Когда настанет "дно" цен на недвижимость: лучшее время для покупки с целью инвестирования (не для "жить").

[Ogre]

06.08.2021 в 21:36, Amigoalex сказал:

Кстати, я почти закончил ремонт своей однушки, и записал все затраты. Дома буду, выложу. 

Очень интересно посмотреть. Я тоже почти закончил ремонт трешки и все расходы тоже записывал. Учитывая то что делал ремонт не под сдачу в аренду или перепродажу, а для себя то и расходы конечно получились немаленькие. По наблюдениям и по опыту получаеться 60-70% затрат на ремонт от стоимости квартиры, и это еще не с извращением ремонт, а так среднестатестический.

[beornborn]

9 часов назад, Ogre сказал:

Очень интересно посмотреть. Я тоже почти закончил ремонт трешки и все расходы тоже записывал. Учитывая то что делал ремонт не под сдачу в аренду или перепродажу, а для себя то и расходы конечно получились немаленькие. По наблюдениям и по опыту получаеться 60-70% затрат на ремонт от стоимости квартиры, и это еще не с извращением ремонт, а так среднестатестический.

от стоимости на котловане, или от стоимости рыночной в сданном доме?

[Ogre]

1 час назад, beornborn сказал:

от стоимости на котловане, или от стоимости рыночной в сданном доме?

Oт стоимости рыночной в сданном доме. Центр города, элитка. Брал для себя не под продажу. Ну очень хотелось именно в том доме и в самом сердце города, соответсвенно и цена была не маленькая. Все было после строителей с индивидуальным отоплением-как обычно сдают после ввода дома в эксплуатацию.

[Amigoalex]

В общем, ремонт многострадальной квартиры в Одессе.

Я забыл квитанции/счета с рынков в Одессе так что расписать каждую мелочь не смогу, но сумма точная +/- 1000 грн.

Однокомнатная квартира, 43м2. От строителей сделаны стяжка, штукатурка, шпаклевка по всей квартире кроме санузла и лоджии. По проекту должна была
быть лоджия, но что-то случилось, и стены между лоджией и комнатой нет. Поэтому получилась большая комната и кухня.

Мы решили сделать гардеробную. В квартире индивидуальное отопление, поэтому пришлось покупать котел и делать проект (так они
называют приварить пару труб и поставить счетчик), но эту сумму я уже включил в стоимость квартиры (ссылка в старте сообщения).

Погнали.
1. Демонтаж и гипсокартон. Демонтаж стены 2 метра, демонтаж со смещением дверного проема в санузле, демонтаж части стены в
коридоре. Монтаж 2-х стен кладовой, стена санузла. Вместе с материалами - 11000 грн.
2. Электрика. Около 40 точек. Материалы + работа + чистовая работа (включая повесить люстры, поставить розетки) = 16600 грн
3. Сантехника трубы. Трубы под ванну, умывальник, стиралку, газовый котел (6 метров тащить), мойку в кухне, бойлер (такова моя
царская воля), унитаз, а также 2 батареи. Все материалы и монтаж = 20000 грн. Если бы не батареи с котлом, все вышло бы в 2
раза дешевле. 
4. Стоимость чисто сантехники. Ванна акрил, унитаз и умывальник-тумба коло/керсанит = 7600 грн. Плитка в ванную - 5300
5. Два мастера которые делали 

• монтаж плитки (280 грн/m2); 
• штукатурку  + шпаклевку с сеткой (120+150 грн/m2) - примерно 45 метров включая погонные; 
• установку ванной (500), унитаза (500), умывальника (300);
• стяжку в ванной и на лоджии (100-110 грн/m2)
• подрезку стены
• подъем доп. материала
• монтаж всяких крючков, держателей и т.д.
• и еще кучу других мелочей
• + сам материал (30 цемента, 70 песка, 12 штукатурки, 10 шпаклевки, диск по кафелю, затирка, какие-то еще расходники по мелочи,
• типа пластмассовые дверцы, грунтовка, сетка и т.д.).

39000 грн.
6. Вынос мусора - 15 грн/мешок = 500 грн.
7. Строительный пылесос - 250 грн.
На этом грязные работы можно считать законченными.

Итого по грязным  - 100000 грн ровно.

