Когда настанет "дно" цен на недвижимость: лучшее время для покупки с целью инвестирования (не для "жить").

[D.M. 227]

7 часов назад, escobar сказал:

Хехех, а вот Донецк сейчас как раз таки очень неплохой вариант для покупки на перспективу продажи через пару лет. Город, кроме западных районов, преимущественно целый, ажиотажный набег из сибири по мере утихания ситуации гарантирован.

Вы тоже сторонник "приемлемых рисков",  как оказывается  )))

УзнаЮ, узнаЮ брата Колю !   ©

[D.M. 227]

8 часов назад, escobar сказал:

 

Справедливости ради, здесь жилье давно стоило копейки. Разве Мариуполь несколько выделялся из строя.

 ( В Краматорск тогда переехала администрация , т.е. в том числе 1005000 сильно небедных донецких чиновников, оставшихся на украинских должностях и много средней руки бизнесменов и авантюристов.  Они "поддержали" цены недвиги непропорционально уровню цен "окрестностей" и цен до лета 2014 . )

[NWEN 8 999]

11 часов назад, D.M. сказал:

невозможно комментировать по сути подобные гигамегапосты " обо всем сразу", где смешались кони, люди, доли процента

Разбивайте на кусочки, цитируйте то что хочется прокоменнтировать а не весь пост, например как сейчас. А там или сойдемся во мнениях или разойдемся)))))

А смешались потому что не хочется кидать полдесятка постов подряд, а захожу с временем на пописать не часто((((

11 часов назад, D.M. сказал:

перспективная с точки зрения недвижимости Запорожская область, где оказывается не "жопа все 6 месяцев"

я ж писал немного не так:

23 часа назад, NWEN сказал:

(где или закончилось или ведется в малонаселенных местах)

Согласитесь меняет дело. (Если что Запорожская это о ведется в малонаселенных местах, Запорожье слава Богу не затронуло)

Самая не-жопа у нас в западных областях. А п.2 это просто меньшая жопа чем в пункте 1. при чем настолько меньшая что это стоит разграничивать. Если в п.1 о продаже думаю можно забыть, то в п.2 с дисконтом можно что-то придумать. в п.3 дисконта нет или он незначителен(до 10%)

12 часов назад, D.M. сказал:

Но покупка недвиги здесь и сейчас именно как инвестиция (напомню: это тема ветки) - это примерно сродни тому, что у трейдеров называется "ловить падающие ножи" и  "против тренда" . Всё ИМХО.

Ну я всегда себя вел условно "против тренда", что покупая в начале карантина, что продавая прошлой осенью.

11.11.2021 в 16:44, NWEN сказал:

Та было выше по ветке обсуждение уже падаем или еще нет.

Лень искать когда конкретно.

Так вот пока еще не падаем, но я считаю что стартовать уже надо. Скидывать на падающем рынке то еще удовольствие.

Вопрос только в том кто куда бежать будет, я там уже писал, что в момент когда это будет происходить держаться в нале будет опасно и вкладывать особо некуда

И хоть я страховался не от войны(до последнего верил что у главарей асвабадителей есть мозг и ограничатся обострением по линии соприкосновения, это была моя  ошибка одна из самых крупных за последние годы), а от глобального мирового кризиса(о котором кстати у нас пока помалкивают, а зря). Но

1. кто скажет что наша война не является как раз отголоском логических цепочек событий родом из этого кризиса.

2. глобальный кризис повлияет на рынок недвижимости в областях из п.п. 3,4 сравнимо с войной, т.к. влияние боевых действий на эти регионы сбалансированно, в том плане что движение есть большое, но разнонаправленное.

12 часов назад, D.M. сказал:

и да, спросите как-то у бывших жителей бывшего миллионника-Донецка про то, во сколько раз? как так ? и когда? падали цены на "нормальные дома и мусор" в 2014-2016  в даже неразрушенном танками, пушками и ракетами городе, но с практически параллизованными  экономикой и социальной жизнью.

