужно анализировать кучу документов + то, что не попало в документы.

Говорить - не вагоны разгружать. Я сам работаю в офисе компании, которая занимается коммерческой арендой и сама строит бизнес-центры, торговые и офисные центры. В офисе, Карл. Имею доступ практически ко всем базам, расчетным, учетным, зарплатным (в том числе управленческим). А вот теперь спросите у меня себестоимость и получите мое недоумение.

Не всегда можно сказать о себестоимости, это факт. Но учитывая маржинальности по отрасли, и цену продажи, можно строить предположения с разной степенью приближения к реальности. Фактически себестоимость квадратного метра в большом объекте можно вывести ТОЛЬКО после окончания всех финансовых и договорных обязательств застройщика. Поэтому вы и не в курсе. 

Но, к примеру никто не мешает вам вычислить "среднюю по больнице" себестоимость в регионе. 

Реальная маржинальности упала. Компания занимающаяся строительством котеджей под ключ (Киевская область), в этом году не имела новых объектов!! Только завершение старых, +ремонты. Только наличка, минимум рабочих. 

Большим компаниям так спрыгнуть тяжело. Строительный цикл в 1.5-2 года. Прэтому нужно смотреть на количество новых разрешений, сложности объектов, рекламу. 

 

[ANNAMILF 1 561]

На данный момент никаких технологических революций в строительстве в Украине нет. Используют те-же стойматериалы что и 50 лет назад. Коррупционная нагрузка снизилась незначительно. Только лишь поменялась форма. Платежеспособный спрос упал. Таким образом пути к росту цен отсутствуют. Когда будет дно. Зависит от того какой будет спрос и где. Сейчас Киевская область в 10-15 минутах от кп 400-450$ новостной, вторичка (жилое состояние) примерно также. 

[NWEN 9 004]

31 минуту назад, sellar сказал:

вот какие у меня соображения. нужно учитывать сколько умирает тем самым высвобождая квартиры и сколько остается в возрасте 25-35 лет - тех кто впервые покупает квартиру. сейчас эти показатели не на стороне недвиги.

Не совсем. Дело в том что покупают больше в одном сегменте а умирают немного в другом. Вы как я понимаю об этом же дальше обмолвились.

Так что хрущи вниз, качественный(хотя-бы относительно) новострой вверх. Чешки и прочие 9этажки пока сложно сказать куда пойдут, скорее всего будут болтаться на одном и том же уровне. Если же говорить о совсем долгосроке то ранние 9этажки, - следующие после хрущей

50 минут назад, sellar сказал:

давайте лучше обсудим что должно начать расти, ну чтоб заметить что вот оно дно прошло

Доходы, кредиты. При чем не обязательно они должны начать расти у всех.

[kot1978 1 005]

Не у всех, но как минимум у большинства, а то кто будет арендовать у того кто кто купил десятую квартиру?)

[NWEN 9 004]

Ой вей, земляк, та что ж в нашей жемчужине не найдется желающих?

Летом такие сараи уходят, за такие деньги, шоб вы таки знали

Да и зимой студиозусов хватает.

[Hedg 5 837]

2 часа назад, kot1978 сказал:

Не у всех, но как минимум у большинства, а то кто будет арендовать у того кто кто купил десятую квартиру?)

Неоднократно натыкался на данные, про урбанизацию в Украине. Многие пытаются переезжать в райцентры или облцентры. Хотя должен признать, что и многие райцентры в весьма неважном положении. Думаю данная тенденция будет сохраняться еще длительное время (минимум 10-20 лет). 

Если речь про Одессу, то пока хватает.

Много людей приезжает на учебу и работу. Те кто отучились, пытаются остаться и закрепиться, естественно приходится снимать.

А это собственно и есть те люди, которые будут арендовать и если будет получаться - покупать недвижимость.

Есть альтернативный вариант. Значительная часть населения будет пытаться выезжать на работу в страны ес и рф. Часть из них будет пытаться легализоваться и закрепиться в этих странах. На данный момент это зачастую не так просто. С одной стороны эта категория граждан усилят отток населения (если получится). С другой стороны многие, у кого не получилось,  будут возвращаться с заработков и будут являться потенциальными покупателями недвижимости.

Уверен, что в обозримом будущем Украину в ЕС не возьмут. А это был бы наверно самый мощный фактор, который бы обесценил украинскую недвижимость. Главное, чтоб наша "элита" и олигархи не учудили еще что-то. 

Так что думаю даже при негативном демографическом тренде спрос будет оставаться в облацентрах на хорошую недвигу в нормальных местах.

 

P.s. должен также заметить, что отрицательный прирост населения уже не первый год и не смотря на это пузырь недвижимости возник и более того был даже очень внушительным. 