Далее
1. Натяжной потолок. Стоимость - 150 грн/m2, но получилось 200 грн за м2, учитывая что у нас на 43 метра аж 7 помещений (комната, гардероб, лоджия,
ванная, кухня, лоджия кухни, коридор. + окна упираются в потолок, поэтому им пришлось ставить какую-то балку, и на нее
монтировать часть потолка. Еще и карниз повесили.
Итого: 8600.

2. Три двери, фирма "Новый стиль". Сама дверь + фурнитура + доборы + наличники + замок для ванной вышло 11200. 
Монтаж 900 грн за дверь = 2700.
Итого 14000.

3. Подоконник (2,6 м + 3,1м) + сетки на окна = 3000 грн.

Итого: 25600 грн

На этом этапе строители заканчивают свою работу, и далее мы все делаем своими руками. Жена у меня более-менее рукастая, а вот
я все, кроме поклейки обоев, делал первый раз в жизни. Никогда до этого не держал в руках перф и шуруповерт (последний мне
захотелось заиметь даже).
Суммарно вышло 11 (6+5) дней нашего времени. Немножко нервов с обоями, и усталость. Это вместе с походами в эпик, на рынок т.д.

1. Метровые обои под покраску + клей, грунтовка и т.д. Офигенно глупая затея, которую мы больше никогда повторять не будем. 
Во-первых метровые обои очень сложно клеить, во-вторых, их еще надо и покрасить двойным слоем. А в третьих, они имеют
структуру, которая легко рвется при контакте с ногтями, мебелью, и т.д. 
Итого: 4000 грн, и 2 дня мучений.

2. Линоллеум + плинтуса + порожки + дюбеля и проч мелочи = 11500.
Расстелили + изначально подрезали часа за 4. А под конец ремонта, я уже сам все подрезал + закрутил плинтуса и порожки за 1
рабочий день.

3. Поклейка структуры на гипсокартон, потом покраска в белый цвет специальной эмульсией, и покраска самих обоев. Покраска
выступающих монолитных стен в белый цвет, труб и т.д.
еще 2 дня. 

4.Материалы: Краска на обои, белая для монолита, валики, кисточки, ванночки, куча расходных материалов = 4500 грн.
Итого: 20000 грн

Мебель, все цены уже с доставкой.
1. Диван - 10000
2. Стол - 1600
3. Два стула и 2 табуретки - 1500
4. Комод - 1800
5. Тумба под тв - 1400
6. Сборка комода и тумбы - 500 грн.
Итого: 16800

Кухня.
Prestige Royal в табуретка.юа, только низ. 4 тумбы  + плинтус. = 6200
Доставка - 250 грн
Столешница + боковухи + верхний плинтус (который к стене ставится) + доставка = 3200
Мойка - 600
Сборка кухни + распил + врезка мойки = 1600 грн
Итого : 12000

Техника:
Стиралка Indesit E2SC 2150 - 5600
Холодильник Vestfrost CW286W - 8000
Плита газова Greta 1470-00 - 4200 (на ощупь дерьмище, но что-то получше было уже от 8000 грн).
Чайник 600
Итого: 18500.

Шторы + тюль + подшив = 3000 грн

Всякие мелочи:

• Шторка в ванную, всякие штуки в ванную,типа мыльниц, ковриков и т.д.
• в коридор вешалка + тумба - 800 грн
• Газовые шланги + короб для них
• жидкие гвозди, клеи, и т.д, в общем очень много мелочей.
• такси

Короче пускай будет: 5000 грн

Суммарно затрачено:
201000 грн.

По расходам еще ждет: ТВ (до 10000), гардероб + доставка и сборка (8000 уже договорились), интернет (600 грн), вытяжка (1300).
То есть еще ~ 20000 грн.
Ну и еще пару дней работы по мелочи

Короче, в общем выйдет 220 тысяч грн, или ~ $8000. Могло бы быть на $1000 дешевле, если бы не индивидуальное отопление(радиаторы,лишние трубы, лишняя работа), гардероб, и отсутствие личного присутствия на многих этапах работы, что позволило некоторым мастерам немного нажиться.