А зачем? я это спрашивал у коллег родом из тех областей еще в 2016-2017 году)

Вы очень верно подметили кстати насчет падения цен, позволю себе процитировать нужный кусок еще:

12 часов назад, D.M. сказал:

в даже неразрушенном танками, пушками и ракетами городе, но с практически параллизованными  экономикой и социальной жизнью. 

 

12 часов назад, D.M. сказал:

параллизованными  экономикой и социальной жизнью.

Вот в чем суть ИМХО.

Выбитые окна, побитую штукатурку можно починить, было бы кому и зачем.

------------------------------------------

П.С. Если кому читать лень то коротко

1. Сильного падения долларовых цен в местах где можно рассмотреть покупку ждать не советую

2. Недвижимость не является безопасной гаванью и никогда ею не была. Владельцы недвижимости тоже плачут тоже потеряют, хотя по номиналу сумму вытащат +/-

[SanderEA 3 307]

16 годин тому, escobar сказав:

Хехех, а вот Донецк сейчас как раз таки очень неплохой вариант для покупки на перспективу продажи через пару лет. Город, кроме западных районов, преимущественно целый, ажиотажный набег кацев из сибири по мере утихания ситуации гарантирован.

Ба, достаточно сравнить цены Донецка, соседних российских регионов и поверить в силу великой уравниловки.

Оно-то да, но есть один нюанс: пока целый. Кто знает, что нас ждет впереди

[Керенский 51]

5 hours ago, SanderEA said:

Оно-то да, но есть один нюанс: пока целый. Кто знает, что нас ждет впереди

Ничего хорошего Донецк не ждет в ближайшее время. Воды нет. Без воды проблемы с отоплением - если законсервируют - сохранят систему. Нет - восстановление будет дорого стоить. И это только один момент по ЖКХ, а там их масса (работать не кому - всех позабирали на фронт).

Нельзя делить людей на сорта. Но даже если война вот сейчас внезапно закончится - в Донецке останутся люди не самого высокого качества - кто мог и кто с образованием выехали. Цены на квартиры рисует покупательная способность населения и кредитование - ни того, ни того в ближайшей перспективе не будет.

Из "Сибири" сюда не поедут - есть Ростов\Краснодар, да и в целом северяне едут в центральную часть РФ не так жарко.

Основные потребители донецких квартир будут жители разрушенных городов и сельских центров - Волноваха, Авдеевка, Мариуполь, Краматорск и т.п. Но опять же покупательная способность и кредитование. Да, до начал войны можно было взять хорошую 2х, 3х в центре за 15-20 к $ c ремонтом и мебелью, но я бы не рискнул - такую сделку бы не признала бы Украина и вопрос еще признала бы РФ, если ЛДНР войдет в состав РФ. В Крыму было масса проблем с подтверждением собственности на имущество. Особенно в новых домах, которые строились по понятиям, а не на основании законов. В том же Севастополе до сих пор нет генерального плана, а значит практически все сделки можно оспорить в суде.

Поэтому такая себе затея покупать квартиру в Донецке - рискнуть купить за 10 продать потом за 30.

[+escobar 1 964]

12 hours ago, D.M. said:

Вы тоже сторонник "приемлемых рисков",  как оказывается  )))

УзнаЮ, узнаЮ брата Колю !   ©

Хех, ну все зависит от величины сбережений и суммы вложений. Вкладывать 80% депозита в илитную хату в ворошиловском районе я бы конечно не стал. А при меньшем бремени вложений уже бы всерьез задумался.

В калиниском районе, спальник в паре километров от центра, квадрат в приличной советской вторичке стоит баксов 400-500 - для миллионника (ладно, бывшего) и административного центра смех.