Змінено 22 вересня, 2017 користувачем Hedg

[sellar 1 645]

25 минут назад, Hedg сказал:

P.s. должен также заметить, что отрицательный прирост населения уже не первый год и не смотря на это пузырь недвижимости возник и более того был даже очень внушительным. 

недвигу покупают-снимают не младенцы, а лет так от 25-28 и примерно до 40-50. и на это все нужно как-то ЗАРАБОТАТЬ. ну еще есть категория что покупают "для детей", но тем уже пора отрезвится. пузырь надули от того что те кто "вертелся" массово переезжали с всяких хрущей и прочего шлака. некторые закупали "про запас", или не спешили продавать то что явно не нужно... психология такая что пока дорожает неохота продавать. да и мышление на то что недвига может дешеветь как и любой ТОВАР не быстро меняется.

Змінено 22 вересня, 2017 користувачем sellar

[aleksandr7434saman 3 293]

Немножко в теме новостроев,так сказать, изнутри. По моим ощущениям ,основными покупателями среднего/дешевого сегмента явл. в порядке убывания ,такие категории: 1.заробитчане（себе на старость,детям на сейчас,вложение）,но таких становится меньше, многие решили не возвращаться.

2.селяне（в основном детям）.

3.перекупы/сдавальщики（ищут самые ликвидные варианты）.

4.средний класс/средний и мелкий бизнес（себе и детям）.

 

[Hedg 5 837]

11 час назад, sellar сказал:

недвигу покупают-снимают не младенцы, а лет так от 25-28 и примерно до 40-50. и на это все нужно как-то ЗАРАБОТАТЬ.

с основной категорией покупателей согласен, но снимают лица гораздо с большим разбросом, начиная с 18 лет. Взять тех же студентов, коих значительное колличество.

Вы обращаете внимание на общее население украины, но это не значит, что везде примерно одинакова ситуация. Население Украины сокращается с 1994 года, при этом население  во многих обл центрах либо примерно на том же уровне (например Одесса), либо даже растет (Например Киев). Википедия.

11 час назад, sellar сказал:

психология такая что пока дорожает неохота продавать. да и мышление на то что недвига может дешеветь как и любой ТОВАР не быстро меняется.

Никто не утверждает, что будет дорожать вся недвижимость. Одна недвижимость обречена на падение, другая будет расти. Более того, даже в пределах одного и того же населенного пункта, цена на отдельные объекты может падать, а на другие расти.

Падение по Одессе уже больше чем в 2 раза за последние 10 лет. 

По вашему мнению, когда в Одессе, Киеве уже дно или еще будем падать? Если падать, то как долго и глубоко?

[stan100 2 474]

20 часов назад, NWEN сказал:

В моем расчете неудовлетворенный спрос. И в конктексте цен на недвижимость в Одессе меня вообще не интересует что там убыло в каком-нибудь Бердычеве.

Меня интересует что здесь есть неудовлетворенный спрос, в т.ч. отложенный, а так же прирост этого неудовлетворенного спроса. А о количестве населения в Украине не в контексте населения определенного города давайте поговорим в ветке по демографии, ок?

Так что Вы таки погорячились насчет ошибки, тем более глобальной.

Я полупрофессионально(частные инвестиции) занимаюсь темой недвижимости, есть определенное количество объектов, в основном в Питере(есть и за рубежом и в других городах РФ), поэтому отслеживаю эту тему, скажем так с калькулятором, а не с ощущениями.Например я знаю что в Питере примерный прирост спроса на недвижку составляет 30-40 тыс. квартир (прирост населения около 60 т.чел./2 (семья обычно состоит из минимум 2 человек) + инвесторы (беру 10% от прироста и покупатели одиночки), ежегодно в Питере вводятся около 3 млн. кв.м жилья, при средней площади 35-55 кв.м  дает сопоставимые 52-57 тыс.квартир, отсюда вывод что спрос превышает предложение на текущий момент, как результат в не зависимости от курса доллара стоимость жилья как минимум не растет, также как и аренда. Общее количество жителей влияет на "стартовую стоимость" жилья, чем больше населения, тем стоимость жилья выше, есть также как и премии к цене за место (курорт или "богатые" предприятия/фирмы в округе) так и дисконты (экология/депрессивные районы). В общем могу много дискутировать на эту тему с практической точки зрения, т.к через меня уже прошли десятки реальных объектов и тем более на контингент арендаторов я насмотрелся как  арендатор, а не агент, который их видел один раз в жизни и представления не имеет о фин.возможностях и прочих "тараканах".

p/s как говорится ничего личного, просто описал ситуацию как я ее знаю и с моей т.з Вы возможно ошибочно оцениваете этот рынок ...