За 3 года услуги строителей в одессе подорожали. 
Тот же человек что ставил моей маме двери в 2018 году, тогда брал 500 грн за дверь, теперь 900.
Потолок был 110 грн, щас 150.

Так как практически весь ремонт делался на удаленке, то отрицательные стороны не заставили себя ждать.
Сантехник, попросивший за свою работу 7200 грн, сделал эту работу за полтора дня (полная разводка труб + прокладка в стяжке
через всю кухню + повесить котел + батареи).
Он же, почти 100% кинул на какую-то сумму по материалам. Чек от него я так и не увидел. 
Вторая пара мастеров, также пыталась разводить на материалы, типа "не хватает 2 мешка цемента, 10 песка, 2 штукатурки". Нужно
купить то-то и то-то. А в итоге дает чеки, написанные одной рукой. Очень сомневаюсь что цемент продается в одном месте с
патронами, пластиковыми дверцами, и диском для резки.

Такой вот недорогой ремонт. 

Сорян за качество фото. Я их уже как только не скидывал с телефона, и через вайбер и через телегу - все сжимается

Змінено 9 серпня, 2021 користувачем Amigoalex

[Аид]

Вполне адекватный ценник.

[Надёжный]

2 часа назад, Amigoalex сказал:

Сорян за качество фото. Я их уже как только не скидывал с телефона, и через вайбер и через телегу - все сжимается 

Не нашел в сообщении упоминаний, поэтому уточню: это под аренду или для себя?

P.S. Очень странно видеть в современном ремонте на кухне плиту вместо поверхности + духовка.. )

[Amigoalex]

1 час назад, Надёжный сказал:

Не нашел в сообщении упоминаний, поэтому уточню: это под аренду или для себя?

P.S. Очень странно видеть в современном ремонте на кухне плиту вместо поверхности + духовка.. )

Под аренду. Но я и сам не прочь пожить в таком ремонте. 

Если бы делали под себя, то да, взяли бы как вы говорите (поверхность + духовка), но это вышло бы дороже. Минимум 7500 техника + еще полторы тумба под это. 

И еще я бы двери взял подороже, потому что эти реально выглядят очень по-дешмански. Стулья бы хорошие взял, и кровать вместо дивана, хотя диван нормальный, но просто 145см ширина, это ни о чем.

[+marshall]

сколько по времени делали ремонт?

[reader]

а что за белая приблуда возле газового счетчика?

 

[Amigoalex]

8 минут назад, marshall сказал:

сколько по времени делали ремонт?

Ну мы ж приезжали из другого города на ремонт. Гипсокартон был сделан еще в 2020.

1. В первый заезд, кажется середина мая - нашли электрика, сантехника. Встретились, показали что делать. Закупили все по электрике, сантехнике, плитку, все под стяжку и частично под штукатурку ну и т.д. Оставили их делать. Работу принимали частично через видео вайбера. Ну и мама моя пришла, посмотрела.

2. Запланировали приезд на середину июня. Сантехник сделал свою работу, а также обещал что его ребята сделают плитку, стяжку, штукатурку, но забухал, и неделю просто тупо морозился. В итоге наняли других ребят, тоже все удаленно пообщались. Материалы почти все были на месте, мама подъехала дала им ключи.

Приехали в середине июня, неделю позанимались ремонтом, уехали на месяц.

3. Приехали вот 25 июля - 3 августа. Почти закончили. Просто грамотно заказали все: мебель, технику, кухню - все доставили четко 25-26 июля.

А как бы электрик свою работу сделал за 3 дня. Сантехник за 2. Ребята с плиткой, стяжкой и штукатуркой возились 2 недели. Потом:

• пн - потолки
• вт - подоконник и стелим линоллеум
• ср - двери
• чт-пт - клеим обои
• сб-вс - красим и т.д.

И в третий заезд уже попроще все было.

• вс - всякие мелочи, рынок.
• пн - прием техники, мебели, кухни, электрик делает розетки, выключатели, люстры.
• вт - выбираем столешницу, доставляем, делаем кладовую
• ср - сборка кухни и тумб, подключаю стиралку, мойку.
• чт - плинтуса, шторы, подкраска, уборка, запуск котла

Если вкратце - 2,5 месяца. Если бы не перерыв между 2-3 приездом, то - полтора месяца.