 

12 hours ago, D.M. said:

( В Краматорск тогда переехала администрация , т.е. в том числе 1005000 сильно небедных донецких чиновников, оставшихся на украинских должностях и много средней руки бизнесменов и авантюристов.  Они "поддержали" цены недвиги непропорционально уровню цен "окрестностей" и цен до лета 2014 . )

То что в умирающих городах в округе кирпичи продавались по бросовой цене, не меняет того что и в новояленном обл центре цены несмотря на все были довольно низкие.

Что то наподобие моей, на 60 квадратов, до начала войны тыщ за 20 шло. Конечно там в косметический ремонт стоило бы давно вложиться, но для ориентира цен сгодится.

(сам решил в итоге что за копейки и дергаться не стоит. сейчас подчас жалею, признаться..)

 

4 hours ago, SanderEA said:

Оно-то да, но есть один нюанс: пока целый. Кто знает, что нас ждет впереди

По такому параметру на украинский бетон и смотреть нельзя в ближайшие десятилетия. Но как известно кто не рискует - тот не пьет шампанского.

Будем реалистами, учитывая баланс сил, по поводу критерия "целый" в перспективе скорее стоит беспокоиться жителям Одессы и Днепра, чем Донецка. Про Николаевы, Харьковы, Краматорски не говорю - здесь уже все очень плохо.

Змінено 10 серпня, 2022 користувачем escobar

[NWEN 8 999]

Интересная задачка на разобрать, оставлю здесь ссылку на "жареную" новость от журналюг:
https://www.unian.net/society/kolichestvo-prodazh-nedvizhimosti-v-ukraine-upalo-pochti-v-vosem-raz-novosti-ukrainy-11941431.html
Кто какие выводы делает по написанному?


Оставлю свои мысли позже, если тема найдет отклик.

[forgedone 53]

49 минут назад, NWEN сказал:

Интересная задачка на разобрать, оставлю здесь ссылку на "жареную" новость от журналюг:
https://www.unian.net/society/kolichestvo-prodazh-nedvizhimosti-v-ukraine-upalo-pochti-v-vosem-raz-novosti-ukrainy-11941431.html
Кто какие выводы делает по написанному?


Оставлю свои мысли позже, если тема найдет отклик.

доходи населення падатимуть.
Але є один момент, це податок в 5% на квартири, які купили менше 3 років тому(і 18%, якщо продаєш більше 1 квартири на рік). Тому вигідніше продавати по квартирі на рік, в кого їх багато.
З іншого боку, великий ризик до закінчення війни вкладати гроші у нерухомість. І не всі будівельні компанії витримають теперішні часи, особливо, якщо будував не за власні кошти.
Квартир буде менше, а от хто їх купить?

[Negotive 103]

2 часа назад, NWEN сказал:

Интересная задачка на разобрать, оставлю здесь ссылку на "жареную" новость от журналюг:
https://www.unian.net/society/kolichestvo-prodazh-nedvizhimosti-v-ukraine-upalo-pochti-v-vosem-raz-novosti-ukrainy-11941431.html
Кто какие выводы делает по написанному?


Оставлю свои мысли позже, если тема найдет отклик.

Цитата

 

Во втором квартале 2022 года нотариусы оформили сделки купли-продажи на 20 480 объектов недвижимости.

Об этом свидетельствуют данные Опендатабот. В частности, количество покупок квартир составило 13% от прошлогодних показателей.

Так, за апрель, май и июнь текущего года было оформлено 9 417 соглашений о приобретении квартир. Это 13% по сравнению с соответствующим периодом в прошлом году.

 

Несколько больше сделок за этот период нотариусы оформили по купле-продаже земельных участков – 11 060. Это почти 16% от прошлогодних показателей за второй квартал.

 

Удивлен что такое опубликовали вообще. 13,16% - это тупо стояние. В общем продавцы не хотят снижать ценники - соответственно и не покупают. "Рынок" и индексы существуют в виде хотелок на досках обявлений.

1.Реестры были закрытые примерно 3 месяца - это просто застопорило тех кто б продал-купил по быстрому. Да и такое закрытие показало что чуть что - продать недвигу будет не так просто и быстро, как многие себе считали и писали "пофиг, покупают по схемах".

2. Начались вбросы типа недешевеет и так далее. Продавцы этим внушились и не снижают ценник.

3. Много сделок идет по "цепочке": продал что есть - купил другое. Не продал, так как не снижает существенно цену - не купил.

Змінено 15 серпня, 2022 користувачем Negotive

[NWEN 8 999]

17 часов назад, forgedone сказал:

доходи населення падатимуть.
Але є один момент, це податок в 5% на квартири, які купили менше 3 років тому(і 18%, якщо продаєш більше 1 квартири на рік). Тому вигідніше продавати по квартирі на рік, в кого їх багато.
З іншого боку, великий ризик до закінчення війни вкладати гроші у нерухомість. І не всі будівельні компанії витримають теперішні часи, особливо, якщо будував не за власні кошти.
Квартир буде менше, а от хто їх купить?

 

16 часов назад, Negotive сказал:

Удивлен что такое опубликовали вообще. 13,16% - это тупо стояние. В общем продавцы не хотят снижать ценники - соответственно и не покупают. "Рынок" и индексы существуют в виде хотелок на досках обявлений.

1.Реестры были закрытые примерно 3 месяца - это просто застопорило тех кто б продал-купил по быстрому. Да и такое закрытие показало что чуть что - продать недвигу будет не так просто и быстро, как многие себе считали и писали "пофиг, покупают по схемах".

2. Начались вбросы типа недешевеет и так далее. Продавцы этим внушились и не снижают ценник.

3. Много сделок идет по "цепочке": продал что есть - купил другое. Не продал, так как не снижает существенно цену - не купил.

Спасибо за мнения, хоть я с ними не совсем согласен, но мне это помогло. В качестве алаверды мои мысли:
Итак, факт номер раз:
 

Так, за апрель, май и июнь текущего года было оформлено 9 417 соглашений о приобретении квартир. Это 13% по сравнению с соответствующим периодом в прошлом году. 

Факт номер 2 от меня:
Работу реестров восстановили аж в мае.

Вывод: апрель-май-июнь и 13% звучит страшно, а по факту имеем что 2 месяца из 3 рынок стоял,а значит эти сделки в основной массе своей это июнь, в котором пошло восстановление, а значит 13% стоит умножать на 3. Что дает 40% рынка от довоенного

Дополнение к выводу, Харьков и другие затронутые регионы где то сих пор сделок нет, занимали где-то четверть. А значит в центральных регионах(например Киев), цифра на самом деле выше чем средняя по стране. О западных наших областях вообще молчу.

И это только первый активный месяц после шока, июнь. В июле, и сейчас в августе, мы уже ушли очень далеко от июня.

это то что касается объема в штуках

-------------------------------------------------------------------

теперь, наконец-то вижу возможность констатировать некоторые факты на РН, связанные с тем что интересует наш небольшой клуб, ценами:

1. все эти события сделали нам тонкий рынок в летние месяцы, что дало очень большой разброс по ценам

2. второй эффект тонкого рынка это гигантский отложенный спрос(можно долго спорить о том кого сколько уехало-приехало, ежели есть возражения, можем подискутировать)

3. еще один факт это курс грн/доллар. он всегда влиял на стоимость недвижимости у нас

4. в копилку дикая инфляция и по грн и по доллару, шутка ли инфляция в штатах вышла на уровень 10% в год.

Опущу много текста, что я из этого вижу коротко:

1. Констатирую что на тонком рынке был большой разброс цен что открыло окно к выгодным продажам в западных регионах, а так же между Дунаем и Днестром, в меньшей степени в центральных.

2. Но с другой стороны наличествовала и возможность выгодной покупки в мае-июне, когда ничего толком не было не ясно с дисконтом в пределах 10-15%. Правда окно возможностей уже можно сказать закрылось.

3. Неликвид как стоял так и стоит и будет стоять дальше.(это все те случаи когда ценник не соответствует рынку, и без разницы, это просто хотят х1.5 от рынка, или объект такой, что чтобы его довести до состояния по рынку нужно вложить больше чем он стоит)

4. Вижу некоторую стабилизацию цен, и выход на объемы в штука сравнительные с довоенными +/-, но пока не везде, это такой плавный градиент от западной границы и до р. Днепр. Приблизительный уровень цен по регионам где можно уже что-то говорить вижу такой( в % от довоенного):

4.1. Западные области(условно западнее збруча) 110-120% от довоенного, количество сделок так же или чуть выше(количество из ощущений риелторов, без точной статистики, ее не публикуют насколько я знаю). Количество сделок больше не растет.

4.2. Столица, Киев, 100-120% от довоенного, количество сделок так же или чуть ниже. Количество сделок продолжает расти, но незначительными темпами.

4.3 Области в центре, а-ля Винница, Хмельницкий, Черкассы, итд: цены 90-120% от довоенного, Количество сделок выше довоенного, больше не растет.

4.4. Южная часть Одесской области(Рени, Измаил, итд). цены 130-150% от довоенного. Количество сделок в разы выше довоенного, точные данные сказать сложно, т.к. создались некоторые очередь из-за того что местные реалии не были адаптированы к такому, поэтому по количеству узнаем позже.

4.5. Одесса, цены 90-110% от довоенного, количество сделок ниже довоенного, все еще интенсивно растет(восстанавливается). Если пойдем так же как и Киев, с соответствующей временной задержкой, то сказать что-то определенное можно будет где-то в октябре.

4.6 Левый берег Днепра, а так же Запорожье, Днепр, сорри, не готов сказать, мало понимания что там происходит, то что можно сказать, рынок там до сих пор тонкий, по ценам разбросы большие, так что если кто уже принял решение что надо брать в этих городах и нотариусы проводят сделки, то это шанс.

5. Рынок расслаивается очень интересным образом, и спрос сфокусировался в 2х основных сегментах:

5.1. Была бы крыша над головой, тоесть это скромное жилье, возможно в уставшем состоянии, но не очень дорогое. Ремонт, и прочие плюшки в этом сегменте не ценятся.

/лирическое отступление, если кто давно мечтал сплавить арендный хрущ, это звездный час, много денег конечно за него не получить, но при рыночной стоимости срок экспозиции небольшой/

5.2. Жилье на перспективу(где оно есть), например квартиры в новых домах, или в домах с хорошим ОСМД, с хорошим ремонтом без излишеств, есть запрос на квартиры с автономным и резервным отоплением(тоесть + могут считать: наличие домовой котельной, наличие кондиционеров на обогрев, в случае дома наличие дополнительного твердотопливного котла, наличие утепления стен, итд)

6. Факторы провоцирующие рост и падение стоимости жилья в номинале я описывал неоднократно. Уже могу ванговать что в среднем по стране бурного роста/падения не будет. В плане цен будет вялотекущее болото, но с учетом инфляции ситуация для владельцев недвижимости грустная. Т.к. за 3 года, инфляция сожрет четверть стоимости влегкую. Правда и для будущих покупателей ничего хорошего, потому что доходов все меньше, а падение стоимости можно ожидать очень долго и так и не дождаться

7. Что может повлиять очень сильно на стоимость недвижимости, тоесть наступление этих факторов значительно влияет на прогноз:

7.1. Окончание боевых действий и их итог. Ожидания сдержанно-оптимистичные

7.2. Ускорение/замедление инфляции. Ожидания сдержано-оптимистичные

7.3. Мировой экономический кризис. Ожидания сдержанно-пессимистичные

7.4. Большой девал(тоесть доллар по 150 и прочие ужасы). Ожидания сдержанно-пессимистичные

 

 

Постарался быть краток, но ужать не всегда можно без потери качества. Удачи всем нам в это неспокойное время.